Categoriearchief: Financieringsconstructies

Toolbox Financieringsconstructies

Door een van de deelnemers aan ons symposium werd ik getipt over de toolbox financieringsconstructies, uitgegeven door Agentschapnl. Het is work in progress en moet de komende tijd verder ingevuld worden. Doel van deze publicatie: het bundelen, en ontsluiten van de creatieve wildgroei op het het gebied van financieringsconstructies. Dit leidt tot een overzicht van 49 constructies. Net als bij het overzicht van Nederland Boven Water ook hier weer een hele verzameling.

Bij nederland boven water ging het om verdienmogelijkheden, maar stonden er ook constructies tussen. Hier gaat het om constructies echter, ook verdienmogelijkheden staan er tussen. Misschien ben ik puriteins, maar volgens mij is het onderscheid wel belangrijk. Bij het een (de constructie) probeer je aan geld te komen voor de investering (en exploitatie en afdanking), bij het ander (de verdienmogelijkheid) probeer je de investeringskosten zo laag mogelijk te krijgen. Hoewel de toolbox het allemaal constructies noemt wordt er wel een duidelijk onderscheid gemaakt en helpt het bij het structureren van alle constructies en verdienmogelijkheden. In de gekozen structuur wordt onderscheid gemaakt in

Garantie – Subsidie – Fonds – Project-efficiency/maatwerk – enerzijds, en

Risicoverlagende constructies – prijsverlagende constructies – anderzijds

Daarnaast wordt nog onderscheid gemaakt in de deelnemende partijen (publiek, privaat en consument) en de vraag wie het geld verstrekt. Lees verder →

Verdienmogelijkheid (31): veilen van bankvergunningen

Wie zegt dat we niet gewoon door kunnen gaan met het noemen van verdienmogelijkheden? Ook al staan ze niet in het boekje NBW.

We hebben eerder frequenties voor de radio en mobiele telefonie geveild. Dat heeft de staat flink wat opgeleverd.

Zoiets kun je ook bij banken doen. Je mag niet zomaar een bank beginnen. Logisch, want een bank handelt in vertrouwen en heeft in the end ook een publieke functie. Een bank moet daarom een vergunning hebben van De Nederlandse Bank die vervolgens ook toezicht houdt. In economische termen zou ik de bankenmarkt semi-monopolistisch willen noemen. Er is weliswaar onderlinge concurrentie, maar van vrije toetreding is nauwelijks sprake. Als je eenmaal in de markt aanwezig bent, kun je dus jaarlijks een monopolistische meerwinst genereren. Deels gaat die naar bovenmatige salarissen van bankmedewerkers en naar bonussen.

Een simpele oplossing hiervoor is het jaarlijks veilen van de bankvergunningen. Je stelt dat er bijvoorbeeld maximaal 20 banken mogen zijn en dus heb je 20 vergunningen als overheid of DNB om te veilen. De partij die het meeste winst weet te behalen zal bereid zijn het hoogste bod te doen. De opbrengst van de vergunningen gaan weer terug naar publieke werken. Zo krijgen we weer marktconforme salarissen en verdwijnen de bonussen vanzelf. Misschien een wild idee maar laten we de voor- en nadelen maar op een rijtje zetten.

Rudy van Stratum

Verdienmogelijkheid (30) accepteer overlast

Zoals gezegd een extra verdienmogelijkheid bij gebiedsontwikkeling, er volgen hopelijk nog veel meer. Twee gebeurtenissen de afgelopen weken die met deze verdienmogelijkheid samenhangen:

Vorige week liep het treinverkeer grote vertraging op als gevolg van een sneeuwbui. Direct kwam er reactie dat dit niet kon, dat het in Zwitserland beter is en dat we hier iets aan moeten doen.
Een aantal weken daarvoor een artikel in de Volkskrant. 2 adviseurs verbaasden zich erover dat er zoveel geld aan waterveiligheid wordt uitgegeven. Is dat wel nodig? en, gaat het hier wel over veiligheid? Vroegen zij zich af. (Ik kan het artikel niet terugvinden op de website van de Volkskrant, als iemand de link weet graag.) Zie ook verdienmogelijkheid 28, maar daar gaat het meer om meervoudig grondgebruik. Lees verder →

