Auteursarchief: slimfinbeheer

Social Impact Bonds (1)

De laatste weken heb ik dit woord meerdere malen gehoord: Social Impact Bonds. Het gaat om een financiele constructie, dus interessant voor ons, zeker nu. Ik voorspel dat we er nog vaker van gaan horen. Wat houdt de constructie in en wat is de ware aard ervan (wat is de kern van het achterliggend verdienmodel)? Voor dit eerste deel een korte omschrijving, in het tweede deel volgen aanvullende vragen en een evaluatie.

Wat houdt het in?

Er moet sprake zijn van een maatschappelijk probleem, iets waar we met zijn allen last van hebben en wat we graag ander zouden zien. Dit mag van alles zijn maar als voorbeeld: criminelen worden gepakt, komen in de gevangenis, maar daarna vervalt een te groot deel weer in dezelfde fout. Dit kost de maatschappij handen vol geld, niet alleen de maatschappelijke schade van de criminaliteit zelf maar ook de kosten van een gevangene per dag als hij achter de tralies zit.

Dan is de aanname dat er hier iets te verdienen valt. Het moet slimmer en goedkoper kunnen. (Blijkbaar is de overheid daar zelf niet toe in staat en kan een ander dat beter, daarover meer in deel 2). De constructie behelst dat er een nieuw aanspreekpunt (organisatie, entiteit) komt die geld krijgt van:

  • Goede doelen fondsen of lobby bewegingen (anti-rook lobby, club tegen te hard rijden etc).
  • Private investeerders.
  • De overheid, dat kan regulier budget zijn maar ook extra geld uit bijvoorbeeld een staatsloterij.

Vervolgens maakt de overheid afspraken met de nieuwe entiteit. De afspraken zijn in duidelijk meetbare eenheden omschreven (dat is een voorwaarde voor de constructie). Er moeten minder mensen de gevangenis in, de kans op herhaling moet omlaag etc. Er wordt met andere woorden een prestatie-contract gemaakt tussen overheid en ‘service-instituut’. Dit instituut kan nu op eigen initiatief afspraken maken met uitvoerende partijen. Deze partijen voeren deeltaken uit in opdracht van het instituut en lopen in principe geen risico. Vanzelfsprekend kan bij minder goed functioneren wel voor een andere en beter presterende partij worden gekozen.

De kern van het verdienmodel

Het service-instituut krijgt nu betaald in overeenstemming met de afgesproken meetbare resultaten. Worden de resultaten gehaald dan volgt betaling, worden ze niet gehaald dan volgt geen of gedeeltelijke betaling (bonus/malus regeling). Bij goed presteren krijgen de inleggende financiële deelnemers (fondsen en investeerders) een rendement op hun investering (bij een looptijd van ongeveer 5-7 jaar die hoort bij dit soort constructies). Dit rendement wordt betaald uit het feit dat de overheid op de ‘andere’ oude manier meer kwijt zou zijn dan nu het geval is bij deze nieuwe constructie.

Het eind van het liedje in de ideale situatie is:

  • Overheid is minder geld kwijt dan voorheen (minder politie agenten, minder gevangenisbewaarders, kleinere gebouwen)
  • De maatschappij heeft minder schade of overlast (minder criminaliteit)
  • De fondsen en goede doelen zien meer van hun wensen gerealiseerd en eventueel rendement gaat weer terug in de pot voor verdere acties
  • Beleggers die wat met het onderwerp hebben zien een financieel rendement met een langere termijn horizon.

Daarmee is de kern van het verdienmodel dat samenwerkende partijen op afstand die directer bij de materie betrokken zijn (zowel op inhoud als op emotie) meer resultaten boeken met minder kosten dan als de overheid dat zelf (in haar eentje, van bovenaf) zou doen.

Rudy van Stratum

Slimfin in de media

Afgelopen zaterdag aandacht voor de leegstand in de kantorenmarkt in het Brabants Dagblad. En ook voor ons seminar van 6 juni jongstleden. Helaas was bezoeker en journalist Kees Bechtold niet te spreken over ons seminar. Afgezien van een enkele positieve bijdrage is het eindoordeel: luchtfietserij. Transparant beslissen betekent geen informatie achterhouden dus bij deze het betreffende artikel.

Een Groene Investerings Maatschappij (GIM)

Enkele weken geleden (mei 2012) is het rapport ‘Een groene investering maatschappij’ gepubliceerd. Het is een rapport opgesteld in opdracht van de HFC (Holland Financial Centre) en uitgevoerd onder leiding van Lex Hoogduin (ex-DNB) met medewerking van o.a. KPMG en BCG (link naar rapport: HFC-Rapport_GIM-scr definitief 22 mei 2012).

