Categoriearchief: Rendement

Rendement (4), intermezzo, schaapsherder

De afgelopen week was er een interessante discussie in de krant en op de radio over een schaapherder die werd ingehuurd door natuurmonumenten voor beheer van heidegebieden. Zijn schapen lopen vrij over de heide en met behulp van honden houdt de herder de kudde bij elkaar en op de juiste plek. Als de kudde naar een ander gebied moet volgt een lange wandeling van schapen, herder en honden. Ik ben ook wel eens zo’n herder tegenkomen en het is een prachtig ritueel. Helaas is het niet zo efficiënt.

Anderen herders blijken dit veel goedkoper te kunnen. Die rasteren een stuk heide af en laten daar de schapen grazen. Als het werk gedaan is worden de schapen verplaatst met een vrachtwagen. Dat scheelt een hoop tijd, de herder kan in de tussentijd iets anders gaan doen en er zijn geen honden nodig. Een herder kan deze vrije tijd benutten om meerdere kuddes te beheren. Het is waarschijnlijk best leuk te zien hoe schapen in en uit een vrachtwagen worden geladen, maar het haalt het natuurlijk niet bij de herder met zijn honden.

Natuurmonumenten heeft besloten om de komende jaren gebruik te maken van een herder die een afrastering en een vrachtwagen gebruikt. Helemaal in lijn met het denken in rendement. De organisatie heeft te weinig geld voor het beheer van al haar terreinen en de subsidies vanuit het rijk en de provincies worden steeds lager. Als je dan aan rendement wilt werken moet je dus de kosten verlagen en de inkomsten verhogen. Zo zou je meer hout kunnen kappen voor houtverkoop (inkomsten) en dus ook kunnen besparen op schaapskuddes (uitgaven). Vanuit rendement beredeneerd is dit dus een uitstekende keuze.

Maar er is ook een aantal onverwachte gevolgen. De herder heeft de publieke opinie opgezocht en vanuit diverse kanten komt kritiek op Natuurmonumenten dat zij niet zo zakelijk moet opereren. Het schijnt dat een aantal leden van Natuurmonumenten het lidmaatschap heeft opgezegd. Dat werpt een ander licht op rendement. Het verlies van inkomsten doordat leden weglopen moeten we ook meenemen in onze rendementberekening. Ook het imago dat slechter wordt is een factor van belang, dat leidt mogelijk tot minder bezoekers aan de bezoekerscentra, minder deelnemers aan activiteiten, minder vrijwillige bijdrage, kortom minder inkomsten. Mogelijk (en volgens mij zeer waarschijnlijk) waait het wel weer over en levert deze keuze Natuurmonumenten uiteindelijk toch wat op.

Toch is dit niet het hele verhaal er is wat meer aan de hand en dat is ook belangrijk als we het over rendement hebben. Er is een groep mensen die een schaapherder met honden waardevol vindt en deze folklore wil behouden. Ik vermoed dat het hier om een groep gaat die vele male groter is dan de groep mensen die hun lidmaatschap heeft opgezegd. Is dit dan een maatschappelijke waarde? Ik vind van niet, de groep is beperkt en je kunt moeilijk zeggen dat we hier de maatschappij een groot plezier mee doen (kritiek welkom). Wel zou je kunnen zeggen dat het niet financiële baten zijn. Het beeld van die herder op de heide, daar kun je eigenlijk geen prijskaartje aan hangen. Maar is dat zo?

Ik dacht aan crowdfunding om deze herder te helpen bij het in stand houden van zijn kudde. Als een grote groep het zo belangrijk vindt deze vorm van begrazing te behouden, dan moet je deze groep benaderen en kijken of ze daar een financiële bijdrage aan willen leveren. Crowdfunding leek me in dit geval wel geschikt. De herder en zijn kudde, het is heel concreet, het is aaibaar, er is al een hoop publiciteit en, ik meen dat we het hier niet over een heel groot bedrag hebben (enkele tienduizenden euro’s, best veel maar geen tonnen). Een tegenprestatie is ook zo bedacht, bij een klein bedrag een speciale dag voor de donateur (met lammetjes) en producten van de schapen (vlees, wol). Bij hogere bedragen kan je denken aan speciale arrangementen zoals een dag met de hele familie of het bedrijf meelopen met de herder, kamperen met de herder op de heide etc. Daar moet die herder natuurlijk wel zin in hebben maar dat terzijde. Op basis van het succes van deze campagne krijgen we direct een beeld van de omvang van deze niet financiële baten, namelijk het bedrag dat mensen over hebben voor behoud van deze folklore.

Tot slot, ook bij een dergelijke crowdfundingscampagne kun je weer vraagtekens stellen. Je zamelt geld in om iets dat niet efficiënt is in stand te houden. Er vanuit gaande dat de natuurconsument een beperkt bedrag beschikbaar heeft voor donaties e.d. kan je dat geld dus niet aan iets anders besteden. Een minder efficiënte ingreep leidt dus tot minder natuurwaarden voor je euro’s. Met andere woorden het heeft een lager natuurrendement.

Stijn van Liefland

Rendement (3), tijdsaspect en alternatieve scenario’s

We sloten de tweede aflevering af met de opmerking dat € 100,= nu meer waard is dan € 100,= over 4 jaar. Stel ik krijg elk jaar 2% rente op mijn spaarrekening, dan is € 100,= nu over 4 jaar € 108,=, zelfs een beetje meer als je rente over rente meeneemt. Hoe nemen we dit nou mee als we het hebben over een investering? Er zijn allerlei methoden waarmee je bedragen in de tijd kunt vergelijken zoals de “netto contante waarde” en “eindwaarde”. Wij gaan dit soort begrippen hier niet verder uitleggen, er zijn genoeg sites die dat doen en er is voldoende literatuur over. Hier gaan we in op de vraag wat tijd en geld en rendement met elkaar te maken hebben, tot welke overwegingen dit leidt en wat voor consequenties die heeft voor investeringsbeslissingen.

We hebben weer een voorbeeld van een investering van in totaal € 4.500, verdeeld over drie partijen met een looptijd van 5 jaar. Zo op het eerste gezicht leidt deze investering over een periode van 5 jaar tot een verlies van € 750,= over de drie partijen, financieel gezien geen verstandige investering.

Herinvesteren

We focussen nu op partij A, deze investeert € 1000,= en de inkomsten bedragen € 200,= per jaar. Na vijf jaar heeft partij A de investering terugverdient (in jaar 0 had partij A € 1.000 op de bank, aan het eind van jaar 5 ook). Partij A heeft echter de optie om het geld dat jaarlijks binnenkomt weer op de bank te zetten of ergens anders te investeren. Als partij A voor de bank kiest ontvangt A elk jaar rente over inkomsten van de jaren daarvoor. Onderstaande figuur laat dit zien, de inkomsten uit jaar 1 (€ 200,=) leveren aan het eind van jaar 2 € 6,= rente op (uitgaande van 3% rente). Aan het eind van jaar 3 ontvang A de gebruikelijke inkomsten (€ 200,=) en rente over het kapitaal dat op de bank staat, inmiddels gegroeid tot € 406,= (€ 200 uit jaar 1, € 200 uit jaar 2 en aan het eind van jaar 2 3% rente over de € 200 uit jaar 1 die het hele jaar 2 op de bank heeft gestaan). Als we zo de hele periode van 5 jaar doorrekenen komen we op een bedrag van € 1.062,=. De investering blijkt voor partij A een stuk gunstiger te zijn dan we aanvankelijk dachten, er wordt in 5 jaar € 62,= verdient.

Alternatieven rendement

Maar, dit verhaal met rente heeft ook een andere kant. We moeten nu ook kijken wat er gebeurt als A besluit om helemaal niets te doen. Figuur laat zien wat er gebeurt als A besluit niet te investeren en het geld gewoon op de bank te zetten tegen een rente van 3%. Na vijf jaar heeft partij A dan € 1.160,=, bijna € 100,= meer dan in het geval A investeert in ons project. Als partij A op basis van financiële argumenten een keuze maakt is duidelijk hoe deze uitpakt.

