Categoriearchief: Opinie

De slag om Nederland aflevering 6: winkelcentra

Weer een boeiende aflevering van ‘De slag om Nederland’ (20-2-2012/VPRO). Ditmaal over het grote oppervlak dat Nederland heeft aan grote eenvormige winkelcentra waarin voornamelijk de bekende en grote winkelketens zitten. Probleem is hoge vierkante meter prijzen (huren van € 800 tot zelfs meer dan € 1200 per meter per jaar), verdwijnen van kleinere zelfstandige winkels, onafhankelijk van de locatie eenzelfde eenvormige aanblik en aanbod en sinds een aantal jaren leegstand.

Ik vind de aflevering interessant omdat we hier wederom met een paradox te maken hebben. Niemand lijkt het te willen (anonieme shopping malls) maar toch komen ze er. Iedereen lijkt in te zien dat het fout gaat, toch gaan we gewoon door met bouwen. Deze aflevering heeft overeenkomsten met de eerste aflevering over KPMG en het ontstaan van leegstand op de kantorenmarkt. Toch wordt in deze aflevering die parallel niet getrokken en blijft ook de verklaring van het ontstaan van de ongewenste situatie onderbelicht.

Het is een complex onderwerp en er is al veel over geschreven. Dus ik heb niet de pretentie het hele verhaal te snappen. Maar ik zie een aantal verklarende elementen (of fasen, hoewel ze in de tijd niet achter elkaar hoeven te komen). Lees verder →

Slag om Nederland, openbare ruimte

Afgelopen maandag ging de Slag om Nederland over gemeenten die extra inkomsten willen genereren (kijk hier). Eerst casus, het aanschrijven van burgers die gemeentegrond in gebruik hebben met het verzoek deze grond te kopen, of te stoppen met het gebruik. Tweede casus, de begraafplaatsen. Ik vond de aflevering de minst spannende tot nu toe, maar toch na enkele dagen ging het kriebelen. Ik focus op de eerste 10 minuten, de openbare ruimte. Mijn gevoel, wat die gemeente doet is niet slim. Als ik alles op een rijtje zet is dit ongeveer de situatie:

De gemeente is eigenaar van de openbare ruimte
De gemeente vermoedt dat een aantal burgers deze openbare ruimte bij de eigen tuin trekt
Het varieert van kleine stukjes (8m2) tot grote stukken (400 – 500m2)
De gemeente schrijft burgers hierover aan, zij moeten de grond inleveren, kopen of huren
De grond kan voor € 100,= /m2 verkocht worden (aldus gemeente) en lever miljoenen op (aldus gemeente)
Soms heeft de gemeente gelijk (grond wordt gebruikt door burger) maar soms niet
Wat in de uitzending onderbelicht blijft, een aantal bewoners neemt het beheer van de openbare ruimte voor haar rekening

Lees verder →

Verdienmogelijkheid (31): veilen van bankvergunningen

Wie zegt dat we niet gewoon door kunnen gaan met het noemen van verdienmogelijkheden? Ook al staan ze niet in het boekje NBW.

We hebben eerder frequenties voor de radio en mobiele telefonie geveild. Dat heeft de staat flink wat opgeleverd.

Zoiets kun je ook bij banken doen. Je mag niet zomaar een bank beginnen. Logisch, want een bank handelt in vertrouwen en heeft in the end ook een publieke functie. Een bank moet daarom een vergunning hebben van De Nederlandse Bank die vervolgens ook toezicht houdt. In economische termen zou ik de bankenmarkt semi-monopolistisch willen noemen. Er is weliswaar onderlinge concurrentie, maar van vrije toetreding is nauwelijks sprake. Als je eenmaal in de markt aanwezig bent, kun je dus jaarlijks een monopolistische meerwinst genereren. Deels gaat die naar bovenmatige salarissen van bankmedewerkers en naar bonussen.

