Categoriearchief: Financieringsconstructies

Verdienmogelijkheid (22): stadslandbouw

In de stad is vaak al groen aanwezig. Dit kan worden uitgebreid of getransformeerd naar groen dat ook eetbare waren voortbrengt. Volkstuinen kunnen worden omgezet naar stedelijke agroparken. Meer groen en betrokkenheid daarbij leidt tot een hoger welbevinden van stadsbewoners. De verbouwde groenten leveren een economische waarde op evenals de eventuele opbrengst van groenafval (te gebruiken voor opwekking energie). De financiering zou coöperatief kunnen en de opbrengsten (‘het rendement op aandelen’) zouden kunnen bestaan uit voedselpakketten voor leden.

Ik kan me herinneren dat er vroeger een bierbrouwerij bij Nijmegen was die een soortgelijke constructie had. Je kon aandeelhouder worden door bijvoorbeeld 5.000 gulden te storten. Elke jaar kreeg je dan, afhankelijk van het resultaat, een fust bier geleverd. Voor deze leden / aandeelhouders werden regelmatig bijeenkomsten met voordelen georganiseerd (bierproeverij vermoedelijk).

Misschien nog een stap verder gaan? In stedelijke omgevingen groene gestapelde gebouwen neerzetten die op meerdere verdiepingen tuinen en groenteverbouw hebben. Alles zodanig opgezet dat een gezonde mix ontstaat van groene uitstraling in de wijk (inclusief verkoeling, waterhuishouding, afvang fijnstof) en gezonde opbrengsten uit de verkoop van de groenten.

Rudy van Stratum

Verdienmogelijkheden (21): sport

Weer een korte verdienmogelijkheid. Sport is een aanjager van gezondheid en legt de focus op gemeenschapszin. Op grootschalig niveau kunnen we denken aan de organisatie van de Olympische Spelen en de wereldkampioenschappen voetbal. Deze initiatieven zorgen voor enorme investeringen in onder andere infrastructuur en gebouwen. In de regel nemen overheden hierbij het voortouw in de hoop dat extra economische groei in de periode daarna dit weer goed maakt. Of en hoe dit soort grootschalige sportevenementen zich terugverdienen zou onderwerp van nader onderzoek moeten zijn (maar ik heb daarbij mijn twijfels).

Maar los daarvan is het de uitdaging dezelfde gedachte op een locale schaal te ontwikkelen. Een buurthuis of gemeenschapshuis waarin ook gesport wordt, waar een (speel-) park en ontmoetingspunt ontstaat versterkt de sociale samenhang in een wijk. Dit kan weer leiden tot verlaging van beheers- en onderhoudskosten en zelfs tot een waardeverhoging van onroerend goed (althans is de pre-crisis periode). Onze ervaring met concrete berekeningen is dat dergelijke investeringen zich voor een deel economisch terug verdienen maar dat het toch vooral om sociaal rendement gaat waar de betreffende gemeente in de buidel moet tasten. En omdat dat laatste niet meer aan de orde is, staan de nieuwe verdienmodellen juist in de belangstelling.

Als voorbeeld wordt genoemd het Huis van de Sport in Leiden. Vlakbij het Centraal Station van Leiden wordt een dorp voor uiteenlopende sporten ontwikkeld. Dit kan uitgroeien tot een icoon van Nederland (ja, en dus? graag een prognose van de te verwachten extra opbrengsten en kosten).

Creatief met hypotheekschuld

Studieschuld

Aanleiding is de column van Frank van Kalshoven in de Volkskrant van afgelopen zaterdag 12 november 2011. Hij verwijst daar naar een aantal creatieve mogelijkheden die circuleren om de hypotheekschulden te verminderen. Eentje daarvan wil ik er hier uit lichten. Hij doet me denken aan de mogelijkheid die studenten in de jaren 80 van de overheid kregen om hun studieschuld met korting versneld af te lossen. Het was toen nog de tijd van renteloze schulden die je in 120 termijnen (elke maand 10 jaar lang) moest aflossen. En aflossen hoefde alleen als je inkomen boven een bepaalde minimale grens lag. Na een bepaalde tijd (ik dacht diezelfde 10 jaar) werd een eventueel restant van je schuld kwijtgescholden. Er was dus in feite geen enkele prikkel om je studieschuld versneld af te lossen, je betaalde immers geen rente en bovendien als je per ongeluk werkloos was hoefje niet te betalen. En dat terwijl heel wat werkenden best het geld beschikbaar hadden om die aflossing versneld te doen. De overheid gaf toen iedereen de gelegenheid die schuld versneld af te lossen met een korting van (uit mijn hoofd) 20%. Dus een schuld van € 10.000 kon je aflossen door € 8.000 van je spaargeld af te staan.

