Maandelijks archief: juli 2012

Agrarische herbestemming Millheeze

Gisteren hoorde ik op BNR nieuwsradio een item over agrarische herbestemming in het Brabantse Millheeze. Aan het woord waren een varkensboer en zijn makelaar. De varkensboer was min of meer gedwongen op te houden met zijn bedrijf (zag dat zelf ook wel in, onvoldoende rendabel bij de huidige schaalgrootte en uitbreiding was geen optie) maar had dan geen pensioen. De gemeente ziet de boer ook het liefst verdwijnen en wil niet tegen leegstaande stallencomplexen aankijken.

Een variant op leegstand kantorenmarkt wellicht, maar dan in het klein en op de lokale agrarische markt.

De makelaar had een oplossing bedacht. Hij is naar de gemeente gestapt en heeft gevraagd of de agrarische bestemming eraf mocht zodat er huizen gebouwd zouden kunnen worden. De marktpartijen zouden dan verder zorg dragen voor de sloop en afvoer van gevaarlijke stoffen etc.

Ik was eens benieuwd naar hoe de constructie er uit ziet en hoe de financiële stromen ongeveer lopen. Ik heb er wat cijfers aangehangen. De casus gaat over Millheeze maar de getallen zijn verder fictief, puur ter illustratie en om het hopelijk duidelijker te maken. Het enige dat in het interview werd meegegeven was dat er 8 huizen op de lege stalruimte zouden komen.

Oude situatie

Ik ga ervan uit dat er stallen staan op een plak grond van 20 bij 80 meter, dus een oppervlakte van 1.600 vierkante meter. Laat de agrarische grondprijs nu eens € 25 per vierkante meter zijn. De gemeente zou de agrariër (ik gebruik hierna weer boer, is toch korter) dus kunnen compenseren voor de grond ter waarde van 1.600 x € 25 = € 40.000. Als de panden dan vervolgens gesloopt moeten worden dan kost dat nog eens (stel) € 40.000. De gemeente zou in dit geval kwijt zijn € 80.000 (€ 50 per vierkante meter) om de grond terug te geven aan de natuur. Nog los van de vraag of de boer bereid is voor € 40.000 zijn grond te verkopen want het probleem blijft dat hij dan nog steeds geen acceptabele pensioenvoorziening heeft. En zoals we al stelden: de gemeente zal geen € 80.000 ‘over’ hebben voor deze transformatie.

In een plaatje ziet het er als volgt uit:

Nieuwe situatie

Nu dan naar de oplossing waarvoor gekozen is. Er komen 8 huizen op de grond te staan. Laten we zeggen dat per huis een plak grond is gereserveerd van 10 x 20 meter, oftewel per huis een oppervlakte van 200 vierkante meter waarop huis en een stukje tuin komen. Ik ga ervan uit dat zo’n huis een prijs VON op de markt zal doen van € 200.000. Het bouwen van het huis (kosten van arbeid, materiaal en een winstmarge voor de bouwer) kost zeg € 140.000.

De residuele grondwaarde is dan € 200.000 – € 140.000 = € 60.000. Dit wil zeggen dat wil het huis voor de marktprijs verkocht kunnen worden, dat je dan maximaal € 60.000 voor de grond kunt/mag betalen. Per vierkante meter is de residuele grondprijs dan € 300. Wat blijft er dan aan geld ‘over’ op deze lap grond met 8 huizen? In principe dus 8 keer € 60.000 maar daar gaan vanaf de kosten van sloop (€ 40.000) en de kosten van het bouwrijp maken (zeg voor het gemak ook € 40.000). De deal die hier wordt voorgesteld heeft dus een ‘windfall profit’ van € 400.000 (namelijk € 480.000 minus 2 keer € 40.000 voor sloop en bouwrijp maken).

In een plaatje:

Evaluatie

Deze deal heeft de situatie omgetoverd van een dreigend tekort van de gemeente van € 80.000 bij geen pensioenvoorziening van de boer, naar een situatie van een te verdelen overschot van € 400.000 waarbij ook nog winst wordt gemaakt door de bouwer en de toeleveranciers, werkgelegenheid ontstaat en woonruimte voor gezinnen beschikbaar komt.

De kernvragen zijn: waar komt de winst vandaan en wat is een redelijke verdeling van de ontstane winst?

De winst ontstaat doordat de gemeente een (kunstmatige) beperking op de mogelijkheden van gebruik opheft waardoor nieuwe lucratieve aanwendingen van die grond mogelijk worden. Het instrument van het wijzigen van het bestemmingsplan (in handen van de gemeente) kan dus zomaar voor gratis geld zorgen. Verder is natuurlijk van belang dat de verkoopprijs van een huis van deze omvang op deze locatie een bepaalde prijs ‘doet’. In wezen is er sprake van een raar fenomeen, namelijk dat de kale bouwprijs van een object lager is dan wat men ervoor wil betalen. Dat is precies wat die residuele grondwaarde weergeeft.