We kunnen dit ook voor alle andere partijen uitrekenen. Onderstaande figuur geeft een overzicht weer voor alle drie de partijen waarbij ze de inkomsten weer opnieuw investeren. Daarnaast is voor elke partij uitgerekend wat een alternatief scenario oplevert. Hierbij is voor elke partij een andere rentepercentage gehanteerd (daarover later meer). Duidelijk is dat het alternatieve scenario de partijen veel meer oplevert dan investeren in een gemeenschappelijk project. Eén ding hebben we daarbij niet meegenomen, de gevolgen van de keuze voor het alternatieve scenario. Het zou natuurlijk kunnen dat één van de partijen extra uitgaven heeft als dit project niet doorgaat. Denk aan schade die kan ontstaan door iets niet te doen of een boete die we moeten betalen als we bepaalde maatregelen aan milieu of natuur niet uitvoeren. Deze kosten moeten we uiteraard ook meenemen en komen als jaarlijkse (of eenmalige) kosten in het overzicht dat we maken over alle partijen.

Zoals gezegd hebben we voor alle partijen een andere rentepercentage gehanteerd. Dit percentage zegt iets over het rendement dat de partij normaal gesproken over haar geld maakt, of in ieder geval wil maken. Voor de ene partij is dat rendement niet zo belangrijk (overheid, non profit) voor andere wel. Het is belangrijk dit vooraf in beeld te hebben. Een ondernemer mee laten betalen aan een investering die een rendement van 8% oplevert lijkt heel aantrekkelijk. Maar, als die ondernemer weet dat er ook investeringsmogelijkheden zijn met een rendement van 10% (bijvoorbeeld personeel vervangen door een machine) dan is 8% financieel gezien minder aantrekkelijk.

Conclusies rendement

Op de een of andere manier moeten we bij het bepalen van rendement rekening houden met de tijd, geld nu is meer waard dan geld over een aantal jaar. Een eenvoudige manier is de investering te vergelijken met een alternatief.
Als we ons voorstel vergelijken met een alternatief scenario moeten we ook de kosten meenemen die we moeten maken als ons project niet doorgaat (bijvoorbeeld schade of een boete).
Wat een voldoende rendement is bepaalt elke partij zelf, op basis van alternatieven en rendement dat in het verleden gehaald werd.

Rendement (2), meerdere partijen

In de vorige aflevering hebben we naar rendement gekeken bij één partij met een relatief simpele ingreep. In de praktijk zijn wij vaak betrokken bij projecten waar meerdere partijen investeren en meerdere partijen als gevolg van die investering inkomsten hebben. Het komt dan vaak voor dat de inkomsten en uitgaven niet gelijk over partijen verdeeld zijn, de ene partij geeft vooral uit, een andere partij verdient (het bekende probleem van de woningbouwcorporatie die woningen gaat isoleren). Hoe gaan we hier met rendement om?

In de kern is het in zo’n geval niet veel anders dan bij ons eenvoudige voorbeeld. Beschouw alle partijen gezamenlijk als één partij en kijk wat over alle partijen, door de tijd, de inkomsten en de uitgaven zijn. Als er over alle partijen meer geld binnenkomt dan uitgegeven wordt dan is er sprake van een positief rendement. Onderstaande figuur laat dat voor een fictieve casus overzichtelijk zien (klik voor vergroting).

Er zijn in dit geval drie partijen bij dit project betrokken. In jaar nul wordt een investering gedaan, de jaren daarna zijn er inkomsten maar ook uitgaven voor onderhoud. Voor elke partij zijn de jaarlijkse inkomsten en uitgaven opgenomen, per partij kunnen we na een bepaalde periode (hier vier jaar) een rendement berekenen (eigenlijk geen rendement maar resultaat). Als we dat allemaal optellen komen we rechts onderin tot een totaal, in dit geval – € 60.000. We hebben dus een negatief resultaat over alle partijen, het advies zou dan ook zijn dit niet te doen. De gezamenlijke partijen worden hier financieel niet beter van. Je kunt lang of kort praten over het herverdelen van uitgaven of inkomsten, je komt er niet uit zolang er sprake is van een negatief rendement. Het enige dat je met elkaar kunt verdelen is het verlies.

Anders is het als er rechts onderaan een positief bedrag uitkomt (stel € 40.000). Dan is er wel wat te verdelen. Als alle aannames kloppen dan is er na vier jaar € 40.000 over de drie partijen te verdelen. Doen we de investering niet, dan is er niets te verdelen. Het kan dus niet zo ingewikkeld zijn om tot een afspraak te komen over de verdeling van inkomsten en uitgaven, alle partijen hebben daar belang bij.

Terug naar het schema, dit is voor ons de kern van het bepalen van rendement. Alle partijen, alle inkomsten en uitgaven per partij en over een langere termijn. Maar, moet je nu voor elk project zo’n heel schema invullen en van elke partij de inkomsten en uitgaven kennen? In het ideale geval natuurlijk wel, in de praktijk zal dat vaak lastig zijn. Maar het schema kan wel helpen in het structureren van de discussie. Het begint bij het inventariseren van de partijen en vervolgens met hun inkomsten en uitgaven. Dat laatste kan ook kwalitatief, met plusjes en minnetjes voor uitgaven en inkomsten en heel veel plusjes en minnetjes voor hele grote inkomsten en uitgaven. Zo krijg je in ieder geval een beeld hoe de inkomsten en uitgaven verdeeld zijn. Dat kan in eerste instantie gewoon achter een bureau met behulp van gezond verstand.

Conclusies

Met het schema hebben we ook een aantal factoren in beeld die belangrijk zijn bij het bepalen van het rendement. Zo zien we wat kunnen we doen als we een negatief rendement hebben:

Kijken of we werkelijk alle partijen in beeld hebben. Zijn we partijen vergeten die ook profiteren van deze ingreep, dan kunnen we die opnemen in dit schema. Maar, mogelijk zijn er ook partijen die kosten moeten maken vanwege onze ingreep, die moeten we dan ook meenemen.
We kunnen nog eens kritisch kijken naar alle inkomsten en uitgaven. Hebben we werkelijk alles in beeld? Kunnen we bezuinigen op de uitgaven en de inkomsten vergroten (efficiency)?
We kunnen nog eens kritisch kijken naar de gehanteerde termijn. Ons overzicht stopt bij vier jaar, wat gebeurt er in jaar vijf en zes? Als inkomsten en uitgaven niet dramatisch veranderen gloort er een aantrekkelijk rendement aan de horizon. Maar, met een langere termijn worden ook de onzekerheden groter, daarmee komen we op het vierde punt.
Aandacht voor de risico’s. Dit is natuurlijk niet alleen van belang bij een negatief rendement, juist als we denken een positief rendement te hebben is een duidelijk beeld van de risico’s noodzakelijk. Kijk nog eens kritisch naar alle aannames, reken een worst case scenario door en probeer argumenten te zoeken die tegen de ingreep pleiten. Kortom probeer tot een robuust voorstel te komen door kritisch naar het project te kijken.

De oplettende lezer zal opgemerkt hebben dat we geen rekening hebben gehouden met het tijdsaspect van geld. Om kort te zijn, € 100,= nu is meer dan € 100,= over vier jaar. Immers als je het nu op de bank heb je over vier jaar meer geld. Daarover meer in de volgende aflevering.

Rendement (1), eenvoudige casus

Rendement is een centraal begrip in onze beslisboom, eigenlijk een kantelpunt. Want zonder positief rendement heeft het volgens ons geen zin verder na te denken over de financiering. In een korte serie willen we het begrip rendement verder onderzoeken. In deze eerste aflevering beginnen we bij een verkenning van financieel rendement in een eenvoudige situatie. In een aantal afleveringen verdiepen we naar rendement in bredere zin en in complexere situaties (meerdere partijen) om af te sluiten met de discussie of het wel wenselijk is altijd in rendement te denken. Voor de lezers die financieel goed onderlegd zijn zullen de eerste artikelen mogelijk niet zoveel nieuws bieden maar die raken hopelijk uiteindelijk alsnog geprikkeld.

De aanleiding voor deze reeks is een aantal workshops dat we de afgelopen tijd gegeven hebben. We laten vaak een eenvoudig schema zien waarmee we rendement toelichten. Daar komen dan weer kritische vragen over. Logisch, als je het eenvoudig maakt moet je zaken weglaten en kritische luisteraars willen daar dan juist weer meer over weten. Reden voor ons om het verhaal over rendement verder uit te werken.