Een simpele oplossing hiervoor is het jaarlijks veilen van de bankvergunningen. Je stelt dat er bijvoorbeeld maximaal 20 banken mogen zijn en dus heb je 20 vergunningen als overheid of DNB om te veilen. De partij die het meeste winst weet te behalen zal bereid zijn het hoogste bod te doen. De opbrengst van de vergunningen gaan weer terug naar publieke werken. Zo krijgen we weer marktconforme salarissen en verdwijnen de bonussen vanzelf. Misschien een wild idee maar laten we de voor- en nadelen maar op een rijtje zetten.

Rudy van Stratum

Slag om Nederland: stadskantoren

Weer een interessante aflevering in de serie ‘Slag om Nederland’. Ditmaal over de geplande bouw van een aantal dure en grote stadskantoren of gemeentehuizen. Hoewel de onderwerpen steeds boeiend zijn en de aanpak me ook aanspreekt, blijf ik vinden dat de uitwerking slordig is. Maar misschien is het voldoende dat een tv-programma de discussie aanzwengelt?

De stelling of suggestie

De stelling is dat er in Nederland te veel nieuwe gemeentehuizen worden gebouwd. Dat terwijl het lang niet altijd nodig is. En dan zijn ze ook nog eens veel te duur. Moet er te veel worden geleend. Dat terwijl er al zoveel schulden zijn bij gemeentes. Dat zonder de alternatieven van renovatie goed bekeken te hebben. En dat terwijl er al zoveel leengstand is. En dat allemaal van onze belastingcenten.

Lees verder →

Vestia en ‘slimme financiering’

Afgelopen zaterdag waren er in de Volkskrant diverse artikelen te vinden over wat er bij Vestia op financieel gebied aan de hand is. Ondanks deze aandacht kan ik me niet voorstellen dat voor iedereen nu duidelijk is wat er precies aan de hand is. Wat is de motivatie geweest, wat was de constructie nu precies, wat gaat of ging er dan fout en voor wie.

Vraag is of het de moeite waarde is de ‘Vestia’ constructie hier eens in een schema te zetten à la de KPMG-leegstand.

Probleem is dat er niet zoveel concrete cijfermatige informatie voorhanden is. Wat ik nu uit de diverse artikelen af kan leiden:

Lees verder →

Wat is slimme financiering, de slag om Nederland 16 januari 2012

Met veel plezier heb ik gekeken naar de aflevering van de slag om Nederland van 16 janauri 2012. Dat leidde tot verschillende discussies en gesprekken met anderen. De uitzending maakt duidelijk dat hier iets heel vreemds aan de hand is.

In het kort, KPMG huurt een groot kantoorpand in Amstelveen, ze verlaten dit pand voor een nieuw een paar honderd meter verderop, nog steeds in Amstelveen. Het nieuwe pand is zeer duurzaam, maar …. het oude pand staat leeg. En meest opmerkelijk, voor KPMG is het financieel aantrekkelijk om te verhuizen. Niet omdat die nieuwe huisvesting beter past of tot tot een hoger rendement leidt, maar omdat de constructie achter de huur en verhuizing geld oplevert. Tot zover een korte samenvatting, kijk hier voor de hele aflevering.

Tegelijkertijd blijven we met een onbestemd gevoel achter, want we missen het overzicht. Wij willen weten:

Hoe werkt deze constructie?
Wie is hier nou de dupe?
Mag dit?
Kan je dit ook op een positieve manier toepassen?

Ik heb geprobeerd meer inzicht te krijgen in deze constructie door een tijdlijn te maken, wat gebeurt er nou precies op welk moment, wat gebeurt er met de waarde van het vastgoed, waar gaat het geld heen? Klik op de afbeelding om deze tijdlijn te bekijken. Als er denkfouten zitten in deze visualisatie hoor ik het graag dan werken we dat weer verder uit. Conclusie de waardestijging van het vastgoed wordt gecasht door ontwikkelaar en huurder.

Als de tijdlijn klopt dan rolt het antwoord op vraag twee er direct uit. De belegger is de dupe, maar heeft ook bewust een risico genomen. Een huurcontract voor tien jaar is voldoende om de waarde van de belegging 25% hoger in te schatten en dat geld ook daadwerkelijk uit te geven. We weten dat resultaten uit het verleden geen garanties bieden voor de toekomst, daar zou je aan toe kunnen voegen dat garanties voor de nabije toekomst geen garanties zijn voor de verre toekomst.

