Auteursarchief: slimfinbeheer

Onderzoek verdienmogelijkheden groen (3): Overzicht verdienmogelijkheden

In dit derde en laatste artikel bespreken we de afzonderlijke verdienmogelijkheden. Zoals we in de grafiek (vorige artikel) lieten zien zijn er verdienmogelijkheden die in grote delen van Nederland toegepast kunnen worden, bijvoorbeeld oogsten en samenwerken. Maar hoe zit het dan met mogelijkheden die maar op een beperkt aantal plekken werken? Onder welke condities kunnen deze nou wel en niet en wat levert het dan vervolgens op voor een terreineigenaar?

In grote lijnen hebben we onderscheid gemaakt tussen drie typen verdienmogelijkheden:

Markt, kort door de bocht commerciële activiteiten die tot winst leiden die in het gebied gestoken kan worden. Een voorbeeld is horeca.
Donaties, activiteiten waarbij je een beroep doet op het belang dat mensen aan natuur hechten.
Efficiency, besparen in de uitgaven en daardoor meer doen met minder

In onderstaande figuur is het overzicht van de 7 eerder genoemde verdienmogelijkheden opgenomen. We hebben het hier over extra verdienmogelijkheden, dus bovenop wat er nu al verdiend wordt. Als voorbeeld, de verdienmogelijkheid horeca betekent in deze studie dus méér inkomsten voor de natuur uit de horeca halen. Per verdienmogelijkheid geven we een vuistregel en komt kort aan de orde wanneer deze kansrijk is. Ik licht er een aantal toe, voor het overige en voor een onderbouwing van de cijfers verwijs ik naar ons essay op de site van InnovatieNetwerk.

Efficiency en samenwerking. Tegelijkertijd met ons onderzoek heeft McKinsey onderzoek uitgevoerd naar de natuursector. In het voorjaar van 2013 is hierover diverse malen gepubliceerd in de media. De cijfers die naar buiten kwamen komen overeen met de cijfers die onze gesprekspartners noemden, een besparing van 10% door efficiency en samenwerking binnen de sector is goed mogelijk. Deze verdienmogelijkheid is wellicht niet altijd even leuk, kijk nog eens naar onze discussie over de schaapsherder op de Veluwe. Maar, het is wel de verdienmogelijkheid die in onze ogen het meeste oplevert.

Entree en parkeergeld. Gaandeweg het onderzoek kwam de vraag op waarom er geen entree wordt gevraagd voor natuurgebieden? Een belangrijke reden is dat de beheerssubsidie die veel terreinen ontvangen als voorwaarde heeft dat het terrein gratis en openbaar toegankelijk is voor wandelaars en fietsers. Voor bijzondere activiteiten als mountainbiken of paardrijden zou je wel entree kunnen vragen. De vraag is natuurlijk of deze subsidie opweegt tegen de inkomsten die je uit entree zou kunnen krijgen. Als voorbeeld, voor een bosgebied is de subsidie ongeveer € 200,= per ha. per jaar. Als het je dus lukt om per hectare meer dan 100 betalende bezoekers (á € 2,=) te krijgen dan wordt entree heffen een serieuze optie. Lastig punt is natuurlijk de kaartverkoop en de handhaving maar hier zijn creatieve oplossingen voor te bedenken. Uiteindelijk is er vaak een beperkt aantal dagen waarop heel veel mensen een terrein bezoeken, dat is het moment om te handhaven en wellicht ook om meteen een seizoenskaart te verkopen. Parkeergeld is een bijzondere vorm van entree heffen omdat dit wel is toegestaan binnen de beheerssubsidie.

Over een aantal verdienmogelijkheden wordt veel gesproken, ze lijken het ei van Columbus. Maar helaas, onze conclusie is dat deze relatief weinig opleveren.

Crowdfunding. Hierover hebben we op deze site al veel geschreven. Natuurlijk zijn er ook in de natuursector succesvolle voorbeelden van crowdfunding. Misschien heeft de natuursector bij de aankoop van de eerste natuurgebieden, ca. 100 jaar geleden, crowdfunding wel zelf uitgevonden. Maar, crowdfunding moet concreet zijn en tot iets tastbaars leiden (inderdaad bijvoorbeeld de aankoop van een stuk natuur) en we hebben het hier over het financieren van langdurig beheer. Komt bij dat de doelgroep voor crowdfunding in de natuur voor een deel al lid of donateur is van een natuurorganisatie. Onze conclusie is, een aardige mogelijkheid om incidenteel voor iets concreets geld mee in te zamelen maar geen structurele bron van inkomsten voor beheer van gebieden.

Horeca. Ook horeca wordt wel eens gepresenteerd als hét verdienmodel voor de natuursector. Maar, laten we los van allerlei cijfers over winstmarges en dergelijke eens door de oogharen naar de horeca in Nederland kijken. Die heeft de grootste moeite haar hoofd boven water te houden. Wil de horeca een serieuze verdienmogelijkheid zijn, dan moet je nog een deel van de winst die de horeca eventueel maakt afromen om in een gebied te stoppen. Overigens we hebben ons in de cijfers verdiept en ook dan blijken de extra inkomsten voor de natuursector gering.

Verdienmogelijkheden natuur

Tot zover de verdienmogelijkheden voor de groene sector. Als laatste volgt binnenkort nog een kort nawoord.

Stijn van Liefland

Onderzoek verdienmogelijkheden groen (2): belang van verdienmogelijkheden

Dit is het tweede artikel naar aanleiding van ons onderzoek naar verdienmogelijkheden voor de natuursector. Vandaag bespreken we de verdienmogelijkheden in algemene zin. Centrale vraag: wat is het belang van de vele verdienmogelijkheden die genoemd worden. In het derde en laatste artikel komen de verdienmogelijkheden afzonderlijk aan de orde. Meer informatie over ons onderzoek in het vorige artikel of in ons essay op de site van InnovatieNetwerk.

Onder verdienmogelijkheden verstaan wij manieren om geld te verdienen (dat je vervolgens vrij kunt besteden) of manieren om geld te besparen (waardoor je meer kunt doen met minder geld). In ons onderzoek naar verdienmogelijkheden zijn we gestart met het terugbrengen van ruim 100 verdienmogelijkheden tot 14 hoofdcategorieën. Om tot deze 14 categorieën te komen waren feitelijk twee criteria van belang:

Het vermoeden dat het hier om een substantiële verdienmogelijkheid gaat
Het vermoeden dat deze verdienmogelijkheid op meerdere plekken toepasbaar is

Het gaat hier om vermoedens maar, uiteraard gebaseerd op ervaring, literatuur etc. Een mogelijkheid die we bijvoorbeeld niet meegenomen hebben is het verpachten van grond voor een gasverdeelstation waar een landgoed veel geld mee verdient. Het gaat hier weliswaar om een substantiële verdienmogelijkheid, maar deze is echter op een zeer beperkt aantal plaatsen (mogelijk slechts één) toepasbaar. De 14 mogelijkheden zijn vervolgens verder onderzocht door middel van een enquête en literatuurstudie en gesprekken met experts.

Na dit onderzoek hebben we het aantal categorieën nog verder ingedikt tot 7. Veel verdienmogelijkheden uit de eerdere 14 bleken bijvoorbeeld samen te hangen met natuurbeleving. Het verkopen van apps, activiteiten gericht op natuurbeleving en sponsoring appelleren allemaal aan de ‘liefde’ voor de natuur. De mogelijkheden die samenghangen met de verkoop van grond voor andere activiteiten werden als minder gewenst gezien en hebben we in het vervolg buiten beschouwing gelaten.

De overgebleven verdienmogelijkheden hebben we verder onderzocht door middel van gesprekken met experts en aanvullende literatuur. Om het belang van deze overgebleven verdienmogelijkheden duidelijk te maken hebben we het resultaat in een grafiek afgebeeld. Hierin laten we zien wat de mogelijkheid voor Nederland als geheel kan betekenen en voor de individuele terreineigenaar of beheerder.

