Categoriearchief: Opinie

Financiële denkfout (2): het overconfidence-effect

Beschrijving

Dit effect heeft te maken met onze ingebouwde neiging tot zelfoverschatting. We overschatten systematisch onze kennis en vaardigheden. Als de vraag in een enquête wordt voorgelegd om jezelf in te schatten ten opzichte van het gemiddelde (bent u een betere chauffeur/minnaar/buurman etc dan gemiddeld?), dan geeft een ruime meerderheid aan ver boven het gemiddelde te zitten. En voor de duidelijkheid: zonder dit overconfidence-effect zou de score gemiddeld precies op het gemiddelde uit moeten komen!

Voorbeelden

We vinden onszelf kortom wat beter dan we werkelijk zijn. Dat geldt ook voor ondernemers die van zichzelf vinden dat zij minder kans maken failliet te gaan, beter zicht hebben op de cijfers etc. Het nut van het overconfidence-effect is waarschijnlijk dat het ons eerder aanzet tot (voor de economie als geheel) productieve actie. Zonder dit effect zouden we waarschijnlijk minder economische groei hebben. Als ondernemers naar hun echte capaciteiten zouden kijken in plaats van naar hun eigen ingebouwde te positieve oordeel zouden minder ondernemers besluiten hun droom te realiseren.

Bekend is ook dat projecten systematisch te optimistisch worden ingeschat. In de praktijk gaan ze bijna zonder uitzondering meer kosten en langer duren dan aanvankelijk beloofd. Bij projecten en hun systematische onderschatting speelt trouwens meer. Hier speelt niet alleen het genoemde zelfoverschattings-effect (klinkt ook een beetje als de wens is de vader van de gedachte) maar hier spelen ook simpele belangen. Een consultant die de spreadsheet invult hoopt op een vervolgopdracht, de aannemer wil graag gaan bouwen met zijn mensen, de politicus wil graag een lintje doorknippen en er extra stemmen mee winnen.

Evaluatie

Ga bij het maken van plannen niet alleen op uw eigen oordeel af. Maak gebruik van scenario’s, kijk wat er gebeurt als het minder goed uitpakt dan u nu denkt. Volgens Dobelli moet je met name bij experts oppassen. Bij hen is het overconfidence-effect op hun eigen terrein niet kleiner dan dat van een niet-expert (terwijl het gevaar is dat we er wel meer waarde aan hechten). Haal er een pessimist bij en laat die eens naar het project kijken. En bedenk dat zelfs pessimisten last hebben van het overconfidence-effect. (Maar: u maakt dan wel minder fouten, hoe gaan we om met de lagere economische groei als gevolg hiervan? Misschien moet u gewoon uzelf blijven overschatten maar dan vanuit het nobele streven een bijdrage te leveren aan de economie? Of u bedenkt dat u als enige uw voordeel met deze tip doet, anderen zien hem waarschijnlijk toch weer over het hoofd).

Verwante denkfout

Een verwante denkfout is hierboven al genoemd. Het gaat om het te optimistisch inschatten van de situatie maar niet vanuit een ingebouwd automatisme maar vanuit een specifiek belang. Dit effect heet de incentive-superresponse-neiging en komt onder nummertje 10 in deze serie denkfouten nog aan bod.

Rudy van Stratum

Financiële denkfout (1): survivorship bias

Beschrijving

Als je om je heen kijkt dan zie je de overlevers. Alles wat het niet gehaald heeft zie je niet want is overleden en dus van het toneel verdwenen. Als mensen op seminars vertellen over hun aanpak dan vertellen ze over hun successen (en niet over hun mislukkingen). De mensen die het niet hebben gehaald (en wellicht dezelfde gaven en ambities hadden en mogelijk zelfs de zelfde aanpak) komen überhaupt niet spreken op congressen. Maar zelfs in wetenschappelijke artikelen zijn het vooral de gelukte experimenten die worden beschreven. Er zijn nauwelijks bladen die openstaan voor de beschrijvingen van wat er allemaal niet gelukt is.

Omdat we in onze besluitvorming afgaan op de beeldvorming, op wat we zien en lezen, krijgen we een te positief beeld. We zien niet wat er allemaal aan vooraf is gegaan, we zien niet wat er allemaal gezaaid is en mislukt om tot deze goede oogst te komen. Wij zijn kortom ‘gebiased’ (bevooroordeeld) door een te grote nadruk op wat er wél is gelukt. De getallen waar we ons op baseren geven geen goede voorspelling van wat er mogelijk gaat gebeuren.

Voorbeelden

We lopen het gevaar bij de beoordeling van een businessplan verleid te worden door de succesverhalen uit de media, dit zou wel eens de volgende Google of Facebook kunnen zijn. De werkelijkheid is dat 99% van alle ideeën nooit verder komt dan papier, dat van de resterende 1% starters het leeuwendeel na 3 jaar alsnog failliet gaat.

De beursindex geeft een beeld van het verloop van de economie. Maar geen goed beeld want het zijn alleen de overlevers die in de index (blijven) zitten. Een beursindex is niet een goede voorspeller voor ‘de’ economie in een land.

