Categoriearchief: SF

Blogs die kern van oude slimmefinanciering vormen

Leegstand kantorenmarkt: een overzicht vanuit juridisch perspectief

Aanleiding is het verschijnen van het boek ‘Leegstand en ruimte’ van de hand van Hoekstra en Wintgens (Berghauser Pont Publishing 2012). Eerder verscheen van de hand van dezelfde auteurs een artikel met soortgelijke strekking en boodschap (‘Een verkenning van de mogelijkheden om leegstand van kantoren te bestrijden, anno 2011’, Tijdschrift voor Bouwrecht, 2011/95). Het recente boek kan worden gezien als een verder uitgewerkte versie van het eerdere artikel.

Wat is het belang van een dergelijk boek voor slimme financiering? Om te beginnen zien wij het fenomeen ‘leegstand kantorenmarkt’ als een interessante casus om onze ideeën over slimme financiering aan te toetsen. Op de tweede plaats kijken wij er vanuit een economische (en ruimtelijke-, duurzame-) bril naar, dat heeft ook zijn beperkingen en dus is het goed te kijken naar wat andere disciplines hierover te melden hebben. En last but not least: op ons seminar op 6 juni 2012 staat de casus ‘leegstand kantoren’ centraal.

Wie heeft hier een probleem?

En: de juridische invalshoek is echt anders. Wat mij verbaast is dat een probleem-analyse nagenoeg achterwege blijft. Ons advies is altijd om te beginnen met de cyclus van transparant beslissen: – wat is hier het probleem precies? – wat zijn de feiten? – wie zijn de spelers en hun belangen? (zie www.transparantbeslissen.nl). Voor de eigenaar/belegger in leegstaande kantoorpanden is er nog niet echt een probleem. De beleggers kijken naar hun totale portfolio en niet naar specifieke objecten. De boekhoudregels zijn blijkbaar nog niet zo dwingend dat leegstand snel leidt tot afwaardering van de boekwaarde van de panden. Bovendien: eventuele verliezen (die op den duur toch genomen moeten worden) kunnen worden afgewenteld op de anonieme verzameling pensioengerechtigden. Heeft de gemeente dan een probleem met leegstand? Tja, het is natuurlijk niet fraai al die leegstaande panden. Maar echt een probleem? De gemeenten zitten met andere problemen, dat ze dure grond niet meer verkocht krijgen voor de oude steeds hoger wordende tarieven. De gemeente is in dit spel een speler die zelf ook belangen heeft (vergeet ook niet dat de overheid zelf lege panden achterlaat door te kiezen voor huisvesting van ambtenaren in nieuwe panden). Het echte probleem is dat het oude verdienmodel van steeds hogere grondprijzen (en daarmee hogere huren en hogere vastgoed-waarden) niet meer werkt.

Een goede economische analyse van de leegstand is overigens ‘Kantorenleegstand: een analyse van de marktwerking’ van het EIB (december 2010) (in het boek overigens ook verwerkt in hoofdstuk 3). Lees verder →

Financiering van onrendabele maatregelen

Afgelopen maandag weer een interessante aflevering van de slag om Nederland, dit keer over een rondweg in Parkstad Zuid-Limburg. Interessant omdat het laat zien hoe je onrendabele maatregelen toch voor elkaar krijgt. Conclusie, daar is iemand slim bezig, niet rendabel, toch doen. Onze vraag wat kunnen we hier nu van leren voor maatregelen die wel rendement opleveren.

Kort de situatie. Halverwege de jaren 90 kwam het idee om een rondweg aan te leggen rondom Parkstad-Limburg (Brunsum, Kerkrade, Heerlen en nog 5 gemeenten). Inmiddels is er 15 jaar over deze weg gesproken, maar is de wereld veranderd. Parkstad is een krimpregio waar steeds minder mensen wonen en we hebben nu een economische crisis. Deze veranderende omstandigheden hebben geen invloed op de bestuurders (provincie en gemeenten), de rondweg moet en zal er komen. Was deze in eerste instantie begroot op ca € 100 mljn, inmiddels blijkt er ruim € 400 mljn nodig te zijn.