Eenvoudig geval

Laten we beginnen met een eenvoudig voorbeeld, een investering door één partij. Ik, eigenaar van een woning overweeg de aanschaf van een zonnepaneel. Denkend aan rendement kijk ik wat een paneel kost, wat de bijkomende kosten zijn voor bijvoorbeeld advies en installatie en wat het paneel jaarlijks oplevert (en eventueel kost aan onderhoud). Een simpel rekensommetje laat zien wat de terugverdientijd is en op basis daarvan kan ik voor mezelf bepalen of dit wel of geen goede investering is. Met andere woorden ik bepaal of ik het rendement voldoende vind.

Levert een investering in een zonnepaneel een goed rendement op dan ga ik verder met mijn project. Ik kan bijvoorbeeld een financieringsconstructie zoeken of het van mijn eigen spaarrekening betalen. Is er in mijn ogen niet voldoende rendement, dan heeft het geen zin om naar allerlei constructies als leasen of geld lenen te kijken. Daar wordt mijn project in principe alleen maar duurder van. Alleen iemand die mij geld geeft (een subsidie) kan de investering voor mij aantrekkelijk maken.

Bij een negatief of te laag rendement moet ik een stap terug in onze beslisboom en kijken hoe ik de ingreep efficiënter kan maken. Is er een ander paneel dat goedkoper is of meer opbrengt? Een andere installateur die goedkoper is? Kan ik een deel van het werk zelf doen? Met andere woorden mijn stapje terug is kijken of ik de uitgaven kan verlagen en de inkomsten kan verhogen. Dat is de manier om aan een beter rendement te werken. Hippe termen als verdienmogelijkheden en verdienmodellen komen uiteindelijk allemaal neer op het verhogen van de inkomsten en het verlagen van de uitgaven. Kom ik na allerlei aanpassingen alsnog uit op een positief rendement, dan ga ik onderzoeken hoe ik de financiering regel. Overigens moet ik daarbij natuurlijk niet vergeten dat het berekenen van mijn rendement een voorspelling voor de toekomst betreft. Ik moet daarom kritisch kijken naar allerlei aannames die ik maak, zoals de levensduur, de energieprijzen, de restwaarde etc.

Focus op doel

Maar, ik kan nog een stap verder terug in onze beslisboom. Een kritische kijk, wat was eigenlijk de aanleiding voor mijn project? Wat was het doel waarvoor ik een zonnepaneel aan wil schaffen? Een lagere energierekening? CO2 reductie? Een mooier dak? Als het rendement onvoldoende is, is het goed terug te gaan naar het doel en de vraag “waarom” te stellen. We komen snel in de verleiding om de oplossing centraal te stellen en de aanleiding, het probleem te vergeten. Lees nog eens ons artikel over Parkstad Limburg, een mooi voorbeeld waar het middel centraal staat. Als ik terug ga naar mijn doel kan ik ook allerlei alternatieve ingrepen agenderen. Stel het gaat mij om CO2 reductie, dan zou ik in plaats van investeren in zonnepanelen kunnen investeren in zuinige verlichting, mijn huis kunnen isoleren, een windmolen kopen (of investeren in een molen), de auto weg doen etc. Voor al deze ingrepen kan ik vervolgens het financiële rendement berekenen en zo het beste scenario kiezen. Overigens kan het ook zo zijn dat ik het gewoon leuk vind om zonnepanelen op mijn dak te hebben, dat is uiteraard ook een legitiem doel. Hoe we dat meenemen in ons rendement komt later aan de orde.

Wij merken in projecten dat er vaak te weinig nagedacht wordt over het doel of de aanleiding en de oplossing een eigen leven gaat leiden. De strategie is doorvragen over het waarom van een ingreep. Waarom willen we dit? Wat gebeurt er als je het niet doet? Gaat er dan wat mis? Wie heeft er dan een probleem? etc. Dit is al belangrijk bij mijn eenvoudige geval, maar wordt nog belangrijker bij complexe projecten. Er zijn meer partijen bij betrokken, de looptijd wordt langer, er is mogelijk al een soort informele consensus etc. Grote kans dat niemand meer duidelijk heeft waarom we hier ooit aan zijn begonnen. Daar komt bij dat er allerlei belangen kunnen spelen die het financiële rendement niet ten goede komen. Denk aan een adviseur die goede banden heeft met een leverancier of zelfs commissie krijgt.

Conclusies

Rendement verhogen is inkomsten vergroten, uitgaven verkleinen.
Als het rendement te laag is, heeft verder nadenken over de financiering geen zin
Rendement hangt samen met de aanleiding en het doel. Als we het doel uit het oog verliezen heeft het geen zin meer om over rendement te praten.

Residuele grondwaarde: wat is dat eigenlijk?

We merken het telkens weer: het begrip ‘residuele grondwaarde’, zoals dat in de wereld van bouwen en wonen veelvuldig wordt gebruikt, is lastig. Daarom een poging om het hier op zijn simpels uit te leggen. Twee dingen vooraf. Eén: ik sluit me aan bij het normale taalgebruik en heb het dus over waarde. In eerdere blogs ben ik al in gegaan op het verschil tussen ‘waarde’ en ‘prijs’. Twee: het begrip residuele grondwaarde speelt ook een belangrijke rol in onze infographic ‘wie verdient er aan bouwgrond?’ (te vinden onder het tabje ‘infographics’).

Een bonnetje

Stel ik geef u een bonnetje. Met dat bonnetje kun je ergens (bij de supermarkt, het postkantoor of de boekhandel) € 100 afhalen. Wat is dat bonnetje je waard? Hoeveel wil je ervoor geven? Ik stel deze vraag regelmatig in workshops. Het antwoord is meestal iets tussen de € 50 en € 75. Mensen vertrouwen het niet, krijg ik dat geld wel echt? En terwijl ik zeker weet dat ik mijn aankoopprijs kwijt ben, weet ik nog niet 100% zeker of ik die € 100 ook echt ga ontvangen. In principe luidt het antwoord: als ik zeker weet dat ik voor dat bonnetje inderdaad € 100 terug krijg dan is dat bonnetje me ook € 100 waard. In de praktijk iets minder omdat je toch liever meteen echt geld hebt en je moeite moet doen het bonnetje in te leveren. Het verschil tussen wat je er écht voor wilt betalen en die € 100 noemen we dan de ‘discount’ of korting.

Nog een bonnetje

Goed, nu hebben we weer zo’n zelfde bonnetje maar nu kun je er elk jaar en dat 5 jaar lang € 100 mee afhalen bij het postkantoor. Wat is het bonnetje je nu waard? Volgens dezelfde redenering als hiervoor: € 500 met een discount. En de discount is nu groter want voor die laatste € 100 moet je wel 5 jaar wachten. Je kunt je geld beter tussentijds op de bank zetten want dan krijg je een vergoeding (rente).

Als ik de redenering met het bonnetje nu veralgemeniseer: een bonnetje dat recht geeft op x maal jaarlijks y Euro is waard x keer y Euro met een discount die rekening houdt met renteverlies, risico en transactiekosten.

De waarde van een aandeel

Wat is volgens dezelfde redenering dan de waarde van een aandeel? Een aandeel geeft aan dat je eigenaar bent van een deel van een bedrijf. Dat bedrijf maakt als het goed is winst en soms wordt die winst uitgekeerd aan de aandeelhouders. Zo’n uitkering op een aandeel heet dividend. Het aandeel is in wezen een bonnetje dat je recht geeft op periodieke dividend uitkeringen.

Dus wat ben je bereid te betalen voor een aandeel dat je x maal jaarlijks y Euro dividend uit belooft te keren? Welnu: x maal y Euro met een discount die hier nog iets hoger is omdat een bedrijf failliet kan gaan (of slechter presteert dan beloofd). Maar hier speelt misschien nog wat anders. Een aandeel kun je makkelijk tussentijds verkopen. Als je daar rekening mee houdt dan wil je voor je aandeel betalen: x keer die y Euro aan dividend die ik denk te ontvangen + de verwachte opbrengst van dat aandeel als ik dat na die x jaren aan iemand anders ga verkopen.

Maar wat is die ‘iemand anders’ bereid dán voor jouw aandeel te betalen? Volgens dezelfde redenering: het aantal keren dividend wat die persoon denkt te ontvangen ná koop van dat aandeel. En weer de verwachte verkoopprijs van het aandeel aan weer de volgende koper.