Hypotheek

Iets soortgelijks circuleert nu met betrekking tot de hypotheekschulden. Stel dat je € 100.000 aan hypotheekschuld hebt. Elk jaar betaal je daarover een rente en mag je die rente weer aftrekken bij je belastingaangifte. Stel dat je de bank 5% rente betaalt en dat je in het 50% tarief valt, dan betaal je effectief 2,5%. Veel mensen hebben ondertussen ook flinke bedragen op hun spaarekening staan als een appeltje voor de dorst. De rente op zo’n spaarrekening is belabberd laag maar toch loont het niet om versneld je hypotheek af te lossen. Je verspeelt daarmee immers de mogelijkheid van rente-aftrek. De overheid zou sparende particulieren over de streep kunnen halen door aan te bieden: als je nu € 80.000 betaalt dan ben je je hypotheekschuld van € 100.000 kwijt (stel even voor gemak weer die korting van 20%).

Eerst moet de overheid dan de betreffende schulden van de banken overnemen, maar 80% daarvan krijgt ze onmiddellijk weer terug. Per saldo moet de overheid dus € 20.000 lenen op de kapitaalmarkt. Stel dat dit tegen een wat hoger speciaal tarief zal plaats vinden van ook weer 5% rente. Dan betaalt de overheid elk jaar € 1.000 aan rente over die € 20.000. Daar staat tegenover dat de overheid extra belastinginkomsten krijgt omdat de hypotheekrente aftrek vervalt. In ons voorbeeld gaat het dan om extra inkomsten van 2,5% over € 100.000 oftewel € 2.500. Door deze operatie krijgt de overheid dus jaarlijks € 1.500 aan extra inkomsten binnen. Na 20 jaar kan de schuld van € 20.000 opnieuw gefinancierd worden, maar dat is iets wat we nu niet meer willen neem ik aan. Dus een correctie voor een tussentijdse aflossing moeten we ook nog meenemen. Jaarlijks voordeel voor de overheid is hoe dan ook een bedrag ergens tussen de € 500 en € 1.000.

Wat verandert er voor de particulier die zijn schuld versneld aflost? In de oude situatie was hij elke jaar € 2.500 aan rente kwijt maar kreeg hij ook een rente op zijn spaargeld van € 80.000. Als we aannemen dat hij 2,5% rente op zijn spaargeld (is al behoorlijk hoog) krijgt dan is dat jaarlijks € 2.000 rente-inkomsten. Per saldo is deze particulier jaarlijks € 500 kwijt. In de nieuwe situatie heeft hij geen schuld meer, geen belasting aftrek meer maar ook geen spaargeld meer. In de nieuwe situatie betaalt noch ontvangt hij geld. De nieuwe situatie betekent voor de versneld aflossende particulier dus een verbetering van minimaal € 500 per jaar.

Conclusie

Een simpele constructie die 2 winnaars kent. Misschien zelfs drie winnaars. Want de banken krijgen een verkorte balans: € 80.000 minder spaargelden maar ook € 100.000 minder uitstaande tegoeden/hypotheken. De totale effecten voor de geldmarkten zijn wat lastiger in te schatten, maar ik zie zo 1-2-3 geen nadelige effecten. Het kortingspercentage van 20% is hier willekeurig gekozen. Je zou dit percentage kunnen fine-tunen zodat de constructie de grootste voordelen voor alle partijen laat zien. Het zou een eenmalige operatie kunnen worden, net zoals destijds bij de studieschuld de aanbieding eenmalig was.

Greco: the end of money (4)

Meerdere personen complexer

De volgende stap is dat we in deze ruileconomie aannemen dat de goederen niet langer bederfelijk zijn. De goederen kunnen ook worden opgeslagen of bewaard (met eventueel een mindere kwaliteit in de loop van de tijd). Nu worden de keuzemogelijkheden voor de inwoners uitgebreid. Hiervoor gold dat de consumptie gelijk moest zijn aan de productie, nu is dat niet langer het geval. De totale consumptie kan nu maximaal gelijk zijn aan de totale productie plus wat er in de vorige perioden is bewaard of gespaard. Een individu kan nu dus zelf zijn toekomst regelen door nu harder te werken en minder te consumeren en meer te bewaren of op te slaan. Vanzelfsprekend staat er in dat geval geen rentevergoeding tegenover. Het alternatief van zelf opslaan zonder rentevergoeding (sterker nog: mogelijk kwaliteitsverlies) blijft nog steeds om het aan iemand anders te geven met de belofte dat de goederen op een later tijdstip worden terug gegeven. Het in eigen beheer houden van je spaargedrag houdt minder risico in, je bent het immers zelf die toezicht houdt op je opslagplaats. Om je goederen aan een ander te geven, zul je toch een tegenprestatie verwachten in de vorm van een rentevergoeding. Er is altijd een risico dat iemand anders niet aan zijn verplichtingen kan voldoen. Lees verder →

Varianten op Google Adsense?