Wat zijn nu de argumenten voor deze weg? Kort door de bocht, er zijn maar twee inhoudelijke argumenten. De rondweg is nodig om krimp tegen te gaan. Door een betere wegenstructuur wordt de regio aantrekkelijker om te wonen en te werken. Het tweede argument is dat de infrastructuur rommelig en niet herkenbaar is. Lastig voor bezoekers, maar als je er regelmatig komt (woont of werkt) kan dat niet echt een probleem zijn. Lees verder →

Beslisboom Slimme Financiering

Al vanaf de start van deze site proberen we onze gedachten over slimme financiering te structureren en te visualiseren. Daarmee willen we duidelijk maken hoe een beslissing over financiering genomen wordt. Welke logische stappen zijn er te onderscheiden? Welke vragen zijn van belang? Wat zijn cruciale momenten in zo’n proces?

In de zoektocht naar een duidelijke, eenvoudige en begrijpelijke structuur vandaag een nieuwe versie. Het past op één A4 en is daarmee erg beknopt, maar geeft tegelijk wel de kern weer. Een toelichting is in diverse artikelen te vinden. Ik noem enkele:

Wij komen een en ander graag bij U toelichten.

Stijn van Liefland

Verdienmogelijkheid (33): Crowdfunding

We hebben het op deze website al eerder gehad over crowdfunding (zie hier). Toen hebben we de vraag gesteld of het kan helpen bij gebiedsontwikkeling, de toolbox denkt van wel. Eerst even terug, wat was crowdfunding ook al weer? Eigenlijk heel simpel, een grote groep mensen brengt gezamenlijk een som geld bij elkaar om te investeren. De oorsprong ligt in de film en muziekindustrie, door middel van crowdfunding betaalt het publiek direct aan de kunstenaar, zo wordt een schakel (de geldschieter) uit het systeem gehaald. Vaak is er een tegenprestatie, de nieuwste CD, een ‘gratis’ kaartje voor een concert etc. Sociale media maken het in deze sector mogelijk wereldwijd geld te zoeken. Zie ook onze infographic over crowdfunding.

Lees verder →

Verdienmogelijkheid (32): DBFMO

Uit de toolbox financieringsconstructies komt verdienmogelijkheid 32, DBFMO. Dit staat voor Design Build Finance Maintain / Operate. Kort gezegd komt het er op neer dat in plaats van een aantal afzonderlijke contracten voor ontwerp, bouw, financiering, beheer en onderhoud één integraal contract wordt gesloten dat alles omvat. Vaak gaat het om grotere gebouwen of infrastructuur. Uitgangspunt is dat de opdrachtgever een vaste vergoeding per jaar (of maand) betaalt als het gebouw of de infrastructuur in gebruik wordt genomen. Vooraf kan de opdrachtgever aangeven welk budget hiervoor beschikbaar is en aan welke eisen het product moet voldoen. Het consortium levert dit en gebruikt de jaarlijkse vergoeding voor rente en aflossing. Lees verder →

Toolbox Financieringsconstructies

Door een van de deelnemers aan ons symposium werd ik getipt over de toolbox financieringsconstructies, uitgegeven door Agentschapnl. Het is work in progress en moet de komende tijd verder ingevuld worden. Doel van deze publicatie: het bundelen, en ontsluiten van de creatieve wildgroei op het het gebied van financieringsconstructies. Dit leidt tot een overzicht van 49 constructies. Net als bij het overzicht van Nederland Boven Water ook hier weer een hele verzameling.

Bij nederland boven water ging het om verdienmogelijkheden, maar stonden er ook constructies tussen. Hier gaat het om constructies echter, ook verdienmogelijkheden staan er tussen. Misschien ben ik puriteins, maar volgens mij is het onderscheid wel belangrijk. Bij het een (de constructie) probeer je aan geld te komen voor de investering (en exploitatie en afdanking), bij het ander (de verdienmogelijkheid) probeer je de investeringskosten zo laag mogelijk te krijgen. Hoewel de toolbox het allemaal constructies noemt wordt er wel een duidelijk onderscheid gemaakt en helpt het bij het structureren van alle constructies en verdienmogelijkheden. In de gekozen structuur wordt onderscheid gemaakt in

Garantie – Subsidie – Fonds – Project-efficiency/maatwerk – enerzijds, en

Risicoverlagende constructies – prijsverlagende constructies – anderzijds

Daarnaast wordt nog onderscheid gemaakt in de deelnemende partijen (publiek, privaat en consument) en de vraag wie het geld verstrekt. Lees verder →

Verdienmogelijkheid (31): veilen van bankvergunningen

Wie zegt dat we niet gewoon door kunnen gaan met het noemen van verdienmogelijkheden? Ook al staan ze niet in het boekje NBW.