We worden verleid toch dat te dure huis te kopen, dat te complexe project op te starten, die te dure weg aan te leggen, allemaal op basis van te optimistische verwachtingen over de toekomst.

Evaluatie

Zoek daarom naar tegenvoorbeelden. Laat een criticus op het verhaal schieten. Maak een gevoeligheidsanalyse. Maar ergens weten we ook uit ervaring dat de indieners van de voorstellen dat niet altijd willen horen. Je bent al snel een spelbederver, iemand die denkt dat het glas half leeg is in plaats van half vol. Het zit diep in ons om de kans op succes te overschatten, in de evolutie heeft het de mensensoort blijkbaar veel gebracht.

Verwante denkfout

Een andere denkfout die sterk is verwant aan deze survivor bias is het negeren van de alternatieve paden. Dat houdt in dat we vooral kijken naar de uitkomsten van processen en geen rekening houden met die processen zelf. Voorbeeld. Iemand is miljonair geworden maar is door het oog van de naald gekropen (enorme risico’s gelopen maar geluk gehad). Een ander iemand is ook miljonair geworden maar heeft daar lang voor gewerkt en elk jaar een beetje gespaard. We zijn geneigd beiden als ‘miljonair’ te zien. Maar in termen van alternatieve paden heeft de ene miljonair een spoor van verliezers en vernieling achtergelaten en de andere niet (welk pad de harde werker ook had gekozen, linksom of rechtsom had hij deze status een keer bereikt).

Mijn leven zit vol ongelukken waarvan de meeste niet zijn gebeurd …

Rudy van Stratum

Of zo natuurlijk:

Financiële denkfouten: ambitie 2012-2013

Afgelopen jaar (2011-2012) heeft slimme financiering veel aandacht besteed aan nieuwe verdienmodellen. Met terugwerkende kracht kunnen we stellen dat het format dat we gebruikt hebben bestond uit:

Een actuele publicatie als startpunt nemen
Individuele hoofdstukken of onderwerpen eruit lichten en vanuit ons perspectief beschrijven in een blog
Achteraf de verkregen (nieuwe) inzichten in een samenvattend overzicht visualiseren

In het afgelopen jaar stond de publicatie ‘Verdienmodellen’ van Nederland Boven Water centraal en hebben de besprekingen van de losse hoofdstukken uiteindelijk een rubricering van de verschillende verdienmodellen en financieringsmethodieken opgeleverd.

Het was ons al eerder opgevallen dat in deze verdienmodellen de economische rationaliteit voorop staat. Hoe kan het beter, slimmer, goedkoper? Maar in de praktijk zie je soms dat ondanks alle rationaliteit toch andere beslissingen worden genomen. Een mooi voorbeeld was daarbij de behandeling van de casus ‘Parkstad’ door VPRO’s ‘De slag om Nederland’ (uitgebreid besproken ook op deze site). Maar misschien bevat de praktijk nog wel meer voorbeelden van op het eerste gezicht irrationele beslissingen dan van de beslissingen volgens de boekjes en modellen. Wij zelf spreken dan overigens van verborgen kosten en opbrengsten en niet zozeer van irrationaliteiten per se.

Volgende ronde: financiële denkfouten

We zijn dus toe aan een volgende ronde. Slimme financiering twee punt nul (2.0) als het ware. Naast aandacht voor de rationele en economische kant ook aandacht voor de irrationele en meer psychologische kant. Naast de theorie ook de praktijk van alledag. De aanpak kopiëren we van de vorige ronde. Het toeval heeft ons hierbij wel een handje geholpen. Onlangs verscheen een interessante publicatie van 52 denkfouten van de hand van Rolf Dobelli: ‘De kunst van het heldere denken’. De gelijkenis met ‘Verdienmodellen’ is frappant.

Ook ditmaal gaat het om een flink aantal korte stukjes die allemaal illustraties zijn van het hoofdthema van het boek (eerst verdienmodellen, nu denkfouten). Eerst 29 illustraties/verdienmodellen, ditmaal 52 illustraties/denkfouten. Allemaal lekker kort en ’to the point’ en evenals vorig jaar ontbreekt in onze ogen de overkoepelende samenhang of de grotere structuur enigszins. Maar nu zijn niet alle 52 denkfouten even relevant voor slimme financiering. We hebben een selectie gemaakt van 20 denkfouten die wij relevant vinden voor onze website. Best veel eigenlijk (zeker als je in ogenschouw neemt dat veel van de besproken fouten op elkaar lijken) maar ook weer niet toevallig. Dobelli is econoom en veel van zijn voorbeelden zijn ontleend aan de beleggingswereld. Precies wat we zoeken dus.