Aanleiding

Het rapport is interessant voor deze site omdat het hier om een financiele constructie gaat die een gestelde ambitie mogelijk moet maken. Een constructie die als doel heeft Nederland te helpen op weg naar meer duurzame groei. De redenering in het rapport is kort door de bocht ongeveer als volgt:

Nederland wil graag duurzamer omgaan met o.a. energiebronnen. Ook wij als initiatiefnemers van dit rapport willen graag dat Nederland duurzamer wordt. Op dit moment gaat het echter nog niet zo hard met dat duurzaam en als het zo doorgaat dan gaan we de doelstellingen niet halen. Dat komt vooral omdat er nogal wat marktimperfecties zijn die het streven naar meer duurzaam in de weg staan. Wij willen als initiatiefnemers samen met u, overheid, die imperfecties uit de weg ruimen. Wij hebben u, overheid, nodig. Niet alleen om die belemmeringen uit de weg te ruimen maar ook om ons financieel bij te staan. Wij pleiten er daarom voor een groene investeringsmaatschappij (GIM) op te richten voor de projecten die in beginsel wel rendabel zijn en wij pleiten er ook voor om op langere termijn nog een stap verder te gaan door een groene investeringsbank (GIB) op te richten die ook de nog niet rendabele projecten verder op weg helpt (en uiteraard hebben we daarvoor nog meer van u nodig, overheid).

Wat houdt GIM in?

Opdrachtgever is zoals gezegd de HFC. Het gaat hier om een publiek-private samenwerking waarin partijen uit de financiële wereld en overheden zijn vertegenwoordigd. Doel van HFC is om de financiële sector te versterken (aldus de eigen website). Het rapport richt zich met de GIM op het laaghangende fruit (bewezen technologieën) en met de GIB op de iets verder weg gelegen doelen (meer risico zowel technisch als financieel). Ik laat voor het gemak de GIB hier verder buiten behandeling en concentreer met op de GIM.

De banken willen bij monde van de HFC dus graag helpen bij het verduurzamen van Nederland maar staan daarbij met de rug tegen de muur. Een aantal energie projecten is op zich rendabel maar in de praktijk doen zich problemen voor bij de financiering, te denken valt aan:

  • Projecten zijn te kleinschalig en steeds weer maatwerk
  • Er zijn te veel regels
  • De opbrengsten liggen te ver weg in de tijd
  • Het risico is te groot om door één partij gedragen te worden

Het bestaan van dit soort barrières kunnen wij alleen maar bevestigen en het is goed om hier iets aan te doen. Maar we moeten ook constateren dat het verschillende organisaties (waaronder ook een aantal banken) wel lukt om initiatieven van de grond te krijgen. En niet alleen vanuit idealisme, ook om gewoon een goed rendement te halen.

Terug naar de GIM, deze wil nu als een tijdelijke projectorganisatie samen met marktpartijen en overheid de barrières slechten. Verder mag ook een aantal projecten onder de hoede van de GIM vallen om hiervan te leren en ze marktrijp te maken. De GIM draagt de kennis over, zorgt voor standaardisering en passende regelgeving en laat het dan weer aan de markt over. Voor dit rechtzetten en opschonen van de markt(-imperfecties) heeft de GIM ongeveer 6 jaar nodig en per jaar ongeveer € 6 mln. De overheid moet 50% van deze ‘proceskosten’ voor haar rekening nemen. Als ik zo snel reken komt dat neer op een subsidie van € 18 mln minimaal om de overheid te helpen bij het in het zadel helpen van de markt (denk over deze zin maar eens na). Het resultaat na die 6 jaar: een goed functionerende markt voor duurzame ontwikkeling en het makkelijker behalen van een aantal ambities (voor de overheid de gestelde doelen, voor de samenwerkende banken meer omzet en winst).

Evaluatie

Ik doe het plan ongetwijfeld geen recht door deze te korte en te ongenuanceerde behandeling. Zie het als een aanzet tot discussie. Laat ik een aantal overwegingen de revue passeren. Als eerste de aard van deze nota en de wijze waarop die tot stand is gekomen:

  • Het gaat hier niet zo zeer om een onderzoek als wel om een pleitnota. Er is dus onvermijdelijk sprake van een zekere mate van doelredenering.
  • Op zich niets mis mee, maar er mag meer reflectie zijn op de eigen belangen die hier een rol spelen.
  • Waarom geen tegendenken toegepast in dit rapport? Maak het plan robuuster door te praten met heel andere partijen. Het kiezen voor KPMG en BCG als mede-auteurs en -adviseurs ligt te veel voor de hand.
  • De banken maken zich zorgen om de duurzame toekomst van Nederland. Zelfs op het te langzaam gaan van de voorgenomen ombuigingen in die richting. Maar banken investeren toch ook in kolencentrales? Terwijl dat niet in lijn is met het rijksbeleid. Er is geen wet die het verbiedt, maar vanuit de doelstellingen voor CO2 reductie is het niet wenselijk. Ik heb nog nooit één van de grote banken horen roepen dat ze niet in dat soort technologie willen investeren. Het doel van de HFC is het versterken van de financiële sector en de sector wil graag vast blijven houden aan economische groei en aan marktwerking en aan rendements-maximalisatie (in combinatie met risico-minimalisatie).
  • Het lijkt dan ook geen toeval dat het plan juist nu bij het voortduren van de financieel-economische crisis aan de orde is. Waar het om gaat is dus hoe kan de financiële sector in deze moeilijke tijden meer verdienen aan iets dat toch staat te gebeuren, namelijk het verduurzamen van de economie?
  • Want de vragen die in dit rapport gesteld worden waren 5, 10 of 20 jaar geleden ook al aan de orde. Ook in het eerste nationale milieubleidsplan (1990) werd ingezet op energiebesparing en duurzame energie. Waarom werden deze vragen toen niet gesteld? Omdat er toen andere meer interessante opportunities waren, lijkt mij het logische antwoord.