Waar gaat die winst nu naar toe? Het antwoord weet ik natuurlijk niet feitelijk. Maar ik schat zo in dat de boer zijn pensioenvoorziening krijgt van € 300.000 en dat de makelaar in zijn rol als projectontwikkelaar de resterende € 100.000 toucheert (of dat geld verdeelt met een andere projectontwikkelaar die verder het risico van bouw en verkoop neemt). Mijn inschatting is dat de gemeente blij is van een probleem verlost te zijn (mooi huizen bouwen en geen € 80.000 kwijt zijn) en geen geld ontvangt voor deze wijziging in bestemming.

Feitelijk gaat het hier echter om een speltheoretisch concept waarbij de gemeente vooraf kan uitonderhandelen wat de optimale afroming van het surplus is zodat alle partijen aan de marge nog bereid zijn aan de deal mee te werken. Een gemiste kans? Of een goede zaak? BNR gaf de makelaar in ieder geval een platvorm zijn spullen nu al aan de man te brengen. Over de verdeling van de winst en waar die vandaan komt is met geen woord gesproken.

Rudy van Stratum

Social Impact Bonds (2)

Een maand of wat geleden werd hier voor het eerst melding gemaakt van het in de UK bekendere fenomeen (constructie) Social Impact Bonds, zie blog van 25 juni 2012. Ik heb daarin toegezegd nog nader in te gaan op wat in mijn ogen nu de kern van de constructie vormt.

Laten we daarvoor de spelers die bij dit spel betrokken zijn eens nalopen. Achtereenvolgens: de overheid, de contracterende partij, de uitvoerende dienstverleners en de consument.

De overheid

De overheid is op enig moment verantwoordelijk voor het oplossen van een probleem en biedt daarvoor bepaalde diensten aan. Bijvoorbeeld: het oppakken en veroordelen van criminelen en ze daarna voor een zekere periode opbergen. Resultaat: een veiligere samenleving. Aanleiding van de constructie is volgens mij tweeledig:

De maatschappij is niet tevreden over die dienstverlening
De kosten van het aanbieden van de dienst zijn (te) hoog

Oftewel: voor deze constructie moet er een besef bestaan dat het beter en/of goedkoper kan.

De contracterende partij

De onvrede over beter of goedkoper wordt vertegenwoordigd door een nieuwe coalitie van partijen. Het kan gaan om buurtcomité’s, goede doelen acties etc. Deze partijen laten zich vertegenwoordigen door een nieuwe (juridische en bestuurlijke) coalitie. Voor de hand ligt een stichting of een cooperatie. De overheid contracteert deze partij om de dienstverlening te verbeteren en te optimaliseren. Hiervoor worden precieze afspraken gemaakt over de meetbare kwaliteiten van de dienstverlening. Laten we zeggen dat dit de kenmerken van een SLA heeft (Service Level Agreement).

De contracterende partij laat zich door de overheid betalen op basis van de afgesproken prestaties in de SLA. Dat is win-win: de overheid is goedkoper af en de contracterende partij verdient geld. Hier staat tegenover dat de coalitie risico loopt bij het niet nakomen van de verplichtingen en afspraken. Niet onbelangrijk: de coalitie krijgt pas achteraf betaald. Vooraf moeten de achterbannen dus geld voorschieten.

Kenmerken voor deze constructie:

De achterbannen hebben een goede doelen achtergrond
En nemen genoegen met minder rendement en/of een langere tijdshorizon

Hier lijkt sprake te zijn van een soort afruil. Het lijkt een zwakte van de constructie dat er partijen genoegen moeten nemen met een lager rendement. Mogelijk is een sterkte dat ze een inhoudelijk of moreel commitment hebben met het onderwerp.

De uitvoerende partijen

In wezen is hier niet zo veel bijzonders aan de hand. De coalitie is vooral een bestuurlijk onderhandelings vehikel die het echte werk overlaat aan bijvoorbeeld marktpartijen en daar gewoon conform afspraak voor betaalt. De uitvoerende partijen lopen in principe geen risico. Hooguit kunnen ze bij gebleken ongeschiktheid vervangen worden door een andere uitvoerende partij. Uit de voorbeelden leid ik af dat ook bij de uitvoering overigens ideele partijen ingeschakeld worden.

De consument

De consument is hier de eindafnemer van de dienst. Dat kan hier gaan om de gevangene die effectiever wordt behandeld (en niet meer zo snel de fout in gaat na vrijlating) maar vooral ook de burger die kan genieten van meer veiligheid. De consument hoeft hier alleen maar van de betere dienst te genieten.

Outsourcing onder randvoorwaarden

Alles op een rijtje zettend gaat het hier om outsourcing van een overheidsdienst. Weliswaar outsourcing onder randvoorwaarden. De randvoorwaarden voor een succesvolle outsourcing zijn daarmee:

Het moet gaan om een bestaande dienst die door een overheid niet goed genoeg of te duur wordt uitgevoerd. Het gaat om besparingspotentieel van iets bestaands.
Er moeten ideele achterbannen bestaan die niet tevreden zijn, iets met de inhoud hebben en bereid moeten zijn geld voor te schieten en genoegen te nemen met een lager rendement.

