Categoriearchief: Dossier rendement

Rendement (3), tijdsaspect en alternatieve scenario’s

We sloten de tweede aflevering af met de opmerking dat € 100,= nu meer waard is dan € 100,= over 4 jaar. Stel ik krijg elk jaar 2% rente op mijn spaarrekening, dan is € 100,= nu over 4 jaar € 108,=, zelfs een beetje meer als je rente over rente meeneemt. Hoe nemen we dit nou mee als we het hebben over een investering? Er zijn allerlei methoden waarmee je bedragen in de tijd kunt vergelijken zoals de “netto contante waarde” en “eindwaarde”. Wij gaan dit soort begrippen hier niet verder uitleggen, er zijn genoeg sites die dat doen en er is voldoende literatuur over. Hier gaan we in op de vraag wat tijd en geld en rendement met elkaar te maken hebben, tot welke overwegingen dit leidt en wat voor consequenties die heeft voor investeringsbeslissingen.

We hebben weer een voorbeeld van een investering van in totaal € 4.500, verdeeld over drie partijen met een looptijd van 5 jaar. Zo op het eerste gezicht leidt deze investering over een periode van 5 jaar tot een verlies van € 750,= over de drie partijen, financieel gezien geen verstandige investering.

Herinvesteren

We focussen nu op partij A, deze investeert € 1000,= en de inkomsten bedragen € 200,= per jaar. Na vijf jaar heeft partij A de investering terugverdient (in jaar 0 had partij A € 1.000 op de bank, aan het eind van jaar 5 ook). Partij A heeft echter de optie om het geld dat jaarlijks binnenkomt weer op de bank te zetten of ergens anders te investeren. Als partij A voor de bank kiest ontvangt A elk jaar rente over inkomsten van de jaren daarvoor. Onderstaande figuur laat dit zien, de inkomsten uit jaar 1 (€ 200,=) leveren aan het eind van jaar 2 € 6,= rente op (uitgaande van 3% rente). Aan het eind van jaar 3 ontvang A de gebruikelijke inkomsten (€ 200,=) en rente over het kapitaal dat op de bank staat, inmiddels gegroeid tot € 406,= (€ 200 uit jaar 1, € 200 uit jaar 2 en aan het eind van jaar 2 3% rente over de € 200 uit jaar 1 die het hele jaar 2 op de bank heeft gestaan). Als we zo de hele periode van 5 jaar doorrekenen komen we op een bedrag van € 1.062,=. De investering blijkt voor partij A een stuk gunstiger te zijn dan we aanvankelijk dachten, er wordt in 5 jaar € 62,= verdient.

Alternatieven rendement

Maar, dit verhaal met rente heeft ook een andere kant. We moeten nu ook kijken wat er gebeurt als A besluit om helemaal niets te doen. Figuur laat zien wat er gebeurt als A besluit niet te investeren en het geld gewoon op de bank te zetten tegen een rente van 3%. Na vijf jaar heeft partij A dan € 1.160,=, bijna € 100,= meer dan in het geval A investeert in ons project. Als partij A op basis van financiële argumenten een keuze maakt is duidelijk hoe deze uitpakt.

We kunnen dit ook voor alle andere partijen uitrekenen. Onderstaande figuur geeft een overzicht weer voor alle drie de partijen waarbij ze de inkomsten weer opnieuw investeren. Daarnaast is voor elke partij uitgerekend wat een alternatief scenario oplevert. Hierbij is voor elke partij een andere rentepercentage gehanteerd (daarover later meer). Duidelijk is dat het alternatieve scenario de partijen veel meer oplevert dan investeren in een gemeenschappelijk project. Eén ding hebben we daarbij niet meegenomen, de gevolgen van de keuze voor het alternatieve scenario. Het zou natuurlijk kunnen dat één van de partijen extra uitgaven heeft als dit project niet doorgaat. Denk aan schade die kan ontstaan door iets niet te doen of een boete die we moeten betalen als we bepaalde maatregelen aan milieu of natuur niet uitvoeren. Deze kosten moeten we uiteraard ook meenemen en komen als jaarlijkse (of eenmalige) kosten in het overzicht dat we maken over alle partijen.