Als tweede wat meer inhoudelijk, wat is het voorstel:

  • Standaardiseren van processen: een prima zaak. Waarom kunnen de banken dat in onderling overleg niet gewoon aanpakken?
  • Waarom zou de overheid financieel bij moeten dragen aan het stroomlijnen van deze processen?
  • Hoe zijn sommige banken er wel in geslaagd een rol te spelen bij het verlenen van kredieten rondom dit soort duurzame investeringen? Wat kunnen we van hen leren?
  • Het rapport ademt vrije marktwerking. Het is de markt voor en de markt na. Het gaat over rendement maken, efficiency betrachten, stroomlijnen en zo verder. Nu heeft marktwerking ons veel gebracht. Maar er zijn ook geluiden dat we te ver zijn doorgeslagen. Marktwerking kan ook leiden tot te veel nadruk op de korte termijn en te veel nadruk op uitsluitend financieel rendement.
  • Je kunt zeggen: duurzame investeringen worden te moeilijk gemaakt en daar moeten we wat aan doen. Je kunt ook zeggen: niet duurzame investeringen worden te makkelijk gemaakt en daar moeten we wat aan doen. Dit rapport kiest vanuit de achterliggende overtuigingen niet voor de laatste route. Het zou goed zijn meerdere alternatieve oplossingen voor het bereiken van de geformuleerde doelstelling (verduurzaming van Nederland was het toch?) eens naast elkaar te analyseren.
  • Meer reflectie op dit soort geluiden en de eigen rol en verantwoordelijkheid zou het rapport sterker maken. Iemand die een beetje gemeen is zou nu juist kunnen denken: eerst flink verdienen aan niet duurzaam, tot het niet langer werkt, en dan nota bene de overheid te hulp roepen bij het bedenken van oplossingen hoe je ook met duurzaam alsnog geld kunt verdienen… En dat soort denken wil je niet uitlokken met zo’n rapport.
  • Tot slot het oprichten van een organisatie. Is dat nog wel van deze tijd? Kunnen we dit niet oppakken binnen de netwerken die al bestaan? We hebben AgentschapNL, brancheorganisaties, NGO’s en noem het allemaal maar op. Laat de banken nadenken over financiële producten, ondernemers en overheid (bijvoorbeeld middels AgentschapNL) over vereenvoudiging van regelgeving, en bedrijfsleven en wetenschap over kostenverlaging. Een eigen organisatie heeft ook weer een eigen belang en voordat je het weet verliezen we het doel uit het oog. Verborgen kosten noemen we dat. In de economische literatuur goed gedocumenteerd onder het kopje ‘principal-agent’.

Laten we positief afsluiten, we hebben de financiële wereld nodig om te werken aan een groenere wereld en aan het realiseren van de doelstellingen voor 2020. Dat de financiële wereld met een eigen initiatief komt is dan ook alleen maar positief. Want laten we wel zijn: als partijen zelf met initiatieven komen en de gezamenlijkheid opzoeken dan is dat een goede zaak, dat moeten we serieus nemen.

Rudy van Stratum

Constructies Energie

Gisteren was er een bijeenkomst van het Netwerk Milieu en Economie. Naast een initiatief om groene investeringen te bevorderen (waarover later mogelijk meer) werden en twee initiatieven gepresenteerd om zonne-energie en energiebesparing betaalbaar te maken. In feite twee financieringsconstructies.

Eerste constructie, de zonnefabriek. Uitgangspunt, de prijs van zonnepanelen is zover gezakt dat het voor huishoudens financieel aantrekkelijk is hierin te investeren. Probleem is echter dat niet iedereen voldoende kapitaal heeft voor deze investering. Een bekend probleem, we hebben het hier over ca. $10.000,= per woning. De zonnefabriek investeert daarom in de panelen en verkoopt de stroom tegen een vast tarief aan de eigenaar van de woning. Tot zover leidt dat voroal tot CO2 reductie, financieel wordt de bewoner er nog niet wijzer van. Het contract legt de stroomprijs echter voor 20 jaar vast. Bij stijgende energieprijzen (en waarom zouden die niet stijgen) ontstaat een voordeel voor de bewoners.