Is het dan erg wat hier gebeurt, mag dit? Wij hebben niet kunnen ontdekken dat hier iets gebeurt wat niet mag. Het is toch vooral een zakelijke overeenkomst tussen partijen die allemaal als doel hebben om meer winst te maken. Maar tegelijkertijd, leuk is het niet, zelfs onethisch, de gemeenschap en een belegger (ons pensioen?) zitten met het probleem.

Toch, een interessante constructie wat ons bij de vierde vraag brengt, wat kunnen we hier van leren, kan je dit ook positief inzetten? Rudy had een aardige suggestie. Stel dat je een achterstands wijk hebt, de waarde van de woningen is niet zo hoog. Stel ik overweeg als goede familie een nieuw huis te gaan bouwen in zo’n wijk, zodanig dat de verwachting is dat andere gegoede burgerij mij gaat volgen en dat alle huizenprijzen omhoog gaan. Nu ga ik bij alle bestaande bewoners eisen dat ze bij verkoop van hun woning de helft van de prijsstijging op mijn rekening gaan storten. Uiteindelijk kan ik dan voor niks naar die wijk komen, ik krijg mijn huis helemaal gratis of zelfs geld toe. Ik verzilver mijn marktwaarde om goede mensen de buurt in te trekken. De burgemeester die in een achterstandswijk gaat wonen zeg maar. Ik zelf ben er nog niet helemaal uit, is hier nog een verliezer? Of hebben we werkelijk een constructie met alleen maar winnaars?

Stijn van Liefland

Verdienmogelijkheid (27): waterheffingen

Dit is een voorbeeld van onbenut potentieel dat renderend kan worden gemaakt. In de waterketen kunnen de kosten omlaag (of de opbrengsten omhoog) door meer samenwerking en innovatie in de keten. Rioolslib kan energie opleveren en kan afkoppeling van regenwater van het riool voor lagere kosten van aanleg en onderhoud en verbruik (lagere zuiveringslasten) zorgen. Helemaal niets tegen. Sterker nog: er zijn voorbeelden en concrete berekeningen dat dit rendeert. Kernvraag is hoe je die innovatie en samenwerking in een versnelling kan brengen. Gemeenten kunnen hierbij een sturende rol spelen. Gemeenten hebben nu vaak die kennis niet in huis maar door elkaar op te zoeken kan die wel boven water 🙂 komen.

Concreet komt het boekwerkje NBW ook niet verder dan: blijven stimuleren van slimmere waterketens.

Rudy van Stratum

Paul de Beer over economische groei

Ik kom een al weer wat ouder artikel van prof Paul de Beer tegen over de ‘valse beloften van economische groei’. Naar mijn mening een goede introductie op de problematiek. Ik vat hier zijn redenering samen:

aanleiding

Wetenschappelijk onderzoek toont aan dat voorbij een bepaald welvaartsniveau extra economische groei niet meer bijdraagt aan het welzijn of het geluk van de bevolking. Integendeel, groei gaat vergezeld van negatieve bijverschijnselen zoals files, milieuvervuiling, stress en klinische depressies.

3 vragen

waarom levert economische groei zo weinig echte welvaart op?
waarom zijn we er dan toch aan verslaafd?
en wat valt er aan te doen?

waarom levert economische groei zo weinig echte welvaart op?