Zoals gezegd hebben we voor alle partijen een andere rentepercentage gehanteerd. Dit percentage zegt iets over het rendement dat de partij normaal gesproken over haar geld maakt, of in ieder geval wil maken. Voor de ene partij is dat rendement niet zo belangrijk (overheid, non profit) voor andere wel. Het is belangrijk dit vooraf in beeld te hebben. Een ondernemer mee laten betalen aan een investering die een rendement van 8% oplevert lijkt heel aantrekkelijk. Maar, als die ondernemer weet dat er ook investeringsmogelijkheden zijn met een rendement van 10% (bijvoorbeeld personeel vervangen door een machine) dan is 8% financieel gezien minder aantrekkelijk.

Conclusies rendement

Op de een of andere manier moeten we bij het bepalen van rendement rekening houden met de tijd, geld nu is meer waard dan geld over een aantal jaar. Een eenvoudige manier is de investering te vergelijken met een alternatief.
Als we ons voorstel vergelijken met een alternatief scenario moeten we ook de kosten meenemen die we moeten maken als ons project niet doorgaat (bijvoorbeeld schade of een boete).
Wat een voldoende rendement is bepaalt elke partij zelf, op basis van alternatieven en rendement dat in het verleden gehaald werd.

Rendement (2), meerdere partijen

In de vorige aflevering hebben we naar rendement gekeken bij één partij met een relatief simpele ingreep. In de praktijk zijn wij vaak betrokken bij projecten waar meerdere partijen investeren en meerdere partijen als gevolg van die investering inkomsten hebben. Het komt dan vaak voor dat de inkomsten en uitgaven niet gelijk over partijen verdeeld zijn, de ene partij geeft vooral uit, een andere partij verdient (het bekende probleem van de woningbouwcorporatie die woningen gaat isoleren). Hoe gaan we hier met rendement om?

In de kern is het in zo’n geval niet veel anders dan bij ons eenvoudige voorbeeld. Beschouw alle partijen gezamenlijk als één partij en kijk wat over alle partijen, door de tijd, de inkomsten en de uitgaven zijn. Als er over alle partijen meer geld binnenkomt dan uitgegeven wordt dan is er sprake van een positief rendement. Onderstaande figuur laat dat voor een fictieve casus overzichtelijk zien (klik voor vergroting).

Er zijn in dit geval drie partijen bij dit project betrokken. In jaar nul wordt een investering gedaan, de jaren daarna zijn er inkomsten maar ook uitgaven voor onderhoud. Voor elke partij zijn de jaarlijkse inkomsten en uitgaven opgenomen, per partij kunnen we na een bepaalde periode (hier vier jaar) een rendement berekenen (eigenlijk geen rendement maar resultaat). Als we dat allemaal optellen komen we rechts onderin tot een totaal, in dit geval – € 60.000. We hebben dus een negatief resultaat over alle partijen, het advies zou dan ook zijn dit niet te doen. De gezamenlijke partijen worden hier financieel niet beter van. Je kunt lang of kort praten over het herverdelen van uitgaven of inkomsten, je komt er niet uit zolang er sprake is van een negatief rendement. Het enige dat je met elkaar kunt verdelen is het verlies.

Anders is het als er rechts onderaan een positief bedrag uitkomt (stel € 40.000). Dan is er wel wat te verdelen. Als alle aannames kloppen dan is er na vier jaar € 40.000 over de drie partijen te verdelen. Doen we de investering niet, dan is er niets te verdelen. Het kan dus niet zo ingewikkeld zijn om tot een afspraak te komen over de verdeling van inkomsten en uitgaven, alle partijen hebben daar belang bij.