De grafiek laat drie zaken zien:

Op de verticale as de opbrengst voor heel Nederland, anders gezegd, wat kan deze verdienmogelijkheid de natuursector opleveren. Hoe hoger in de grafiek hoe meer de mogelijkheid oplevert.
Op de horizontale as het aantal hectaren waar de mogelijkheid toegepast kan worden , naar mate de mogelijkheden verder naar rechts staan kan de mogelijkheid op een groter oppervlakte of in meer gebieden toegepast worden.
Tot slot geeft de grootte van de bollen de verdiencapaciteit per hectare weer.

Het valt op dat de meeste verdienmogelijkheden voor de natuursector als geheel niet heel veel opleveren. Mogelijkheden als horeca, natuurbegraafplaatsen en crowdfunding worden de laatste tijd veel genoemd als het gaat om verdienmogelijkheden. Voor de sector als geheel leveren deze echter relatief weinig op. Wat niet wegneemt dat een goede crowdfundingsactie of een natuurbegraafplaats voor een specifiek gebied wél veel zoden aan de dijk kan zetten. Vandaar de relatief grote bollen.

Minder sexy en al wat oudere mogelijkheden als efficiency door samenwerking en oogsten (uitgesplitst in twee vormen, hout en overig) kunnen de sector wel veel opleveren. Voor beide mogelijkheden geldt dat het al gebeurt maar dat er verder geoptimaliseerd kan worden.

Onderzoek verdienmogelijkheden groen (1): introductie en geldstromen

In de eerste helft van dit jaar hebben wij in opdracht van InnovatieNetwerk onderzoek uitgevoerd naar verdienmogelijkheden voor de natuursector. Aanleiding van dit onderzoek was allereerst het boek “Waardevol Groen”. Hierin wordt welliswaar een groot aantal verdienmogelijkheden benoemd maar ontbreekt het aan een waardering van deze mogelijkheden. Zo wordt niet duidelijk wat de verschillende mogelijkheden opleveren en op welke schaal deze toepasbaar zijn. Een tweede aanleiding zijn (dreigende) bezuinigingen voor de natuursector. Een belangrijke vraag waar de sector mee worstelt is hoe het beheer van natuurgebieden de komende jaren gefinancieerd kan worden. (Nieuwe) verdienmogelijkheden bieden wellicht een oplossing.

De opdracht was om door middel van een kort onderzoek meer richting te geven aan het grote aantal verdienmogelijkheden dat in diverse publicaties genoemd wordt. Belangrijkste 2 vragen:

Wat kan een verdienmogelijkheid opleveren voor de natuursector als geheel in Nederland?
Op welke schaal zijn de verdienmogelijkheden toepasbaar, vrijwel overal in Nederland of alleen op specifieke plekken?

Uitgangspunt bij het onderzoek is dat de verdienmogelijkheden moeten helpen bij de financiering van het beheer, bijvoorbeeld om een mogelijke bezuiniging op te vangen. Een jaarlijks terugkerende geldstroom is daarbij dus van belang. De resultaten van het onderzoek zijn te vinden op de website van Innovatienetwerk. In een serie van 3 artikelen gaan we hier kort op het rapport. In dit eerste artikel komen de geldstromen in de natuursector aan de orde, in de volgende twee artikelen komen de verdienmogelijkheden aan de orde.

Geldstromen

Gedurende het onderzoek ontstond er behoefte om meer duidelijkheid te krijgen over de geldstromen in de natuursector. Immers als we een verdienmogelijkheid vinden die zeg € 10 miljoen oplevert voor de natuursector, dan willen we graag weten of dat veel of weinig is. Het viel ons op dat een totaaloverzicht van de geldstromen in de natuursector niet te vinden is. Of laten we het zo stellen, wij hebben het niet kunnen vinden, als het er is, dan is het goed verstopt. Er zijn wel veel lijstjes met uitgaven, subsidiestromen, begrotingen etc. te vinden maar wij waren vooral geïnteresseerd in het totaalplaatje.

Het blijkt nog niet mee te vallen om al deze cijfers bij elkaar te krijgen en vervolgens met een consistent verhaal te komen. Om een voorbeeld te geven, er gaat vanuit de overheid veel geld naar de natuur, bijvoorbeeld in de vorm van subsidies voor aankoop en beheer van gebieden, voor natuurorganisaties en voor agrarisch natuurbeheer. Maar er gaat ook geld naar de natuur in de vorm van compensatie voor andere activiteiten zoals de aanleg van de tweede Maasvlakte of het uitdiepen van de Westerschelde. Dan gaat er ook nog geld naar natuur doordat natuurontwikkeling meelift op andere ontwikkelingen zoals waterveiligheid.

Wij hebben ons beperkt tot de gelden die als hoofdoel natuur en een min of meer structureel karakter hebben. Hierbij gaat het hoofdzakelijk om middelen voor de aankoop en het beheer van gebieden. Uiteindelijk ligt de focus bij de geld dat beschikbaar komen voor beheer. Ons onderzoek naar verdienmogelijkheden gaat immers ook over de financiering van het beheer van natuur. De belangrijkste geldbronnen zijn subsidies, charitas en economische activiteiten.

De cijfers hebben we vervolgens verwerkt tot onderstaande diagram dat een beeld geeft van de geldstromen.Hierin is ook een bezuiniging opgenomen en laten we zien hoe je deze bezuiniging op kunt vangen. Gezien de beperkte tijd die beschikbaar was zal er op details vast wat op aan te merken zijn, aan de grote lijn die deze figuur laat zien zal dat weinig afdoen.

Stijn van Liefland

Hogere huur voor groene huizen

Een oud dilemma: we willen onze huizen wel ‘groener’ (lees: energiezuiniger) maken maar dat kost geld en dat hebben we niet. Onze stelling volgens de beslisboom is: als de maatregelen economisch renderend zijn dan is de financiering ‘in principe’ te regelen.

Vanuit dat gezichtspunt is het artikel in de VK van vandaag 21-6-2013 interessant. Coöperaties zeggen regelmatig bereid te zijn te willen investeren in groenere (huur-) huizen maar de economische winst van de lagere energierekening komt terecht bij de huurder en niet bij de investeerder (de woningbouw-coöperatie in dit geval).

Economisch is dit eigenlijk een non-issue maar juridisch mag je niet zomaar een hogere huur aan je huurder vragen (service kosten zou je gewoon wat hoger kunnen maken, maar service kosten mogen geen financieringscomponenten bevatten). In de ‘Green deal’ zijn nu afspraken gemaakt waardoor de juridische belemmeringen worden opgeruimd.

Kengetallen

Het gaat me nu even over de kengetallen die in het artikel zijn te vinden. De deal betreft 110.000 woningen die voor in totaal 6,6 mrd Euro energieneutraal worden gemaakt. Het gaat dan om een pakket maatregelen van isolatie, dubbel glas, zonnepanelen en warmtepompen. We rekenen even terug: dat betekent een investering van € 60.000 per woning. Mijn eerste reactie was: dat is best veel en ik ben dan ook benieuwd naar de achterliggende verdeling van dit budget naar onderdelen.

De deal naar de huurder is dat er geen energienota meer hoeft te worden betaald. Het kengetal hier is dat voor de gemiddelde gezins-rijtjes woning deze nota nu ongeveer € 120 per maand is. Met andere woorden: de coöperatie doet een investering van € 60.000 en in ruil daarvoor mag er maandelijks € 120 worden geincasseerd bij de huurder (die daar niets van merkt, van de € 120 gaat in plaats van naar de oude energieleverancier naar de coöperatie).

