Categoriearchief: Literatuur

Handleiding transformatie kantoorgebouwen

Op 6 juni organiseren wij ons symposium over slimme financiering. Als casus kijken we naar leegstand van kantoren. Niet voor niets natuurlijk want het is een zeer actueel onderwerp. Deze week bijvoorbeeld publiceerde het SEV een handleiding voor de transformatie van kantoorgebouwen in woonruimte (zie hier).

De handleiding bestaat uit twee delen. Het eerste deel geeft achtergronden bij de leegstand van kantoren. Hoe is dit zo gekomen, wat zijn de mechanismen en welke succesvolle voorbeelden zijn er van transformatie? Het tweede deel geeft een stappenplan voor transformatie. Lees verder

Greco (slot): kredietunies

The end of money

In de vorige bijdragen over het boek van Greco (‘The end of money’) heb ik nogal eenzijdig benadrukt dat het simpele feit dat het fenomeen rente bestaat niet de hoofdoorzaak van onze economische crisis is. Daarbij is enigszins het zicht verloren op de oplossing die Greco bepleit en waar de kaarten nog steeds goed voor zijn. Laten we deze nieuwe werkelijkheid van Greco eens nader bekijken.

Huidige problemen

Eerst nog even wat de problemen zijn in de huidige situatie (geen volledigheid):

  • Er is op grote schaal groot wantrouwen richting de bancaire sector
  • Er is sprake van quasi-monopolie situaties in de financiële sector
  • Er zijn nieuwe producten ontwikkeld die door consumenten als onnodig zijn ervaren en vooral tot doel hadden de winstbijdrage te vergroten
  • Leningen zijn op grote schaal herverpakt en doorverkocht, dit leidde tot ondoorzichtigheid op de achterliggende risico’s en eigenschappen, tot speculatief gedrag en lucht in de prijsvorming, en uiteindelijk tot instabiliteit op de financiële markten
  • Een te grote afhankelijkheid van de ‘echte’ economie van de financiële markten die een eigen leven zijn gaan leiden
  • Overmatige beloningen en bonussen met perverse prikkels die tot genoemde fenomenen hebben geleid
  • Afwenteling van de problemen op de belastingbetaler
  • Afnemende mogelijkheden voor het MKB om toegang te krijgen tot krediet (toenemende afstand MKB tot bancaire sector door schaalvergroting, meer afstand en minder kennis van de klant)

Het alternatief: mutual credit clearing

Het uitgangspunt van Greco is ‘in the end we each pay for the things we buy with the things we sell’ (p. 131). En dit is de kern van wat hij ‘mutual credit clearing’ noemt. Waar het op neer komt is dat er sprake is van leden of gebruikers die gezamenlijk gefaciliteerd worden door een administratieve ‘bijhoud fabriek’. Je ruilt als het ware diensten of producten tegen kredietpunten. Die kredietpunten worden over en weer bijgehouden in een modern ict-ondersteund web-based systeem. Het is dus in essentie niet veel meer dan een hoogwaardig kasboekje waarin netjes staat beschreven welk tegoed iedereen heeft op basis van zijn geleverde diensten. Er is sprake van ‘mutual credit clearing’ omdat er niet 1-op-1 wordt bijgehouden aan wie je hebt geleverd en van wie je een tegoed hebt, nee per persoon wordt het netto tegoed of de netto schuld berekend. Zo wordt dus inzichtelijk welke positie je als het ware hebt ten opzicht van het systeem of het grotere geheel (de collectiviteit van de aangesloten deelnemers).

Een dergelijk systeem is destijds ook de opzet geweest van het huidige bankwezen. Maar nu is de techniek beschikbaar om dit eenvoudigweg over te doen zonder de eerdergenoemde nadelen ervan. Het is een systeem van onderop met een grote nadruk op de eigen lokale economie. In principe denkt Greco aan lokale credit clearing associations die via (ict-) netwerken gekoppeld zijn aan grotere federaties dit uiteindelijk de hele aardbol omspannen. Greco maakt hier de vergelijking met een (decentrale) energie-opwekking (ook wel smart grid genoemd). Hier wekt elke consument via bijvoorbeeld zonnepanelen op zijn dak zijn eigen energie op. Maar daar waar sprake is van een lokaal en tijdelijk surplus en tekort kan hij dat uitwisselen mijn zijn directe omgeving. Eerst in een kleine cirkel, waar alle plussen en minnen weer worden gesaldeerd, en later eventueel als dat nodig is, in een grotere cirkel buiten het lokale netwerk. Zo zijn uiteindelijk alle lokale energie-leveranciers gekoppeld in een wereldomvattend smart grid van energielevering. En zo kan het ook gaan met onderlinge kredieten.

