Maandelijks archief: april 2012

Workshop slimme financiering

Vorige week hebben we een workshop slimme financiering voor de regio Haaglanden georganiseerd. Tijden het opleidingstraject duurzame gebiedsontwikkeling kwam het verzoek nog eens specifiek stil te staan bij de financieringsproblematiek.

Het doel van de workshop was vooral om bij de deelnemers meer bewustzijn te krijgen over hoe financiële besluiten worden genomen. Welke argumenten zijn van belang? Welke stappen doorloop je? Dit sluit goed aan bij de vraag van de deelnemers, die zitten voor een groot deel met hetzelfde probleem, we hebben ambitie, maar deze wordt bedreigd of sneuvelt zelfs op basis van financiële argumenten. Hoe pak je dat nou aan?

Na een schets van de context, duurzame gebiedsontwikkeling, stonden drie zaken centraal:

Het denken in rendement. In principe is het alleen bij voldoende rendement mogelijk de financiering voor elkaar te krijgen. Hierbij gaat het om zowel financieel als maatschappelijk rendement. De praktijk is weerbarstig, niet rendabele investeringen vinden soms wel plaats terwijl rendabele investeringen niet gedaan worden. Tijdens de workshop zijn we ingegaan op de mechanismes en de dynamiek die hier toe leidt.
Verdienmodellen. Hoe kan ik de uitgaven binnen mijn project (van initiatief tot beheer en mogelijk zelfs sloop) beperken en de inkomsten verhogen. Met andere woorden, hoe maximaliseer ik het rendement?
Financieringsconstructies. Als mijn investering rendabel is hoe regel ik dan de financiering? Welke constructies zijn er?

Voor de hele workshop geldt dat het niet sec om de financiering gaat maar ook om de vraag hoe we omgaan met partijen en belangen. Die vormen immers de basis om tot een investering te komen.

Aan de hand van twee casussen die door de deelnemers waren aangedragen is de theorie toegepast en verder uitgediept.

Leegstand kantorenmarkt: een overzicht vanuit juridisch perspectief

Aanleiding is het verschijnen van het boek ‘Leegstand en ruimte’ van de hand van Hoekstra en Wintgens (Berghauser Pont Publishing 2012). Eerder verscheen van de hand van dezelfde auteurs een artikel met soortgelijke strekking en boodschap (‘Een verkenning van de mogelijkheden om leegstand van kantoren te bestrijden, anno 2011’, Tijdschrift voor Bouwrecht, 2011/95). Het recente boek kan worden gezien als een verder uitgewerkte versie van het eerdere artikel.

Wat is het belang van een dergelijk boek voor slimme financiering? Om te beginnen zien wij het fenomeen ‘leegstand kantorenmarkt’ als een interessante casus om onze ideeën over slimme financiering aan te toetsen. Op de tweede plaats kijken wij er vanuit een economische (en ruimtelijke-, duurzame-) bril naar, dat heeft ook zijn beperkingen en dus is het goed te kijken naar wat andere disciplines hierover te melden hebben. En last but not least: op ons seminar op 6 juni 2012 staat de casus ‘leegstand kantoren’ centraal.

Wie heeft hier een probleem?

En: de juridische invalshoek is echt anders. Wat mij verbaast is dat een probleem-analyse nagenoeg achterwege blijft. Ons advies is altijd om te beginnen met de cyclus van transparant beslissen: – wat is hier het probleem precies? – wat zijn de feiten? – wie zijn de spelers en hun belangen? (zie www.transparantbeslissen.nl). Voor de eigenaar/belegger in leegstaande kantoorpanden is er nog niet echt een probleem. De beleggers kijken naar hun totale portfolio en niet naar specifieke objecten. De boekhoudregels zijn blijkbaar nog niet zo dwingend dat leegstand snel leidt tot afwaardering van de boekwaarde van de panden. Bovendien: eventuele verliezen (die op den duur toch genomen moeten worden) kunnen worden afgewenteld op de anonieme verzameling pensioengerechtigden. Heeft de gemeente dan een probleem met leegstand? Tja, het is natuurlijk niet fraai al die leegstaande panden. Maar echt een probleem? De gemeenten zitten met andere problemen, dat ze dure grond niet meer verkocht krijgen voor de oude steeds hoger wordende tarieven. De gemeente is in dit spel een speler die zelf ook belangen heeft (vergeet ook niet dat de overheid zelf lege panden achterlaat door te kiezen voor huisvesting van ambtenaren in nieuwe panden). Het echte probleem is dat het oude verdienmodel van steeds hogere grondprijzen (en daarmee hogere huren en hogere vastgoed-waarden) niet meer werkt.

Een goede economische analyse van de leegstand is overigens ‘Kantorenleegstand: een analyse van de marktwerking’ van het EIB (december 2010) (in het boek overigens ook verwerkt in hoofdstuk 3). Lees verder →

Financiering van onrendabele maatregelen

Afgelopen maandag weer een interessante aflevering van de slag om Nederland, dit keer over een rondweg in Parkstad Zuid-Limburg. Interessant omdat het laat zien hoe je onrendabele maatregelen toch voor elkaar krijgt. Conclusie, daar is iemand slim bezig, niet rendabel, toch doen. Onze vraag wat kunnen we hier nu van leren voor maatregelen die wel rendement opleveren.

