Auteursarchief: slimfinbeheer

Slag om Nederland, openbare ruimte

Afgelopen maandag ging de Slag om Nederland over gemeenten die extra inkomsten willen genereren (kijk hier). Eerst casus, het aanschrijven van burgers die gemeentegrond in gebruik hebben met het verzoek deze grond te kopen, of te stoppen met het gebruik. Tweede casus, de begraafplaatsen. Ik vond de aflevering de minst spannende tot nu toe, maar toch na enkele dagen ging het kriebelen. Ik focus op de eerste 10 minuten, de openbare ruimte. Mijn gevoel, wat die gemeente doet is niet slim. Als ik alles op een rijtje zet is dit ongeveer de situatie:

De gemeente is eigenaar van de openbare ruimte
De gemeente vermoedt dat een aantal burgers deze openbare ruimte bij de eigen tuin trekt
Het varieert van kleine stukjes (8m2) tot grote stukken (400 – 500m2)
De gemeente schrijft burgers hierover aan, zij moeten de grond inleveren, kopen of huren
De grond kan voor € 100,= /m2 verkocht worden (aldus gemeente) en lever miljoenen op (aldus gemeente)
Soms heeft de gemeente gelijk (grond wordt gebruikt door burger) maar soms niet
Wat in de uitzending onderbelicht blijft, een aantal bewoners neemt het beheer van de openbare ruimte voor haar rekening

Lees verder →

Verdienmogelijkheid (31): veilen van bankvergunningen

Wie zegt dat we niet gewoon door kunnen gaan met het noemen van verdienmogelijkheden? Ook al staan ze niet in het boekje NBW.

We hebben eerder frequenties voor de radio en mobiele telefonie geveild. Dat heeft de staat flink wat opgeleverd.

Zoiets kun je ook bij banken doen. Je mag niet zomaar een bank beginnen. Logisch, want een bank handelt in vertrouwen en heeft in the end ook een publieke functie. Een bank moet daarom een vergunning hebben van De Nederlandse Bank die vervolgens ook toezicht houdt. In economische termen zou ik de bankenmarkt semi-monopolistisch willen noemen. Er is weliswaar onderlinge concurrentie, maar van vrije toetreding is nauwelijks sprake. Als je eenmaal in de markt aanwezig bent, kun je dus jaarlijks een monopolistische meerwinst genereren. Deels gaat die naar bovenmatige salarissen van bankmedewerkers en naar bonussen.

Een simpele oplossing hiervoor is het jaarlijks veilen van de bankvergunningen. Je stelt dat er bijvoorbeeld maximaal 20 banken mogen zijn en dus heb je 20 vergunningen als overheid of DNB om te veilen. De partij die het meeste winst weet te behalen zal bereid zijn het hoogste bod te doen. De opbrengst van de vergunningen gaan weer terug naar publieke werken. Zo krijgen we weer marktconforme salarissen en verdwijnen de bonussen vanzelf. Misschien een wild idee maar laten we de voor- en nadelen maar op een rijtje zetten.

Rudy van Stratum

Verdienmogelijkheid (30) accepteer overlast

Zoals gezegd een extra verdienmogelijkheid bij gebiedsontwikkeling, er volgen hopelijk nog veel meer. Twee gebeurtenissen de afgelopen weken die met deze verdienmogelijkheid samenhangen:

Vorige week liep het treinverkeer grote vertraging op als gevolg van een sneeuwbui. Direct kwam er reactie dat dit niet kon, dat het in Zwitserland beter is en dat we hier iets aan moeten doen.
Een aantal weken daarvoor een artikel in de Volkskrant. 2 adviseurs verbaasden zich erover dat er zoveel geld aan waterveiligheid wordt uitgegeven. Is dat wel nodig? en, gaat het hier wel over veiligheid? Vroegen zij zich af. (Ik kan het artikel niet terugvinden op de website van de Volkskrant, als iemand de link weet graag.) Zie ook verdienmogelijkheid 28, maar daar gaat het meer om meervoudig grondgebruik. Lees verder →

Slag om Nederland: stadskantoren

Weer een interessante aflevering in de serie ‘Slag om Nederland’. Ditmaal over de geplande bouw van een aantal dure en grote stadskantoren of gemeentehuizen. Hoewel de onderwerpen steeds boeiend zijn en de aanpak me ook aanspreekt, blijf ik vinden dat de uitwerking slordig is. Maar misschien is het voldoende dat een tv-programma de discussie aanzwengelt?