Dit is misschien wat technisch of wiskundig maar je kunt aantonen dat die extra verkoopmogelijkheid in wezen neerkomt op een oneindige aaneenschakeling is van steeds weer nieuwe dividend uitkeringen. De waarde van een aandeel is, of je nu wel of niet tussentijds verkoopt, de optelling van alle dividenden zolang het bedrijf blijft bestaan rekening houdend met de discount. In technisch jargon: de waarde van een aandeel is de contant gemaakte stroom te verwachten dividenden.

De waarde van grond (1)

Zo kunnen we ook naar grond kijken. Wat ben je bereid te betalen voor een lapje grond? De grond is mij waard: het aantal keren opbrengst die die grond mij als eigenaar gaat opleveren. Rekening houdend met eventuele kosten die ik daarvoor moet maken.

Nemen we landbouwgrond. Die grond is waard het aantal oogsten aan graan (de opbrengst daarvan) rekening houdend met de arbeid die ik daarvoor moet verrichten. Als door wat voor reden dan ook de oogsten hoger uitvallen dan zal de grond dus meer waard worden. Hier is ook een van de uitspraken van oereconoom David Ricardo op gebaseerd: graan is niet duur omdat de grond duur is, maar grond is veel waard omdat graan veel opbrengt.

De waarde van grond (2)

Maar we weten dat de waarde van agrarische grond niet zo heel hoog is. Het wordt pas interessant als je huizen mag bouwen op die grond. Maar dat is vreemd: als de waarde van grond met huizen zo hoog is, waarom zou iemand er dan nog graan op gaan verbouwen? Simpel: omdat je niet overal huizen mag bouwen. We hebben het hier over een gereguleerde markt. En hier ligt ook de kern van het grondprijzen-beleid: een eenvoudige aanpassing van de wet (het bestemmingsplan) die toestaat dat een bepaald stukje grond verandert van agrarische bestemming naar woonbestemming zal van de ene op de andere dag vele malen in waarde stijgen.

Maar wat is de waarde van grond als je er een huis op mag bouwen? We nemen weer dezelfde basisredenering. Ik wil voor die grond betalen: de verwachte verkoopprijs van dat huis dat ik ga bouwen minus de kosten die ik moet maken om dat huis te kunnen bouwen op die grond. Let op: het gaat dus om een verwachting die je nu maakt over de toekomst. Je weet immers niet zeker wat je voor dat huis gaat krijgen als het daadwerkelijk af is.

En eindelijk hebben we het begrip ‘residuele grondwaarde’ te pakken. Het is de prijs die je maximaal wilt betalen (het punt waarop je net geen winst meer maakt) voor de grond rekening houdend met de te verwachten verkoopprijs van de woning in de toekomst minus de kosten voor het bouwen van dat huis (de zogenaamde stichtingskosten, de stenen, het cement, de werklui en zo verder).

De waarde van een woning

Blijven we nog zitten met de waarde van een woning. Hoe weten we wat een woning waard is? Die waarde hangt om te beginnen van allerlei externe factoren af. De stand van de economie (crisis of voorspoed), demografische factoren, de unieke ligging van het huis etc. Maar ook van allerlei fiscale factoren zoals de aftrekbaarheid van rente-kosten op de hypotheek (lening die je maakt om het huis te kunnen kopen).

Maar toch kunnen we weer dezelfde basis redenering van stal halen om de waarde van een huis te bepalen. Economen doen daar heel makkelijk over: we zien af van allerlei fiscale verstoringen en we doen alsof er maar één type huis is. Wat een huis in wezen doet is jou ‘woondiensten’ bieden. Een woondienst mag je vergelijken met ‘grondopbrengsten’, ‘dividend’ uit de eerdere voorbeelden. Een huis biedt jou dus een hele reeks jaarlijkse woondiensten.

Wat wil je betalen voor die reeks woondiensten? Daarvoor kijk je naar de alternatieven. We hadden al de flauwe vooronderstelling gemaakt dat er geen belastingtrucs zijn en dat alle huizen identiek zijn (qua uiterlijk en ligging). Je kunt dus kiezen: een huis huren of een huis kopen. Als je een huis gaat huren dan is het simpel. Je bent dan kwijt: de som aan huurpenningen die je moet betalen voor je woondiensten over een hele reeks jaren. Een econoom zegt dan: je wilt voor je huis dan niet meer betalen dan diezelfde stroom aan huurpenningen die je bij huur kwijt zou zijn (rekening houdend met rente-verlies etc). De waarde van een huis is in dit simpele voorbeeld dus gelijk aan de stroom huurpenningen die je bespaart door het huis te kopen.

Residuele grondwaarde: Ricardo revisited

Nu terug naar de (residuele) grondwaarde. Stel nu dat er ineens krapte op de woningmarkt komt. Er komen meer jongeren op de markt of de economie zit in een hausse of iemand bedenkt een fiscale tegemoet koming etc. Huizen zullen dan zomaar meer waard gaan worden (ervan uitgaand dat er niet ook meteen meer huizen gebouwd kunnen of mogen worden).

Ricardo zei: als graan meer gaat opleveren dan gaat de prijs van grond omhoog. De speculanten zeggen in navolging van Ricardo: als de prijs van woningen omhoog gaat, dan wordt de waarde van mijn stukje grond hoger. De truc is dus om zo vroeg mogelijk agrarische grond op te kopen tegen lage prijzen en te speculeren op een verandering in bestemming of op toekomstige stijging van huizenprijzen.

Daar is jarenlang heel veel geld mee verdiend. Door speculanten, door projectontwikkelaars, maar ook door gemeenten en huizenbezitters. De keerzijde is natuurlijk dat naarmate je later instapt op deze trein je meer risico gaat lopen en hogere verliezen kunt realiseren. En dat is wat we de laatste 5 jaar of zo om ons heen zien gebeuren.

Rudy van Stratum

Eerder maakten we een infographic over het ontstaan van grondwaarde (zie voor ontstaan van deze infographic ook deze pagina).

Eén procent rente voor de schildpad?

Bas Haring bespreekt vandaag in de VK een interessante economische vraag: waarom is de rente altijd ergens zo tussen de 1 en de 10 procent? En zelden tot nooit negatief of 100%?

De redenering

Laten we de redenering van Haring eens volgen. Dat er rente wordt gevraagd vindt Haring wel logisch. Immers: als ik mijn auto aan iemand anders uitleen, dan wil ik hem een keer terug krijgen. Dus geld wil je ook terug krijgen als je dat aan iemand anders uitleent. En bij die auto: ik wil niet alleen de auto terug maar ook een vergoeding voor ‘verlies’ of compensatie voor iets wat ik heb gemist door het uitlenen. Ik heb bijvoorbeeld met de trein moeten reizen en dat was duurder of onplezieriger en dus wil ik dat vergoed hebben.

Mijn reflectie. Mee eens. Rente is een vergoeding voor gederfde inkomsten en mogelijk risico van wanbetalen. Stel dat gedurende een jaar x% van alle leningen niet terug zou worden betaald dan zou je met alle uitleners bij elkaar een verzekering kunnen opzetten. Uit de pot zou dan compensatie voor wanbetalingen kunnen worden betaald. De premie die iedereen zou moeten betalen zou dan ongeveer x% (+ een beetje voor de administratie) moeten zijn. Zie hier de eerste verklaring van de hoogte van de rente: ongeveer de kans op wanbetaling.

Verder is er sprake van een zogenaamde tijdsvoorkeur. Wat dat precies is, is ook onder economen niet helemaal duidelijk. Voor een econoom is het een ‘datum’, een gegeven. Het heeft iets met de psychologie te maken en in onze serie denkfouten hebben we er een item aan gewijd. Het heeft te maken met onze beperkte levensduur, met hoe we evolutionair hebben overleefd en wat niet al. Waar het op neerkomt is dat we een sterke neiging hebben voor consumptie en genot in het heden (‘je kunt het maar gehad hebben’) en dus zul je (bovenmatig blijkt uit onderzoek) verleid moeten worden afstand te doen voor je consumptie nu in ruil voor (iets meer) consumptie later.

Overigens, iets wat zelden wordt genoemd (zie mijn bespreking van het boek van Greco elders op deze site): rente kan wel degelijk negatief zijn. Als banken elk moment failliet kunnen gaan en je dus gedwongen wordt het ‘baar’ in huis te houden dan ben je bereid te betalen voor het veilig in een kluis opbergen van je geld. Je betaalt dan ‘stallingskosten’ om diefstal of inbraak te voorkomen en jezelf een veilig gevoel te geven.