De aanpak is dus simpel:

(1- of 2-) Wekelijks bespreking van een voor slimme financiering relevante denkfout (in 20 afleveringen)
Op het laatst alle denkfouten in onderlinge samenhang visualiseren

Zo hopen we naast een rationele beslissingsboom een psychologische beslissingsboom voor slimme financiering te krijgen. Wat kan er allemaal fout gaan? Waar moeten we beter op letten? Wat zijn de valkuilen? Of omgekeerd als je iets juist toch voor elkaar wil krijgen ondanks een zekere irrationaliteit: waar moet ik meer op hameren om het voor elkaar te krijgen in de praktijk van alledag? Ook voor mijn eigen agenda hier de voorgenomen afleveringen van financiële denkfouten:

De afleveringen:

survivorship bias
overconfidence-effect
social-proof
sunk-cost fallacy
wederkerigheid
confirmation bias
authority bias
contrast-effect
availability bias
incentive superresponse neiging
tragiek van de meent
endowment effect
groupthink
nulrisico
schaarstedwaling
het anker
framing
action bias
hedonic threadmill
hyperbolic discounting

Rudy van Stratum

Deltaplan herstel woningmarkt

Vandaag (9 augustus 2012) een interessante bijdrage in het Brabants Dagblad van redacteur Ton de Jong. Een delta-plan voor herstel van de woningmarkt. Het stuk loopt de belangrijkste spelers op de markt na en maakt voor hen de balans op. Anders dan je vaak ziet in dit soort stukken worden hier ook kritische kanttekeningen geplaatst.

Over projectontwikkelaars bijvoorbeeld: ‘Projectontwikkelaars staan weer met beide benen op de grond. Sluw als zij zijn, zullen zij proberen hun verliezen af te wentelen op de overheid en banken. Ik zou zeggen: lekker in hun vet gaar laten smoren’.

Voor de rest van het artikel zie: artikel bd

Rudy van Stratum

Leegstand kantoren en Duitse fondsen

Er is de laatste maanden veel aandacht geweest in de media over de leegstand van de kantorenmarkt. Er komt zo steeds meer kennis over de achtergronden en mechanismen die hier spelen. Deze week publiceerde de Volkskrant een eigen onderzoek waarin de leegstaande panden op volgorde van grootte op een rij werden gezet met vermelding van hun eigenaren. Zoals we al wisten stond het kantoor van KPMG in Amstelveen op een hoge tweede plaats met als eigenaar een Duitse belegger.

We snappen nu ook beter waarom leegstaande kantoren niet (sneller) worden afgewaardeerd op de balansen van hun eigenaren. Veel kantoren zijn gekocht met geleend geld en afwaardering zou betekenen dat de lener geld moet bijstorten omdat het onderpand voor de lening niet meer volstaat. En als dat geld er niet is kan dat betekenen faillissement voor bijvoorbeeld de vastgoedontwikkelaar (als lener). Alles wijst er op dat de druk om toch af te moeten waarderen toeneemt waardoor ook banken en pensioenfondsen nog wat voor hun kiezen gaan krijgen.

Bijzonder hierbij is de situatie van Duitse (pensioen-) fondsen op de Nederlandse markt. Uit genoemd onderzoek van de Volkskrant blijkt dat Duitse fondsen ongeveer 25% van de leegstaande kantoorpanden in bezit hebben. Wat ik in ieder geval niet wist is dat Duitse fondsen een zogenaamd open karakter hebben. Dat betekent dat inleggers/investeerders binnen randvoorwaarden hun geld kunnen opeisen. Het besef van de niet reële balanswaarde begint bij de Duitser door te dringen en het vertrouwen in vastgoedbeleggingen is sterk gedaald. Om aan geld te komen dat de inleggers nu opeisen (noem het een ‘bankrun’) moeten de fondsen nu gedwongen hun vastgoed verkopen.

De fondsen mogen uitbetaling twee jaar opschorten en ook is de verkoopprijs in fasen aan een bepaald minimum gebonden, maar hoe dan ook is het een kwestie van tijd voordat de panden versneld in de verkoop komen. De gevolgen laten zich raden: een verdere prijsdaling van vastgoed (en bijbehorende huren). Daar staat tegenover dat dalende huren deels een oplossing kunnen zijn juist voor de gewraakte leegstand. Nederlandse fondsen worden minder onder druk gezet omdat veel van onze fondsen geen ‘open’ karakter hebben (inleggers kunnen hun geld niet opeisen).

Rudy van Stratum

Een Groene Investerings Maatschappij (GIM)

Enkele weken geleden (mei 2012) is het rapport ‘Een groene investering maatschappij’ gepubliceerd. Het is een rapport opgesteld in opdracht van de HFC (Holland Financial Centre) en uitgevoerd onder leiding van Lex Hoogduin (ex-DNB) met medewerking van o.a. KPMG en BCG (link naar rapport: HFC-Rapport_GIM-scr definitief 22 mei 2012).