Weer even rekenen: dat betekent een rendement van 12 x € 120 / € 60.000 = 2,4% per jaar. Dat is aan de lage kant denk ik, maar vanuit perspectief van een coöperatie en de huidige financiele markten is dat te verdedigen.

Issues

Er zijn nog wat vragen. Waar halen de cooperaties zo ineens 6,6 mrd Euro vandaan? Er wordt gedacht aan een lening bij de pensioenfondsen en de Europese Investeringsbank. Verder zou het Waarborgfonds Sociale Woningbouw garant moeten staan (en daarmee staat de overheid dus garant) voor eventuele risico’s van de lening. Zo moeten worden gegarandeerd dat het pensioenfonds geen financieel risico loopt (en de belastingbetaler dus weer wel natuurlijk).

En dan nog zijn we er niet. De woning kan slechts duurzaam en energieneutraal worden gemaakt voor € 80.000 per woning. Aldus de bouwers die achter dit verhaal zitten (Ballast Nedam, BAM, Dura Vermeer en Volker Wessels). Ook hier zou ik de begroting wel willen zien. Voor een woning die gemiddeld zo’n 120.000-150.000 Euro kost om te bouwen (exclusief grond) komt mij een meerinvestering van € 80.000 buitensporig hoog over. Eerdere berekeningen van onszelf bij goed ontworpen nieuwbouwwoningen tonen aan dat een meerinvestering van 20% (in dit geval dus ongeveer € 25.000) de klus zouden moeten kunnen klaren. Overigens is wel duidelijk dat bij een willekeurige niet optimaal ontworpen bestaande woning dit bedrag vanzelfsprekend hoger zal uitpakken. Daar staat dan weer tegenover dat het op deze schaal oppakken van een renovatie onvermijdelijk enorme schaalvoordelen met zich mee zal brengen.

Ik draai natuurlijk te lang mee om ook niet te vermoeden dat hier op de achtergrond nog allerlei andere belangen een rol spelen. En het huidige tijdsgewricht van de financiële crisis en de opeenvolging van fraude-zaken nopen nu eenmaal tot het kritisch bestuderen van de berekeningen, de achterliggende aannames en de kleine lettertjes. Maar los daarvan een goede zaak dat er wordt nagedacht over het wegnemen van mogelijke hobbels om woningen meer energieneutraal te maken op een economisch rendabele wijze.

Rudy van Stratum

De prijs van een mensenleven (2): Volkskrant 15-06-2013

Op 27 februari schreef Rudy een eerste artikel over de prijs van een mensenleven. Tussen haakjes stond er intro, met andere woorden wellicht het begin van een serie. We hebben het al een tijd over dit onderwerp en willen er graag een dossier aan wijden. Aanleiding was onder andere de discussie over de kosten voor tunnelveiligheid en tot hoeveel vermeden slachtoffers dit leidt. Maar, we hikken er ook erg tegenaan. Het is een beladen onderwerp en voor je het weet krijg je het etiket van kille rekenaar opgeplakt. We willen best kille rekenaars zijn, maar dan vooral vanuit de gedachte dat je daarmee zaken inzichtelijk en transparant maakt. Dus, in eerste instantie zonder direct consequenties te verbinden aan het resultaat van een berekening.

We merken dat het transparant maken van bepaalde onderwerpen (bijvoorbeeld over financiering van groen) niet altijd gewaardeerd wordt. Of anders gezegd dat lezers daarbij snel een oordeel hebben over ons, over wat voor ons de oplossing is. Om een lang verhaal kort te maken, met een serie over de waarde of prijs van een mensenleven zijn we nog niet veel verder gekomen dan intern wat uitwisselingen over de mail en we durven er niet echt aan te beginnen. Maar dit weekend zijn we gered door de Volkskrant.

Rutger Bregman schrijft in het katern Vonk (15 juni 2013) precies dat wat wij eigenlijk zouden willen schrijven. Korte samenvatting, je moet bij discussies over een mensenleven niet uitsluitend uitgaan van kille cijfers, maar het is wel erg belangrijk deze cijfers te kennen als je een besluit wilt nemen. Ik geef hier een korte samenvatting van zijn beredenering.

Vrijwel alles draait om mensenlevens: hoger opgeleiden zijn gezonder en leven langer, investeren in onderwijs draagt dus ook bij aan een langer en gezonder leven; hoe schoner straten zijn, hoe minder criminaliteit en dus minder gezondheidsschade of risico op overlijden. Daarnaast zijn er in dit opzicht de meer klassieke thema’s zoals: veiligheid; gezondheidszorg en milieu.
Als je kijkt waar het geld aan uitgegeven wordt dan is dat vaak nauwelijks onderbouwd. Of misschien kunnen we beter zeggen het is wel onderbouwd maar niet goed afgewogen. Bregman geeft aan dat Prorail 100 miljoen euro gaat investeren in de veiligheid op en rond het spoor terwijl dat in Nederland het veiligste vervoermiddel is. Een ander voorbeeld, er wordt de komende jaren 1,7 miljard uitgegeven tegen stralingsgevaar van hoogspanningsmasten. Dit is goed onderbouwd, want zou een half leukemiegeval per jaar kunnen voorkomen. Het is echter niet goed afgewogen, want met dit geld kan je ook 150 jaar lang alle Fabry-patiënten van medicijnen voorzien. Bijkomend punt er is vaak een sterke lobby van partijen die baat hebben bij deze investeringen of uitgaven. Niet de patiënten, reizigers of bewoners, maar de farmaceutische industrie, de asbestverwijderaars etc..
Ondanks de hoge uitgaven en een algeheel gebrek aan financiële middelen zijn discussies over de prijs van een mensenleven taboe. Een voormalig GroenLinks kamerlid stelde over de hoogspanningsleidingen het volgende: “Het is wetenschappelijk bewezen dat kinderen er leukemie van kunnen krijgen. Hoe gepast is het dan er een financieel verhaal van te maken?” Youp van het Hek stelde over medicijnen voor patiënten met de ziekte van Pompe en Fabry: “over sommige zaken moet je als gezond mens, je bek houden”. Maar de vraag is natuurlijk is dat terecht? Is een mensenleven oneindig veel waard en moet alles daarvoor wijken? En zelfs als je op ethische gronden zou besluiten dat je hier niet over mag discussiëren, is het dan praktisch gezien ook verstandig om dit niet te doen?
Bregman stelt dat een discussie over effectiviteit van een ingreep of maatregel noodzakelijk is. Je moet toch weten wat iets oplevert. Maar, dat wil niet zeggen dat besluiten daarmee alleen op basis van kille rekensommen gemaakt moeten worden. Sommige mensen hebben zoveel pech (zeldzame ziekte) dat het helemaal niet zo raar is een uitzondering te maken. Dus, na de inderdaad wat kille cijfers gaat het ook over moraal en solidariteit. Je hoeft dus niet “je bek te houden” maar je moet ook niet alleen op basis van de cijfers beslissen. Je zou ook kunnen stellen dat je pas een ethische discussie kunt voeren op het moment dat je inzicht hebt in de kille cijfers.

En daarmee komen we weer terug op onze serie over de prijs van een mensenleven. We gaan het weer oppakken en bovenstaande beredenering dient daar min of meer als uitgangspunt. Transparant maken, laten zien welke keuzes gemaakt worden, wat dat kost en oplevert en welke alternatieven er zijn. Zonder daar direct een oordeel of conclusie aan te verbinden.

Stijn van Liefland

Waardering en financiering van de Nederlandse natuur

Onlangs bracht de raad voor de leefomgeving en infrastructuur het advies “onbeperkt houdbaar” uit over de vernieuwing van het natuurbeleid en de financiering hiervan. Op de site van het rli is ook een aantal onderliggende studies beschikbaar. Eén daarvan trok mijn aandacht, “Waardering en financiering van de Nederlandse natuur”.