De stelling of suggestie

De stelling is dat er in Nederland te veel nieuwe gemeentehuizen worden gebouwd. Dat terwijl het lang niet altijd nodig is. En dan zijn ze ook nog eens veel te duur. Moet er te veel worden geleend. Dat terwijl er al zoveel schulden zijn bij gemeentes. Dat zonder de alternatieven van renovatie goed bekeken te hebben. En dat terwijl er al zoveel leengstand is. En dat allemaal van onze belastingcenten.

Lees verder →

Vestia en ‘slimme financiering’

Afgelopen zaterdag waren er in de Volkskrant diverse artikelen te vinden over wat er bij Vestia op financieel gebied aan de hand is. Ondanks deze aandacht kan ik me niet voorstellen dat voor iedereen nu duidelijk is wat er precies aan de hand is. Wat is de motivatie geweest, wat was de constructie nu precies, wat gaat of ging er dan fout en voor wie.

Vraag is of het de moeite waarde is de ‘Vestia’ constructie hier eens in een schema te zetten à la de KPMG-leegstand.

Probleem is dat er niet zoveel concrete cijfermatige informatie voorhanden is. Wat ik nu uit de diverse artikelen af kan leiden:

Lees verder →

Verdienmogelijkheden, samenvatting

De afgelopen weken heeft Rudy van Stratum de 29 verdienmogelijkheden uit het boekje Nederland Boven Water besproken. 29, dat is nogal wat, welke is nu handig om te gebruiken? Wat zijn de verschillen? welke zijn voor mij toepasbaar? Kijk hier voor een overzicht van alle verdienmogelijkheden. Ik heb geprobeerd wat structuur aan te brengen in de verdienmogelijkheden. Na alles nog eens door te lezen, te bellen en mailen met Rudy ben ik tot de volgende conclusies gekomen:

Het zijn niet allemaal verdienmodellen. Een eerste onderscheid dat ik wil maken is mogelijkheden om geld te verdienen en mogelijkheden om geld bij elkaar te krijgen. Dat is een wezenlijk verschil. Gebiedsaandelen bijvoorbeeld is een mooie constructie, maar het is niet zo dat je iets in het gebied doet waardoor je extra geld verdient. Ik zie het als een methode om geld bij elkaar te harken. Maar als er geen kwaliteiten zijn in het gebied, of ik voeg geen kwaliteiten toe, dan valt er niets te verdienen en werken die aandelen niet. Dus, eerst een plan om wat te verdienen, dan een plan om het geld te innen.
De verdienmogelijkheden zelf komen allemaal neer op meer inkomsten genereren of zorgen voor minder uitgaven. Heel logisch, ik kan me geen andere mogelijkheid voorstellen.
Meer inkomsten krijg je door iets met de kwaliteiten in het gebied te doen. Je kunt ze bijvoorbeeld oogsten (Delfstoffen, energie etc.) en verkopen. Bij gebiedsontwikkeling kunnen ook kwaliteiten toegevoegd worden en, als je dat goed doet, levert dat extra rendement op. Dat rendement kan financieel zijn (echte euro’s) of maatschappelijk (we voelen ons gelukkiger, zijn minder vaak ziek, kunnen sneller van a naar b etc.). Ook maascthappelijk rendement zou ik weer kunnen vertalen in euro’s, maar dat is vaak erg lastig en dan moet je ze ook nog echt zien te verdienen.
Minder uitgaven krijg je door efficiënter te werken. Meer samenwerking, project beter doordenken etc.

Op basis van deze conclusies heb ik een indeling gemaakt in 5 categoriën (zie bijgevoegde afbeelding).

Lees verder →

Verdienmogelijkheid (29) tevens SLOT: zorg

Epiloog

Het is een hele rit geweest, van verdienmogelijkheid (1) naar nummer (29) de laatste. Hopelijk is de strekking van het verhaal dat er een hele hoop manieren zijn om extra geld bij elkaar te krijgen. Andere wegen bewandelen, meer samenwerken, meer creativiteit. Een gemiste kans is om de mogelijkheden eens te scoren op hun achterliggende principes en die overzichtelijk bij elkaar te zetten. Denk bij een achterliggend principe aan: is de kern van de mogelijkheid de samenwerking? Of is het een dubbel gebruik van bestaande ruimte? Of is het het oprekken van wet- en regelgeving? Of is het zuiniger omgaan met? Of is het technische innovatie? En zo verder. Je zou wellicht tot een beslisboom kunnen komen. Geef mij je probleem en ik kan aan de hand van een besliskaart de juiste aftakkingen volgen op de meest voor de hand liggende oplossingen te krijgen.