Tweede constructie, de Energy Service Companies (ESCo’s). Deze zijn gericht op energiebesparing en dan vooral de bestaande bouw. Hier is nog steeds veel winst te behalen en ligt zelfs als het om klimaatbeleid gaat de komende jaren de grootste uitdaging. Een ESCo sluit een prestatiecontract af met de eigenaar of gebruiker van een pand. Denk aan een woningbouwcorporatie of een kantoor. De afspraak is een daling van het energiegebruik en als gevolg daarvan een lagere energierekening. Uit deze besparing wordt de ESCo betaalt. Wat doet de ESCo bijvoorbeeld? Inregelen van een CV-systeem, vervangen van verlichting, aanbrengen van isolatie etc. Het is natuurlijk een prachtige constructie, toch blijkt de praktijk weerbarstig. Om er twee te noemen, mensen voelen zich mogelijk gepasseerd als een ESCo hun taak overneemt en investeringen in een gebouw door de ESCo worden in de loop van de jaren terugverdient, maar wat doe je als een gebouw tussentijds van eigenaar verandert? Kortom, iets wat eenvoudig lijkt blijkt in de praktijk toch lastig, toch meer verborgen kosten dan verwacht.

Stijn van Liefland

 

 

Oplossing leegstand kantoren 6 juni

Vorige week (6 juni 2012) hebben we ons seminar ‘slimme financiering’ gehad. Aanleiding was het 1-jarig bestaan van deze website en het verwelkomen van de 100.000ste click. Ruim 50 deelnemers die zelf aan de slag zijn gegaan met het vraagstuk hoe de leegstand op de kantorenmarkt creatief op te lossen. Er zal nog meer informatie naar aanleiding van het symposium volgen, hou daarvoor onze website in de gaten. Voor nu een korte bespreking van de gemixte eindoplossing die zoveel mogelijk recht doet aan alle suggesties en ideeën.

Sloopfonds

De achterliggende feiten over de leegstand zijn overal te vinden. Waar het om gaat is dat er sprake is van forse leegstand (10-20% van het totale aantal meters en soms lokaal nog ver daarboven). Dat betekent overcapaciteit met een consensus dat een flink deel van deze overcapaciteit niet tijdelijk maar structureel van aard is. Onlangs is vanuit de bouwsector zelf daarom een voorstel gelanceerd (door het zogenaamde ‘bouwteam’) in een brief aan de minister. De term ‘sloopfonds’ heeft toen alle landelijke dagbladen gehaald. De oplossing van de structurele overcapaciteit is dus het slopen van een deel van de voorraad. Nou, voor zo’n idee heb je de minister niet nodig, dacht ik toen ik het las. Maar de aap kwam al snel uit de mouw: daar hebben we geld voor nodig want ‘het kan niet uit’. En, neem ik aan, de brief is aan de minister gestuurd met het idee van ‘mag ik even vangen’.

Wij vinden het sloopfonds niet zo’n slim idee omdat het een rem zet op de prijsdaling van kantoren en dus specifieke belangen dient (met name eigenaren van bestaand courant vastgoed zijn daar bij gebaat). En niet zo’n goed idee omdat er belastinggeld nodig is wat in feite een vorm van subsidie is. Akkoord, subsidie is niet altijd verkeerd maar als allerlei partijen jarenlang verdiend hebben aan juist dat vastgoed dan is het wrang dat de belastingbetaler een deel van de rekening moet betalen.

Tijdens ons seminar kwamen verschillende ideeën naar voren. Gecombineerd leiden deze tot een alternatief. Vraag is natuurlijk, is dit een alternatief dat minstens de voordelen van de sloopfonds-regeling heeft zonder de genoemde nadelen?

Het alternatief : opsloopfonds

Wij denken van wel. We hebben zelf de term ‘opsloopfonds’ bedacht, een verhaspeling van sloopfonds en opkoopfonds. Wat houdt het plan op hoofdlijnen in?

Alle eigenaren die omhoog zitten met hun leegstaande vastgoed krijgen de mogelijkheid hun vastgoed in te brengen in een nationaal opsloopfonds. Een neutrale partij bepaalt (in onderhandeling) wat de inbrengwaarde van het vastgoed is. In eerste instantie krijgt de inbrengende partij niet betaald in Euro’s maar krijgt voor de inbrengwaarde een percentage ‘aandeelhoudersschap’ (in het geval het opsloopfonds een nieuwe BV wordt) of een percentage lidmaatschap (als het een coöperatie wordt) in de gehele te vormen portfolio lege kantoren. Als de inbrengende partij dat allemaal te lastig vindt dan kan er ook cash worden afgerekend (waar de Euro’s in de pot vandaan komen, wordt zo meteen uitgelegd). Hou er wel rekening mee dat het hier gaat om ‘afbraakprijzen’: iedereen die denkt er in de losse verkoop meer voor te krijgen moet dat vooral doen (bedenk hierbij wel dat er kosten verbonden zijn aan het aanhouden van een leeg pand, sterker nog: het is waarschijnlijk dat die kosten door veranderende wetgeving alleen maar zullen toenemen). De andere kant van de medaille is dat de inbrenger die toetreedt tot het fonds ook deelt in toekomstige opbrengsten uit het fonds, uit de gehele portfolio.