Verdienmogelijkheden, samenvatting

De afgelopen weken heeft Rudy van Stratum de 29 verdienmogelijkheden uit het boekje Nederland Boven Water besproken. 29, dat is nogal wat, welke is nu handig om te gebruiken? Wat zijn de verschillen? welke zijn voor mij toepasbaar? Kijk hier voor een overzicht van alle verdienmogelijkheden. Ik heb geprobeerd wat structuur aan te brengen in de verdienmogelijkheden. Na alles nog eens door te lezen, te bellen en mailen met Rudy ben ik tot de volgende conclusies gekomen:

Het zijn niet allemaal verdienmodellen. Een eerste onderscheid dat ik wil maken is mogelijkheden om geld te verdienen en mogelijkheden om geld bij elkaar te krijgen. Dat is een wezenlijk verschil. Gebiedsaandelen bijvoorbeeld is een mooie constructie, maar het is niet zo dat je iets in het gebied doet waardoor je extra geld verdient. Ik zie het als een methode om geld bij elkaar te harken. Maar als er geen kwaliteiten zijn in het gebied, of ik voeg geen kwaliteiten toe, dan valt er niets te verdienen en werken die aandelen niet. Dus, eerst een plan om wat te verdienen, dan een plan om het geld te innen.
De verdienmogelijkheden zelf komen allemaal neer op meer inkomsten genereren of zorgen voor minder uitgaven. Heel logisch, ik kan me geen andere mogelijkheid voorstellen.
Meer inkomsten krijg je door iets met de kwaliteiten in het gebied te doen. Je kunt ze bijvoorbeeld oogsten (Delfstoffen, energie etc.) en verkopen. Bij gebiedsontwikkeling kunnen ook kwaliteiten toegevoegd worden en, als je dat goed doet, levert dat extra rendement op. Dat rendement kan financieel zijn (echte euro’s) of maatschappelijk (we voelen ons gelukkiger, zijn minder vaak ziek, kunnen sneller van a naar b etc.). Ook maascthappelijk rendement zou ik weer kunnen vertalen in euro’s, maar dat is vaak erg lastig en dan moet je ze ook nog echt zien te verdienen.
Minder uitgaven krijg je door efficiënter te werken. Meer samenwerking, project beter doordenken etc.

Op basis van deze conclusies heb ik een indeling gemaakt in 5 categoriën (zie bijgevoegde afbeelding).

Lees verder →

Wat is slimme financiering, de slag om Nederland 16 januari 2012

Met veel plezier heb ik gekeken naar de aflevering van de slag om Nederland van 16 janauri 2012. Dat leidde tot verschillende discussies en gesprekken met anderen. De uitzending maakt duidelijk dat hier iets heel vreemds aan de hand is.

In het kort, KPMG huurt een groot kantoorpand in Amstelveen, ze verlaten dit pand voor een nieuw een paar honderd meter verderop, nog steeds in Amstelveen. Het nieuwe pand is zeer duurzaam, maar …. het oude pand staat leeg. En meest opmerkelijk, voor KPMG is het financieel aantrekkelijk om te verhuizen. Niet omdat die nieuwe huisvesting beter past of tot tot een hoger rendement leidt, maar omdat de constructie achter de huur en verhuizing geld oplevert. Tot zover een korte samenvatting, kijk hier voor de hele aflevering.

Tegelijkertijd blijven we met een onbestemd gevoel achter, want we missen het overzicht. Wij willen weten:

Hoe werkt deze constructie?
Wie is hier nou de dupe?
Mag dit?
Kan je dit ook op een positieve manier toepassen?

Ik heb geprobeerd meer inzicht te krijgen in deze constructie door een tijdlijn te maken, wat gebeurt er nou precies op welk moment, wat gebeurt er met de waarde van het vastgoed, waar gaat het geld heen? Klik op de afbeelding om deze tijdlijn te bekijken. Als er denkfouten zitten in deze visualisatie hoor ik het graag dan werken we dat weer verder uit. Conclusie de waardestijging van het vastgoed wordt gecasht door ontwikkelaar en huurder.