Het onderzoek is uitgevoerd door de Rijksuniversiteit Groningen en heeft als ondertitel “Argumenten voor grootschalige innovatie in private financiering van natuur, onder blijvende eindverantwoordelijkheid van het Rijk”. Daarmee is de conclusie al duidelijk, want argumenten tegen komen blijkbaar niet aan de orde, maar dat terzijde. Het is een publicatie die bij snelle lezing nogal rommelig overkomt, een verzameling argumenten, maar er staan wel interessante dingen in. Ik bespreek niet de hele publicatie maar alleen een aantal zaken die voor mij nieuw of verrassend zijn.

5 markten voor natuur

De onderzoekers maken een indeling in 5 markten voor natuur. De eerste markt is die van de ecologie of biodiversiteit. Het gaat hier voor een groot deel om ethische argumenten. Veel mensen maken zich zorgen om het uitsterven van soorten. 97% van de in de EU ondervraagde burgers geeft aan dat ze het voorkomen van verlies aan biodiversiteit als een morele plicht zien. Deze zorgen uiten zich echter verschillend, op lokaal niveau kan je vanwege economische motieven tegen bescherming zijn (en bijvoorbeeld voor de aanleg van een weg) terwijl je je wel zorgen maakt over het uitsterven van soorten elders. Dan zijn er drie markten voor beleving, lokaal, regionaal en nationaal. Tot slot is er de vijfde markt van indirecte diensten (ecosysteemdiensten, etc.). Het verschil van deze laatste markt met de eerste vier is dat het hier niet om de natuur zelf gaat maar om wat de natuur oplevert. De auteurs zeggen het niet, maar eigenlijk lees je: deze diensten zijn mogelijk ook op een andere manier te krijgen.

Het onderscheid tussen de drie belevingsmarkten is van belang omdat de onderzoekers constateren dat recreanten op verschillende plekken recreëren (logisch) maar dat de inkomsten op die plekken daar niet gelijk mee opgaan. Als voorbeeld komt een zeiler op de Waddenzee aan bod. De boot ligt in Lelystad, droogvallen op de Waddenzee kost niets en incidenteel wordt een haven op een waddeneiland aangedaan. De inkomsten van het Waddengebied zijn derhalve gering, het meeste geld voor deze recreatieve activiteit (liggeld, onderhoud boot, inkopen etc.) wordt uitgegeven in Lelystad. Heel Nederland is tegenwoordig zeer mobiel en bezoekt overal in het land natuur, tot heel veel uitgaven in het gebied zelf leidt dit niet. Als ik voor me zelf spreek, wanneer ik nog een uur moet rijden ga ik liever uit eten in mijn eigen woonplaats (je kunt er dan een fles wijn bij drinken, bent na afloop lekker snel thuis etc.) dan naast het natuurgebied.

Extra economische pijlers zouden tot meer inkomsten in en rondom gebieden kunnen leiden. Denk aan een skipiste, een kartbaan of hotel met zwembad. De onderzoekers stellen dat dit weinig met de natuur te maken heeft maar economisch interessant kan zijn. Maar tegelijkertijd leidt het op een hoger niveau tot sub-optimalisatie. De natuur is beter af zonder deze attracties en de mensen die deze attracties bezoeken wonen veelal in de stad. Ergo, zet ze dan daar neer waar ze het beste tot hun recht komen. Probleem is wel dat de inkomsten dan niet meer terecht komen bij de natuur. Daarom een pleidooi voor de rijksoverheid als verantwoordelijke die voor verdeling van middelen zorgt en niet de provincies.

Waardering van natuur

De onderzoekers besteden veel aandacht aan de vraag hoeveel waarden mensen aan natuur hechten. Eén van de trucs is kijken waar hele rijke mensen wonen. Miljonairs wonen relatief vaak (meestal) in het groen, conclusie, als je een vrije keuze hebt kies je voor groen. Een andere manier waarop de waarde die mensen aan groen hechten wordt geïllustreerd is aan de hand van het aantal recreatieve overnachtingen. Het blijkt dat mensen met weinig groen in de omgeving jaarlijks 4,5 meer recreatieve overnachtingen hebben ten opzichte van mensen die in een groene omgeving wonen. Conclusie, mensen zoeken compensatie voor een gebrek aan groen. Ik vraag me dan wel meteen af of hier een storende factor meespeelt (zou het bijvoorbeeld kunnen zijn dat mensen die in een minder groene omgeving wonen rijker zijn en zich dus meer overnachtingen kunnen permitteren). Maar ik zie ze niet direct. Blijkbaar hebben we er dus heel wat voor over om in of nabij de natuur te zijn. In totaal gaat het om ca. 20 miljoen extra overnachtingen, kosten € 500 mln. Daarmee heeft overigens ook en plaatselijk gebrek aan groen een waarde voor de economie, want dat leidt tot meer recreatieve overnachtingen, dus meer omzet in die sector, dus meer economische groei.

De onderzoekers constateren dat natuur bijna niets kost en, dat de kosten die gemaakt worden vooral het gevolg zijn van negatieve externe effecten van andere activiteiten, bijvoorbeeld compensatie voor stikstofdepositie, ontwatering of de doorsnijding met infrastructuur. Met andere woorden, “de verhogende kosten voor natuurbeheer worden aanwijsbaar veroorzaakt als zij-effect (…) in het proces van economische waardecreatie van anderen”. Eigenlijk wisten we dat wel, economische activiteiten hebben externe effecten en iets of iemand anders heeft daaronder te leiden. Maar, hier leidt het bij mij toch tot een nieuw inzicht want we beheren dus niet alleen omdat we bepaalde soorten zo graag terug willen laten komen of in stand willen houden, maar ook (om het maar bot te stellen) omdat anderen er een rotzooi van maken. Met ons belasting- en subsidiestelsel knopen we dan de eindjes weer aan elkaar. Een pleidooi dus om subsidies te laten bestaan, één van de aanbevelingen in het rapport.

De natuurconsument

Tot slot houden de onderzoekers een pleidooi om meer inzicht te krijgen in het gedrag en de wensen van de natuurconsument. Ze spreken zelfs over een “customer relationship management systeem” voor de natuur. Albert Heijn weet door de bonuskaart heel goed wat de wensen zijn van de consument. Wat de natuurconsument doet en wat hij / zij wil is veel minder bekend. Welke gebieden worden gewaardeerd en waarom? Welke wensen heeft de natuurconsument? Hier is uiteraard al onderzoek naar gedaan, maar te weinig en vooral onder te weinig mensen. Een aardig initiatief is de hotspotmonitor waar iedereen aan kan geven welke natuur hij of zij waardeert en waarom.

Op basis van deze kennis kan je vervolgens het beheer aanpassen en efficiënter uitvoeren. Dat is weer een aardige brug naar de eerdere discussie over de schaapsherder. Het gaat er vanuit deze optiek helemaal niet om welke begrazingsmethode duurder, goedkoper of efficiënter. Eerst moet de vraag beantwoord worden wat de natuurconsument wil en vervolgens kijk je wat daarbij de best passende oplossing. Bij die laatste vraag mogen de kosten natuurlijk ook een rol spelen.

Stijn van Liefland

Top 10 lessen economische theorie (2)

Na bespreking van ‘De economie van goed en kwaad’ begon ik te twijfelen aan de merites van het vak economie. Ik stelde mezelf de opgave om een top 10 samen te stellen van de belangrijkste lessen of inzichten die de economie mij heeft geleerd. Na deel 1, waarin de eerste 5 lessen worden besproken, nu deel 2 van de ‘lessons learnt according to Rudy’.

