Via de mail kreeg ik een suggestie eens te kijken naar het initiatief van Zorgtuinderij De Es in Haaren Noord-Brabant (www.tuindees.nl). Het gaat hier om een vorm van financiering van onderaf. We spreken van deze vorm van financieren als het bijvoorbeeld niet lukt bij een traditioneel kanaal als een bank aan geld te komen. Op deze site zijn diverse voorbeelden te vinden (onlangs schreven we bijvoorbeeld nog over zzp’ers die elkaar helpen in geval van ziekte en/of arbeidsongeschiktheid).

Het probleem

Tuinderij De Es is een sociale onderneming zonder winstoogmerk. Naast het telen van groente en fruit, is de tuin ook een zorgtuin. Een zorgtuin waarin mensen elkaar kunnen ontmoeten om onder begeleiding weer structuur in hun leven aan te brengen. Afijn, ga vooral op de site kijken voor meer uitleg en informatie.

Het vraagstuk zoals ik het zie is dat de tuin eigendom is/was van iemand of iets die tot verkoop wil overgaan. Huur bij deze eigenaar is dus geen optie meer. Als je je onderneming wilt voortzetten, wat zijn dan je opties? Je kunt wellicht weer gaan huren maar dan van een nieuwe eigenaar. Maar dat is onzeker. Wil die nieuwe eigenaar wel verder met dit bedrijf? En hoe zal het gaan met de toekomstige huurprijs?

Een andere mogelijkheid is om zelf (als gebruiker/onderneming) de grond te kopen. Maar ja: hoe kom je aan dat geld? Het gaat hier om een oppervlakte van 2 ha (20.000 m2) met een geschatte waarde (2013) van € 263.000. Je kunt naar de bank gaan, maar laten we maar gerust aannemen dat je die deal niet rond zult krijgen.

Het idee van De Es is nu om de grond op te knippen in 250 eigendomsdelen. De trekkers van het initiatief die de dagelijkse operatie runnen kopen zelf 50 porties. De overige 200 porties zijn voor een ieder die belangstelling heeft te koop. De prijs? € 1.000 voor een portie van 800 m2 (= 20.000 m2 oppervlakte gedeeld door 250 porties), dus een redelijk marktconforme prijs van € 12,50 per m2. Het spreekt vanzelf dat de nieuwe eigenaren aka portiehouders geen invloed hebben op de bedrijfsvoering (dus je kunt geen tent op je eigen stukkie zetten in de zomer!).

What’s in it for me?

Voor de huidige bedrijfsvoering lijkt me het voordeel van deze constructie wel helder. Je kunt door met je bedrijf en (komen we nog op) tegen lagere kosten. Maar is het ook interessant om zo’n aandeel in dit bedrijf (de grond) te kopen?

Je krijgt je inleg in principe niet meer terug. Het is immers een (risicodragend) aandeel en geen lening. Je kunt je aandeel wel weer doorverkopen. Wat je daar in de toekomst voor krijgt is een inschatting die je zelf mag maken (er is geen ‘markt’ voor dus je zult in je omgeving de nieuwe koper moeten vinden). Wat is je jaarlijkse vergoeding?

Ofwel krijg je een jaarlijkse uitkering in cash/euro’s van 1,5%, dus elk jaar € 15 per aandeel/portie. Ofwel mag je jaarlijks meedoen met het ‘portiehoudersdiner’ ter waarde van € 45 (een niet monetair rendement van 4,5%). Ofwel mag je jaarlijks voor € 30 uitzoeken aan groente en fruit in de winkel.

Is de maaltijd met dat feestje ook écht € 45 waard? En is die € 30 aan groente vergelijkbaar met wat je in de supermarkt voor dat geld kunt kopen? Ik weet het niet, dat mag je ook weer zelf inschatten.

Hoe zit het met de risico’s? Stel dat iedereen kiest voor uitbetaling in cash? Dan moet er jaarlijks 1,5% van € 200.000 worden uitbetaald. Dat is € 3.000 op een jaaromzet van ruim € 100.000. Dat zou geen probleem moeten zijn, hoewel ik geen zicht heb op de jaarlijkse kosten. Ik neem aan dat er betaalde krachten rondlopen? Dat er onderhoud moet plaats vinden? Dat er machines moeten worden gekocht en vervangen? Ik weet eigenlijk ook niet wat er precies met die € 250.000 wordt gedaan: is dat ook precies het bedrag wat naar de huidige eigenaar gaat?

Afijn, ik heb eens rondgevraagd bij wat kennissen. Zou je zoiets doen en waarom wel/niet? Het beeld dat ontstaat is dat je dit niet gaat doen vanuit een puur financieel motief. Het risico is gewoon te groot dat je je geld niet of niet helemaal terug krijgt. (NB mocht de grond ooit verkocht gaan worden bijvoorbeeld vanwege een andere bestemming, dan is het wel degelijk mogelijk dat je een hogere prijs zult krijgen). Het financiële rendement is aardig (vergelijkbaar met een spaarrekening) maar kon mijn kennissen niet over de streep halen. Je doet dit omdat je het een sympathiek initiatief vindt en je een lokale betrokkenheid met deze tuin en plek hebt.

Maar …. hier merkte ik toch wat ongemak. € 1.000 is dan gewoon wat veel. Iemand zei letterlijk tegen me: als het een portie van € 100 zou zijn dan zou ik het gewoon doen. ‘Dan zie ik het als een donatie en alles wat ik er dan voor terug krijg is meegenomen’. Maar € 1.000 lijkt voor veel mensen toch een grote sprong. Misschien zijn er (kosten-) technische redenen om de maat van € 1.000 per portie aan te houden? € 100 is gewoon te veel gedoe? Ook dat is mij niet bekend.

Hoe dan ook!

Het gaat hier om een innovatieve en creatieve aanpak. Het deed me denken aan Brouwerij de Raaf waar ik eerder al over heb geschreven. De ‘aandeelhouders’ kregen daar jaarlijks een fustje bier en/of mochten op de party voor intimi komen. Er zullen ongetwijfeld betrokken mensen zijn die graag € 1.000 over hebben om nieuwe eigenaar van een stukje grond te worden (merk overigens op dat een donatie aftrekbaar is voor de fiscus, en dat je als nieuwe eigenaar wel een opgaaf in Box 3 zult moeten doen! En oh ja: er komen ook nog wat notariskosten om de hoek kijken). De nieuwe eigenaren zullen vooral gaan voor het niet-monetaire rendement (is de verwachting, ook bij de organisatoren). Ben benieuwd of het de organisatoren lukt het benodigde geld voor 1 januari 2015 bij elkaar te krijgen. Ik hoor het graag en dan zullen we er hier weer over berichten.

Rudy van Stratum

Lees hier de prospectus-brief voor nieuwe eigenaren.