Aanleiding

Het rapport is interessant voor deze site omdat het hier om een financiele constructie gaat die een gestelde ambitie mogelijk moet maken. Een constructie die als doel heeft Nederland te helpen op weg naar meer duurzame groei. De redenering in het rapport is kort door de bocht ongeveer als volgt:

Nederland wil graag duurzamer omgaan met o.a. energiebronnen. Ook wij als initiatiefnemers van dit rapport willen graag dat Nederland duurzamer wordt. Op dit moment gaat het echter nog niet zo hard met dat duurzaam en als het zo doorgaat dan gaan we de doelstellingen niet halen. Dat komt vooral omdat er nogal wat marktimperfecties zijn die het streven naar meer duurzaam in de weg staan. Wij willen als initiatiefnemers samen met u, overheid, die imperfecties uit de weg ruimen. Wij hebben u, overheid, nodig. Niet alleen om die belemmeringen uit de weg te ruimen maar ook om ons financieel bij te staan. Wij pleiten er daarom voor een groene investeringsmaatschappij (GIM) op te richten voor de projecten die in beginsel wel rendabel zijn en wij pleiten er ook voor om op langere termijn nog een stap verder te gaan door een groene investeringsbank (GIB) op te richten die ook de nog niet rendabele projecten verder op weg helpt (en uiteraard hebben we daarvoor nog meer van u nodig, overheid).

Wat houdt GIM in?

Opdrachtgever is zoals gezegd de HFC. Het gaat hier om een publiek-private samenwerking waarin partijen uit de financiële wereld en overheden zijn vertegenwoordigd. Doel van HFC is om de financiële sector te versterken (aldus de eigen website). Het rapport richt zich met de GIM op het laaghangende fruit (bewezen technologieën) en met de GIB op de iets verder weg gelegen doelen (meer risico zowel technisch als financieel). Ik laat voor het gemak de GIB hier verder buiten behandeling en concentreer met op de GIM.

De banken willen bij monde van de HFC dus graag helpen bij het verduurzamen van Nederland maar staan daarbij met de rug tegen de muur. Een aantal energie projecten is op zich rendabel maar in de praktijk doen zich problemen voor bij de financiering, te denken valt aan:

Projecten zijn te kleinschalig en steeds weer maatwerk
Er zijn te veel regels
De opbrengsten liggen te ver weg in de tijd
Het risico is te groot om door één partij gedragen te worden

Het bestaan van dit soort barrières kunnen wij alleen maar bevestigen en het is goed om hier iets aan te doen. Maar we moeten ook constateren dat het verschillende organisaties (waaronder ook een aantal banken) wel lukt om initiatieven van de grond te krijgen. En niet alleen vanuit idealisme, ook om gewoon een goed rendement te halen.

Terug naar de GIM, deze wil nu als een tijdelijke projectorganisatie samen met marktpartijen en overheid de barrières slechten. Verder mag ook een aantal projecten onder de hoede van de GIM vallen om hiervan te leren en ze marktrijp te maken. De GIM draagt de kennis over, zorgt voor standaardisering en passende regelgeving en laat het dan weer aan de markt over. Voor dit rechtzetten en opschonen van de markt(-imperfecties) heeft de GIM ongeveer 6 jaar nodig en per jaar ongeveer € 6 mln. De overheid moet 50% van deze ‘proceskosten’ voor haar rekening nemen. Als ik zo snel reken komt dat neer op een subsidie van € 18 mln minimaal om de overheid te helpen bij het in het zadel helpen van de markt (denk over deze zin maar eens na). Het resultaat na die 6 jaar: een goed functionerende markt voor duurzame ontwikkeling en het makkelijker behalen van een aantal ambities (voor de overheid de gestelde doelen, voor de samenwerkende banken meer omzet en winst).

Evaluatie

Ik doe het plan ongetwijfeld geen recht door deze te korte en te ongenuanceerde behandeling. Zie het als een aanzet tot discussie. Laat ik een aantal overwegingen de revue passeren. Als eerste de aard van deze nota en de wijze waarop die tot stand is gekomen:

Het gaat hier niet zo zeer om een onderzoek als wel om een pleitnota. Er is dus onvermijdelijk sprake van een zekere mate van doelredenering.
Op zich niets mis mee, maar er mag meer reflectie zijn op de eigen belangen die hier een rol spelen.
Waarom geen tegendenken toegepast in dit rapport? Maak het plan robuuster door te praten met heel andere partijen. Het kiezen voor KPMG en BCG als mede-auteurs en -adviseurs ligt te veel voor de hand.
De banken maken zich zorgen om de duurzame toekomst van Nederland. Zelfs op het te langzaam gaan van de voorgenomen ombuigingen in die richting. Maar banken investeren toch ook in kolencentrales? Terwijl dat niet in lijn is met het rijksbeleid. Er is geen wet die het verbiedt, maar vanuit de doelstellingen voor CO2 reductie is het niet wenselijk. Ik heb nog nooit één van de grote banken horen roepen dat ze niet in dat soort technologie willen investeren. Het doel van de HFC is het versterken van de financiële sector en de sector wil graag vast blijven houden aan economische groei en aan marktwerking en aan rendements-maximalisatie (in combinatie met risico-minimalisatie).
Het lijkt dan ook geen toeval dat het plan juist nu bij het voortduren van de financieel-economische crisis aan de orde is. Waar het om gaat is dus hoe kan de financiële sector in deze moeilijke tijden meer verdienen aan iets dat toch staat te gebeuren, namelijk het verduurzamen van de economie?
Want de vragen die in dit rapport gesteld worden waren 5, 10 of 20 jaar geleden ook al aan de orde. Ook in het eerste nationale milieubleidsplan (1990) werd ingezet op energiebesparing en duurzame energie. Waarom werden deze vragen toen niet gesteld? Omdat er toen andere meer interessante opportunities waren, lijkt mij het logische antwoord.