Rente kan ook extreem hoog zijn (100% of meer) als er sprake is van een bijzonder nijpende situatie. Het is dan een situatie van vraag en aanbod (dat is het overigens bijna altijd): als ik heel erg smacht naar het bezitten van een uniek product dat nu eenmalig langs komt en ik heb geen geld maar ik weet dat ik over een maand dat geld wel heb of krijg, dan ben ik bereid nu een dure lening aan te gaan om in het nu alsnog dat unieke product te bemachtigen.

Maar waarom 5%?

Maar inderdaad: de rente is bijna nooit negatief of meer dan 100%. Altijd ergens tussen de 1 en de 10% inderdaad. De redenering van Haring is dat dat te maken heeft met onze levensduur. Wat zou ik willen betalen voor een bosje met hout? Welnu, voor mijn 30e kan ik een bosje niet betalen en na mijn 60e heb ik geen zin meer om te hakken. Dus ik kan 30 jaar van een bosje profiteren en heb dus 30 jaar een houtkap-oogst. Dus ik wil betalen maximaal 30 keer de houtoogst. En op jaarbasis betekent dat 1/30 van het totaal en dat is 3,3 procent en dat is ongeveer 5%.

Het is volgens mij een kringredenering maar ik ben het op hoofdlijnen wel met Haring eens. Hoe zou een econoom het benaderen? Wat is een object je waard (in financiële zin)? De oogst is het dividend waar je als eigenaar recht op hebt. Het object is dan waard: de voor de tijd gecorrigeerde stroom dividenden of oogsten. Het rendement of de rente is dan het dividend gedeeld door de waarde van het object. Zie je dat het een kringredenering is? De truc zit hem in het zinnetje: voor de tijd gecorrigeerd. Wat je daar invult of aanneemt is meteen je rendement of je rente. Het is niet de uitkomst van de som maar de aanname vooraf.

Eindige levensduur?

Een eindige levensduur maakt in essentie niet zoveel uit. Je kunt tegen het einde van je leven het bosje weer doorverkopen. De prijs van het bosje zal alsdan weer zijn: het aantal oogsten wat het bosje nog op zal leveren voor de koper van dat moment (gecorrigeerd voor de tijd). Wat van belang is: de oogstcapaciteit van het bosje. Vaak is de aanname in rekensommetjes dat een object een eeuwigdurende constante vrucht of oogst aflevert. Oftewel: de oogst zal telkenjare tot in het oneindige een gelijke houtkap zijn.

In dat geval kun je aantonen dat de waarde van het bos gelijk is aan de oogst gedeeld door de rentevoet. Dus als de oogst 100 Euro is per jaar en de rentevoet (tijdsvoorkeur + risico) gelijk aan 5% dan is de waarde van het bos gelijk aan 100 / 0.05 oftewel € 2.000. Hier is dus sprake van een vermenigvuldig factor van 20 en die is dus gelijk aan 1 gedeeld door de rentevoet. Deze waarde is gelijk en vast zowel voor iemand die 50 jaar leeft als voor iemand die 500 jaar leeft. Je kunt immers op elk gewenst moment het bosje weer doorverkopen aan de volgende generatie. Dit is hoe een aandeel werkt bij een bedrijf dat elk jaar dividend uitkeert. Het bedrijf blijft eeuwigdurend bestaan en de aandeelhouder heeft een eindige levensduur.

Dus waarom is de rente dan 5%? Eerlijk gezegd weet ik het antwoord daarmee nog steeds niet. Het is duidelijk dat zonder tijdsvoorkeur, zonder inflatie en zonder enig risico de rente 0% zou kunnen of moeten zijn. Maar dat is niet het geval in de praktijk. Een deel van die 5% is te herleiden tot onzekerheid over het vroegtijdig overlijden van bedrijven of bossen (en niet van personen dus). En het resterende deel van die 5% is te herleiden tot de goeddeels onbegrepen component van de tijdsvoorkeur. En dat laatste zou wel eens heel goed met de perceptie van een eindige leeftijd van de actor/persoon te maken kunnen hebben!

Rudy van Stratum

Niet alles is te koop, literatuur

Rudy heeft eerder het boek over rechtvaardigheid van Michael Sandel besproken. Recenter is het boek, “niet alles is te koop”. Sandel verkent hier de marktwerking met als centrale vragen is het goed om zo veel zaken aan de markt over te laten? en, is het goed om alles steeds in geld uit te drukken? Om maar meteen met de deur in huis te vallen, de titel luidt “Niet alles is te koop”. Sandel laat vooral duidelijk zien dat vrijwel alles juist wel te koop is. Maar daarover later meer.

Allereerst een korte reflectie op de aard van dit boek en ook het boek rechtvaardigheid dat Rudy eerder besprak. Voor beide boeken geldt dat ze vooral beschrijven hoe je kunt denken over rechtvaardigheid dan wel marktdenken. Rudy merkte het al op praktische handvatten ontbreken volledig. Praktische handvatten is nou juist waar wij steeds naar zoeken. Bij beide boeken was ik er daarom zo’n 50 pagina’s voor het einde wel klaar mee. Je voelt, dit gaat nog even zo door en die afsluitende conclusie, die samenvatting, dat alles verbindende, die praktische insteek, die gaat er niet meer komen. Want, het laatste hoofdstuk is een zelfde soort hoofdstuk als het eerste, het begint weer van alles te beschrijven maar nu vanuit een net iets andere invalshoek. Tja, echt een gemis. Desondanks ben ik niet zo negatief. Voor mij is de functie van zo’n boek dat het mij aan het denken zet en dat heeft het zeker gedaan. Als dan in de loop van de tijd 5 of 10 procent van die gedachten weer ergens landen dan vind ik dat niet verkeerd.

De inhoud

Het boek bestaat uit 5 hoofdstukken, elk hoofdstuk kent een eigen thematiek. In het eerste hoofdstuk is dat bijvoorbeeld ‘voor je beurt gaan’. Het laat met een aantal mooie voorbeelden zien dat juist wel alles te koop is. Wil je niet in de rij staan, dan betaal je iemand anders om dat te doen. Heb je geen tijd om gratis kaartjes voor een voorstelling te halen (en weer in de rij te staan), op de zwarte markt kan je ze gewoon kopen. Wil je niet wachten voor een dokter en snel geholpen worden, zoek een dokter die je tegen extra betaling een voorkeursbehandeling geeft. Vervolgens komen diverse ethische dilemma’s aan de orde. Waarbij we er natuurlijk op gewezen worden dat marktwerking (want daar hebben we het feitelijk over) bepaalde mensen bevoordeeld (die met veel geld). De vraag is natuurlijk of je dat wilt als het bijvoorbeeld over de gezondheidszorg gaat?

Sandel gebruik bij alle dilemma’s steeds dezelfde vragen:

Als eerste de vraag hoe het zit met bereidheid en mogelijkheid. Veel gehoord bij marktdenken is de opmerking, als mensen bereid zijn het te betalen, dan is dat toch geen probleem. Daar tegenover staat dat veel mensen niet de mogelijkheid hebben om een bepaalde dienst te betalen. Hier legt Sandel het verband met het utilitarisme (maximaliseren van het geluk). Als mensen ergens veel voor over hebben (bereidheid) wil dat nog niet zeggen dat deze mensen daar ook het gelukkigst van worden. Marktwerking leidt zo niet tot optimalisatie van het totale geluk.

De tweede vraag is of een marktmechanisme (een bepaalde prikkel) werkt en of deze moreel verantwoord is. We kennen natuurlijk talloze voorbeelden van prikkels die een averechts effect hebben. Een mooi voorbeeld komt uit Zwitserland. Na jaren van onderzoek was in Zwitserland een klein bergdorpje aangewezen als potentiële opslagplaats voor kernafval. Kort voordat er een referendum werd gehouden deden economen onderzoek, zouden de mensen voor of tegen de opslag stemmen. Vrijwel iedereen had de opslag liever niet, maar 51% zou het toch accepteren. Vervolgens werd de vraag gesteld hoe mensen zouden stemmen als er een financiële vergoeding zou komen. Verrassend daalde de acceptatie van 51% naar 25%. Hier spelen morele overwegingen een rol. Acceptatie van de opslag zagen mensen als een ongemak, maar dat hoort er nou eenmaal bij als je je maatschappelijke verantwoordelijkheid neemt (wat ze dus deden). Door extra geld te bieden kregen mensen het gevoel omgekocht te worden. De markt werd een bedreiging voor maatschappelijke verantwoordelijkheid. Sandel werkt dit verder uit door in te gaan op de vraag of altruïsme een schaars goed is, dat je moet bewaren voor momenten dat de markt er niet uit komt, of dat het juist getraind moet worden en dat je er juist steeds meer van kunt krijgen. Het is ook een voorbeeld dat laat zien dat inderdaad niet alles zomaar te koop is.