Ook de overheid zal in het fonds een fiks bedrag moeten inleggen, laten we zeggen het bedrag dat nu berekend is voor het sloopfonds. Het verschil met het sloopfonds is echter dat de overheid nu geen geld weggeeft maar gewoon naar rato deelnemer wordt in het fonds. Met alle rechten en plichten van dien. Doordat de risico’s (en de kansen) in het fonds gespreid worden (alle inbrengers worden eigenaar van een deel van het geheel) en de overheid als grote partij en ‘lender of last resort’ optreedt (garant kan staan) is een nieuwe en meer interessante situatie ontstaan. In plaats van allemaal afzonderlijke belangen, “rendement op mijn vastgoed” gaat het om een gedeeld belang, “rendement op de portfolio als geheel”.

Inbreng in Euro’s maar ook in uren

Verder, zo kwam in ons seminar naar voren, kunnen andere partijen ook gewoon deelnemen tot burgers aan toe. Dat kan door toe te treden met een inleg in Euro’s maar ook door uren te werken voor het fonds en daarmee een deel van het eigendom op te bouwen. Dit idee is ontleend aan het gepresenteerde Caire.nu initiatief. Iedereen die uren werkt aan de transformatie van de portefeuille kan afspraken maken over de waarde van zijn of haar inbreng. Het voordeel hiervan is dat er deels ook gedacht is aan het oplossen van leegstand van beschikbare arbeidsuren: timmermannen, schilders, adviseurs, architecten en ga zo maar door kunnen hun restant uren inbrengen en zo op termijn toch nog een rendement verwachten. Een deel van de oplossing voor werkloze zzp’ers bijvoorbeeld. Je kunt er op korte termijn geen brood van kopen maar deelt op termijn wel mee in mogelijk rendement en je kunt blijven bouwen aan een CV.

Van het inkomende geld kunnen mondjesmaat bepaalde lege kantoren worden afgekocht van inbrengers die liever direct geld zien. Maar het grootste deel van het inkomende geld zal gebruikt worden in de kern van de opgaaf: de transformatie of sloop van panden zodat nieuwe renderende bestemmingen ontstaan die passen bij de situatie van het toekomstige Nederland. In ons seminar zijn sprekers ook uitgebreider ingegaan op de manieren waarop je leegstaande kantoorpanden kunt herbestemmen afhankelijk van de doelgroepen die je kiest.

Revolving fund

Elk pand dat uiteindelijk wordt ingebracht zal scrupuleus aan een onderzoek worden onderworpen. Wat kan er met dit pand gebeuren en wat is de plek in de totale portefeuille? Wat zijn de inkomsten en uitgaven die bij deze transformatie horen? Bij elke ingreep is het doel  het verhogen van het rendement van de gehele portfolio. Soms kan het zelfs betekenen dat een pand slechts gratis en voor niets kan worden ingebracht om op termijn toch nog een rendement te kunnen laten zien (denk aan de verkoop van Kalkar voor het symbolische bedrag van € 1 destijds aan Henny van de Most). Als na jaren de panden hun nieuwe bestemming krijgen ontstaat er een nieuwe stroom aan inkomsten. Panden worden verhuurd, panden worden verkocht, vrijkomende gronden worden verkocht, wellicht is er zelfs sprake van landbouwopbrengsten op de vrijkomende gronden etc etc. De overheid is als grote partij nu in staat ook te sturen op maatschappelijke rendementen, iets wat bij het sloopfonds ook niet of in mindere mate het geval is. De overheid krijgt weer een stuur in handen en kan meer focus leggen om lange termijn rendementen en inverdien effecten (besparingen op uitkeringen, op onderhoudskosten in de openbare ruimte etc). De verdiensten van het fonds worden jaarlijks als rendement uitgekeerd aan de inbrengers van panden en kapitaal, naar rato van hun bijdrage (met verrekening van gemaakte kosten etc).

Samenvattend

We zetten de voordelen op een rijtje:

  • Opschonen van de oude kantorenvoorraad
  • Toevoegen van nieuwe passende bestemmingen door transformatie en sloop
  • Overheid heeft weer een stuur in handen en deelt in de opbrengsten
  • Partijen die van hun buikpijn-panden af willen krijgen die kans
  • Ruimte voor ondernemerschap en vernieuwing
  • Spreiding en delen van risico’s, kansen en kosten
  • Deels oplossing voor werkloosheid en rest-uren zzp’ers
  • Uiteindelijk reële kans op rendement op je investering (in Euro’s of in uren)
  • Meerdere belangen worden tegelijk gediend, een goede oplossing voor lege panden wordt een gedeeld belang.
  • Er komt een gezonde correctie voor de waarde van leegstaand (en via lagere huren ook voor) bestaand vastgoed.
  • Maar er ontstaat nieuwe dynamiek en bedrijvigheid dus een positieve correctie op de waarde is ook mogelijk.