Als tweede wat meer inhoudelijk, wat is het voorstel:

Standaardiseren van processen: een prima zaak. Waarom kunnen de banken dat in onderling overleg niet gewoon aanpakken?
Waarom zou de overheid financieel bij moeten dragen aan het stroomlijnen van deze processen?
Hoe zijn sommige banken er wel in geslaagd een rol te spelen bij het verlenen van kredieten rondom dit soort duurzame investeringen? Wat kunnen we van hen leren?
Het rapport ademt vrije marktwerking. Het is de markt voor en de markt na. Het gaat over rendement maken, efficiency betrachten, stroomlijnen en zo verder. Nu heeft marktwerking ons veel gebracht. Maar er zijn ook geluiden dat we te ver zijn doorgeslagen. Marktwerking kan ook leiden tot te veel nadruk op de korte termijn en te veel nadruk op uitsluitend financieel rendement.
Je kunt zeggen: duurzame investeringen worden te moeilijk gemaakt en daar moeten we wat aan doen. Je kunt ook zeggen: niet duurzame investeringen worden te makkelijk gemaakt en daar moeten we wat aan doen. Dit rapport kiest vanuit de achterliggende overtuigingen niet voor de laatste route. Het zou goed zijn meerdere alternatieve oplossingen voor het bereiken van de geformuleerde doelstelling (verduurzaming van Nederland was het toch?) eens naast elkaar te analyseren.
Meer reflectie op dit soort geluiden en de eigen rol en verantwoordelijkheid zou het rapport sterker maken. Iemand die een beetje gemeen is zou nu juist kunnen denken: eerst flink verdienen aan niet duurzaam, tot het niet langer werkt, en dan nota bene de overheid te hulp roepen bij het bedenken van oplossingen hoe je ook met duurzaam alsnog geld kunt verdienen… En dat soort denken wil je niet uitlokken met zo’n rapport.
Tot slot het oprichten van een organisatie. Is dat nog wel van deze tijd? Kunnen we dit niet oppakken binnen de netwerken die al bestaan? We hebben AgentschapNL, brancheorganisaties, NGO’s en noem het allemaal maar op. Laat de banken nadenken over financiële producten, ondernemers en overheid (bijvoorbeeld middels AgentschapNL) over vereenvoudiging van regelgeving, en bedrijfsleven en wetenschap over kostenverlaging. Een eigen organisatie heeft ook weer een eigen belang en voordat je het weet verliezen we het doel uit het oog. Verborgen kosten noemen we dat. In de economische literatuur goed gedocumenteerd onder het kopje ‘principal-agent’.

Laten we positief afsluiten, we hebben de financiële wereld nodig om te werken aan een groenere wereld en aan het realiseren van de doelstellingen voor 2020. Dat de financiële wereld met een eigen initiatief komt is dan ook alleen maar positief. Want laten we wel zijn: als partijen zelf met initiatieven komen en de gezamenlijkheid opzoeken dan is dat een goede zaak, dat moeten we serieus nemen.

Rudy van Stratum

Oplossing leegstand kantoren 6 juni

Vorige week (6 juni 2012) hebben we ons seminar ‘slimme financiering’ gehad. Aanleiding was het 1-jarig bestaan van deze website en het verwelkomen van de 100.000ste click. Ruim 50 deelnemers die zelf aan de slag zijn gegaan met het vraagstuk hoe de leegstand op de kantorenmarkt creatief op te lossen. Er zal nog meer informatie naar aanleiding van het symposium volgen, hou daarvoor onze website in de gaten. Voor nu een korte bespreking van de gemixte eindoplossing die zoveel mogelijk recht doet aan alle suggesties en ideeën.

Sloopfonds

De achterliggende feiten over de leegstand zijn overal te vinden. Waar het om gaat is dat er sprake is van forse leegstand (10-20% van het totale aantal meters en soms lokaal nog ver daarboven). Dat betekent overcapaciteit met een consensus dat een flink deel van deze overcapaciteit niet tijdelijk maar structureel van aard is. Onlangs is vanuit de bouwsector zelf daarom een voorstel gelanceerd (door het zogenaamde ‘bouwteam’) in een brief aan de minister. De term ‘sloopfonds’ heeft toen alle landelijke dagbladen gehaald. De oplossing van de structurele overcapaciteit is dus het slopen van een deel van de voorraad. Nou, voor zo’n idee heb je de minister niet nodig, dacht ik toen ik het las. Maar de aap kwam al snel uit de mouw: daar hebben we geld voor nodig want ‘het kan niet uit’. En, neem ik aan, de brief is aan de minister gestuurd met het idee van ‘mag ik even vangen’.