Als de tijdlijn klopt dan rolt het antwoord op vraag twee er direct uit. De belegger is de dupe, maar heeft ook bewust een risico genomen. Een huurcontract voor tien jaar is voldoende om de waarde van de belegging 25% hoger in te schatten en dat geld ook daadwerkelijk uit te geven. We weten dat resultaten uit het verleden geen garanties bieden voor de toekomst, daar zou je aan toe kunnen voegen dat garanties voor de nabije toekomst geen garanties zijn voor de verre toekomst.

Is het dan erg wat hier gebeurt, mag dit? Wij hebben niet kunnen ontdekken dat hier iets gebeurt wat niet mag. Het is toch vooral een zakelijke overeenkomst tussen partijen die allemaal als doel hebben om meer winst te maken. Maar tegelijkertijd, leuk is het niet, zelfs onethisch, de gemeenschap en een belegger (ons pensioen?) zitten met het probleem.

Toch, een interessante constructie wat ons bij de vierde vraag brengt, wat kunnen we hier van leren, kan je dit ook positief inzetten? Rudy had een aardige suggestie. Stel dat je een achterstands wijk hebt, de waarde van de woningen is niet zo hoog. Stel ik overweeg als goede familie een nieuw huis te gaan bouwen in zo’n wijk, zodanig dat de verwachting is dat andere gegoede burgerij mij gaat volgen en dat alle huizenprijzen omhoog gaan. Nu ga ik bij alle bestaande bewoners eisen dat ze bij verkoop van hun woning de helft van de prijsstijging op mijn rekening gaan storten. Uiteindelijk kan ik dan voor niks naar die wijk komen, ik krijg mijn huis helemaal gratis of zelfs geld toe. Ik verzilver mijn marktwaarde om goede mensen de buurt in te trekken. De burgemeester die in een achterstandswijk gaat wonen zeg maar. Ik zelf ben er nog niet helemaal uit, is hier nog een verliezer? Of hebben we werkelijk een constructie met alleen maar winnaars?

Stijn van Liefland

Verdienmogelijkheid (27): waterheffingen

Dit is een voorbeeld van onbenut potentieel dat renderend kan worden gemaakt. In de waterketen kunnen de kosten omlaag (of de opbrengsten omhoog) door meer samenwerking en innovatie in de keten. Rioolslib kan energie opleveren en kan afkoppeling van regenwater van het riool voor lagere kosten van aanleg en onderhoud en verbruik (lagere zuiveringslasten) zorgen. Helemaal niets tegen. Sterker nog: er zijn voorbeelden en concrete berekeningen dat dit rendeert. Kernvraag is hoe je die innovatie en samenwerking in een versnelling kan brengen. Gemeenten kunnen hierbij een sturende rol spelen. Gemeenten hebben nu vaak die kennis niet in huis maar door elkaar op te zoeken kan die wel boven water 🙂 komen.

Concreet komt het boekwerkje NBW ook niet verder dan: blijven stimuleren van slimmere waterketens.

Rudy van Stratum

Anders betalen begint met anders denken 17 januari 2012

Gisteren was ik aanwezig op een seminar met de titel ‘Anders betalen begint met anders denken’. Locatie Utrecht, Hoog Catharijne. Organisatoren LvdO (Leren voor duurzame Ontwikkeling, onderdeel van Agentschap NL voorheen Senter Novem) en Qoin. Via een aantal projecten die we doen rondom duurzame (gebieds-) ontwikkeling en via onze website slimme financiering zijn we bij dit onderwerp betrokken geraakt. Ik was vooral benieuwd of er belangstelling voor dit onderwerp was, wat voor mensen er op af komen en wat er inhoudelijk wordt besproken.

Setting

Het geheel speelt zich af in een lounge-achtig vergadercentrum, her en der koffie-machines, een hoop mensen verscholen achter hun laptops met wifi verbindingen, her en der een overlegje in een klein groepje en ook hier met die laptop erbij, grofhouten bankjes, grote lange tafels, je kent het wel. Mooie grote zaal (overal een flesje water op de vele rijen stoelen) en na een half uur binnendruppelen door vertraagde treinen uiteindelijk tjokvol, ik schat zo’n 100 mensen, dus belangstelling enorm (inschrijving is vervroegd gestopt wegens overtekening). Deelnemers van diverse pluimage, ik zie grote bedrijven, gemeentes, belangenclubs, zelfstandig adviseurs.Veel informele kleding met her en der een verdwaald pak.

