Een brochure uit december 2010. Het gaat om een ontwerp voor een virtuele opdrachtgever dat is gepresenteerd in februari 2011 op de staalbouwdagen in Gorinchem. Het is een case-study in duurzaam en energiezuinig bouwen. De brochure waarin de case-study uitgebreid wordt toegelicht is beschikbaar en op meerdere plekken op het net te downloaden. Apart genoeg om eens wat dieper op in te zoomen. 
Om te beginnen, ik wil daar duidelijk over zijn, gaat het om een initiatief vanuit de staalbouw. Het ontwerp is, zoals de naam al aangeeft, een staalconstructie, dus speelt hier ook een achterliggende agenda en belang: aantonen dat je met staal duurzaam kunt bouwen. Op zich niets mis mee, maar wel goed om te weten. Mooi aan de studie is dat bewust vanaf het begin integraal wordt ontworpen en dat de financiële paragraaf ruim aandacht krijgt. Eerder heeft een team in opdracht van de provincie Noord-Brabant op soortgelijke wijze een aantal ontwerp-gebouwen doorgerekend op duurzaamheid. Uit deze studie (elders op deze site te vinden onder artikelen) bleek toen dat duurzaam bouwen op langere termijn rendeert. Desondanks komen deze signalen nog maar mondjesmaat door in de bouwketen. Er is altijd behoefte aan meer onderzoek en bewijsmateriaal, het liefst met concrete ontwerpen en berekeningen. Welnu, hier hebben we dus zo’n publicatie te pakken.
Kunnen we een (kantoor-) gebouw ontwerpen dat energieneutraal en duurzaam is en hoe presteert zo’n gebouw in relatie tot een traditioneel vergelijkbaar ontwerp op betonbasis? De keuze voor staal ten opzicht van beton is, begrijpelijk, een vast uitgangspunt van deze studie. Op zich had ik over dit vertrekpunt wat meer willen lezen in deze studie. Dat staalbouw voordelen heeft ten opzichte van beton kan ik me goed voorstellen, maar zijn er nog meer alternatieven en hoe verhouden die zich ten opzichte van elkaar? Ik ben technisch te weinig onderlegd om dit goed in te kunnen schatten, maar ik denk dan bijvoorbeeld aan houtskeletbouw (ik weet niet tot hoeveel bouwlagen dat kan, ja technisch kan natuurlijk alles, maar ik bedoel in praktische en economische zin). Hout is in ieder geval reproduceerbaar, waar staal een eindige grondstof is waar in het productieproces veel energie voor nodig is. Daar staat tegenover dat staal modulair en prefab gebouwd kan worden, met als gevolg beter hergebruik, lagere transportkosten en een hogere restwaarde cq langere levensduur van het gebouw.
Het gaat hier om de opgave een kantoorgebouw te ontwerpen met een bruto vloeroppervlak van 7.000 m2 en 3-7 bouwlagen. Er is gekeken naar een optimale oriëntatie van het gebouw ten opzichte van zon en daglicht en het gebouw is geoptimaliseerd naar een efficiënte en compacte vorm (die volgens de studie bestaat uit 7 bouwlagen van 1.000 m2 per vloer bij een maximale vloerhoogte van 20 m). Het gebouw heeft een transparante klimaatgevel op het oosten en westen met daarachter de kantoorfuncties en een gesloten noord- en zuidgevel met entree en verticale ontsluiting. Er is gebruik gemaakt van een beeldbepalend atrium dat geheel uit glas is opgetrokken. Het atrium is een essentieel onderdeel voor de natuurlijke ventilatie, verwarming en koeling van het gebouw. Het gebouw maakt verder gebruik van PV-panelen, sheddaken en een sedumdak. Op het dak komen naast de PV-panelen nog 4 windturbines. Voor de resterende warmtebehoefte van het gebouw wordt in een pellet-gestookte verwarmingsketel voorzien.
Per saldo resulteert een gebouw dat energieneutraal (in de gebruiksfase) is. Dat betekent in termen van de Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC) een waarde van 0, waar het vergelijkbare traditionele gebouw een 1,10 scoort (tevens gelijk aan de norm bouwbesluit 2011). Kijken we naar de zogenaamde GPR (een veel gebruikt instrument om op meerdere dimensies te meten op duurzaamheid) dan scoort dit gebouw op energie een 10 (het hoogst haalbare). Ook op de overige dimensies van de GPR (milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde) scoort dit gebouw hoger dan of gelijk aan traditioneel. De studie tekent, terecht, aan dat men zich niet blind moet staren op alleen de scores omdat de scores nog onvoldoende rekening houden met innovatieve oplossingen. Op de recentere meetlat van de BREEAM-methodiek scoort dit ontwerp ‘outstanding’. Kortom: technisch is een slim en duurzaam gebouw met staal te realiseren dat de duurzaamheids-toets kan doorstaan.