In deze constructie kan makkelijk rekening worden gehouden met de mogelijkheid van wanbetaling door een interne reserve aan te houden. Jaarlijks wordt de optimale buffer berekend en een eventueel overschot wordt weer uitgekeerd aan de deelnemers.

Krediet-unie

Ik leg hier de koppeling met een recente bijdrage van Piet Duffhues en Benjamin Camdzic in het Brabants Dagblad van 28 december (artikel is te vinden op: artikel kredietunie ). Ook deze auteurs starten met de problemen rondom het huidige bankwezen en financiering. Zij leggen in hun betoog veel meer de nadruk op de problemen die het MKB ondervindt bij het niet meer of steeds moeilijker kunnen financieren bij de gebruikelijke banken. Banken zijn gericht op het vergroten van hun winst leningen gaan doorverkopen, gekoppeld aan schaalvergroting is de afstand tot en daarmee de kennis van de MKB-klant vergroot. De auteurs breken een lans voor het alternatief van de krediet-unie. Het gaat in wezen om wat ooit de gedachte achter de oprichting van de Rabo-bank was. De leden zoeken elkaar op en belenen elkaar. In de kern heeft de krediet-unie geen winstoogmerk en blijft in principe kleinschalig. Uiteindelijk zou dat moeten leiden tot lagere kostenniveaus, minder risico’s van wanprestatie door kredietnemers en tot hogere spaarrentes. In het buitenland bestaan dergelijke krediet-unies en werken ze zoals verwacht. In Nederland zijn op dit moment nog geen krediet-unies operationeel. Er is sinds een aantal jaren een werkgroep aan de slag om nieuwe krediet-unies in Nederland van de grond te krijgen. Zie ook www.dekredietunie.nl.

Overwegingen

Ik denk dat we moeten concluderen dat de nieuwe opzet technisch gesproken realiseerbaar is. Oud geld is simpelweg niet meer nodig, het openstellen van kredietlijnen kan in al onze behoeften voorzien. De techniek is zover dat we op deze manier een geldsysteem van onderop kunnen organiseren. Natuurlijk zijn er wel kanttekeningen te plaatsen. De kernvraag is hoe zo’n systeem een goede ’take-off’ kan krijgen. Er is immers een voldoende grote kritische massa van deelnemers nodig en die deelnemers moeten in hun aanbod ook voldoende diversiteit bieden. Ook moeten de deelnemers of leden ‘gekend’ worden, er zal sprake moeten zijn van een rating of iets dergelijks. Maar eerder hebben we gezien dat nagenoeg vanuit het niets grote nieuwe systemen kunnen ontstaan, denk hierbij aan marktplaats, google, amazon, ebay of paypal om maar wat voorbeelden te noemen. Het online verkoopsysteem ebay heeft zelfs een interactief rating-systeem ingebouwd dat zo overgenomen kan worden in het nieuwe bankieren. Technisch gesproken bieden sites als ebay en paypal al behoorlijk wat ingrediënten die we nodig hebben. Dan hebben we nog een infrastructuur nodig van pasjes (credit cards) en inlees systemen. Ook hier zou je kunnen denken dat simpele aanpassingen op onze mobiele telefoons voldoende zijn om van start te kunnen.

En dan zijn er nog juridische en fiscale aspecten. Als het systeem gaat werken en uit de pilot fase komt (serious business) dan ontkom je niet aan belastingheffing op transacties die in de nieuwe eenheden plaats vinden. Ook zullen er allerlei afspraken gemaakt moeten worden in geval van wanbetaling, faillissementen, overlijden etcetera. Maar niets dat niet gewoon is op te lossen.

Tenslotte, en dit zou wel eens de grootste hobbel kunnen zijn, zijn er de gevestigde machten en belangen. We weten hoe krachtig de lobby van banken is. Het gaat hier om enorme belangen. Grote banken zullen alles in het werk stellen om nieuwe alternatieven klein te houden. De huidige markten kennen hoge toetredingsdrempels. Maar ook hier geldt: waar een wil is, is een weg.

En, nog niet helemaal tenslotte dus, we moeten niet naïef zijn. Zoals gezegd is de Rabo ook ooit begonnen met deze gedachte als uitgangspunt. Inmiddels voldoet de Rabo blijkbaar niet meer aan de kernvereisten van een krediet-unie (anders zouden we hier nu niet deze discussie hebben). En dit gevaar ligt voor alle nieuwe initiatieven op de loer. Elk nieuw systeem creëert weer nieuwe belangen. En als er nieuwe belangen zijn dan zullen die op hun beurt weer verdedigd worden door hun houders. Ook binnen krediet-unies ontstaan weer management-lagen met hun baasjes. Er ontstaan met andere woorden wat in de economische literatuur ‘agency costs’. We zullen dus toezicht moeten organiseren op de ‘agents’ die voor ons het onderhoudswerk doen. En zo wordt het systeem vanzelf ingewikkelder en gaat een eigen leven leiden.