Wij vinden het sloopfonds niet zo’n slim idee omdat het een rem zet op de prijsdaling van kantoren en dus specifieke belangen dient (met name eigenaren van bestaand courant vastgoed zijn daar bij gebaat). En niet zo’n goed idee omdat er belastinggeld nodig is wat in feite een vorm van subsidie is. Akkoord, subsidie is niet altijd verkeerd maar als allerlei partijen jarenlang verdiend hebben aan juist dat vastgoed dan is het wrang dat de belastingbetaler een deel van de rekening moet betalen.

Tijdens ons seminar kwamen verschillende ideeën naar voren. Gecombineerd leiden deze tot een alternatief. Vraag is natuurlijk, is dit een alternatief dat minstens de voordelen van de sloopfonds-regeling heeft zonder de genoemde nadelen?

Het alternatief : opsloopfonds

Wij denken van wel. We hebben zelf de term ‘opsloopfonds’ bedacht, een verhaspeling van sloopfonds en opkoopfonds. Wat houdt het plan op hoofdlijnen in?

Alle eigenaren die omhoog zitten met hun leegstaande vastgoed krijgen de mogelijkheid hun vastgoed in te brengen in een nationaal opsloopfonds. Een neutrale partij bepaalt (in onderhandeling) wat de inbrengwaarde van het vastgoed is. In eerste instantie krijgt de inbrengende partij niet betaald in Euro’s maar krijgt voor de inbrengwaarde een percentage ‘aandeelhoudersschap’ (in het geval het opsloopfonds een nieuwe BV wordt) of een percentage lidmaatschap (als het een coöperatie wordt) in de gehele te vormen portfolio lege kantoren. Als de inbrengende partij dat allemaal te lastig vindt dan kan er ook cash worden afgerekend (waar de Euro’s in de pot vandaan komen, wordt zo meteen uitgelegd). Hou er wel rekening mee dat het hier gaat om ‘afbraakprijzen’: iedereen die denkt er in de losse verkoop meer voor te krijgen moet dat vooral doen (bedenk hierbij wel dat er kosten verbonden zijn aan het aanhouden van een leeg pand, sterker nog: het is waarschijnlijk dat die kosten door veranderende wetgeving alleen maar zullen toenemen). De andere kant van de medaille is dat de inbrenger die toetreedt tot het fonds ook deelt in toekomstige opbrengsten uit het fonds, uit de gehele portfolio.

Ook de overheid zal in het fonds een fiks bedrag moeten inleggen, laten we zeggen het bedrag dat nu berekend is voor het sloopfonds. Het verschil met het sloopfonds is echter dat de overheid nu geen geld weggeeft maar gewoon naar rato deelnemer wordt in het fonds. Met alle rechten en plichten van dien. Doordat de risico’s (en de kansen) in het fonds gespreid worden (alle inbrengers worden eigenaar van een deel van het geheel) en de overheid als grote partij en ‘lender of last resort’ optreedt (garant kan staan) is een nieuwe en meer interessante situatie ontstaan. In plaats van allemaal afzonderlijke belangen, “rendement op mijn vastgoed” gaat het om een gedeeld belang, “rendement op de portfolio als geheel”.

Inbreng in Euro’s maar ook in uren

Verder, zo kwam in ons seminar naar voren, kunnen andere partijen ook gewoon deelnemen tot burgers aan toe. Dat kan door toe te treden met een inleg in Euro’s maar ook door uren te werken voor het fonds en daarmee een deel van het eigendom op te bouwen. Dit idee is ontleend aan het gepresenteerde Caire.nu initiatief. Iedereen die uren werkt aan de transformatie van de portefeuille kan afspraken maken over de waarde van zijn of haar inbreng. Het voordeel hiervan is dat er deels ook gedacht is aan het oplossen van leegstand van beschikbare arbeidsuren: timmermannen, schilders, adviseurs, architecten en ga zo maar door kunnen hun restant uren inbrengen en zo op termijn toch nog een rendement verwachten. Een deel van de oplossing voor werkloze zzp’ers bijvoorbeeld. Je kunt er op korte termijn geen brood van kopen maar deelt op termijn wel mee in mogelijk rendement en je kunt blijven bouwen aan een CV.

Van het inkomende geld kunnen mondjesmaat bepaalde lege kantoren worden afgekocht van inbrengers die liever direct geld zien. Maar het grootste deel van het inkomende geld zal gebruikt worden in de kern van de opgaaf: de transformatie of sloop van panden zodat nieuwe renderende bestemmingen ontstaan die passen bij de situatie van het toekomstige Nederland. In ons seminar zijn sprekers ook uitgebreider ingegaan op de manieren waarop je leegstaande kantoorpanden kunt herbestemmen afhankelijk van de doelgroepen die je kiest.