Misschien dat Stijn en ik hier eens naar moeten kijken. Verdienmogelijkheden van Nederland Boven Water in een logisch overzichtelijk beslisschema.

Doet me denken een de in de jaren 90 uit Rusland overgewaaide oplossingstechnieken van TRIZ (googlen maar). Een hele slimme ingenieur daar beweerde dat creativiteit niet komt van slimme invallen alleen. Nee, creativiteit kun je afdwingen door gestructureerd stappen te doorlopen. Wat hij (naar mijn herinnering) gedaan heeft is alle patenten op een rijtje gezet. Alle patenten hebben ergens een oplossing voor en kennen een aantal fundamentele eigenschappen voor de gekozen aanpak. Bijvoorbeeld: een bepaald materiaal is wel sterk maar het is daarmee ook te zwaar. De oplossing is dan bijvoorbeeld om 2 platen op elkaar te monteren met daartussen holle ruimtes (honingraat constructie). Zo heeft de man alle ontwerpprincipes (iets lichter maken, iets sterker maken etc) in een matrix gezet en in alle cellen de reeds bestaande oplossingen geplot. Uit mijn hoofd kent de kerntabel van Alshuller 30 ontwerpprincipes (kom, we maken er 29 van, zie je de overeenkomsten met NBW en verdienmodellen?).

Zorg

Bijna vergeten, nummer 29, zorg. Zorg is een enorme kostenpost en wordt alleen maar groter. Je kunt besparen op de kosten van zorg door:

gebruik te maken van groen in de omgeving (hoger welbevinden, minder ziekte)
levensloopbestendig en flexibel te bouwen (minder omstelkosten, minder verhuisbewegingen)
betere en gezondere voeding door bijvoorbeeld eigen tuintjes en streekproducten

Als voorbeeld wordt genoemd de Sint Maartenskliniek in Nijmegen. Reden waarom het nog niet op grote schaal gebeurt: gescheiden werelden van zorg, groen, voeding en bouw.

Los van de matrix van TRIZ voor NBW (even opzoeken hoe je de samenwerking tussen zorg en groen kan verbeteren ..) herhaal ik nog maar een keer dat er ook volstrekt ontoereikend cijfermateriaal is. Wat levert meer groen nu concreet op voor de oudere die er gebruik van maakt, kost een levensloop bestendig huis meer of minder en hoeveel dan, leidt dat inderdaad tot minder verhuisbewegingen en zo verder.

Rudy van Stratum

Wat is slimme financiering, de slag om Nederland 16 januari 2012

Met veel plezier heb ik gekeken naar de aflevering van de slag om Nederland van 16 janauri 2012. Dat leidde tot verschillende discussies en gesprekken met anderen. De uitzending maakt duidelijk dat hier iets heel vreemds aan de hand is.

In het kort, KPMG huurt een groot kantoorpand in Amstelveen, ze verlaten dit pand voor een nieuw een paar honderd meter verderop, nog steeds in Amstelveen. Het nieuwe pand is zeer duurzaam, maar …. het oude pand staat leeg. En meest opmerkelijk, voor KPMG is het financieel aantrekkelijk om te verhuizen. Niet omdat die nieuwe huisvesting beter past of tot tot een hoger rendement leidt, maar omdat de constructie achter de huur en verhuizing geld oplevert. Tot zover een korte samenvatting, kijk hier voor de hele aflevering.

Tegelijkertijd blijven we met een onbestemd gevoel achter, want we missen het overzicht. Wij willen weten:

Hoe werkt deze constructie?
Wie is hier nou de dupe?
Mag dit?
Kan je dit ook op een positieve manier toepassen?

Ik heb geprobeerd meer inzicht te krijgen in deze constructie door een tijdlijn te maken, wat gebeurt er nou precies op welk moment, wat gebeurt er met de waarde van het vastgoed, waar gaat het geld heen? Klik op de afbeelding om deze tijdlijn te bekijken. Als er denkfouten zitten in deze visualisatie hoor ik het graag dan werken we dat weer verder uit. Conclusie de waardestijging van het vastgoed wordt gecasht door ontwikkelaar en huurder.