Maar zover is het nog niet: vooralsnog is er behoefte aan een nieuw geld- en leensysteem. Technisch hebben we alle tools tot onze beschikking om er vandaag mee aan de slag te gaan!

Rudy van Stratum

Greco: the end of money (1)

The end of money

 

Een aantal weken gelden zijn we in het kader van slimme financiering op het thema van alternatieve geldsystemen gekomen. Ik zei al eerder dat dit een hele nieuwe wereld is, ook voor ons. Maar ondanks de overvloed aan informatie, is er ook veel kaf tussen het koren. Na wat speurwerk heb ik besloten eens te starten met een recent werk van Thomas Greco. Greco is iemand die als sinds de jaren 80 op dit thema zit en inmiddels een van de bekendste namen op het gebied is. Ik neem een recent werk van hem als uitgangspunt voor verdere discussies over en afbakeningen van het thema alternatieve geldsystemen.

Ik heb besloten uitvoerig op dit boek in te gaan. Inclusief een uitgebreide inleiding van mezelf betekent dat een serie van een aantal blogs die op elkaar voortborduren. Ik weet nog niet hoeveel blogs ik nodig heb maar ik zal ze netjes nummeren en er komt er om de 1-2 weken eentje bij.

Voordat ik op de inhoud van Thomas Greco ‘The end of money’ (2009) in ga, is het handig eerst een economisch-theoretisch kader neer te zetten. Misschien een lange inleiding, maar het voorkomt misverstanden en later bij de bespreking van Greco bespaart het ook weer tijd.

Eén enkel persoon: Robinson Crusoë

De arbeidsbeslissing

Voor de duidelijkheid vind ik het handig helemaal terug te gaan naar de kern van de economie. Stel er is maar 1 persoon op de wereld (en dat is dus de metafoor van Robinson Crusoë op het onbewoonde eiland), hoe ziet het plaatje er dan uit? Robinson heeft eigenlijk twee dingen tot zijn beschikking: tijd en een eiland met spullen om zich heen. Die spullen, laten we zeggen noten, liggen op het eiland maar om ze op te kunnen eten moet hij moeite doen, hij moet de noten oprapen en openmaken voordat hij ze kan eten. In wezen is hier het economische vraagstuk: hoeveel van mijn (vrije) tijd moet ik opofferen om tot een bevredigende consumptie te komen? Afhankelijk van hoeveel moeite het hem kost de noten te vinden en open te maken (in economisch jargon: de productiefunctie) enerzijds en hoeveel honger hij heeft en hoe lui hij is (zijn voorkeur voor consumptie en vrije tijd, in economisch jargon: de nutsfunctie) anderzijds, bepaalt hij de optimale hoeveelheid arbeid die hij naar de ‘markt’ brengt. Zijn ‘reële loon’ is nu in feite hoeveel noten hij krijgt voor een uur of een dag arbeid.

Lees verder

Toekomstwaarde nu!

 In juni 2011 is door Agentschap NL de publicatie “Toekomstwaarde nu! Duurzaamheid verzilveren in gebiedsontwikkeling” uitgegeven (hier te downloaden). De publicatie stelt dat bij gebiedsontwikkeling duurzame ontwikkeling een randvoorwaarde is. Het is niet meer vanzelfsprekend dat elke woning of elk kantoorpand direct verkocht of verhuurd is. Ook de uitgifte van bedrijventerreinen loopt moeizaam. Focus op kwaliteit is dus noodzakelijk.

Globale inhoud

De aanpak die wordt voorgesteld is het centraal stellen van waarden. Dit gaat verder dan alleen economische  waarden want het zijn vaak de niet economische, zachte,  waarden die een groot deel van de kwaliteit van een gebied bepalen. Denk aan comfort, gezondheid, groen, etc. De volgende stap is te denken in opbrengsten in plaats van in kosten. Welke toekomstige opbrengsten zijn er? Als de opbrengsten bekend zijn kan ook de financiering geregeld worden. Namelijk alle gebruikers en partijen die delen in de opbrengst kunnen gevraagd worden een bijdrage te leveren aan de investering. De publicatie draagt diverse hulpmiddelen aan om dit voor elkaar te krijgen. Met andere woorden ook het proces rondom het denken in waarden krijgt aandacht. Bijvoorbeeld de vraag hoe ik partijen om me heen verzamel, welke partijen relevant zijn, hoe ik draagvlak organiseer en wat slimme, goede oplossingen zijn.