Programma

Als algemene inleiding 2 plenaire presentaties, daarna uiteen in 3 subgroepen naar andere zaaltjes (met 30 personen per groep dus geen kleine zaaltjes). Op het eind plenair bespreken van de uitkomsten van de 3 sessies. Onderwerpen van de 3 sessies:

C3 handelsnetwerk voor het MKB (door samenwerking en het gebruik van regio-Euro’s liquiditeitsproblemen oplossen).
Caire, tijdsgeld in de zorg door inzet vrijwilligers.
Lokaal geproduceerde energie als drager voor community currencies.

Lees verder →

Verdienmogelijkheid (25): uitzichtrecht

Ah, deze is weer aansprekend en simpel. Een voorbeeld van een extra belasting. Je hebt mensen die dagelijks mogen genieten van een fraai uitzicht over open water of groene natuur. Dat betekent dat hun woning of pand in waarde meer toeneemt dan een vergelijkbare woning zonder die voordelen (dit is een stelling van de auteurs van NBW, zou moeten worden gecheckt, op zich geloof ik wel dat zo’n woning meer waard is, maar dan betaal je er dus ook meer voor bij aanschaf, betekent ook jaarlijks hogere rentelasten, of de jaarlijkse stijging sec hoger is dan bij een soortgelijke woning is een andere vraag). Nou, zo gaat dan de redenering, voor zo’n privilege mag je dan ook meer betalen. Als we bijvoorbeeld een garantie geven op een ‘levend schilderij’ voor de duur van 30 jaar dan mag daar een vergoeding tegenover staan.

Zonder gekheid: dit is natuurlijk een mogelijkheid die extra inkomsten genereert. De auteurs van NBW geven als dilemma aan dat het geven van garanties voor een periode langer dan 10 jaar nog niet mogelijk is. Maar goed, begin dan met jaarlijkse extra belastingen, je betaalt gewoon voor gebruik zolang het duurt. Het lijkt me wel dat deze verdienmogelijkheid politiek gezien nogal gevoelig ligt. Maar zelfs in de VS zijn voorbeelden van dergelijke belastingen.

Rudy van Stratum

Verdienmogelijkheid (24): tijdelijke bestemmingen

Weer een simpele verdienmogelijkheid. En eentje zonder allerlei ingewikkelde vragen. Althans qua achterliggende gedachte. Een gebied of gebouw heeft in de huidige praktijk een bestemming die voor lange tijd vast ligt. Dat beperkt de alternatieve aanwendingsmogelijkheden. En het past niet bij de ruimtelijke dynamiek. Oftewel: de regels die ooit zijn gemaakt voor het langer vastleggen van een ruimtelijke bestemming zijn in deze nieuwe tijden van snellere wisselingen en grotere dynamiek wellicht niet meer geldig of zinvol (lijkt me best een boom over op te zetten, maar ik kan hem wel volgen).

Oplossing is dus om hier soepeler mee om te gaan door tijdelijk een gebouw of een gebied een andere bestemming te geven. Dat vergroot de mogelijkheid van een tussentijds ander gebruik en vergroot dus ook de mogelijkheid van verdiensten (bijvoorbeeld dekking van rentelasten van gronden die door gemeente zijn aangekocht en nu braak blijven liggen). Simpel zat.

Probleem in de praktijk zijn er bestuurlijke en juridische beperkingen en onzekerheden (ondanks mogelijkheden daartoe in de wet ruimtelijke ordening / wro). Maar niets wat niet is op te lossen met een goed verhaal lijkt me.

Rudy van Stratum

Tranisitie naar 80% CO2 reductie in 2050

Het planbureau voor de leefomgeving heeft een verkenning uitgegeven over de wijze waarop Nederland in 2050 klimaatneutraal kan worden. Een aantal bevindingen, hoofdzakelijk over de kosten van ons energiesysteem, heb ik kort samengevat (klik op afbeelding).