Een derde vraag die hij stelt is of mensen werkelijk vrij zijn om te kiezen. Want, soms heb je geen keus en ben je dus overgeleverd aan de grillen van de markt.

Ik vind dat interessante vragen, vooral omdat ze een andere kijk geven op rendement, op deze site een centraal begrip. Door alles in geld en rendement uit te drukken ontstaat er soort weerzin. Wat je normaal gesproken gewoon doet, ga je nu afwegen, beoordelen of je gaat er opeens heel anders tegenaan kijken. We komen daar later nog wel eens op terug als we het begrip rendement verder gaan uitwerken.

Is alles te koop?

Sandel geeft heel veel voorbeelden in zijn boek waarin hij laat zien dat vrijwel alles te koop is. Om een extreem voorbeeld te noemen, in India kan je als buitenlander een baby kopen nadat je zelf een eicel of zaadcel hebt gedoneerd. En, waarschijnlijk lukt dat ook wel zonder ei- of zaadcel. Punt is natuurlijk dat dit soort zaken niet voor iedereen te koop zijn. Het voorbeeld uit Zwitserland suggereert dat instemming niet te koop is, maar ik ben er van overtuigd dat als je maar lang genoeg doorgaat dat wel degelijk te koop is. Wat als er zoveel geld komt om het hele dorp te verplaatsen naar een nog mooiere, prettiger plek en het hele dorp nooit meer hoeft te werken? Uiteindelijk zal de meerderheid instemmen. Wat is er dan niet te koop? Sandel geeft eer als voorbeeld van iets dat echt niet te koop is, je kunt een tweedehands Oscar kopen, maar niemand zal jou eren als groot acteur of regisseur. Toch denk ik dat ook eer te koop is, kijk naar rijke Russen die een voetbalteam kopen dat na een flinke investering kampioen wordt, zo’n man wordt vereerd. Blijft over vriendschap, je kunt een kring mensen om je heen verzamelen, je kunt daar goede relaties mee opbouwen en dat is zelfs voor geld te koop. Maar is er dan sprake van vriendschap, kun je vrienden kopen? Hier heeft Sandel wel een punt, echte vriendschap is niet te koop, dat vraagt meer dan alleen maar geld en marktwerking. En zo zijn er mogelijk nog wel een paar zaken die echt niet te koop zijn.

Alles in geld uitdrukken?

Dit boek roept de vraag op of je alles wel in geld moet uitdrukken. De vraag wordt niet expliciet gesteld, maar tussen de regels door wordt het antwoord van Sandel wel duidelijk, dat moet je niet doen. Het voorbeeld van de opslag van kernafval in Zwitserland laat zien wat er kan gebeuren wanneer de focus teveel op financiële waarden ligt.

Toch ligt hier een enorme tegenstrijdigheid. We willen zaken niet in geld uitdrukken en dus doen we het ook niet. Tegelijkertijd maken we wel allerlei keuzes waarbij we impliciet wel allerlei zaken waarderen die we niet in geld uit willen drukken. Deze week was er een kleine discussie over de veiligheid van vangrails in de middenberm van snelwegen. Zie hier het antwoord van de minister op één van de Kamervragen die gesteld werd:

“… Uit het oogpunt van acceptabele risico’s en kosteneffectiviteit vind ik het verantwoord om voor autosnelwegen te volstaan met de in Nederland nu geldende prestatieklasse voor vangrails.”

Hier zit dus een berekening (impliciet of expliciet) achter die iets zegt over wat een ongeval, gewonde of zelfs dode (of beter gezegd levende) waard is. Als je dit soort zaken transparant wilt maken dan is het geluid al snel “je moet niet altijd alles in geld uit willen drukken”. Dit speelt ook bij de discussie over de financiering van groen en landschap. Er gaat heel veel geld in om en er worden keuzes gemaakt, aan het een geven we meer geld uit dan aan het ander. Blijkbar is dat waardevoller. Ga je het expliciet maken (of stel je dat alleen maar voor) dan stuit je op weerstand. Maar als je het niet transparant maakt heb je geen idee of een uitgave op een efficiënte manier het doel dichterbij brengt. Bijkomende dilemma is dat transparant maken weer een eigen dynamiek oproept (‘als het alleen maar over geld gaat dan heb ik geen zin meer om als vrijwilliger aan de slag te gaan’). Tja dit vraagt wat mij betreft om meer verdieping. We gaan in ieder geval een poging wagen in onze serie over de waarde van een mensenleven. Suggesties welkom.

Stijn van Liefland

Je geld of je leven

Via de nieuwsbrief van uitgeverij genoeg (http://www.genoeg.nl) werd ik gewezen op de gratis beschikbaarheid van het boek ‘Je geld of je leven’ van ‘vrekken-echtpaar’ Hanneke van Veen en Rob van Eeden. Zo’n kans laat ik niet voorbijgaan. Een al wat ouder boek (laatste druk 2002, en toen was het al een aantal jaartjes oud) en zelf ook grotendeels weer geïnspireerd door de Amerikaanse tegenvoeter ‘Your money or your life’ van Vicky Robin en Joe Dominguez. Ik had natuurlijk wel van het boek gehoord maar het zelf nog nooit echt gelezen.

Ondanks de ouderdom zeer het lezen waard, dus ga zeker een exemplaar downloaden en lezen.

Aanleiding

De auteurs stellen zelf al dat ze veel reacties op hun boek kregen in de sfeer van ‘gut, wat vervelend, al dat gekrabbel en ge-armoe’. Maar dan mis je het punt. Het boek gaat niet om zuinigheid sec (in de zin van: afzien en ontberen, voor zo weinig mogelijk rond zien te komen) maar gaat over een maximale kwaliteit van leven en in besef genieten van de rijkdom die grotendeels al binnen handbereik ligt. De auteurs kwamen zelf op deze route toen ze na jaren van uit-eten gaan en half-verslaafd spulletjes kopen, niet meer écht genoten van de dingen die ze deden.

En dan is de overgang naar het echte doel van het boek snel gemaakt. Als je bewust met je geld omgaat en optimaal geniet in termen van kosten-opbrengsten dan komt er een punt dat je financieel onafhankelijk kunt zijn. Ook hier is financieel onafhankelijk weer niet iets van ‘loaded, en doen wat je maar aan gekkigheid kan verzinnen’ maar: vrij om zelf te kunnen kiezen wat je gaat doen, niet meer hoeven te werken als je dat niet leuk vindt. Eigenlijk gaat het boek om: kwaliteit van leven voor elkaar krijgen met optimale inzet van bestaande middelen en capaciteiten. Meer dan ik gedacht had gaat het over dezelfde onderwerpen als slimme financiering (of draai ik het altijd zo dat wat ik hier schrijf zoiets wórdt?).

Het boek loopt een stappenplan door, evenals het Amerikaanse boek dat doet (heb ik zelf overigens niet gelezen). Ik ga die stappen niet slaafs volgen en zal om de verwarring te vergroten mijn eigen nummering van stappen aanbrengen. Dus mijn versie van een versie die zelf ook weer ergens van is afgeleid. Maar zo kan ik wel de accenten benoemen die er voor mij uitspringen.

Stap 1: bereken hoeveel je in je hele leven bij elkaar hebt verdiend

Je gaat eens lekker op je gemak alle geldbedragen die je ooit in je leven hebt verdiend bij elkaar op ‘lopen te tellen’. Alles telt mee, te beginnen bij je zakgeld en je vakantiebaantjes. Doel van deze stap is dat je je bewust wordt van het vaak grote bedrag waar het om gaat. En als je inderdaad tot een fors bedrag komt dan komt meestal ook de vraag: en wat heb ik er in hemelsnaam mee gedaan, waar is het gebleven? Verder is het een ritueel waarmee je een streep zet onder je verleden van onbewuste en niet-optimaal genietende koop-verslaafde.