Inzicht 6: Arbitrage

Arbitrage houdt in dat agenten handelen op prijsverschillen tussen bijvoorbeeld goederen. En dat gaat net zolang door tot er geen voordeel meer is te behalen door goederen van de ene plek naar de andere plek te slepen en het prijsverschil is verdwenen. Verschillen worden op deze manier dus ‘weg gehandeld’ totdat er een nieuw evenwicht ontstaat. Vanzelfsprekend gaat het hier om dezelfde goederen en moet er rekening worden gehouden met eventuele transportkosten, wisselkoersrisico’s etc. Kortom: vergelijkbare goederen of diensten moeten dezelfde prijs ‘doen’, anders is er een voordeel te halen en dat zal ‘de markt’ niet toestaan.

Arbitrage komt in vele vormen en gedaanten voor. De meesten kennen wel de ‘hamburger-pariteit’ van McDonalds. Er hamburger van deze fastfood-keten is een voorbeeld van een homogeen goed, waar je dat ding op de wereld ook koopt, het is exact even groot en smaakt eender. Door de prijzen van een hamburger in verschillende landen met elkaar te vergelijken kun je met terugwerkende kracht de ‘juiste’ wisselkoersen tussen munten berekenen. Een hamburger is eigenlijk een slecht voorbeeld, er is sprake van transportkosten en bovendien is het bederfelijke waar. Maar er zijn hele onderzoeken naar gedaan en het gaat om het idee.

Een paar andere voorbeelden.

Inzicht 6a: huur-equivalentie (residuele grondwaarde revisited)

Als we dit principe van arbitrage toepassen op huizen. Je kunt een huis kopen of een huis huren. Als het je puur gaat om het kopen van de woondienst, zou het je niet uit moeten maken of je het ene doet of het andere. Mochten er wél verschillen tussen beide vormen bestaan, dan zal er iemand opstaan die het verschil benut in zijn eigen voordeel en wel net zolang tot het verschil tussen huren en kopen is verdwenen. Uiteraard moet het wel om exact hetzelfde huis op exact hetzelfde plekje etc gaan (theorie, weet je wel).

Omgekeerd kun je dus de prijs van een koopwoning herleiden uit de totale stroom aan huur die je anders zou moeten betalen (contant gemaakt etc). De contant gemaakte huursom zou dan gelijk moeten zijn aan de prijs van de woning inclusief de grond. En zo kun je van daaruit weer de prijs van grond bepalen: om de eventuele winst uit de markt te drukken (door de woning te bouwen op dat stukje grond, en dan de woning te gaan verhuren) ben je bereid steeds meer voor een stukje grond te betalen tot het moment is bereikt dat de grondprijs + de bouwkosten van de woning precies gelijk zijn aan de totale huursom. En deze ‘afkapprijs’ voor grond is, gegeven de kale bouwkosten van een woning, precies wat wel de residuele grondwaarde wordt genoemd.

De praktijk is vanzelfsprekend weerbarstiger. Woningen zijn bijna nooit identiek. En bovendien zijn er talloze ‘verstoringen’ die de equivalentie ondoorzichtig maken. De prijsstijging van een woning bijvoorbeeld is fiscaal onbelast. En rente op een lening voor een woning is aftrekbaar. Op die manier ontstaat een voordeel voor het kopen van een huis ten opzichte van het huren van datzelfde huis. Maar gecorrigeerd voor al die voordeeltjes zou huren en kopen dus ‘lood om oud ijzer’ moeten zijn.

Inzicht 6b: Ricardo equivalentie

Nog eentje. Misschien geen arbitrage in letterlijke zin maar wel ‘lood om oud ijzer’. De overheid moet ook middelen hebben als het iets wil kopen (ambtenaren moet betalen, tanks wil aanschaffen etc). De overheid kan dat doen door belastingen te heffen of door te lenen van burgers. De economische theorie stelt dan weer: dat mag niet uitmaken, dat moet op hetzelfde neerkomen.

Dat is raar want je zou denken: ik heb liever dat de belasting laag blijft. Maar voor niks gaat de zon op. Geen belasting betekent dat je moet lenen en dat betekent op termijn dat er rente betaald moet worden over die leningen. Er komt een moment dat die rente alsnog via belastingheffing in de toekomst zal moeten worden opgelost. De economische agenten van dit spelletje doorzien dit en anticiperen al op het feit dat toekomstige belastingen zullen moeten worden betaald (en dat hun vermogen op termijn dus wordt aangetast, ze voelen zich nú al minder rijk daardoor).

Als er dus een economische crisis is, en de overheid wil de consumptie stimuleren door minder belasting te heffen (bij gelijkblijvende overheidsuitgaven uiteraard) dan gaat die vlieger niet op. Althans in de theorie. Het is Ricardo geweest die dit idee voor het eerst heeft uitgewerkt. Overigens is dit theorema onderwerp van verhitte debatten met voor- en tegenstanders.

Inzicht 6c: Modigliani-Miller equivalentie

Maakt het voor een bedrijf uit of het aan zijn middelen (om te investeren) komt door aandelen uit te geven of een lening aan te gaan? Ook hier zegt het arbitrage-principe weer: gecorrigeerd voor het risico mag het niet uitmaken, eventuele verschillen zullen zich uitmiddelen door corrigerende marktwerking.

De waarde van een bedrijf is volgens de theorie de contant gemaakt som van alle dividenden die ooit naar verwachting zullen worden uitgekeerd. Een lening aangaan betekent vanzelf dat er rente moet worden betaald en dus blijft er minder over voor het uitkeren van dividend. Bovendien: naarmate er meer wordt geleend en er dus minder eigen vermogen is, zal het risico voor de vreemd-vermogens-verschaffers omhoog gaan (bij een eventueel failissement is het dan nog maar de vraag of de lening kan worden terug betaald). De markt zal dan een hogere rente over de lening eisen.

Het is een technisch-wiskundig verhaal maar er valt aan te tonen dat de waarde van de onderneming onafhankelijk is van de gekozen financieringsstructuur. Wederom geldt hier dat de praktijk wordt gekenmerkt door verstoringen: rente op leningen is aftrekbaar voor de winstbelasting. Deze stelling is voor het eerst uitgewerkt door Modigliani en Miller, ergens in de jaren 50 dacht ik.

Inzicht 7: comparatief voordeel

Er weer iets wat (zover ik weet) van Ricardo afkomstig is (al de 3e notering in deze top 10, een soort Beatles voor de economie dus). Het gaat hier om de ‘wet’ van het comparatieve voordeel. Je zou denken: ik ga doen waar ik het beste in ben, dat levert immers het meeste op. Fout, aldus Ricardo. Het gaat er niet om waar jij absoluut gezien het beste in bent maar om waar jij relatief het beste in bent. Misschien ben je wel goed in zingen, maar als er hele volksstammen goed zijn in zingen dan ga jij nooit veel verdienen met het maken van een plaatje. Misschien ben je minder goed in het repareren van fietsen. Maar als nu niemand anders fietsen kan repareren dan kun je dus toch meer verdienen door daar je werk van te maken.

Ricardo paste het toe op de internationale handel. Landen moeten zich specialiseren in die producten waar ze relatief het beste in zijn.

Inzicht 8: permanente inkomenshypothese

Deze hypothese wordt ook wel de ‘consumption smoothing hypothesis’ genoemd. Een consument houdt niet van grote pieken en dalen in zijn bestedingspatroon en zal dus streven naar een gelijkmatige (over de tijd uitgesmeerde) consumptie. Een plotselinge piek in zijn inkomen zal dus niet navenant leiden tot een navenante stijging van zijn koopgedrag. Omgekeerd geldt iets soortgelijks voor een daling. De rationele consument kijkt dus niet naar zijn ‘momentane’ inkomen maar naar zijn gemiddelde te verwachten (permanente) inkomen.