Terug naar het schema, dit is voor ons de kern van het bepalen van rendement. Alle partijen, alle inkomsten en uitgaven per partij en over een langere termijn. Maar, moet je nu voor elk project zo’n heel schema invullen en van elke partij de inkomsten en uitgaven kennen? In het ideale geval natuurlijk wel, in de praktijk zal dat vaak lastig zijn. Maar het schema kan wel helpen in het structureren van de discussie. Het begint bij het inventariseren van de partijen en vervolgens met hun inkomsten en uitgaven. Dat laatste kan ook kwalitatief, met plusjes en minnetjes voor uitgaven en inkomsten en heel veel plusjes en minnetjes voor hele grote inkomsten en uitgaven. Zo krijg je in ieder geval een beeld hoe de inkomsten en uitgaven verdeeld zijn. Dat kan in eerste instantie gewoon achter een bureau met behulp van gezond verstand.

Conclusies

Met het schema hebben we ook een aantal factoren in beeld die belangrijk zijn bij het bepalen van het rendement. Zo zien we wat kunnen we doen als we een negatief rendement hebben:

Kijken of we werkelijk alle partijen in beeld hebben. Zijn we partijen vergeten die ook profiteren van deze ingreep, dan kunnen we die opnemen in dit schema. Maar, mogelijk zijn er ook partijen die kosten moeten maken vanwege onze ingreep, die moeten we dan ook meenemen.
We kunnen nog eens kritisch kijken naar alle inkomsten en uitgaven. Hebben we werkelijk alles in beeld? Kunnen we bezuinigen op de uitgaven en de inkomsten vergroten (efficiency)?
We kunnen nog eens kritisch kijken naar de gehanteerde termijn. Ons overzicht stopt bij vier jaar, wat gebeurt er in jaar vijf en zes? Als inkomsten en uitgaven niet dramatisch veranderen gloort er een aantrekkelijk rendement aan de horizon. Maar, met een langere termijn worden ook de onzekerheden groter, daarmee komen we op het vierde punt.
Aandacht voor de risico’s. Dit is natuurlijk niet alleen van belang bij een negatief rendement, juist als we denken een positief rendement te hebben is een duidelijk beeld van de risico’s noodzakelijk. Kijk nog eens kritisch naar alle aannames, reken een worst case scenario door en probeer argumenten te zoeken die tegen de ingreep pleiten. Kortom probeer tot een robuust voorstel te komen door kritisch naar het project te kijken.

De oplettende lezer zal opgemerkt hebben dat we geen rekening hebben gehouden met het tijdsaspect van geld. Om kort te zijn, € 100,= nu is meer dan € 100,= over vier jaar. Immers als je het nu op de bank heb je over vier jaar meer geld. Daarover meer in de volgende aflevering.

Rendement (1), eenvoudige casus

Rendement is een centraal begrip in onze beslisboom, eigenlijk een kantelpunt. Want zonder positief rendement heeft het volgens ons geen zin verder na te denken over de financiering. In een korte serie willen we het begrip rendement verder onderzoeken. In deze eerste aflevering beginnen we bij een verkenning van financieel rendement in een eenvoudige situatie. In een aantal afleveringen verdiepen we naar rendement in bredere zin en in complexere situaties (meerdere partijen) om af te sluiten met de discussie of het wel wenselijk is altijd in rendement te denken. Voor de lezers die financieel goed onderlegd zijn zullen de eerste artikelen mogelijk niet zoveel nieuws bieden maar die raken hopelijk uiteindelijk alsnog geprikkeld.

De aanleiding voor deze reeks is een aantal workshops dat we de afgelopen tijd gegeven hebben. We laten vaak een eenvoudig schema zien waarmee we rendement toelichten. Daar komen dan weer kritische vragen over. Logisch, als je het eenvoudig maakt moet je zaken weglaten en kritische luisteraars willen daar dan juist weer meer over weten. Reden voor ons om het verhaal over rendement verder uit te werken.

Eenvoudig geval

Laten we beginnen met een eenvoudig voorbeeld, een investering door één partij. Ik, eigenaar van een woning overweeg de aanschaf van een zonnepaneel. Denkend aan rendement kijk ik wat een paneel kost, wat de bijkomende kosten zijn voor bijvoorbeeld advies en installatie en wat het paneel jaarlijks oplevert (en eventueel kost aan onderhoud). Een simpel rekensommetje laat zien wat de terugverdientijd is en op basis daarvan kan ik voor mezelf bepalen of dit wel of geen goede investering is. Met andere woorden ik bepaal of ik het rendement voldoende vind.