Stap 2: bepaal je huidige financiële waarde

Nu gaan we echt beginnen. We meten hier de nul-situatie. Wat is de waarde van al je bezittingen minus al je schulden. Je maakt een balansje op zoals alle bedrijven dat ook doen. Ik zie dat ik het weer eens andersom heb getekend dan gebruikelijk, maar zo blijf je tenminste opletten.

Je telt alle bedragen van je bankrekeningen op, van je spaarrekeningen, van je beleggingen etc. Daar tel je alle marktwaarden van je overige fysieke bezittingen bij op: auto, huis, inboedel en zo verder. Dat is de waarde van je bezittingen. Maar die kunnen in je bezit zijn gekomen niet alleen door eigen inkomsten maar ook door schulden aan te gaan. De schulden zet je dus ook op een rijtje en het saldo van beide bedragen is je netto bezit oftewel je startkapitaal.

Je kunt hier best wat op afdingen. Niet alle bedragen zijn even liquide en/of hebben een zelfde ‘conversiewaarde’ nu of in de toekomst. Het boek geeft als voorbeeld nog dat je al je lp’s moet tellen en die op je balans moet zetten. Maar het idee is duidelijk: je hebt een startvermogen dat voor je kan gaan werken, een belangrijk stap op weg naar die vrijheid.

Stap 3: bereken je échte uurtarief

Dit lijkt heel veel wat wij doen bij het berekenen van het rendement van bijvoorbeeld een groen-investering. In deze stap ga je inzicht krijgen in wat je per uur nu eigenlijk écht verdient. En dat is iets genuanceerder dan je maandinkomen delen door het aantal uren dat op je arbeidscontract staat vermeld. Dat is in de meeste gevallen veel te hoog. Je moet echt alle opbrengsten en kosten in beeld brengen die je in staat stellen dat werk te kunnen doen om dat inkomen te kunnen genereren. Dus je telt ook de uren die je nodig hebt om te reizen naar je werk, de uren die je min of meer verplicht bent aanwezig te zijn bij bedrijfsborrels, de kosten die je moet maken om representatief op je werk te verschijnen, de uren die je kwijt bent aan studie, de uren die je nodig hebt om in het weekeinde ‘bij te komen’. Afijn, vul zelf maar in.

Bottom-line is dat je schrikt van het veel lagere bedrag dat je eigenlijk per uur verdient. En wat is het nut van dit besef? Dat is een van de scharnierpunten van dit boek of deze aanpak: dat alles wat je koopt gebeurt in ruil van bloed, zweet en tranen. Jij ruilt een aantal uren van jouw inspanning voor een product of een dienst. En waarom wil je dat dan weten? Omdat je voorraad uren écht is en vooral heel eindig. Je hebt maar 700.000 uren tot je beschikking als je 80 jaar oud wordt. Daar gaan heel wat uurtjes vanaf voor noodzakelijk slaap en eten en lang niet iedereen wordt 80.

Goederen en diensten worden uitgedrukt in levensenergie. Jouw levensenergie. En dat geeft een heel ander gevoel en meer bewustzijn. Volgens mij gaat het hier ook om een variant op Marx zijn arbeidswaardeleer?

Stap 4: houdt per dag exact bij wat er binnenkomt en uitgaat

Tot nu toe was het vrij filosofisch, nu begint het boekhouden (auteurs vergeten erbij te zeggen dat dit ook heel veel levensenergie kost, maar blijkbaar gaat het per saldo renderen). Je houdt in een kasboek (of spreadsheet) heel precies bij waar je dagelijks geld aan uitgeeft. Je maakt een aantal rubrieken als eten, kleding, huisvesting en schrijft op elke regel het bedrag dat je uit je portemonnee of via pin/chip hebt betaald. Je krijgt dan zoiets:

Dit moet je dus maand in en maand uit blijven doen. Pas dan krijg je inzicht in je uitgaven en hoe die zich ontwikkelen.

Stap 5: wat betekenen die uitgaven in termen van levensenergie?

Weten waar je geld naar toe gaat is al een belangrijke stap. Nieuw is het om die bedragen per categorie te vertalen in termen van eindige levensenergie. Hoeveel uur bloed zweet en tranen betekent die vaste post huisvesting van € 850 per maand? Dus alle bedragen worden gedeeld door het échte uurloon dat we eerder hebben berekend.

En als je dan weet dat je huisvesting je elke maand 67 uur eindige levensenergie kost, relateer dat dan aan het besef van de voorraad uren die je nog maximaal rest in dit leven. De uren in dit staatje zijn overigens fictief, op zich al een aparte oefening dit eens serieus in te vullen.

Stap 6: de verandering

Eigenlijk zijn alle besproken stappen voorwerk en bewustwording. Nu begint de echte interventie. Als dit is wat het echt kost, dan moet je gaan nadenken over wat je echt wilt met de uren die je nog resten. Wat vind ik echt belangrijk, waar gaat het me om? Het halve boek bestaat uit besparingstips die zorgen voor minder uitgaven of hogere inkomsten bij eenzelfde of hogere kwaliteit. Als je vaak uit gaat eten en er geen lol meer aan beleeft, ga dan vaker zelf koken of desnoods iets halen. Of vorm een groep gelijkgestemden en kook voor elkaar bij toerbeurt. Dit soort voorbeelden zijn natuurlijk altijd persoonlijk, de een vindt zo’n tip geweldig en de ander lijkt het maar niets.

Stap 7: bepaal je eigen hoera-punt

Dit is het tweede belangrijke scharnierpunt van het boek. Je gaat je eigen hoera-punt bepalen. Want je gaat minder uitgeven en dus meer overhouden. Dat wat je overhoudt ga je op een verstandige manier opzij zetten met rendement. Naast je inkomen uit werk komt er een steeds groter deel uit inkomsten op vermogen.

Het hoera-punt is het punt waarop je niet meer hoeft te werken. Naar mijn mening is dit financieel niet goed genoeg uitgewerkt. In de Engelstalige literatuur wordt hier vaak gesproken over een ‘crossing point. Dat is het punt waarbij het inkomen uit je vermogen gelijk is aan je uitgaven. Ergo: je hoeft niet meer te werken.

Maar in mijn optiek is het échte hoerapunt dat moment waarop je het door jouw gewenste uitgavenpatroon kunt handhaven zonder te (hoeven) werken en wel zodanig dat je opgebouwde netto vermogen precies ‘op’ is op het moment dat je sterft (of een nader te noemen bedrag waar je blij mee bent, bijvoorbeeld omdat je wel degelijk iets achter wilt laten). In een plaatje krijg je dan zoiets:

Op internet zijn vele tools te vinden waarmee je kunt berekenen op welk moment je financieel onafhankelijk kunt zijn. De tool die ik in gedachten heb, heb ik nog niet gevonden. Bij veel tools kom je uit bij dubieuze tussenpersonen die handel ruiken. Maar nergens kun je het zo instellen dat je op een eindvermogen van 0 uitkomt. De verklaring is hoogstwaarschijnlijk dat het wiskundig een complex vraagstuk is (een zogenaamd 2-punts randvoorwaarde probleem) dat je in een excel-spreadsheet niet kunt oplossen.

De tool die mij het meest aanspreekt (neutraal en qua opzet nog het dichtst bij wat ik wil) is te vinden op htpp://www.derentenier.nl

Epiloog

Wat een geweldige manier om weer eens naar je werk en leven te kijken. En de aansluiting bij slimmefinanciering is veel groter dan ik had verwacht. Het gaat hier om een persoonlijke financiële situatie en niet om een maatschappelijk vraagstuk. Hoewel dat ook maar de vraag is: als iedereen op deze manier gaat consuminderen dan kan een maatschappelijk effect niet uitblijven. En mijn inzicht is dat je bij een bescheiden levenswijze je hoera-moment veel sneller kan bereiken dan ik voor mogelijk hield. Dan kan ik eindelijk blogs gaan schrijven over nieuwe boeken die uitkomen.

Rudy van Stratum

De prijs van een mensenleven (intro?)

Een kleine nabrander naar aanleiding van de bespreking van het boek van Michael Sandel ‘Rechtvaardigheid’ (blog van gisteren).