Dit verklaart ook waarom in deze tijden van economische crisis, de economie niet meteen aantrekt als er een belastingvoordeeltje is te behalen. Consumenten kijken vooruit, zijn rationeel, en smeren het voordeeltje dus uit over meerdere jaren. Dit ligt natuurlijk anders als het voordeel niet eenmalig maar permanent is (bij een structurele belastinghervorming bijvoorbeeld).

De naam van Milton Friedman is verbonden aan deze hypothese. Dateert ook weer van ergens jaren 50/60 van de vorige eeuw.

Inzicht 9: hoeveelheidsaanpassing, of: onderbestedingsevenwicht

Bijna alle stellingen, theorema’s etc uit de economie hebben te maken met prijsaanpassing en marktwerking. Er zijn maar weinig goed uitgewerkte tegengeluiden. Een van de grote uitzonderingen hierop is het werk van J.M. Keynes uit de crisisjaren 30 van de vorige eeuw (bekende boek van Keynes dateert van 1936). De klassieke economische theorie kon destijds niet goed overweg met de ontstane werkeloosheid. Waarom gingen de lonen niet omlaag om een nieuwe situatie van volledige werkeloosheid te creëren (wat volgens de gangbare doctrine zou moeten gebeuren, immers meer aanbod dan vraag dus prijs omlaag, zie inzicht 1)?

De stelling van Keynes was dat het niet de prijzen zijn die de markt ‘ruimen’ maar de hoeveelheden. Het minimum van vraag en aanbod bepaalt dan de feitelijke transactiehoeveelheid. Producenten hebben dan veel machines en kunnen veel goederen aanbieden. Maar de machines staan stil want de mensen hebben geen geld om goederen te kopen. Waarom hebben de mensen geen geld? Omdat ze werkeloos zijn en dus geen inkomen hebben. Zo ontstaat een situatie van onderbezetting (van machines) en overcapaciteit (van arbeid). Machines staan niets te doen en werknemers zitten thuis.

Het verhaaltje klinkt simpel maar ook Keynes is er niet in geslaagd deze situatie vanuit een micro-economische rationaliteit te voorzien. Want waarom zoeken producenten en arbeiders/consumenten elkaar niet gewoon op? Ze kunnen immers een deal tot wederzijds voordeel sluiten. Op de een of andere manier blijft de markt dus hangen in een onderbestedings ‘evenwicht’, er is sprake van een patstelling, er is niemand die de taak van de onderlinge coördinatie op zich neemt, de markt doet zijn werk niet, er is sprake van fricties of haperingen in de machine. Er is decennia ná Keynes nog veel werk verzet om hier meer grip op te krijgen en tot op de dag van vandaag zijn er (naar mijn inschatting) geen overtuigende economische modellen die dit mechanisme goed kunnen beschrijven of verklaren.

Misschien ligt hier ook wel een verklaring waarom economen zo graag over marktwerking publiceren. Het andere chapiter van onevenwichtigheid wil maar niet lukken. Het is als de fietser die op zoek is naar zijn verloren fietssleuteltje. De voorbijganger vraagt of hij kan helpen met zoeken en vraagt: heb je hier ergens op deze plek je sleuteltje verloren? Waarop de fietser antwoordt: nee, daar een paar meter verderop. Waarop de helper weer vraagt: maar waarom zoek je dan hier naar je sleuteltje? ‘Omdat het daar zo donker is en hier een lamp schijnt, dat zoekt een stuk makkelijker’.

Inzicht 10: tijdsvoorkeur en contante waarde

Ik had even het idee dat ik er doorheen was. Verder dan negen stuks kon ik niet komen. Tijdsvoorkeur misschien. Economen gaan ervan uit dat agenten (bij verder gelijkblijvende omstandigheden) liever nú consumeren dan later. Er is dus een prikkel voor de korte termijn bevrediging. Om de consument toch over te halen láter te consumeren zul je hem dus moeten belonen. En zo doet het begrip rente zijn intrede. De rente als beloning voor het uitstellen van consumptie (of het aanmoedigen van sparen, dat op hetzelfde neerkomt). En zo kun je aantonen dat in een evenwichtig economisch model de rente gelijk is aan de tijdsvoorkeur voet (eventueel weer gecorrigeerd voor risico, verstoringen etc).

De tijdsvoorkeur is een goeddeels onbegrepen fenomeen. Ik heb daar een paar maanden geleden (naar aanleiding van een stukje van Bas Haring in de Volkskrant) nog een blog aan gewijd. Maar onbegrepen wil nog niet zeggen dat tijdsvoorkeur niet bestaat of onzin is. Ik hoor nogal eens geluiden uit bepaalde hoeken dat rente veel kapot maakt en dat rente inherent leidt tot schulden en economische crises. Maar ik zie weinig in dat soort pleidooien (afschaffen van de rente of zo?). Daar ben ik toch te veel econoom voor en zie dan graag een uitgewerkt modelletje hoe dat dan in zijn werk gaat (en dat soort consistente redeneringen missen in mijn ogen).

Anderzijds is rente ook weer zo’n wiskundige noodzakelijkheid om sommetjes te kunnen maken. Rente is weer zo’n voorbeeld van een ‘afkappertje’ (zoals afnemende meeropbrengsten dat ook zijn). Zo zouden we zonder rente nooit kunnen rekenen met een oneindige reeks dividenden of huurpenningen (om de waarde van een bedrijf of een huis te bepalen). Het begrip ‘netto contante waarde’, dat ik voor het gemak maar onder dit tijdsvoorkeur-inzichtje schaar, zou zonder tijdsvoorkeur en rente niet goed werkbaar zijn.

Magere oogst?

Ik blijf bij mijn conclusie die ik vorige keer al trok. Een magere oogst. Economie is een veredelde vorm van wiskundige puzzels oplossen. Alle inzichten hier zijn toch vooral aannames vooraf en/of resultaten achteraf die volgen uit ‘als dit, dan dat’ exercities. Grotendeels los van de dagelijkse praktijk.

En let eens op het taalgebruik dat erin sluipt. Er wordt gesproken over ‘verstoringen’ (zoals in ’tax distortion’) en ‘afwijkingen’ (zoals in ‘a deviation from market equilibrium’). Het model is hier het uitgangspunt en de absolute referentie. De werkelijkheid vertoont dus verstoringen en afwijkingen. In plaats van andersom. Het model staat dus niet ter discussie, maar het is de werkelijkheid die zich helaas niet aan het model wenst te houden. Apart.

Toch staan onze kranten er dagelijks vol mee en heeft deze manier van denken (want dat is het dus volgens mij) een grote invloed op tal van zaken.

Rudy van Stratum

Rendement (7), zachte waarden en casus

In het kader van onze serie over rendement komen we toe aan de vraag hoe je om moet gaan met waarden die niet direct financieel te vertalen zijn. Dit is voor mij ook een zoektocht, dus hierbij de eerste gedachten. Voor de gedachtenvorming begin ik met een casus waarbij we zachtere waarden vertaald hebben in financieel rendement.

Casus

Als procesbegeleiders waren we betrokken bij het ontwerp van een brede school. Aanleiding voor onze betrokkenheid was het grote aantal partijen, gemeente, school, kinderdagverblijf, peuterspeelzaal, centrum voor jeugd en gezin, provincie etc. Gezamenlijk was de ambitie uitgesproken om een duurzaam en gezond gebouw te realiseren, met een groene (biodiverse) buitenruimte, een zogenaamde frisse school. Op een bepaald moment kwam uiteraard ook de financieringsvraag aan de orde, wat gaat dat allemaal kosten? Waarop uiteraard ook de vraag werd gesteld wat het op zou kunnen leveren.

