Op 6 juni organiseren wij ons symposium over slimme financiering. Als casus kijken we naar leegstand van kantoren. Niet voor niets natuurlijk want het is een zeer actueel onderwerp. Deze week bijvoorbeeld publiceerde het SEV een handleiding voor de transformatie van kantoorgebouwen in woonruimte (zie hier).

De handleiding bestaat uit twee delen. Het eerste deel geeft achtergronden bij de leegstand van kantoren. Hoe is dit zo gekomen, wat zijn de mechanismen en welke succesvolle voorbeelden zijn er van transformatie? Het tweede deel geeft een stappenplan voor transformatie.

In het eerste deel dus achtergronden. Kort door de bocht, leegstand ontstaat uiteraard door te veel aanbod, bij eigenaren is er onvoldoende urgentie om dit probleem aan te pakken. Door een brede vastgoed portefeuille worden verliezen opgevangen door wel renderende projecten (feitelijk een ingecalculeerd verlies) en sloop of transformatie kost ook geld. Aan de andere kant er is vraag naar ruimte, met name woonruimte.  De handleiding onderscheid  vier groepen waarbij de focus ligt bij spoedzoekers, mensen die snel betaalbare woonruimte moeten hebben (studenten, gescheiden mensen, huisuitzettingen etc.). Het lijkt voor de hand te liggen deze twee problemen te combineren en om te zetten in een kans. Hiermee worden twee doelen gediend. Door kantoorruimte uit de markt te halen wordt de markt weer gezond en er komt voldoende aanbod aan woonruimte.

Het eerste doel kan ook bereikt worden door op grote schaal te slopen. Maar, dat betekent afboeken en dus grote verliezen voor eigenaren en beleggers. Tijdelijke of permanente transformatie tot woonruimte is een oplossing. Voor de eigenaar leidt dit tot minder uitgaven aan beheer (bijv. bewaking) en hogere inkomsten (huur). Als voorbeeld, leegstand kost aan beheer ca. € 15,= per m2 / jaar, verhuur als woonruimte levert € 25 – 30 per m2 / jaar op. Dit is veel minder dan bij verhuur als kantoorruimte, maar weer meer dan leegstand. Om een kantoor te transformeren tot woonruimte is natuurlijk een investering nodig.

Belangrijke voorwaarde daarbij is uiteraard dat het pand geschikt moet zijn voor transformatie. Dit komt in een onderdeel van het stappenplan (deel 2) aan de orde.  Wat maakt een pand geschikt?  Om een paar onderwerpen te noemen, een geschikte locatie (sterk afhankelijk van de doelgroep, de eigenschappen van het gebouw (hoe in te delen, liften, trappen, ramen etc.) en de technische staat.

Het stappenplan is een handig hulpmiddel voor iedereen die graag aan de slag wil gaan met lege kantoorpanden en staat vol nuttige tips en aanwijzingen. Het zwakke punt is dat het geschreven is vanuit het perspectief van de partij die op zoek is naar woonruimte (gemeente, woningbouwcorporatie, bewoners, etc.). Hoe het aan te pakken als je je wilt richten op eigenaren en leegstand blijft onderbelicht. Zo vallen kantoorpanden die niet geschikt zijn voor bewoning af, maar wat daar dan wel mee te doen? Hoe haal je die uit de markt? Hoe ga je die nuttig gebruiken? De keuze voor de insteek vanuit de woningvraag is overigens wel te verdedigen, daar zit immers de dynamiek en de vraag.

Verder in de handreiking voorbeelden:

• Panden die getransformeerd zijn. Nee, niet alleen de mooie panden met een bijzondere uitstraling maar, ook een standaard kantoorpand (mijn oordeel op basis van de foto).
• Financiering van de transformatie. Bij verschillende panden zijn toekomstige bewoners ingezet voor werkzaamheden. Meewerken leidt tot een korting op de huurprijs of is simpelweg een eis om in aanmerking te komen voor een woonruimte. We hebben het over een bijdrage van 6 tot 8 dagen. Voor een individu niet veel, maar alles bij elkaar kan er veel werk verzet worden. Daarnaast slim omdat het huurders bij het gebouw betrekt.
• Begroting voor de transformatie. Welke investering is nodig en hoe is deze opgebouwd.
• Begroting voor de exploitatie. Hoe wordt het investeringsbedrag terugverdient.

Al met al, nuttig voor iedereen die aan de slag wil gaan met oude kantoorpanden.

Stijn van Liefland