Sandel verwijst in zijn boek een aantal malen naar berekeningen van de prijs van een mensenleven. Vanzelfsprekend liggen dergelijke berekeningen uitermate gevoelig en dat is ook juist de reden waarom ze in een boek over rechtvaardigheid worden genoemd. Eerder hadden Stijn en ik al het idee opgevat om die berekeningen te gaan verzamelen en achtergrondinformatie erbij te zoeken. Om dat later weer in een overzichtje te gaan zetten, zoals dat dan gaat bij ons. Maar het is er nog niet van gekomen, dus dit is een klein beginnetje.

Exploderende benzinetanks: $ 200.000

Bij de Ford Pinto is er ooit sprake geweest van een extra beveiligingsmaatregel. Kosten van die maatregel $ 11. Bij een aantal exemplaren Pinto’s van 12,5 miljoen stuks betekent dat een kostenpost van $ 137,5 miljoen. De schatting was dat de maatregel 180 levens zou besparen alsmede 180 brandwondenslachtoffers. Ford deed de aanname (bron niet genoemd) dat een mensenleven $ 200.000 waard was en een gewonde $ 67.000 aan leed/kosten betekende. Totale besparing $ 49,5 miljoen. Ergo: de veiligheidsmaatregel was te duur, niet rendabel. Later is er een rechtszaak geweest en een boete opgelegd aan Ford.

Luchtvervuiling: $ 3.7 miljoen voor mensen jonger dan 70 jaar

In het kader van de toename aan luchtvervuiling en de daarmee samenhangende gezondheidseffecten, is er begin jaren 2000 door het Amerikaanse EPA gerekend aan de kosten van die vervuiling. Daar werd in de berekeningen toen uitgegaan van de waarde (prijs?) van een mensenleven van $ 3,7 miljoen voor mensen jonger dan 70 jaar en een stukje minder, $ 2,3 miljoen, voor mensen ouder dan 70 jaar. Oudere mensen waren minder waard want hadden korter te leven en dus minder tijd van genieten. Het rapport is later terug getrokken. Overigens is het beeld dat in berekeningen mbt milieuvervuiling mensen hoger in de boeken staan dan in ‘commerciële’ berekeningen, ook wel apart.

Sneller rijden: $ 1,4 miljoen

Uit een tijdelijke maatregel om de snelheid te beperken van 100 km/uur naar 90 km/uur kon worden afgeleid wat dat betekende aan minder dodelijke slachtoffers. Toen de snelheid later weer werd terug gezet naar de oorspronkelijke 100 km/uur is een berekening gemaakt die een impliciete prijs voor een mensenleven opleverde. De opbrengsten bestonden uit bespaarde reistijd á raison van $ 20/uur. Blijkbaar vonden we de extra doden opwegen tegen de voordelen van de kortere reistijd en was zo’n leven ons $ 1,4 miljoen waard. Geen discussie, snelheidsverhoging is gewoon intact gebleven.

Meer roken: $ 1237 per jaar besparing

Dit voorbeeld wijkt wat af. Het gaat om Phillip Morris (de tabaksverwerker) en het speelt zich af in Tsjechië. Daar ontstond een discussie om het roken terug te dringen. Philip Morris heeft om de negatieve effecten voor de business tegen te gaan berekend wat het de overheid zou kosten om het roken terug te dringen. Roken leidt weliswaar tot hogere kosten voor ziekenhuisopnames etc maar mensen gaan ook eerder dood. Dat betekent minder pensioenuitkeringen en minder kosten (gedurende de ‘bespaarde’ levenstijd). De overheid zou aldus deze berekeneningen $ 1237 per extra dode per jaar besparen. Alles bij elkaar (inclusief accijnzen) zou de overheid een strop krijgen van $ 147 miljoen per jaar. Veel discussie en uiteindelijk heeft Phillip Morris excuses moeten aanbieden voor deze ongepaste manier van rekenen en handelen.

Zomaar een paar voorbeelden. Gebrekkig want ik weet niet welke bronnen zijn gehanteerd noch hoe de berekeningen zijn gedaan, maar hoe dan ook, ik kreeg ze op een presenteerblaadje aangeboden en het lijkt me een aardige exercitie meer voorbeelden te verzamelen en de achtergronden/beperkingen van de berekeningen verder uit te diepen.

Rudy van Stratum

Over prijs en waarde (2)

Na het schrijven van het stukje over prijs en waarde van gisteren (naar aanleiding van 5 misvattingen over waardering van Jan Vis) zit ik nog wat te peinzen.

Volledige informatie

Waardering volgens de handboeken is gebaseerd op rationele keuzes maken op basis van zo volledig mogelijke informatie. En gebaseerd op kasstromen van de toekomst. En gebaseerd op een specifieke transactie en context rondom koper en verkoper. Lees er het verhaal van gisteren nog eens op na.

En daarom is de feitelijke transactieprijs lager dan de economische waarde die de koper kan realiseren en juist weer hoger dan de economische waarde die de verkoper opoffert. Klinkt logisch, vanuit deze set aannames.

Dus ook over de situatie van elkaar ..

Maar het is nog ingewikkelder. Als je hier nog een over doordenkt dan betekent dat ook dat in deze rationele waarderingswereld je ook alles weet van elkaar. De prijs is inderdaad afhankelijk van de context en de transactie.

Stel nu eens dat de verkoper nauwelijks alternatieven heeft. Soms is een te verkopen object zo specifiek dat er niet zoveel kandidaten voor de koop zijn. Of soms heeft de verkoper heel veel haast, want hij staat onder tijdsdruk, of hij heeft snel geld nodig, of hij wil zo snel mogelijk van de sores af en zo voorts. Ook deze kennis kan in principe beschikbaar zijn voor de koper en hij zal die kennis rationeel inzetten bij het onderhandelingsproces.

Soortgelijke overwegingen gelden voor de koper. In wezen gaat het er niet eens om of de koper een prijs moet betalen die lager is dan de economische waarde. Op zich is dat natuurlijk wel leuk, maar een Euro kun je maar één keer inzetten dus gaat het er ook bij de koper om hoe het zit met zijn alternatieve aanwendingen. Niet zozeer de economische waarde in absolute zin is hier van belang, maar de economische (meer-) waarde ten opzichte van andere mogelijkheden die zich op dit moment voordoen.

En wat voor koper en verkoper ook van belang is: je kunt NU verkopen maar je kunt ook wachten met het sluiten van de deal. Weer een alternatieve aanwending dus die in de beschouwing moet worden betrokken. Soms is uitstellen een interessante mogelijkheid: je kunt zien of de verkoper haast heeft of anderszins in problemen komt, de koper kan nog eens rondvragen hoe anderen erover denken. Bij het kopen van zonnepanelen hadden we in een eerdere blog al gezien dat het vaak gunstig is te wachten omdat de prijzen dalen en het rendement van de panelen juist stijgt door nieuwe technologische ontwikkelingen.

Prijs = waarde?

Zo kan ik me een situatie voorstellen waarin toch weer geldt dat de prijs gelijk is aan de waarde. Of net 1 cent onder de waarde. 1 cent onder de economische waarde voor de koper. Want stel dat de verkoper helemaal geen haast heeft, verkopen over een jaar kan ook nog prima, er is geen reden aan te nemen dat de kasstromen anders zullen worden. En stel eens dat de verkoper NU geld over heeft en dringend op zoek is naar een renderende investering. En dat er geen betere alternatieven voorhanden zijn. Dan kan ik als koper net zolang wachten en de vraagprijs opschroeven tot de koper er aan de marge nog nét iets aan verdient, niet meer en niet minder. Je kunt zeggen dat dit niet eerlijk is, maar 1 cent verdienen (bovenop wat je minimaal aan rendement eist natuurlijk) is nog altijd beter dan niets verdienen.

Epiloog

En zo werd de prijs toch weer gelijk aan de waarde.

En hoe is de prijs van de vastgoedportefeuille die SNS overnam in 2006 tot stand gekomen? Door volledige informatie? Wetende dat zowel ABN als Rabo hier hun vingers niet (meer) aan wilden branden? Vanuit toekomstige kasstromen? Of speelt hier mee: bij de grote jongens willen horen, er een leuke bonus aan over houden, meegaan in de euforie dat markten maar één kant op kunnen en zo verder. Ben benieuwd hoe Jan Vis zo’n prijs vanuit economische waarde en de tekstboeken verklaart.