Er was in dit geval een vast budget voor het gebouw, gebaseerd op een vergoeding per vierkante meter. We praten hier dus eigenlijk vooral over de vraag hoe we de extra investering die nodig is voor de frisse school gefinancierd krijgen. Als we deze investering aan de hand van de rendementsvraag bekijken komen we tot het voglende rijtje:

Een aantal maatregelen is simpelweg even duur of goedkoper. Duurzame materialen hoeven niet duurder te zijn dan gangbare materialen, een slimmere indeling van het gebouw, gezamenlijk gebruik van ruimtes etc. kan allemaal geld opleveren. Een discussie over financiering is hier niet aan de orde, uiteraard moet er wel voldoende draagvlak zijn voor deze maatregelen. Kort samengevat, maatregelen die direct financieel rendement opleveren.

Een tweede groep maatregelen is duurder maar verdient zich in de loop van de tijd terug. Het zal geen verrassing zijn dat het hier om energiemaatregelen gaat. Wanneer het rendement voldoende is kan het geen probleem zijn om tot financiering van deze maatregelen te komen. Immers er komen vanzelf weer Euro’s terug. Als er geen geld beschikbaar is kan bijvoorbeeld een constructie in de vorm van een lening helpen.

Een derde groep bestaat uit maatregelen die bijdragen aan een betere school maar die op zichzelf onvoldoende financieel rendement hebben. Of beter gezegd waarvan het financieel rendement niet één twee drie duidelijk is. De discussie zal vooral over dit soort maatregelen gaan.

Een belangrijk deel van deze ‘niet rendabele’ maatregelen heeft betrekking op verbetering van de kwaliteit van de binnenlucht. In tegenstelling tot energiemaatregelen verdient dit type maatregel zichzelf niet direct terug. We moeten dus kijken naar de positieve effecten van deze maatregelen en de mate waarin ze bijdrage aan het realiseren van ons doel (een gezonde en duurzame school). Daarnaast kunnen we kijken of we het effect van deze maatregelen kunnen vertalen in financiële baten. In deze casus is dat laatste zeer uitvoerig gedaan.

De belangrijkste effecten van een betere kwaliteit van de binnenlucht zijn gezondere kinderen, minder ziekteverzuim bij kinderen en personeel en betere leerprestaties van de kinderen. Al deze effecten kunnen we vervolgens proberen te vertalen in Euro’s. Minder ziekteverzuim van personeel is in dat geval heel duidelijk, dat betekent minder kosten voor vervanging. Ook bij kinderen leidt minder ziekteverzuim tot financiële voordelen, ouders hoeven niet meer thuis te blijven, geen oppas te nemen, zorgkosten (dokter, medicijnen) worden lager etc. Dit lijkt fictief, maar voor kinderen die last hebben of krijgen van astma maakt een gezonde school een groot verschil.

Dit zijn allemaal kosten die nog redelijk direct aan een partij zijn toe te rekenen (werkgever, verzekering, ouders etc.). Het worden wel steeds meer partijen die soms ook pas op langere termijn baat hebben bij deze maatregelen. Mensen die nu bijvoorbeeld nog geen kinderen hebben maar over een paar jaar wel, profiteren t.z.t. ook mee van de gezonde school maar zijn nu nog niet in beeld.

Een gezonde school leidt ook tot betere leerprestaties en dat leidt er toe dat leerlingen een hogere vervolgopleiding volgen en uiteindelijk een betere baan met een hoger inkomen krijgen. Het onderzoek heeft laten zien dat wanneer van de 50 leerlingen die de school jaarlijks verlaten er 2,5 een hogere vervolgopleiding gaan volgen dit jaarlijks tot € 120.000 extra baten leidt. Hiervan is zo’n 40% toe te schrijven aan het gezonde gebouw (€ 48.000). Lastig is wel dat deze baten in de toekomst liggen en je niet weet bij wie of waar ze terecht komen. Werd het met het ziekteverzuim al ingewikkeld, hier lijkt het hopeloos om tot een constructie te komen. Maar, het zijn wel echte baten in echte Euro’s, het financiële rendement van deze maatregelen is hiermee aangetoond.

Een laatste groep maatregelen heeft betrekking op zaken die lastig of niet in geld zijn te vertalen. In dit geval bijvoorbeeld een groene buitenruimte met veel biodiversiteit. Je zou kunnen zeggen dat omwonenden hier van profiteren, maar het is toch vooral iets dat je wilt omdat je het belangrijk vindt. Sommige mensen noemen biodiversiteit zelfs een intrinsieke waarde, die staat niet ter discussie en is ook niet in geld uit te drukken, maar dat is een andere discussie.

Wel of niet financieel doorrekenen van rendement

Stel we werken aan een project en naderen de besluitvorming, we hebben de inkomsten en uitgaven van de direct betrokken partijen in beeld gebracht en dus een beeld van het financieel rendement. De vraag is nu of je bij dit project een rekenexcercitie moet gaan houden of dat het beter is met kwalitatieve argumenten te komen. De eerste gedachte is, als dit project (zoals het nu is doorgerekend) financieel rendeert moet je niet te moeilijk doen, het is nergens voor nodig. Andersom, wanneer het project niet rendeert kan het zinvol zijn verder te rekenen, meer partijen er bij te betrekken nieuwe inkomsten in beeld te brengen etc.

Bij een renderend project is een verdere uitwerking alleen zinvol als voorbeeld om te laten zien dat zachtere waarden (gezondheid, natuur etc.) uiteindelijk ook tot financiële voordelen leiden. Daar staan een hoop redenen tegenover om het niet te doen:

Het kost een hoop tijd en geld en leidt tot een onnodige discussie over aannames en berekeningen.
De waarden waar het echt om ging raken buiten beeld, waarom niet een mooie businesscase met een aantal extra kwaliteiten dat gerealiseerd wordt?
Tot slot zou het tot wantrouwen kunnen leiden. Waarom al die waarden vertalen naar financiële voordelen? Je zou gaan vermoeden dat de businesscase helemaal niet zo sterk is.

Bij een niet renderend project lijkt het juist wel voor de hand te liggen allerlei waarden in geld te vertalen om zo de businesscase kloppend te krijgen. Wat zouden belangrijke redenen kunnen zijn om dit te doen?

Als de besluitvorming puur op basis van financiële argumenten plaatsvindt.
Om transparant te maken wat het rendement is en dat er meer partijen profiteren van deze investering dan je op het eerste gezicht zou denken. Wanneer het transparant gemaakt is wordt het ook lastiger om nee te zeggen.
Als het rendement net niet voldoende is en extra baten uit bijzondere waarden tot een positief rendement leiden.
Als het praktisch werkbaar is. Beter één of twee aspecten die relatief veel opleveren dan veel verschillende aspecten die afzonderlijk weinig opleveren maar bij elkaar wellicht veel. Het laatste betekent veel werk en veel discussie over alle aannames.

En waarom zou je het in dit geval niet doen?

Uiteraard als het onpraktisch is en het te verwachten resultaat marginaal.
Omdat de discussie al snel zal gaan over aannames en berekeningen in plaats van over de kwaliteit die gerealiseerd wordt. Bij het voorbeeld van de frisse school, voor je het gaat de discussie over of er nou gemiddeld 2 of 2,5 leerlingen beter preseteren en wat dat vervolgens oplevert. Terwijl het hier ging om een gezonde omgeving voor kinderen.
Een belangrijke reden kan ook zijn dat vertaling in financiële argumenten tot weerstand leidt. Voorbeelden (bijvoorbeeld in het al eerder aangehaalde boek ‘niet alles is toe koop’) laten zien dat veel mensen best bereid zijn wat extra’s te betalen als daar wat goeds tegenover staat en het helemaal niet fijn vinden als iemand precies gaat berekenen wat dat allemaal wel niet oplevert.

Tot zover de eerste gedachten, wordt vervolgd…

Stijn van Liefland

Waarom zijn er zo weinig (betaalbare) huurhuizen?

Aanleiding is een opinie-stuk in de (Volks-) krant van Rik Smits (21 mei 2013). Hij snijdt een interessante vraag aan: waarom zijn er zo weinig betaalbare huurhuizen?