Bekijk hier onze visualisatie van het opsloopfonds.

Rudy van Stratum

Stijn van Liefland

Belonen vrijwilligerswerk

Soms komen lijntjes bij elkaar. Bij de diverse sportsclubs waar mijn kinderen lid van zijn wordt geklaagd over te weinig vrijwilligers. We organiseren een symposium slimme financiering waar mensen betalen met een tegenprestatie. Een medewerker van Caire houdt een lezing over een alternatief betaalsysteem in de zorg. Wij zijn altijd geïnteresseerd in verdienmodellen en dan liefst modellen die voor iedereen voordeel opleveren.

Te beginnen bij de sportclubs. Er zijn mensen die veel meer doen dan ik, maar ik draag zeker mijn steentje bij als het gaat om trainingen, bardiensten, autorijden, jury en wat er allemaal niet meer bij komt kijken. Desondanks krijg ik regelmatig mails met een, soms geïriteerde, oproep voor vrijwilligers. Volkomen terecht en ik begrijp dat het lastig is iedereen eruit te filteren die al wat doet. Maar bij mij roept het vragen op, ik geef training bij een club waar mijn kinderen niet op zitten en wordt gevraagd bij de club waar mijn kinderen wel opzitten. Niemand die weet wat je elders doet. En, dat geldt natuurlijk nog sterker voor mensen die wellicht dagelijks een oude buurvrouw helpen. Ik vraag me dan af kan dat niet slimmer en beter? Slimmer, “het is duidelijk dat je al wat doet, we vragen jou niet” en beter, er komen meer vrijwilligers.

Bij ons symposium vragen we een tegenprestatie. Nou ben ik ondernemer en wil ik, zeker in deze tijden, graag geld verdienen. Dus als ik rijk had kunnen worden met ons symposium, graag. Dat hebben we echter niet gedaan, we willen experimenteren en dus hebben we om een tegenprestatie gevraagd. En dat is leuk. Mensen bieden wat aan, iets dat zij hebben of kunnen en waar wij behoefte aan hebben. Lang niet altijd in geld uit te drukken. Een aantal levert een bijdrage aan het symposium. Voor ons een mooie invulling van het programma, voor hun reclame. Dan blijkt het zonder geld te kunnen en leidt dat tot meer kwaliteit dan je met geld kunt kopen.

Caire doet hetzelfde in de zorg. Mensen verlenen elkaar onderling zorg. Geen specialistische, wel iemand wegbrengen, boodschapje doen, praatje maken etc.. Allemaal heel belangrijk en heel duur als het door professionele krachten gedaan moet worden. Als tegenprestatie voor een zorgdienst kan je zelf ook weer aanspraak maken op zorg. Op termijn willen ze dit verder ontwikkelen. De zorgcredits moeten ook op andere wijze verzilverd kunnen worden. Meer hierover horen we op 6 juni, we komen er nog op terug.

Dan komen de lijntjes bij elkaar. Kunnen we bijhouden wat ik doe aan vrijwilligerswerk? Ja, geen probleem, we hebben airmiles, bonuskaarten en nu dus ook Caire. Het kan geen probleem zijn om ook mijn vrijwilligerscredits bij te houden, sportclub, zorg maakt niet uit. Uit Caire en ons symposium leer ik dat het niet alleen om geld gaat. Een beetje extra kwaliteit is soms veel belangrijker. Eigenlijk niets nieuws, of je nou eerste of  tweede klas reist met de trein, je komt even laat aan op hetzelfde perron. Maar het zit wel prettig en de kans op een zitplek is groter, veel mensen willen daarvoor betalen. Conclusie, mijn vrijwilligerscredits moet ik in kunnen wisselen voor extra kwaliteit.

Ik heb inmiddels ook een soort van verdienmodel bedacht. Of het tot meer vrijwilligers leidt is natuurlijk de vraag, het is in ieder geval leuk voor de mensen die het werk nu doen. Voor mijn credits krijg ik voordelen die niet zozeer economisch zijn maar voor mij wel heel prettig. Ik denk bijvoorbeeld aan het inwisselen van 100 (of wat dan ook) punten bij de Efteling of ander pretpark (ze moeten natuurlijk allemaal meedoen!). In ruil daarvoor krijg ik een kaartje waarmee ik de wachtrij bij atracties kan omzeilen, of op de eerste rij kan zitten. Het kost de Efteling niets, is voor vrijwilligers leuk, en de Efteling kan het nog als maatschappelijk verantwoord ondernemen wegzetten ook. Sterker nog, de Efteling kan er aan verdienen want het wordt extra leuk voor vrijwilligers om er heen te gaan (een voordeel dat natuurlijk wegvalt als alle pretparken meedoen of mensen die geen vrijwilliger zijn wegblijven). Maar een voorkeursbehandeling in het theater, de bioscoop kan natuurlijk ook. Wat me ook wel aardig lijkt zijn speciaal gereserveerde parkeerplaatsen of bij de dolle dwaze dagen van de Bijenkorf een uur eerder naar binnen mogen. Zo kan ik nog wel meer bedenken, het gaat om het principe van een dienst die hééé’l leuk is en de aanbieder (Efteling, Bijenkorf etc.) vrijwel niets kost.