Meer fysieke productie gaat gepaard met onbedoelde (negatieve) bijverschijnselen zoals hierboven al genoemd.
Loskoppelen van economie en ecologie (dus opheffen van negatieve bijverschijnselen) is een illusie (onderbouwing wordt niet bij geleverd).
Fred Hirsch (1). Eindelijk een mede-fan van Fred Hirsch met zijn klassieker ‘social limits to growth’: van sommige zaken komt er bij economische groei niet meer van, terwijl ondertussen de vraag ernaar wel stijgt. Voorbeelden zijn tijd en ruimte. Als we rijker worden willen we meer ruimte (grotere huizen, golfbanen) maar de totale hoeveelheid ruimte blijft gelijk. Naarmate we meer gaan verdienen hebben we meer tijd nodig om het uit te kunnen geven, maar de totale hoeveelheid tijd neemt niet toe. We kunnen steeds meer uitbesteden en zo tijd winnen maar het probleem is dat bij iedereen tijd schaarser wordt en de prijs van inhuur van arbeidsintensieve diensten steeds duurder wordt. Dat betekent nog harder werken en nog minder tijd en zo verder.
Fred Hirsch (2). Sociale schaarste. Iedereen wil een topfunctie, maar die zijn per definitie schaars. De waarde ervan wordt namelijk bepaald door het feit dat anderen er niet over beschikken. Iedereen wil een hoge opleiding, maar als iedereen een hoge opleiding volgt dan is die niet meer bijzonder. Dit is een vicieuze cirkel: naarmate we rijker worden gaan we meer belang hechten aan statusgoederen (waar topfuncties en hoge opleidingen voorbeelden van zijn).
Fred Hirsch (3). Meer keuzemogelijkheden. Toenemende welvaart gaat gepaard met meer keuzes maar het maken van keuzes is niet kosteloos. Kiezen kost tijd, geld en geestelijke inspanning. Als er meer te kiezen valt, dan is de kans dat je niet het beste kiest groot en als het jouw keuze is dan ben je daar zelf verantwoordelijk voor.

waarom zijn we dan toch verslaafd aan economische groei?

Voor iedereen persoonlijk levert economische groei wel degelijk voordelen op, als ik rijker word en jij niet dan wordt het milieu er echt niet slechter van en kan ik me toch een groter huis veroorloven.
Rijke mensen zijn gemiddeld wel degelijk gelukkiger dan arme mensen.
Het is onmogelijk dat iedereen rijker wordt ten opzichte van de anderen, daarom is een groot deel van de inspanningen die we leveren om rijker te worden voor de samenleving als geheel verspilde energie (in economisch jargon: niet efficient). (RvS: dit ziet er niet uit als een reden, lijkt op een herhaling van waarom het zo weinig oplevert).
Wellicht is het een genetische kwestie dat we altijd meer willen? Een overblijfsel van onze biologische overlevingsdrift? Misschien is het cultureel bepaald?

en wat valt er aan te doen?

Oplossingsrichting 1. Aanname: mensen worden gedreven door onderlinge vergelijking en status en eindeloze jacht naar meer. Er is sprake van een klassiek collectieve actieprobleem. Gedrag dat voor een individu rationeel is, is dat niet voor de gemeenschap als geheel. Individuele rationaliteit leidt tot collectieve dwaasheid. Als individu dit probleem op willen lossen is irrationeel: wie zijn auto vaker laat staan is langer onderweg naar zijn bestemming terwijl de files er niet korter door worden. Wie geen hogere functies meer ambieert die daalt op de statusladder. Er moet dus beleid komen dat hier expliciet rekening mee houdt.
Oplossingsrichting 2. Aanname: mensen hebben een eigen verantwoordelijkheid en willen ander gedrag vertonen als het gaat om relatie tussen welvaart en geluk. Aanknopingspunt is anders omgaan met rijkdom en status. (RvS: dat lijkt goed nieuws voor trainers en coaches, heel Nederland op cursus …).

Het gaat hier om een eerste voorzet van Paul de Beer circa 2006. Er zou discussie moeten komen met een doorwrochtere analyse als vervolg. Zover ik kan nagaan is dat vervolg er nooit gekomen. Jammer.