Zonder volledig te zijn, een aantal interessante zaken die we kunnen vinden in deze rapportage.

  • Uitleg van begrippen op het gebied van financiering, gebiedsontwikkeling en duurzame ontwikkeling Lees verder

Opdrachtgeverschap, aanbesteding

Bij het werken aan een duurzame ontwikkeling in de bouw en bij ruimtelijke ontwikkelingen is een belangrijke rol weggelegd voor opdrachtgevers. Wie betaalt bepaalt en een opdrachtgever kan eisen wat hij of zij wil zolang het maar binnen het wettelijke kader past en haalbaar en betaalbaar is. Aan het einde van dit bericht een verwijzing naar een aantal interessante publicaties.

Allereerst wie betaalt bepaalt. Ik zie dat heel letterlijk, wie is een architect of aannemer om het niet uit te voeren zoals de opdrachtgever het wil? Natuurlijk ieder z’n vak en een architect of aannemer ziet dingen die een klant niet ziet en zij moeten de ruimte krijgen voor eigen inbreng. Maar ik zie ook dat opdrachtgevers slordig zijn. Er is wel een mooi plan , een programma van eisen en er liggen eisen en wensen op het gebied van duurzame ontwikkeling. Zorg dan wel dat architecten, adviseurs en aannemers ook van de duurzaamheidseisen op de hoogte zijn en dat deze door de hele bouwkolom gecommuniceerd worden. Controleer bij alle tussenproducten of aan de eisen is voldaan, stel kritische vragen als ambities niet gehaald worden, ga in discussie en regel zo nodig contra-expertise. Tot zover het eerste deel van goed opdrachtgeverschap. Lees verder

Architecten over een andere indeling van het bouwproces

Architecten onder voorzitterschap van Jos Lichtenberg hadden alweer een half jaar geleden een rondetafel gesprek over een andere indeling van het bouwproces (zie site bouwiqonline (zoeken op ‘andere indeling proces’). Wij hebben in de praktijk van duurzaam bouwen regelmatig met architecten te maken. In onze aanpak maken we vooraf met toekomstige gebruikers een visuele ambitiekaart met daarop de doelen die gehaald moeten worden en de voorwaarden waaronder. Waar mogelijk werken we met concrete indicatoren waaraan je kan zien of die doelstelling in de praktijk ook gehaald wordt. Zo’n ambitiekaart is in het proces belangrijk bij de selectie van de architect: wil de architect hiermee werken en denkt hij de ambities ook waar te kunnen maken? Wat mij dan opvalt is dat bij de intake hier snel bevestigend op wordt geantwoord maar dat een aantal architecten zich in de praktijk als ‘kunstenaars’ gaan gedragen. Een ‘kunstenaar’ is iemand die in mijn beperkte definitie zijn eigen esthetische gevoel volgt en in grote eigenstandigheid zelf bepaalt wat hij doet. Een architect zoals wij die graag zien is iemand die zich als opdrachtnemer en dienstverlener committeert aan de opdracht en systematisch terugkoppelt over zijn vorderingen in relatie tot de geformuleerde doelen. In een goede dialoog met de opdrachtgever en op basis van zijn specifieke deskundigheid komt zo een gebouw tot stand dat alle stakeholders tot tevredenheid stemt en dat liefst ook een ‘mooi’ gebouw is (maar wel in die volgorde). Lees verder

Verdienmogelijkheden (‘Nederland boven water’)

Onlangs is een boekwerkje verschenen getiteld ‘Verdienmogelijkheden’ met als ondertitel ‘cahier gebiedsontwikkeling’. Het is een uitgave onder de vlag van innovatieprogramma ‘Nederland Boven Water’. Het gaat hier om een langjarig programma waar (denk ik) nogal wat geld achter zit  en waar ook zware mensen uit bedrijfsleven en overheid in allerlei gremia zijn vertegenwoordigd. Het thema verdienmogelijkheden heeft mijn aandacht en mijn verwachtingen waren hoog gespannen toen ik van dit boekwerkje hoorde. Om mijn verwachting vooraf te toetsen had ik al een powerpoint presentatie met de hoofdlijnen gedownload en dat smaakt naar meer. Je kent dat wel, je wordt lekker gemaakt en uiteraard moet je dan het boekje zelf bestellen. Voor 25 Euro heb ik dus het boekje bij bol.com besteld. Om maar met de deur in huis te vallen: toen ik het boekje uit de verpakking had geworsteld was de teleurstelling groot. Een flinterdun boekje met wat grote letter teksten en plaatjes. Eigenlijk de powerpoint presentatie maar dan op mooi papier afgedrukt en nog wat teksten ervoor en erna. En dat voor 25 Euro en voor zo’n groot en zwaar opgezet initiatief. Lees verder