Google Adsense

In feite kun je google adsense ook inzetten als een bron van slimme financiering. Wat houdt Google Adsense in? Het aanbod is dat je een deel van je website ter beschikking stelt aan adverteerders. Google houdt in opdracht van adverteerders bij welke websites welke bezoekers trekken (wordt bepaald op basis van de inhoud van de website) en plaatst daar dan gericht de advertentie. Uiteraard wordt nauwgezet berekend waar welke advertentie het meeste resultaat oplevert. De adverteerder betaalt per klik die de bezoeker van de website op zijn advertentie doet. De eigenaar van de site ontvangt vervolgens een percentage van deze omzet van google.

Ik heb als opdrachtgever wel advertenties via google geplaatst maar omgekeerd nog niet eerder een advertentie van een ander op mijn/onze site gezet. Ik wil graag weten hoe het werkt en dus hebben we gisteren besloten hier eens mee te experimenteren. Zie het maar als een vorm van mini-veldonderzoek. Waar ben ik benieuwd naar?

Wat voor advertenties lokt de inhoud van deze site uit?
Past de inhoud zich aan op basis van gegenereerde nieuwe informatie?
Hoeveel procent van de bezoekers klikt uiteindelijk op zo’n advertentie?
Wat levert een klik gemiddeld op? Over wat voor bedragen hebben we het dan op jaarbasis?
Is dit inderdaad per saldo een vorm van slimme financiering?

Lees verder →

Verdienmogelijkheden (20): retail

Deze verdienmogelijkheid is aardig. Bij het toekennen van vergunningen om (nieuwe) winkelruimten te exploiteren moet de plicht worden verbonden een deel van die winkelruimte tegen kostprijs beschikbaar te stellen voor sociale functies. In de VS schijnen dergelijke voorwaardelijke ontwikkelrechten te bestaan.

In wezen gaat het hier om een verkapte belasting enerzijds en een verkapte subsidie anderzijds. Kleine winkeliers hiermee belasten in niet wenselijk dus blijven de grote vermogende ketens over die moeten betalen. Winkels lijken het gezien de op opkomst van internet winkelen sowieso moeilijker te krijgen. Er lijkt een trend zichtbaar waarin we met name grootschalige winkelactiviteiten (boulevards) zien op grotere terreinen buiten het stadscentrum. In de kernen blijft zo minder economisch draagvlak over voor genoemde belasting/subsidie.

Het idee om draagkrachtige retailers de stimuleren een bredere maatschappelijke rol op te pakken is zeker het onderzoeken waard.

Greco: the end of money (2)

De investeringsbeslissing

We maken het model nog een stapje ingewikkelder. De noten kunnen niet alleen bewaard worden, ze kunnen ook worden ingezet om een stuk gereedschap van te maken. Nu kun je met de noten dus drie verschillende dingen doen: je kunt ze meteen opeten, je kunt ze gewoon bewaren (laten liggen, sparen) of je kunt ze bewerken om er gereedschap van te maken. Nu kan Robinson niet alleen sparen, hij kan ook investeren. Waarom zou Robinson investeren? Het idee is dat als je nu noten gebruikt om er gereedschap van te maken, dat je dan in de toekomst met minder tijd meer noten kunt rapen of plukken. Je maakt van de noten bijvoorbeeld stokken of scheppen die je arbeidsproductiviteit in de toekomst vergroten. Ook bij een stationaire groei (of nulgroei) zul je moeten blijven investeren omdat machines en apparatuur verslijt en/of onderhoud behoeft.

Investeren zal Robinson alleen maar doen als hij daar een positief rendement van verwacht. De tijd die hij nu nodig heeft om het gereedschap te maken moet meer dan goed worden gemaakt door de tijd die hij in de toekomst uit kan sparen door snellere pluk of vangst. De verhouding tussen toekomstig bespaarde tijd versus nu extra benodigde tijd zouden we hier de reële rentevoet kunnen noemen. Hoe hoger deze rentevoet hoe meer Robinson geneigd is nu minder te consumeren en meer tijd te stoppen in de productie van ‘machines’. Let op: ook bij een eenpersoonseconomie kan dus sprake zijn van een rentevoet (hebben we later nodig bij de behandeling van Greco). Maar de voordelen van de rente komen geheel en al ten goede aan Robinson zelf, het is zijn extra inspanning in het heden versus zijn eigen beloning in de toekomst.