Tot slot een kritische noot, wat kan er misgaan? Als eerste, iedereen gaat heel veel vrijwilligerswerk doen. Zou kunnen, ik zou het vieren als een groot succes. De mensen met de meeste punten krijgen uiteindelijk de grootste voordelen, inflatie van vrijwilligerscredits dus daar komen we wel uit. Als tweede, de bijkomende kosten zijn hoog. Een systeem opzetten, credits bijhouden, de overhead van het systeem dus. Mogelijk ook de kosten van de dienstverleners, iemand bij atracties die kijkt of je wel / geen voorrang hebt. Als derde, misbruik. Rudy kwam al met het briljante idee vrijwilligerswerk te doen voor een groep bierdrinkers. Tja wat moet je daarmee? Er is van alles te bedenken (bijv. certificering) met het risico dat de kosten daarmee omhoog gaan. Het aardige is dat je veel systeemkosten intern in het systeem op zou kunnen vangen. Beheer van het systeem, levert ook credits op, certificering uitvoeren, krijg je ook credits voor.

Ik ben benieuwd naar reacties. Hebben we hier een nieuw verdienmodel? De oplossing voor het vrijwilligersprobleem? Is het toepasbaar op andere terreinen? Of zijn dit slechts onrealistische hersenspinsels?

Stijn van Liefland

Geld verdienen met ruimte

We zijn altijd op zoek naar mooie compacte overzichten van hoe je een ambitie kunt realiseren als je onvoldoende middelen hebt of denkt te hebben. Als het gaat om slim geld ‘organiseren’ in een ruimtelijke context hebben wij op basis van de publicatie van ‘Nederland Boven Water’ (boekwerkje ‘Verdienmodellen’) een heldhaftige poging gedaan de 29 besproken slimme organisatievormen in een overzicht te plaatsen. Onlangs kwam ik als deelnemer aan een sessie een andere en originele manier tegen om visueel weer te geven hoe je geld kan maken met ruimte. De presentatie werd verzorg door Andries Geerse van het Rotterdamse bureau ‘We love the city’. Ik heb zijn toestemming om dat deel van zijn presentatie hier te gebruiken.

De weergave

Hieronder volgt het eindresultaat van de indeling van ruimtelijk financiële strategieën van Andries Geerse en daarna volgt de toelichting.

Te zien is een matrix met 3 x 3 cellen. Drie rijen met elk drie cellen. Elke rij kent een ‘organiserend’ principe. Je kunt geld verdienen met ruimte door (1) de bestemming van de grond te veranderen, door (2) het eigendom van de grond te veranderen of door (3) creatief om te gaan met de beschikbaarheid van ‘geld’. Laten we elke regel eens nalopen. Lees verder →

Workshop slimme financiering

Vorige week hebben we een workshop slimme financiering voor de regio Haaglanden georganiseerd. Tijden het opleidingstraject duurzame gebiedsontwikkeling kwam het verzoek nog eens specifiek stil te staan bij de financieringsproblematiek.

Het doel van de workshop was vooral om bij de deelnemers meer bewustzijn te krijgen over hoe financiële besluiten worden genomen. Welke argumenten zijn van belang? Welke stappen doorloop je? Dit sluit goed aan bij de vraag van de deelnemers, die zitten voor een groot deel met hetzelfde probleem, we hebben ambitie, maar deze wordt bedreigd of sneuvelt zelfs op basis van financiële argumenten. Hoe pak je dat nou aan?

Na een schets van de context, duurzame gebiedsontwikkeling, stonden drie zaken centraal:

  • Het denken in rendement. In principe is het alleen bij voldoende rendement mogelijk de financiering voor elkaar te krijgen. Hierbij gaat het om zowel financieel als maatschappelijk rendement. De praktijk is weerbarstig, niet rendabele investeringen vinden soms wel plaats terwijl rendabele investeringen niet gedaan worden. Tijdens de workshop zijn we ingegaan op de mechanismes en de dynamiek die hier toe leidt.
  • Verdienmodellen. Hoe kan ik de uitgaven binnen mijn project (van initiatief tot beheer en mogelijk zelfs sloop) beperken en de inkomsten verhogen. Met andere woorden, hoe maximaliseer ik het rendement?
  • Financieringsconstructies. Als mijn investering rendabel is hoe regel ik dan de financiering? Welke constructies zijn er?