Het lijkt me dat deze constructie niet geschikt is voor het financieren van iets nieuws waar nu geen geld voor beschikbaar is. Als voorbeeld: het groen in een wijk waar geen geld beschikbaar is voor het onderhoud. Als er geen geld beschikbaar is kan er ook niet op bezuinigd worden toch? Of zou het wel kunnen als je hier met een integrale bril naar kijkt? Als er een coalitie opstaat die zegt: wij willen dat groen wel aanleggen en onderhouden maar dan wel als we een deel van de bijbehorende ambtenarentaken (en salarissen) mogen overnemen. Uiteindelijk ga je dan de hele overheid naar de maatschappij terug plaatsen. Is toch iets vreemds aan de hand.

Rudy van Stratum

Update Toolbox Financieringsconstructies

In een eerder bericht zijn we ingegaan op de Toolbox Financieringsconstructies van AgentschapNL. We hebben toen al aangegeven dat het “work in progress” is. Inmiddels is het Agentschap weer een stap verder en staat er een nieuwe versie van de Toolbox online. Ook de plek waar deze gevonden kan worden is veranderd, kijk hier. Nog steeds is het streven van AgentschapNL de Toolbox verder te verbeteren. Een goede zaak, ik zie overal initiatieven ontstaan die met fianciering te maken hebben. Vaak zijn het welliswaar geen nieuwe constructies maar wel goede voorbeelden. En juist die voorbeelden kunnen heel waardevol zijn als je zelf met een financieringsprobleem zit.

Stijn van Liefland

Duurzame financiering van het landschap

Onlangs hebben wij vanuit slimme financiering een lezing verzorgd voor het Plattelandshuis in de Achterhoek en de Liemers. Eén van de dilemma’s die in deze regio speelt is de financiering van het landschap. Het landschap is daar prachtig, maar om dat te beheren is geld nodig. Tot voor kort kwam veel van dat geld van buiten de regio. Vanuit het Rijk en de provincie was hiervoor geld beschikbaar. Door bezuinigingen wordt dit steeds minder, ook de gemeenten in de regio hebben minder te besteden, kortom er zijn weinig middelen beschikbaar.

Vanuit het gedachtegoed van slimme financiering zijn we vooral van het rendement uitgegaan. Wat kost het beheer van het landschap en wat levert het vervolgens op. Leidt het tot meer recreatie, meer omzet voor de horeca, meer overnachtingen etc. dan levert het landschap duidelijk wat op. Als partijen verdienen aan een mooi landschap kan je ze ook om een bijdrage vragen is onze gedachte. De praktijk blijkt hier weerbarstig, een mooi landschap is een vanzelfsprekendheid waar een aantal ondernemers al jaren van profiteert. Het zal niet meevallen om daar een bijdrage van te krijgen. Maar dat neemt niet weg dat het zinvol is je af te vragen of een investering in het landschap voldoende rendeert (financieel én maatschappelijk).

Zoals verwacht leidde onze insteek tot wisselende reacties, de één vindt het een interessante kijk, de ander moet er weinig van hebben. Door één van de deelnemers werd ik geattendeerd op een rapportage van KPMG over de kosten van het landschap, “duurzame financiering van het landschap”. Een interessante publicatie uit 2010, Mijn verwachtingen waren hoog gespannen, duurzame financiering pretendeert een oplossing. Helaas, het gaat alleen over financieringsbehoefte van beheer en herstel van waardevol landschap. Enigzins teleurgesteld dus, maar een oplossing begint bij een goede analyse en dat biedt deze rapportage zeker.

Het rapport geeft een onderbouwing voor de kosten die de komende tien jaar nodig zijn voor beheer en herstel. Gemiddeld is dat € 418 miljoen per jaar. Waarbij opgemerkt moet worden dat niet alle landschappen en ingrepen meegenomen zijn. De ecologische hoofdstructuur en maatregelen t.b.v. de waterkwaliteit vallen er bijvoorbeeld buiten. In het rapport veel kentallen voor herstel en beheer, bijvoorbeeld de kosten voor de aanleg en het beheer van een bomenrij of de kosten voor de aanleg van een fietspad. Waarschijnlijk zijn er betere bronnen voor dit soort kentallen, maar die ken ik niet dus vind dit al een aardig overzicht. Suggesties welkom, we verwijzen op slimme financiering graag naar dit soort cijfers.

Aan het eind wordt de totale financieringsbehoefte bepaald, € 4.183 miljoen in 10 jaar (de eerdere 418 miljoen per jaar). Deze is onderverdeeld in verschillende type ingrepen, bijvoorbeeld de aanleg van nieuwe elementen (herstel, ca. 40 miljoen per jaar) en beheer van water en aardkundige elementen (beheer, ca. 19 miljoen per jaar). Een interessante vraag is natuurlijk welke maatregelen / ingrepen uiteindelijk het hoogste rendement hebben voor het landschap. Met andere woorden, waar kunenn we onze euro’s het beste instoppen? beheer, herstel? en daarbinnen wat dan? Bij gebrek aan middelen zal je deze keuze moeten maken. Een tweede vraag is natuurlijk hoe we tot een echte duurzame financiering van het landschap komen?

Rapport downloaden kan hier, meer informatie te vinden op landschapsmanifest.nl.