Vuistregel voor de huurprijs

Feit is (denk ik) dat er relatief weinig betaalbare huurwoningen op de markt zijn. De doorstroming op de woningmarkt wordt daardoor bemoeilijkt. Smits beweert (zo lees ik zijn bijdrage in ieder geval) dat er geen technische bezwaren zijn om een goedkoop huurhuis aan te kunnen bieden.

Een redelijk huis kun je met de huidige stand der techniek bouwen voor € 90.000. Als je heel ruim rekent voor grond dan kun je voor € 200.000 een prima middenklasse woning neerzetten. Als je rekening houdt met rente, onderhoud, beheer etc én je gaat ervan uit dat de eigenaar in 30 jaar zijn lening aflost, dan kun je deze woning rendabel in de verhuur zetten voor € 722 per maand.

Ik zou daar zelf nog aan toe kunnen voegen dat je een minder groot huis kunt bouwen met allerlei slimme maatregelen rondom het bouwproces (minder leidingen in de grond, prefab bouw, modules, minder toekomstige omstel- en aanpassingskosten etc) die de prijs nog onder de € 500 kunnen drukken.

Ongetwijfeld zou je hier een vuistregel uit af kunnen leiden in de trant van: de huurprijs per jaar is ongeveer 4,5% van de economische waarde van het huis (12 x € 722/maand gedeeld door € 200.000). In de ‘huis-opeet constructie’ (eerdere blog deze week) werd al gesproken over een huurvergoeding van 4% per jaar van de taxatiewaarde. Kun je een huis dus bouwen voor een all-in prijs onder de € 150.000 dan kom je op een maandhuur van onder de € 500 uit.

Technisch mogelijk, maar …

Technisch is het dus mogelijk. En financieel-boekhoudkundig dus ook. Maar blijkbaar liggen de prikkels in het huidige samenspel van regels niet op de juiste plek. Aan een grote woning valt meer te verdienen. En groei zit diep ingebakken in het systeem. Groter is beter en eigendom is goed. Maar hier ligt ook een enorme kans voor nieuwe handel. Een gat in de markt? In de hotel-wereld heb je toch ook slimme ‘formule-1’-achtige concepten die de prijs per overnachting halveren ten opzichte van de ‘gewone’ overnachtingen?

Als deze redenering klopt kunnen we over 10 jaar gemakkelijker en goedkoper (al dan niet tijdelijk) huren. Smits is er zelf nog niet helemaal van overtuigd (en ik ook niet trouwens) en verzucht: ‘… ik laat mij graag door een deskundige uitleggen waarom de voorgaande redenering faliekant verkeerd, onverantwoord en zelfs gevaarlijk is.’

Rudy van Stratum

Eten van de overwaarde

We hebben er al eerder over geschreven maar het is een constructie die actueler is dan ooit. Je hebt een eigen huis dat grotendeels is afgelost (met een kleine resterende hypotheekschuld) en/of met een grote overwaarde, maar aan spaargeld heb je niet veel. Je bent met andere woorden voor veel (toekomstige) regelingen vermogend maar toch heb je geen geld.

Vaak wordt dan gezegd dat je je huis moet opeten. Maar dat is nog niet zo makkelijk. Je kunt je huis natuurlijk verkopen en dan gaan huren. Maar het huis verkopen in deze tijd is lastig. En goedkoop huren is zo mogelijk nog lastiger.

Een constructie die we eerder beschreven zou je een variant op het ‘sale and lease-back’ principe kunnen noemen. Je verkoopt je huis ‘op termijn’ aan een willende partij. Tot die tijd mag je als (ex-) eigenaar gewoon in je eigen huis blijven wonen en betaalt daar dan per maand een huurbedrag voor. Dat huurbedrag betaal je niet elke maand zoals dat gebruikelijk is maar het wordt op het moment van overdracht/koop verrekend in de totaalafrekening.

Er is nu een bedrijf dat deze optie, helemaal juridisch uitgewerkt, concreet aanbiedt om je overwaarde te verzilveren. En dat is, zover ik kan nagaan, nieuw. Meer informatie is te vinden op de www.lommerhuizen.nl

Rekenvoorbeeld

Je komt in aanmerking als je ouder bent dan 55, geen of nauwelijks meer hypotheekschuld hebt, en je huiswaarde in de categorie tussen € 200.000 en € 1.000.000 valt.

Een rekenvoorbeeld. Stel je hebt geen hypotheekschuld meer en je huis kan bij verkoop €300.000 opbrengen (of de overwaarde is € 300.000). Er wordt dan gerekend met 90% van de taxatie-waarde, dus met € 270.000.

Je krijgt nu uitgekeerd de helft van dit bedrag (met aftrek van kosten) dus € 135.000. De andere helft wordt op het bedrag ingehouden als vooruitbetaalde huur. Het huurbedrag per jaar is 4% van de taxatiewaarde, dus € 10.800 per jaar, of € 900 per maand. Je kunt voor dit bedrag dus 12,5 jaar in je eigen huis blijven wonen en hebt dan (nauwelijks nog) maandlasten behalve kosten voor gas, water en licht. Onderhoudskosten zijn voor rekening van de overnemende partij. Per maand heb je, als je bedrag op een spaarrekening zet en netjes uitsmeert over die 12,5 jaar, ongeveer € 1.000 extra per maand te besteden.

Wat gebeurt er na afloop van de rekenperiode? Er zijn meerdere opties. Ofwel blijf je gewoon in je eigen huis wonen en moet je maandelijks een huurbedrag gaan betalen aan de nieuwe eigenaar. Dan moet je natuurlijk wel geld (over) hebben. Ook kun je in een ander huis gaan wonen en daar de (wellicht lagere) huur voor gaan betalen. Of je gaat naar een verzorgingstehuis en wordt daar lager aangeslagen omdat je geen vermogen meer hebt. Of je laat je huis verkopen en deelt (zo mogelijk) alsnog in een deel van de gerealiseerde overwinst.

Vragen

Op zich een mooie constructie. Nu kunnen we in ieder geval zeggen dat er een reële mogelijkheid is je huis op te eten. Maar, zoals economen zeggen, there is no such thing as a free lunch. Wijs geworden door eerdere lessen uit de kredietcrisis vragen we ons af wat er zoal mis kan gaan:

Hoe wordt de taxatie-waarde bepaald? Ik ga er maar vanuit dat die conservatief zal worden ingestoken.
Er wordt gerekend over 90% van deze taxatie-waarde. Er is dus sprake van 10% risico-buffer voor de overnemende partij.
Diverse eenmalige kosten worden direct al verrekend. Hoe hoog zijn deze kosten en waar staan ze voor?
Een huurbedrag van 4% van de taxatie-waarde. Dat betekent bij 50/50, dat je 12,5 jaar in je huis kunt blijven zonder lasten behalve gas, water, licht. Je kunt overigens de huurperiode op voorhand verlengen door toch een (lager) maandelijks bedrag te betalen. Je kunt dat bedrag natuurlijk ook sparen en daar later zelf een huur- of koopbestemming voor zoeken. Die 4% lijkt goed gekozen, € 900 huur per maand voor een woning van een kleine € 300.000 is redelijk. Bovendien: hoe lager de taxatiewaarde, hoe lager de huur.
Voor tussentijds overlijden en andere calamiteiten worden regelingen getroffen. Ga er maar vanuit dat ook hier kosten voor in rekening zullen worden gebracht.

Ik zou graag een échte deal uitgewerkt willen zien. Misschien is er iemand die al gebruik van deze optie heeft gemaakt en weet hoe de financiële stromen feitelijk lopen. Reacties graag naar info@slimmefinanciering.nl . De gegevens zal ik dan geanonimiseerd verwerken in een nieuwe bijdrage.

Rudy van Stratum