We hebben eerder frequenties voor de radio en mobiele telefonie geveild. Dat heeft de staat flink wat opgeleverd.

Zoiets kun je ook bij banken doen. Je mag niet zomaar een bank beginnen. Logisch, want een bank handelt in vertrouwen en heeft in the end ook een publieke functie. Een bank moet daarom een vergunning hebben van De Nederlandse Bank die vervolgens ook toezicht houdt. In economische termen zou ik de bankenmarkt semi-monopolistisch willen noemen. Er is weliswaar onderlinge concurrentie, maar van vrije toetreding is nauwelijks sprake. Als je eenmaal in de markt aanwezig bent, kun je dus jaarlijks een monopolistische meerwinst genereren. Deels gaat die naar bovenmatige salarissen van bankmedewerkers en naar bonussen.

Een simpele oplossing hiervoor is het jaarlijks veilen van de bankvergunningen. Je stelt dat er bijvoorbeeld maximaal 20 banken mogen zijn en dus heb je 20 vergunningen als overheid of DNB om te veilen. De partij die het meeste winst weet te behalen zal bereid zijn het hoogste bod te doen. De opbrengst van de vergunningen gaan weer terug naar publieke werken. Zo krijgen we weer marktconforme salarissen en verdwijnen de bonussen vanzelf. Misschien een wild idee maar laten we de voor- en nadelen maar op een rijtje zetten.

Rudy van Stratum

Verdienmogelijkheid (30) accepteer overlast

Zoals gezegd een extra verdienmogelijkheid bij gebiedsontwikkeling, er volgen hopelijk nog veel meer. Twee gebeurtenissen de afgelopen weken die met deze verdienmogelijkheid samenhangen:

Vorige week liep het treinverkeer grote vertraging op als gevolg van een sneeuwbui. Direct kwam er reactie dat dit niet kon, dat het in Zwitserland beter is en dat we hier iets aan moeten doen.
Een aantal weken daarvoor een artikel in de Volkskrant. 2 adviseurs verbaasden zich erover dat er zoveel geld aan waterveiligheid wordt uitgegeven. Is dat wel nodig? en, gaat het hier wel over veiligheid? Vroegen zij zich af. (Ik kan het artikel niet terugvinden op de website van de Volkskrant, als iemand de link weet graag.) Zie ook verdienmogelijkheid 28, maar daar gaat het meer om meervoudig grondgebruik. Lees verder →

Verdienmogelijkheden, samenvatting

De afgelopen weken heeft Rudy van Stratum de 29 verdienmogelijkheden uit het boekje Nederland Boven Water besproken. 29, dat is nogal wat, welke is nu handig om te gebruiken? Wat zijn de verschillen? welke zijn voor mij toepasbaar? Kijk hier voor een overzicht van alle verdienmogelijkheden. Ik heb geprobeerd wat structuur aan te brengen in de verdienmogelijkheden. Na alles nog eens door te lezen, te bellen en mailen met Rudy ben ik tot de volgende conclusies gekomen:

Het zijn niet allemaal verdienmodellen. Een eerste onderscheid dat ik wil maken is mogelijkheden om geld te verdienen en mogelijkheden om geld bij elkaar te krijgen. Dat is een wezenlijk verschil. Gebiedsaandelen bijvoorbeeld is een mooie constructie, maar het is niet zo dat je iets in het gebied doet waardoor je extra geld verdient. Ik zie het als een methode om geld bij elkaar te harken. Maar als er geen kwaliteiten zijn in het gebied, of ik voeg geen kwaliteiten toe, dan valt er niets te verdienen en werken die aandelen niet. Dus, eerst een plan om wat te verdienen, dan een plan om het geld te innen.
De verdienmogelijkheden zelf komen allemaal neer op meer inkomsten genereren of zorgen voor minder uitgaven. Heel logisch, ik kan me geen andere mogelijkheid voorstellen.
Meer inkomsten krijg je door iets met de kwaliteiten in het gebied te doen. Je kunt ze bijvoorbeeld oogsten (Delfstoffen, energie etc.) en verkopen. Bij gebiedsontwikkeling kunnen ook kwaliteiten toegevoegd worden en, als je dat goed doet, levert dat extra rendement op. Dat rendement kan financieel zijn (echte euro’s) of maatschappelijk (we voelen ons gelukkiger, zijn minder vaak ziek, kunnen sneller van a naar b etc.). Ook maascthappelijk rendement zou ik weer kunnen vertalen in euro’s, maar dat is vaak erg lastig en dan moet je ze ook nog echt zien te verdienen.
Minder uitgaven krijg je door efficiënter te werken. Meer samenwerking, project beter doordenken etc.