Kort de situatie. Halverwege de jaren 90 kwam het idee om een rondweg aan te leggen rondom Parkstad-Limburg (Brunsum, Kerkrade, Heerlen en nog 5 gemeenten). Inmiddels is er 15 jaar over deze weg gesproken, maar is de wereld veranderd. Parkstad is een krimpregio waar steeds minder mensen wonen en we hebben nu een economische crisis. Deze veranderende omstandigheden hebben geen invloed op de bestuurders (provincie en gemeenten), de rondweg moet en zal er komen. Was deze in eerste instantie begroot op ca € 100 mljn, inmiddels blijkt er ruim € 400 mljn nodig te zijn.

Wat zijn nu de argumenten voor deze weg? Kort door de bocht, er zijn maar twee inhoudelijke argumenten. De rondweg is nodig om krimp tegen te gaan. Door een betere wegenstructuur wordt de regio aantrekkelijker om te wonen en te werken. Het tweede argument is dat de infrastructuur rommelig en niet herkenbaar is. Lastig voor bezoekers, maar als je er regelmatig komt (woont of werkt) kan dat niet echt een probleem zijn. Lees verder →

De Joop van den Ende constructie

Deze week in de uitzending van Pauw & Witteman: Joop van den Ende over een nieuw fonds ter stimulering van de kunsten. Volgens mij is hier sprake van slimme financiering in de praktijk. Laten we eens kort op een rijtje zetten wat de kern van de constructie behelst.

Aanleiding

De aanleiding is dat enerzijds wordt gekort op kunst-subsidies, anderzijds dat het btw-tarief op kunst-producties is verhoogd.

Probleem

Stel dat je de kunst een warm hart toedraagt, wat zou je dan kunnen doen? Joop van den Ende heeft gesproken met Mark Rutte. De boodschap: we hebben geen geld, dus de subsidies gaan niet omhoog en de btw gaat niet omlaag. Wel wil ik (als regeringsleider) meedenken over andere mogelijkheden (die ons geen geld kosten).

Constructie

Er wordt een fonds opgericht waar meerdere marktpartijen geld in storten. Elke jaar kunnen kunstenaars projecten indienen die na toetsing eventueel in aanmerking komen voor subsidie uit dit fonds. Het gaat om een bedrag van zo’n 60 miljoen Euro. Maar waar komt dit geld vandaan? Een groot deel komt van de inbreng van de postcodeloterij. Als je een lot koopt dan maak je kans op een prijs. In wezen gaat het hier om gokken en gokken is in Nederland onderhevig aan bepaalde regels. De regering heeft de loterij nu toegestaan (in het kader van de fondsvorming voor de kunsten) dat er extra prijzen mogen worden verloot. Extra prijzen betekent meer loten die verkocht mogen worden. Meer loten betekent meer omzet en winst voor de loterij. De loterij heeft toegezegd een x percentage van de extra gelden in het kunstenfonds te storten.

Ongetwijfeld zal de feitelijke constructie nog meer elementen hebben, maar ik beperkt me hier tot wat ik denk dat de kern is.

De kern

Wie betaalt er nu voor wat? Eerst was het de belastingbetaler die de kunsten mogelijk maakte (bij subsidies alle belastingbetalers, bij btw alleen de kopers van de kunstwerken of van de entree-bewijzen van de voorstellingen). Nu zijn het de extra gokkers die in de hoop rijk te worden de kunstwerken alsnog mogelijk maken.

Fancy-fair

De constructie is in wezen een macro-variant van wat we allemaal wel kennen: de fancy-fair op onze scholen. De school organiseert jaarlijks een fancy-fair, de kinderen en hun ouders bakken thuis een taart, de leraren kopen wat leuke cadeaus, de taarten worden verkocht, lootjes geven recht op een draai aan het rad van fortuin en een kans op een van de prijzen. Per saldo zijn als het goed is de opbrengsten hoger dan de kosten (behalve de aankoop van de prijzen zijn er verder nauwelijks uitgaven). Daarom is hier sprake van ‘financiering van onderaf’ (maar dan in het groot).

In termen van ons overzichtsschema constructies:

Het gaat hier niet om een verdienmodel maar om een financieringsconstructie. Er is sprake van een verdeling van bestaand geld.
De financieringsconstructie kent hier het principe ‘financiering van onderaf’ (want het gaat hier niet om een van de andere 2 principes: lenen van geld, afstaan van eigendom).

Deze constructie kan natuurlijk ook worden toegepast op de bouw van een buurthuis, de aanleg van een nieuwe woonwijk (met kans op het winnen van een woning?), de aanleg van een snelweg.

Rudy van Stratum

Beslisboom Slimme Financiering

Al vanaf de start van deze site proberen we onze gedachten over slimme financiering te structureren en te visualiseren. Daarmee willen we duidelijk maken hoe een beslissing over financiering genomen wordt. Welke logische stappen zijn er te onderscheiden? Welke vragen zijn van belang? Wat zijn cruciale momenten in zo’n proces?

In de zoektocht naar een duidelijke, eenvoudige en begrijpelijke structuur vandaag een nieuwe versie. Het past op één A4 en is daarmee erg beknopt, maar geeft tegelijk wel de kern weer. Een toelichting is in diverse artikelen te vinden. Ik noem enkele:

Wij komen een en ander graag bij U toelichten.

Stijn van Liefland