Na het schrijven van het stukje over prijs en waarde van gisteren (naar aanleiding van 5 misvattingen over waardering van Jan Vis) zit ik nog wat te peinzen.

Volledige informatie

Waardering volgens de handboeken is gebaseerd op rationele keuzes maken op basis van zo volledig mogelijke informatie. En gebaseerd op kasstromen van de toekomst. En gebaseerd op een specifieke transactie en context rondom koper en verkoper. Lees er het verhaal van gisteren nog eens op na.

En daarom is de feitelijke transactieprijs lager dan de economische waarde die de koper kan realiseren en juist weer hoger dan de economische waarde die de verkoper opoffert. Klinkt logisch, vanuit deze set aannames.

Dus ook over de situatie van elkaar ..

Maar het is nog ingewikkelder. Als je hier nog een over doordenkt dan betekent dat ook dat in deze rationele waarderingswereld je ook alles weet van elkaar. De prijs is inderdaad afhankelijk van de context en de transactie.

Stel nu eens dat de verkoper nauwelijks alternatieven heeft. Soms is een te verkopen object zo specifiek dat er niet zoveel kandidaten voor de koop zijn. Of soms heeft de verkoper heel veel haast, want hij staat onder tijdsdruk, of hij heeft snel geld nodig, of hij wil zo snel mogelijk van de sores af en zo voorts. Ook deze kennis kan in principe beschikbaar zijn voor de koper en hij zal die kennis rationeel inzetten bij het onderhandelingsproces.

Soortgelijke overwegingen gelden voor de koper. In wezen gaat het er niet eens om of de koper een prijs moet betalen die lager is dan de economische waarde. Op zich is dat natuurlijk wel leuk, maar een Euro kun je maar één keer inzetten dus gaat het er ook bij de koper om hoe het zit met zijn alternatieve aanwendingen. Niet zozeer de economische waarde in absolute zin is hier van belang, maar de economische (meer-) waarde ten opzichte van andere mogelijkheden die zich op dit moment voordoen.

En wat voor koper en verkoper ook van belang is: je kunt NU verkopen maar je kunt ook wachten met het sluiten van de deal. Weer een alternatieve aanwending dus die in de beschouwing moet worden betrokken. Soms is uitstellen een interessante mogelijkheid: je kunt zien of de verkoper haast heeft of anderszins in problemen komt, de koper kan nog eens rondvragen hoe anderen erover denken. Bij het kopen van zonnepanelen hadden we in een eerdere blog al gezien dat het vaak gunstig is te wachten omdat de prijzen dalen en het rendement van de panelen juist stijgt door nieuwe technologische ontwikkelingen.

Prijs = waarde?

Zo kan ik me een situatie voorstellen waarin toch weer geldt dat de prijs gelijk is aan de waarde. Of net 1 cent onder de waarde. 1 cent onder de economische waarde voor de koper. Want stel dat de verkoper helemaal geen haast heeft, verkopen over een jaar kan ook nog prima, er is geen reden aan te nemen dat de kasstromen anders zullen worden. En stel eens dat de verkoper NU geld over heeft en dringend op zoek is naar een renderende investering. En dat er geen betere alternatieven voorhanden zijn. Dan kan ik als koper net zolang wachten en de vraagprijs opschroeven tot de koper er aan de marge nog nét iets aan verdient, niet meer en niet minder. Je kunt zeggen dat dit niet eerlijk is, maar 1 cent verdienen (bovenop wat je minimaal aan rendement eist natuurlijk) is nog altijd beter dan niets verdienen.

Epiloog

En zo werd de prijs toch weer gelijk aan de waarde.

En hoe is de prijs van de vastgoedportefeuille die SNS overnam in 2006 tot stand gekomen? Door volledige informatie? Wetende dat zowel ABN als Rabo hier hun vingers niet (meer) aan wilden branden? Vanuit toekomstige kasstromen? Of speelt hier mee: bij de grote jongens willen horen, er een leuke bonus aan over houden, meegaan in de euforie dat markten maar één kant op kunnen en zo verder. Ben benieuwd hoe Jan Vis zo’n prijs vanuit economische waarde en de tekstboeken verklaart.