Hoe zit het met de betaalbaarheid? Het traditionele referentiegebouw uit beton heeft in de opstelling van de studie een totaaltelling van € 14 miljoen (totale stichtingskosten ex BTW). Het energieneutrale gebouw komt met ruim € 18 mln € 4 mln hoger uit. De verschillen worden goeddeels verklaard door de klimaatgevel, de PV-panelen, de daktuin en de beglazing. Dit is een conclusie die ook wij in eerdere eigen studies steeds tegenkwamen. Een echt goed en duurzaam gebouw met behoud van gebruikersgemak en gezondheid komt initieel in kosten 20% hoger uit (in deze studie circa 30%). De hamvraag is dan of deze meerinvestering zich terug verdient. Deze studie heeft om dat aan te tonen de ook door projectontwikkelaars gebruikte ’traditionele’ methode om de haalbaarheid te berekenen gebruikt (een sterk uitgangspunt overigens, want sluit beter aan bij de te overtuigen doelgroep). Door een inschatting te maken van de huuropbrengsten per jaar komt men uitgaande van een minimaal gewenst Bruto Aanvangs Rendement (BAR) tot de beleggingswaarde van het pand. Traditioneel bouwen in beton levert een beleggingswaarde van op € 13,8 mln en duurzaam bouwen in staal laat een waarde van € 18,9 mln zien. Door de lagere energiekosten en een beter binnenklimaat mag gerekend worden met een hogere huuropbrengst. De conclusie is nog sterker: een traditioneel gebouw is op lange termijn niet rendabel te exploiteren, terwijl het duurzame gebouw dat wel is!
Een nog genuanceerdere manier om naar het rendement te kijken is een meerjaren exploitatie te maken met daarin realistische inschattingen van alle positieve en negatieve kasstromen die het gebruik van het gebouw met zich meebrengt. Hiervoor waren de lagere energiekosten (van € 70-90.000 per jaar) min of meer weggestopt in de hogere huuropbrengsten. Beter is om ze expliciet in de berekening op te nemen en met mogelijke huurders afspraken te maken over de verdeling van de voordelen van de besparingen. Ook kan nu rekening worden gehouden met de jaarlijkse besparingen op onderhoud van € 10.000 per jaar, met de hogere restwaarde en met de lagere toekomstige ‘omstelkosten’ (grotere flexibiliteit in gebruik) van het duurzame gebouw. Oftewel: als je gaat rekenen aan de echte financiële verschillen valt het plaatje nog gunstiger uit voor het duurzame gebouw. En dan is er nog geen rekening gehouden met mogelijke subsidies die tot meer dan € 1 mln kunnen oplopen (maar als je beweert dat investeren in duurzaamheid loont, dan passen daar geen subsidies bij!). En bij energiekosten die meer stijgen dan in de studie aangenomen valt het voordeel nog weer gunstiger uit. Tenslotte: dat dit gebouw in de toekomst niet hoeft te worden afgebroken maar eenvoudig hergebruikt kan worden, komt ook niet in de financiële opstellingen naar voren (deels komt het tot uiting in de restwaarde, maar een betonnen gebouw zal moeten worden afgebroken hetgeen alsdan tot extra afvoerkosten leidt). Sterk aan de financiële onderbouwing in deze studie is dat ook een aannemer en een makelaar naar de financiële situatie hebben gekeken en hier hun eigen aanvullingen op hebben gegeven.
Samenvattend: een duurzaam kantoor dat aanvankelijk wat meer kost maar zich zelfs in traditionele zin terug verdient. Zo op het eerste gezicht kan ik eigenlijk geen enkel nadeel bedenken. Wat dan meteen weer de vraag opwerpt: waarom worden niet alle gebouwen vanuit deze ontwerpfilosofie in elkaar gestoken. Ook in ons eerdere artikel trokken we die conclusie al: technisch en financieel is een duurzaam gebouw gewoon haalbaar. Extra studie- en praktijkmateriaal blijft welkom, maar zeker zo belangrijk is meer onderzoek naar waarom de praktijk in een voor de maatschappij suboptimale situatie blijft hangen en hoe dat te veranderen. Ik zou architecten Renz Pijnenborgh en Chris Posma willen uitnodigen met hun bril naar deze studie te kijken en hun reactie hier te plaatsen.
Rudy van Stratum
Document downloaden endis
Van Justus de Charro initiatiefnemer van deze casestudy kregen we een reactie via de mail, we zijn zo vrij deze hier op te nemen. “Dank voor de aandacht. Zal zorgen dat de andere ENDIS spelers op de hoogte worden gebracht. Van mijn kant 3 korte opmerkingen.
Het constructie staal wat in Nederland gebruikt word bestaat al uit 100 % gerecycled staal. Bij recycling van staal gebruik je geen fossiele brandstoffen maar enkel elektriciteit.
En dat zou je CO2 neutraal kunnen opwekken. ( zonne energie, windenergie en (helaas) ook kernenergie). Het recyclen en upcyclen van staal is oneindig. En wat de kosten betreft, los van gevel en dak zijn vooral de PCM’s ( meen een kleine 10 % ) die het ontwerp wat duurder laten uitvallen. Wat wij gedaan hebben is geen concessies aan ontwerp ( multifunctioneel) en materialen, hoogst haalbare score voor duurzaamheid ( breeam outstanding) , meenemen van faal kosten, achterwege laten van subsidies en dan nog is het financieel haalbaar!! De derde opmerking is dat dit soort gebouwen met een relatief dure gevel het uitstekend doet in spoorzone’s en langs drukke wegen. Omdat de gevel tevens een een geluidwerende functie heeft.Vaak moet er in dit soort gebieden sowieso extra maatregelen getroffen worden die in het traditionele ontwerp nu niet meegenomen zijn.”