Als de tijdlijn klopt dan rolt het antwoord op vraag twee er direct uit. De belegger is de dupe, maar heeft ook bewust een risico genomen. Een huurcontract voor tien jaar is voldoende om de waarde van de belegging 25% hoger in te schatten en dat geld ook daadwerkelijk uit te geven. We weten dat resultaten uit het verleden geen garanties bieden voor de toekomst, daar zou je aan toe kunnen voegen dat garanties voor de nabije toekomst geen garanties zijn voor de verre toekomst.

Is het dan erg wat hier gebeurt, mag dit? Wij hebben niet kunnen ontdekken dat hier iets gebeurt wat niet mag. Het is toch vooral een zakelijke overeenkomst tussen partijen die allemaal als doel hebben om meer winst te maken. Maar tegelijkertijd, leuk is het niet, zelfs onethisch, de gemeenschap en een belegger (ons pensioen?) zitten met het probleem.

Toch, een interessante constructie wat ons bij de vierde vraag brengt, wat kunnen we hier van leren, kan je dit ook positief inzetten? Rudy had een aardige suggestie. Stel dat je een achterstands wijk hebt, de waarde van de woningen is niet zo hoog. Stel ik overweeg als goede familie een nieuw huis te gaan bouwen in zo’n wijk, zodanig dat de verwachting is dat andere gegoede burgerij mij gaat volgen en dat alle huizenprijzen omhoog gaan. Nu ga ik bij alle bestaande bewoners eisen dat ze bij verkoop van hun woning de helft van de prijsstijging op mijn rekening gaan storten. Uiteindelijk kan ik dan voor niks naar die wijk komen, ik krijg mijn huis helemaal gratis of zelfs geld toe. Ik verzilver mijn marktwaarde om goede mensen de buurt in te trekken. De burgemeester die in een achterstandswijk gaat wonen zeg maar. Ik zelf ben er nog niet helemaal uit, is hier nog een verliezer? Of hebben we werkelijk een constructie met alleen maar winnaars?

Stijn van Liefland

Verdienmogelijkheid (28): waterveiligheid

We zijn bij de een na laatste verdienmogelijkheid aangekomen. Nummer 28 is een voorbeeld van stimuleren van meervoudig ruimtegebruik, altijd een goede zaak. Stel je hebt een dure zeewering gemaakt. Dan kun je die zeewering ook gebruiken als parkeergarage. Kustverdediging als recreatiewoningen. De voorbeelden langs deze lijnen zijn legio. Er zijn ook concrete voorbeelden van dit meervoudig ruimtegebruik (Scheveningen boulevard, provincie Zeeland).

Slim ontwerpen daar komt het op neer. Het zijn ruimtelijke varianten van verzamelgebouwen en flexwerken. In de praktijk is de organisatie rond thema’s als waterveiligheid zo strak dat deze mogelijkheden onvoldoende in zicht komen. We moeten meer ontwerpen en sturen op doelen en diensten en minder op methoden en regels alleen.

Rudy van Stratum

Transparant Beslissen

De afgelopen jaren hebben Rudy en ik diverse projecten begeleid. Hierbij ging het om het bij elkaar brengen van parijgen, het in beeld brengen van belangen en het zoeken naar oplossingen die voor partijen aantrekkelijk zijn en tegelijkertijd tot een duurzame kwaliteit leiden. Daarbij hebben we bij verschillende projecten elementen uit de Mutual Gain Approach toegepast. Onlangs hebben we onze werkwijze kort samengevat in een aantal afbeeldingen en een naam gegeven: “transparant beslissen”. Kenmerken, alle feiten en belangen in beeld, compacte rapportage middels visualisaties, experts inzetten voor verdieping op thema’s, belanghebbenden spelen een rol gedurende het gehele proces. Slim financieren is wat ons betreft een onderdeel van zo’n proces van transparant beslissen, ook de geldstromen, de constructies en de afspraken horen in beeld te komen in een transparant proces.

Kijk naar onderstaande presentatie om in 5 minuten een beeld te krijgen van onze werkwijze of ga naar www.transparantbeslissen.nl. We werken nog aan de site, maar is al wel toegankelijk.

Transparant beslissen