Levert een investering in een zonnepaneel een goed rendement op dan ga ik verder met mijn project. Ik kan bijvoorbeeld een financieringsconstructie zoeken of het van mijn eigen spaarrekening betalen. Is er in mijn ogen niet voldoende rendement, dan heeft het geen zin om naar allerlei constructies als leasen of geld lenen te kijken. Daar wordt mijn project in principe alleen maar duurder van. Alleen iemand die mij geld geeft (een subsidie) kan de investering voor mij aantrekkelijk maken.

Bij een negatief of te laag rendement moet ik een stap terug in onze beslisboom en kijken hoe ik de ingreep efficiënter kan maken. Is er een ander paneel dat goedkoper is of meer opbrengt? Een andere installateur die goedkoper is? Kan ik een deel van het werk zelf doen? Met andere woorden mijn stapje terug is kijken of ik de uitgaven kan verlagen en de inkomsten kan verhogen. Dat is de manier om aan een beter rendement te werken. Hippe termen als verdienmogelijkheden en verdienmodellen komen uiteindelijk allemaal neer op het verhogen van de inkomsten en het verlagen van de uitgaven. Kom ik na allerlei aanpassingen alsnog uit op een positief rendement, dan ga ik onderzoeken hoe ik de financiering regel. Overigens moet ik daarbij natuurlijk niet vergeten dat het berekenen van mijn rendement een voorspelling voor de toekomst betreft. Ik moet daarom kritisch kijken naar allerlei aannames die ik maak, zoals de levensduur, de energieprijzen, de restwaarde etc.

Focus op doel

Maar, ik kan nog een stap verder terug in onze beslisboom. Een kritische kijk, wat was eigenlijk de aanleiding voor mijn project? Wat was het doel waarvoor ik een zonnepaneel aan wil schaffen? Een lagere energierekening? CO2 reductie? Een mooier dak? Als het rendement onvoldoende is, is het goed terug te gaan naar het doel en de vraag “waarom” te stellen. We komen snel in de verleiding om de oplossing centraal te stellen en de aanleiding, het probleem te vergeten. Lees nog eens ons artikel over Parkstad Limburg, een mooi voorbeeld waar het middel centraal staat. Als ik terug ga naar mijn doel kan ik ook allerlei alternatieve ingrepen agenderen. Stel het gaat mij om CO2 reductie, dan zou ik in plaats van investeren in zonnepanelen kunnen investeren in zuinige verlichting, mijn huis kunnen isoleren, een windmolen kopen (of investeren in een molen), de auto weg doen etc. Voor al deze ingrepen kan ik vervolgens het financiële rendement berekenen en zo het beste scenario kiezen. Overigens kan het ook zo zijn dat ik het gewoon leuk vind om zonnepanelen op mijn dak te hebben, dat is uiteraard ook een legitiem doel. Hoe we dat meenemen in ons rendement komt later aan de orde.

Wij merken in projecten dat er vaak te weinig nagedacht wordt over het doel of de aanleiding en de oplossing een eigen leven gaat leiden. De strategie is doorvragen over het waarom van een ingreep. Waarom willen we dit? Wat gebeurt er als je het niet doet? Gaat er dan wat mis? Wie heeft er dan een probleem? etc. Dit is al belangrijk bij mijn eenvoudige geval, maar wordt nog belangrijker bij complexe projecten. Er zijn meer partijen bij betrokken, de looptijd wordt langer, er is mogelijk al een soort informele consensus etc. Grote kans dat niemand meer duidelijk heeft waarom we hier ooit aan zijn begonnen. Daar komt bij dat er allerlei belangen kunnen spelen die het financiële rendement niet ten goede komen. Denk aan een adviseur die goede banden heeft met een leverancier of zelfs commissie krijgt.

Conclusies

Rendement verhogen is inkomsten vergroten, uitgaven verkleinen.
Als het rendement te laag is, heeft verder nadenken over de financiering geen zin
Rendement hangt samen met de aanleiding en het doel. Als we het doel uit het oog verliezen heeft het geen zin meer om over rendement te praten.