Op basis van deze conclusies heb ik een indeling gemaakt in 5 categoriën (zie bijgevoegde afbeelding).

Lees verder →

Verdienmogelijkheid (29) tevens SLOT: zorg

Epiloog

Het is een hele rit geweest, van verdienmogelijkheid (1) naar nummer (29) de laatste. Hopelijk is de strekking van het verhaal dat er een hele hoop manieren zijn om extra geld bij elkaar te krijgen. Andere wegen bewandelen, meer samenwerken, meer creativiteit. Een gemiste kans is om de mogelijkheden eens te scoren op hun achterliggende principes en die overzichtelijk bij elkaar te zetten. Denk bij een achterliggend principe aan: is de kern van de mogelijkheid de samenwerking? Of is het een dubbel gebruik van bestaande ruimte? Of is het het oprekken van wet- en regelgeving? Of is het zuiniger omgaan met? Of is het technische innovatie? En zo verder. Je zou wellicht tot een beslisboom kunnen komen. Geef mij je probleem en ik kan aan de hand van een besliskaart de juiste aftakkingen volgen op de meest voor de hand liggende oplossingen te krijgen.

Misschien dat Stijn en ik hier eens naar moeten kijken. Verdienmogelijkheden van Nederland Boven Water in een logisch overzichtelijk beslisschema.

Doet me denken een de in de jaren 90 uit Rusland overgewaaide oplossingstechnieken van TRIZ (googlen maar). Een hele slimme ingenieur daar beweerde dat creativiteit niet komt van slimme invallen alleen. Nee, creativiteit kun je afdwingen door gestructureerd stappen te doorlopen. Wat hij (naar mijn herinnering) gedaan heeft is alle patenten op een rijtje gezet. Alle patenten hebben ergens een oplossing voor en kennen een aantal fundamentele eigenschappen voor de gekozen aanpak. Bijvoorbeeld: een bepaald materiaal is wel sterk maar het is daarmee ook te zwaar. De oplossing is dan bijvoorbeeld om 2 platen op elkaar te monteren met daartussen holle ruimtes (honingraat constructie). Zo heeft de man alle ontwerpprincipes (iets lichter maken, iets sterker maken etc) in een matrix gezet en in alle cellen de reeds bestaande oplossingen geplot. Uit mijn hoofd kent de kerntabel van Alshuller 30 ontwerpprincipes (kom, we maken er 29 van, zie je de overeenkomsten met NBW en verdienmodellen?).

Zorg

Bijna vergeten, nummer 29, zorg. Zorg is een enorme kostenpost en wordt alleen maar groter. Je kunt besparen op de kosten van zorg door:

gebruik te maken van groen in de omgeving (hoger welbevinden, minder ziekte)
levensloopbestendig en flexibel te bouwen (minder omstelkosten, minder verhuisbewegingen)
betere en gezondere voeding door bijvoorbeeld eigen tuintjes en streekproducten

Als voorbeeld wordt genoemd de Sint Maartenskliniek in Nijmegen. Reden waarom het nog niet op grote schaal gebeurt: gescheiden werelden van zorg, groen, voeding en bouw.

Los van de matrix van TRIZ voor NBW (even opzoeken hoe je de samenwerking tussen zorg en groen kan verbeteren ..) herhaal ik nog maar een keer dat er ook volstrekt ontoereikend cijfermateriaal is. Wat levert meer groen nu concreet op voor de oudere die er gebruik van maakt, kost een levensloop bestendig huis meer of minder en hoeveel dan, leidt dat inderdaad tot minder verhuisbewegingen en zo verder.

Rudy van Stratum