Rudy van Stratum

NB Met verwijzing naar ons eigen materiaal op slimme financiering wordt hier ook een lans gebroken voor verborgen kosten. Wij lopen daar in de praktijk vaak tegenaan. Je kunt uitrekenen dat het vervangen van de traditionele verlichting in een kantoor zich binnen pak hem beet 10 jaar terug verdient. Desondanks leidt zo’n inzicht beslist niet altijd tot acute vervanging van die verlichting. Er is dan blijkbaar sprake van verborgen kosten: – ik heb geen zin om erover na te denken, – andere problemen hebben een veel grotere prioriteit, – verlichting is niet sexy om in de board te bespreken (geen statusverhogende beslissing), – ik vertrouw de nieuwe leveranciers niet, – ik zit er jaren aan vast, – nu loopt het gesmeerd, er zijn geen klachten. Kortom: het maken van keuzes kost tijd en geld en die moeten in de afweging worden meegenomen. Wat wij voorstaan is: transparant beslissen. Inzichtelijk maken wat de ins en outs van de vraagstelling zijn. Op basis van alle relevante informatie de opdrachtgever zelf de beslissing laten nemen.

Verdienmogelijkheid (24): tijdelijke bestemmingen

Weer een simpele verdienmogelijkheid. En eentje zonder allerlei ingewikkelde vragen. Althans qua achterliggende gedachte. Een gebied of gebouw heeft in de huidige praktijk een bestemming die voor lange tijd vast ligt. Dat beperkt de alternatieve aanwendingsmogelijkheden. En het past niet bij de ruimtelijke dynamiek. Oftewel: de regels die ooit zijn gemaakt voor het langer vastleggen van een ruimtelijke bestemming zijn in deze nieuwe tijden van snellere wisselingen en grotere dynamiek wellicht niet meer geldig of zinvol (lijkt me best een boom over op te zetten, maar ik kan hem wel volgen).

Oplossing is dus om hier soepeler mee om te gaan door tijdelijk een gebouw of een gebied een andere bestemming te geven. Dat vergroot de mogelijkheid van een tussentijds ander gebruik en vergroot dus ook de mogelijkheid van verdiensten (bijvoorbeeld dekking van rentelasten van gronden die door gemeente zijn aangekocht en nu braak blijven liggen). Simpel zat.

Probleem in de praktijk zijn er bestuurlijke en juridische beperkingen en onzekerheden (ondanks mogelijkheden daartoe in de wet ruimtelijke ordening / wro). Maar niets wat niet is op te lossen met een goed verhaal lijkt me.

Rudy van Stratum

Snelheidsverhoging, slimme investering?

Deze week heeft de minister besloten op een groot deel van de Nederlandse snelwegen de snelheid te verhogen naar 130 km per uur. Persoonlijk vind ik dit onzin (zie ook een eerder bericht op mijn persoonlijk weblog), het lijkt mij dat er belangrijkere zaken zijn waar de minister zich druk om moet maken. maar, los van mijn mening, wat zeggen de feiten? Heeft het zin de snelheid te verhogen? Levert het wat op? Of kost het alleen maar geld? Ik ben gaan spitten in de stukken (brief en bijlage) en probeer antwoord te vinden op drie vragen: waarom? wat levert het op? is dit zinvol?

Waarom?

Als eerste het doel of de aanleiding. Het wordt mij niet helemaal duidelijk waarom we 130 km per uur gaan rijden, of laat ik het zo zeggen in de brief van de minister en de bijlagen staan geen argumenten die mij overtuigen. Als eerste de minister wil ‘harder waar het kan en langzamer waar het moet’, daar kan je niet op tegen zijn, als het kan, waarom niet? De vraag is wel waarom dan de keuze op 130 kilometer valt, waarom niet 125, 140 of 150? Heeft de minister uitgezocht of dat wellicht ook kan, ik vermoed van niet.

Als tweede wil ze aansluiten bij de beleving van de automobilist. Die heeft kennelijk het gevoel dat er harder gereden kan worden. Lijkt mij geen sterk argument, zo ken ik er wel meer. Het is mijn beleving dat ik veel meer geld kan lenen, het is mijn beleving dat afvalscheiding geen zin heeft en het is mijn beleving dat er geen klimaatprobleem bestaat. We hebben nou juist een overheid om boven het niveau van ‘de beleving van de burger’ uit te komen. Lees verder →