Revolving fund

Elk pand dat uiteindelijk wordt ingebracht zal scrupuleus aan een onderzoek worden onderworpen. Wat kan er met dit pand gebeuren en wat is de plek in de totale portefeuille? Wat zijn de inkomsten en uitgaven die bij deze transformatie horen? Bij elke ingreep is het doel het verhogen van het rendement van de gehele portfolio. Soms kan het zelfs betekenen dat een pand slechts gratis en voor niets kan worden ingebracht om op termijn toch nog een rendement te kunnen laten zien (denk aan de verkoop van Kalkar voor het symbolische bedrag van € 1 destijds aan Henny van de Most). Als na jaren de panden hun nieuwe bestemming krijgen ontstaat er een nieuwe stroom aan inkomsten. Panden worden verhuurd, panden worden verkocht, vrijkomende gronden worden verkocht, wellicht is er zelfs sprake van landbouwopbrengsten op de vrijkomende gronden etc etc. De overheid is als grote partij nu in staat ook te sturen op maatschappelijke rendementen, iets wat bij het sloopfonds ook niet of in mindere mate het geval is. De overheid krijgt weer een stuur in handen en kan meer focus leggen om lange termijn rendementen en inverdien effecten (besparingen op uitkeringen, op onderhoudskosten in de openbare ruimte etc). De verdiensten van het fonds worden jaarlijks als rendement uitgekeerd aan de inbrengers van panden en kapitaal, naar rato van hun bijdrage (met verrekening van gemaakte kosten etc).

Samenvattend

We zetten de voordelen op een rijtje:

Opschonen van de oude kantorenvoorraad
Toevoegen van nieuwe passende bestemmingen door transformatie en sloop
Overheid heeft weer een stuur in handen en deelt in de opbrengsten
Partijen die van hun buikpijn-panden af willen krijgen die kans
Ruimte voor ondernemerschap en vernieuwing
Spreiding en delen van risico’s, kansen en kosten
Deels oplossing voor werkloosheid en rest-uren zzp’ers
Uiteindelijk reële kans op rendement op je investering (in Euro’s of in uren)
Meerdere belangen worden tegelijk gediend, een goede oplossing voor lege panden wordt een gedeeld belang.
Er komt een gezonde correctie voor de waarde van leegstaand (en via lagere huren ook voor) bestaand vastgoed.
Maar er ontstaat nieuwe dynamiek en bedrijvigheid dus een positieve correctie op de waarde is ook mogelijk.

Bekijk hier onze visualisatie van het opsloopfonds.

Rudy van Stratum

Stijn van Liefland

Belonen vrijwilligerswerk

Soms komen lijntjes bij elkaar. Bij de diverse sportsclubs waar mijn kinderen lid van zijn wordt geklaagd over te weinig vrijwilligers. We organiseren een symposium slimme financiering waar mensen betalen met een tegenprestatie. Een medewerker van Caire houdt een lezing over een alternatief betaalsysteem in de zorg. Wij zijn altijd geïnteresseerd in verdienmodellen en dan liefst modellen die voor iedereen voordeel opleveren.

Te beginnen bij de sportclubs. Er zijn mensen die veel meer doen dan ik, maar ik draag zeker mijn steentje bij als het gaat om trainingen, bardiensten, autorijden, jury en wat er allemaal niet meer bij komt kijken. Desondanks krijg ik regelmatig mails met een, soms geïriteerde, oproep voor vrijwilligers. Volkomen terecht en ik begrijp dat het lastig is iedereen eruit te filteren die al wat doet. Maar bij mij roept het vragen op, ik geef training bij een club waar mijn kinderen niet op zitten en wordt gevraagd bij de club waar mijn kinderen wel opzitten. Niemand die weet wat je elders doet. En, dat geldt natuurlijk nog sterker voor mensen die wellicht dagelijks een oude buurvrouw helpen. Ik vraag me dan af kan dat niet slimmer en beter? Slimmer, “het is duidelijk dat je al wat doet, we vragen jou niet” en beter, er komen meer vrijwilligers.

Bij ons symposium vragen we een tegenprestatie. Nou ben ik ondernemer en wil ik, zeker in deze tijden, graag geld verdienen. Dus als ik rijk had kunnen worden met ons symposium, graag. Dat hebben we echter niet gedaan, we willen experimenteren en dus hebben we om een tegenprestatie gevraagd. En dat is leuk. Mensen bieden wat aan, iets dat zij hebben of kunnen en waar wij behoefte aan hebben. Lang niet altijd in geld uit te drukken. Een aantal levert een bijdrage aan het symposium. Voor ons een mooie invulling van het programma, voor hun reclame. Dan blijkt het zonder geld te kunnen en leidt dat tot meer kwaliteit dan je met geld kunt kopen.

Caire doet hetzelfde in de zorg. Mensen verlenen elkaar onderling zorg. Geen specialistische, wel iemand wegbrengen, boodschapje doen, praatje maken etc.. Allemaal heel belangrijk en heel duur als het door professionele krachten gedaan moet worden. Als tegenprestatie voor een zorgdienst kan je zelf ook weer aanspraak maken op zorg. Op termijn willen ze dit verder ontwikkelen. De zorgcredits moeten ook op andere wijze verzilverd kunnen worden. Meer hierover horen we op 6 juni, we komen er nog op terug.