Voor de hele workshop geldt dat het niet sec om de financiering gaat maar ook om de vraag hoe we omgaan met partijen en belangen. Die vormen immers de basis om tot een investering te komen.

Aan de hand van twee casussen die door de deelnemers waren aangedragen is de theorie toegepast en verder uitgediept.

Leegstand kantorenmarkt: een overzicht vanuit juridisch perspectief

Aanleiding is het verschijnen van het boek ‘Leegstand en ruimte’ van de hand van Hoekstra en Wintgens (Berghauser Pont Publishing 2012). Eerder verscheen van de hand van dezelfde auteurs een artikel met soortgelijke strekking en boodschap (‘Een verkenning van de mogelijkheden om leegstand van kantoren te bestrijden, anno 2011’, Tijdschrift voor Bouwrecht, 2011/95). Het recente boek kan worden gezien als een verder uitgewerkte versie van het eerdere artikel.

Wat is het belang van een dergelijk boek voor slimme financiering? Om te beginnen zien wij het fenomeen ‘leegstand kantorenmarkt’ als een interessante casus om onze ideeën over slimme financiering aan te toetsen. Op de tweede plaats kijken wij er vanuit een economische (en ruimtelijke-, duurzame-) bril naar, dat heeft ook zijn beperkingen en dus is het goed te kijken naar wat andere disciplines hierover te melden hebben. En last but not least: op ons seminar op 6 juni 2012 staat de casus ‘leegstand kantoren’ centraal.

Wie heeft hier een probleem?

En: de juridische invalshoek is echt anders. Wat mij verbaast is dat een probleem-analyse nagenoeg achterwege blijft. Ons advies is altijd om te beginnen met de cyclus van transparant beslissen: – wat is hier het probleem precies? – wat zijn de feiten? – wie zijn de spelers en hun belangen? (zie www.transparantbeslissen.nl). Voor de eigenaar/belegger in leegstaande kantoorpanden is er nog niet echt een probleem. De beleggers kijken naar hun totale portfolio en niet naar specifieke objecten. De boekhoudregels zijn blijkbaar nog niet zo dwingend dat leegstand snel leidt tot afwaardering van de boekwaarde van de panden. Bovendien: eventuele verliezen (die op den duur toch genomen moeten worden) kunnen worden afgewenteld op de anonieme verzameling pensioengerechtigden. Heeft de gemeente dan een probleem met leegstand? Tja, het is natuurlijk niet fraai al die leegstaande panden. Maar echt een probleem? De gemeenten zitten met andere problemen, dat ze dure grond niet meer verkocht krijgen voor de oude steeds hoger wordende tarieven. De gemeente is in dit spel een speler die zelf ook belangen heeft (vergeet ook niet dat de overheid zelf lege panden achterlaat door te kiezen voor huisvesting van ambtenaren in nieuwe panden). Het echte probleem is dat het oude verdienmodel van steeds hogere grondprijzen (en daarmee hogere huren en hogere vastgoed-waarden) niet meer werkt.

Een goede economische analyse van de leegstand is overigens ‘Kantorenleegstand: een analyse van de marktwerking’ van het EIB (december 2010) (in het boek overigens ook verwerkt in hoofdstuk 3). Lees verder →

Financiering van onrendabele maatregelen

Afgelopen maandag weer een interessante aflevering van de slag om Nederland, dit keer over een rondweg in Parkstad Zuid-Limburg. Interessant omdat het laat zien hoe je  onrendabele maatregelen toch voor elkaar krijgt. Conclusie, daar is iemand slim bezig, niet rendabel, toch doen. Onze vraag wat kunnen we hier nu van leren voor maatregelen die wel rendement opleveren.

Kort de situatie. Halverwege de jaren 90 kwam het idee om een rondweg aan te leggen rondom Parkstad-Limburg (Brunsum, Kerkrade, Heerlen en nog 5 gemeenten). Inmiddels is er 15 jaar over deze weg gesproken, maar is de wereld veranderd. Parkstad is een krimpregio waar steeds minder mensen wonen en we hebben nu een economische crisis. Deze veranderende omstandigheden hebben geen invloed op de bestuurders (provincie en gemeenten), de rondweg moet en zal er komen. Was deze in eerste instantie begroot op ca € 100 mljn, inmiddels blijkt er ruim € 400 mljn nodig te zijn.

Wat zijn nu de argumenten voor deze weg? Kort door de bocht, er zijn maar twee inhoudelijke argumenten. De rondweg is nodig om krimp tegen te gaan. Door een betere wegenstructuur wordt de regio aantrekkelijker om te wonen en te werken. Het tweede argument is dat de infrastructuur rommelig en niet herkenbaar is. Lastig voor bezoekers, maar als je er regelmatig komt (woont of werkt) kan dat niet echt een probleem zijn. Lees verder →