Lees verder →

Greco: the end of money (1)

Een aantal weken gelden zijn we in het kader van slimme financiering op het thema van alternatieve geldsystemen gekomen. Ik zei al eerder dat dit een hele nieuwe wereld is, ook voor ons. Maar ondanks de overvloed aan informatie, is er ook veel kaf tussen het koren. Na wat speurwerk heb ik besloten eens te starten met een recent werk van Thomas Greco. Greco is iemand die als sinds de jaren 80 op dit thema zit en inmiddels een van de bekendste namen op het gebied is. Ik neem een recent werk van hem als uitgangspunt voor verdere discussies over en afbakeningen van het thema alternatieve geldsystemen.

Ik heb besloten uitvoerig op dit boek in te gaan. Inclusief een uitgebreide inleiding van mezelf betekent dat een serie van een aantal blogs die op elkaar voortborduren. Ik weet nog niet hoeveel blogs ik nodig heb maar ik zal ze netjes nummeren en er komt er om de 1-2 weken eentje bij.

Voordat ik op de inhoud van Thomas Greco ‘The end of money’ (2009) in ga, is het handig eerst een economisch-theoretisch kader neer te zetten. Misschien een lange inleiding, maar het voorkomt misverstanden en later bij de bespreking van Greco bespaart het ook weer tijd.

Eén enkel persoon: Robinson Crusoë

De arbeidsbeslissing

Voor de duidelijkheid vind ik het handig helemaal terug te gaan naar de kern van de economie. Stel er is maar 1 persoon op de wereld (en dat is dus de metafoor van Robinson Crusoë op het onbewoonde eiland), hoe ziet het plaatje er dan uit? Robinson heeft eigenlijk twee dingen tot zijn beschikking: tijd en een eiland met spullen om zich heen. Die spullen, laten we zeggen noten, liggen op het eiland maar om ze op te kunnen eten moet hij moeite doen, hij moet de noten oprapen en openmaken voordat hij ze kan eten. In wezen is hier het economische vraagstuk: hoeveel van mijn (vrije) tijd moet ik opofferen om tot een bevredigende consumptie te komen? Afhankelijk van hoeveel moeite het hem kost de noten te vinden en open te maken (in economisch jargon: de productiefunctie) enerzijds en hoeveel honger hij heeft en hoe lui hij is (zijn voorkeur voor consumptie en vrije tijd, in economisch jargon: de nutsfunctie) anderzijds, bepaalt hij de optimale hoeveelheid arbeid die hij naar de ‘markt’ brengt. Zijn ‘reële loon’ is nu in feite hoeveel noten hij krijgt voor een uur of een dag arbeid.

Lees verder →

Crowdfunding

Gisteren was ik op het symposium Duurzame Gebiedsontwikkeling, georganiseerd door het Platform Duurzame Gebiedsontwikkeling. Eén van de meest inspirerende momenten was de bijdrage van Pim Betist (www.pimbetist.com), in het programma aangekondigd als crowdfunding pionier. Wat is crowdfunding en, kan ik er wat mee bij het werken aan een duurzame ontwikkeling? Omdat het symposium specifiek ging over duurzame gebiedsontwikkeling is het natuurlijk ook interessant na te denken over de vraag of ik hier iets mee kan in een gebied of bij een gebouw. Voor alle duidelijkheid, hij heeft mij en anderen geïnspireerd maar gaf hier geen antwoord op. Dat zullen we dus zelf moeten vinden, hierbij dus een aanzet voor een discussie over crowdfunding bij duurzame gebiedsontwikkeling.

Wat is crowdfunding?

Lees verder →

Verdienmogelijkheden (19): recreatie

Het aanbieden van recreatieve diensten kan investeringen in water, groen en cultuurhistorie rendabel maken. Als voorbeeld wordt genoemd Waterdunen in Zeeland. Daar is vanuit particuliere bronnen 80 miljoen Euro geïnvesteerd in omgevingsgroen en het verbeteren van een verwaarloosde omgeving. In ruil hiervoor zijn recreatieve voorzieningen in het gebied gekomen die kwaliteit bieden aan recreanten die daarvoor willen en kunnen betalen.

Wat zit bij dit soort oplossingen in de weg (volgens de auteurs)? De meeste ondernemers in deze recreatieve sector zijn klein en slecht georganiseerd. De oplossing is het stimuleren van ketendenken en bewustwording van wensen van doelgroepen.

Kanttekening. Alleen grote kapitaalkrachtige bedrijven zijn in specifieke gevallen en onder randvoorwaarden bereid dit soort grote investeringen te doen. Ik ben reuze benieuwd in een bijbehorende (gebieds-) exploitatie. We zullen ook betere voorbeelden moeten vinden in deze hoek dan de bekende golfbanen of luxe huizenparkjes die niet vrij toegankelijk zijn en ook geen echte voorbeelden zijn van gevarieerd groen.