Dan komen de lijntjes bij elkaar. Kunnen we bijhouden wat ik doe aan vrijwilligerswerk? Ja, geen probleem, we hebben airmiles, bonuskaarten en nu dus ook Caire. Het kan geen probleem zijn om ook mijn vrijwilligerscredits bij te houden, sportclub, zorg maakt niet uit. Uit Caire en ons symposium leer ik dat het niet alleen om geld gaat. Een beetje extra kwaliteit is soms veel belangrijker. Eigenlijk niets nieuws, of je nou eerste of tweede klas reist met de trein, je komt even laat aan op hetzelfde perron. Maar het zit wel prettig en de kans op een zitplek is groter, veel mensen willen daarvoor betalen. Conclusie, mijn vrijwilligerscredits moet ik in kunnen wisselen voor extra kwaliteit.

Ik heb inmiddels ook een soort van verdienmodel bedacht. Of het tot meer vrijwilligers leidt is natuurlijk de vraag, het is in ieder geval leuk voor de mensen die het werk nu doen. Voor mijn credits krijg ik voordelen die niet zozeer economisch zijn maar voor mij wel heel prettig. Ik denk bijvoorbeeld aan het inwisselen van 100 (of wat dan ook) punten bij de Efteling of ander pretpark (ze moeten natuurlijk allemaal meedoen!). In ruil daarvoor krijg ik een kaartje waarmee ik de wachtrij bij atracties kan omzeilen, of op de eerste rij kan zitten. Het kost de Efteling niets, is voor vrijwilligers leuk, en de Efteling kan het nog als maatschappelijk verantwoord ondernemen wegzetten ook. Sterker nog, de Efteling kan er aan verdienen want het wordt extra leuk voor vrijwilligers om er heen te gaan (een voordeel dat natuurlijk wegvalt als alle pretparken meedoen of mensen die geen vrijwilliger zijn wegblijven). Maar een voorkeursbehandeling in het theater, de bioscoop kan natuurlijk ook. Wat me ook wel aardig lijkt zijn speciaal gereserveerde parkeerplaatsen of bij de dolle dwaze dagen van de Bijenkorf een uur eerder naar binnen mogen. Zo kan ik nog wel meer bedenken, het gaat om het principe van een dienst die hééé’l leuk is en de aanbieder (Efteling, Bijenkorf etc.) vrijwel niets kost.

Tot slot een kritische noot, wat kan er misgaan? Als eerste, iedereen gaat heel veel vrijwilligerswerk doen. Zou kunnen, ik zou het vieren als een groot succes. De mensen met de meeste punten krijgen uiteindelijk de grootste voordelen, inflatie van vrijwilligerscredits dus daar komen we wel uit. Als tweede, de bijkomende kosten zijn hoog. Een systeem opzetten, credits bijhouden, de overhead van het systeem dus. Mogelijk ook de kosten van de dienstverleners, iemand bij atracties die kijkt of je wel / geen voorrang hebt. Als derde, misbruik. Rudy kwam al met het briljante idee vrijwilligerswerk te doen voor een groep bierdrinkers. Tja wat moet je daarmee? Er is van alles te bedenken (bijv. certificering) met het risico dat de kosten daarmee omhoog gaan. Het aardige is dat je veel systeemkosten intern in het systeem op zou kunnen vangen. Beheer van het systeem, levert ook credits op, certificering uitvoeren, krijg je ook credits voor.

Ik ben benieuwd naar reacties. Hebben we hier een nieuw verdienmodel? De oplossing voor het vrijwilligersprobleem? Is het toepasbaar op andere terreinen? Of zijn dit slechts onrealistische hersenspinsels?

Stijn van Liefland

Het omgekeerde belminuten effect

Zeker interessant om te kijken naar een aflevering van ‘De rekenkamer’. Bijvoorbeeld die over de kosten van een belminuut:

http://www.tvopjepc.nl/programma/1826

Het leuke van het programma is dat met ‘achterkant van een sigarendoosje’ een berekening wordt gemaakt van herkenbare zaken als belminuten, flitspalen, een biertje etc. Toen ik naar de uitzending over belminuten zat te kijken bedacht ik met ineens het volgende.

Lees verder →

Slag om Nederland (5-3-2012): attractiepark

De casus

Waar gaat het over in deze aflevering van ‘de slag om Nederland’? Klein dorp in Drenthe. Plannen om een groot areaal in te richten als ‘paardendorp’. Het gaat om een combinatie van een huizenpark, maneges, attracties en een casino. De bevolking van het kleine dorp is verdeeld over de mogelijke komst van het paardendorp.

De spelers

Wie zijn de belangrijkste spelers? Een oud-burgemeester die nu elders burgemeester is, de huidige wethouder, een projectontwikkelaar en om een adviseur van een groot ingenieursbureau.

Lees verder →