Tag archieven: constructie

Financieringsprobleem analyseren met beslisboom

Eén van de eerste dingen die we gedaan hebben toen we met slimmefinanciering.nl begonnen was het maken van een beslisboom. Doel van deze beslisboom is altijd geweest het analyseren van jouw financieringsprobleem. We proberen stapsgewijs te achterhalen waar dit probleem zit en wat vervolgens de stappen zijn dei je moet zetten. Onze beslisboom bestaat inmiddels een jaar of 5, tijd voor een update. We zijn er nog steeds erg tevreden over, maar een paar dingen hebben we altijd gemist bij onze oude beslisboom:

Bij een financieringsprobleem maken we onderscheid in het rendementsvraagstuk, het verdelingsvraagstuk en het financieringsvraagstuk. Uiteindelijk zijn dat de drie hoofdvragen in de beslisboom. Is er voldoende rendement? Lukt het je dit rendement eerlijk te verdelen? En zo ja, hoe krijg je dan de financiering voor elkaar.
Voor deze drie hoofdvragen hebben we in de loop van de tijd verschillende instrumenten ontwikkeld die we graag een plek geven in de beslisboom. Onze rekentabel om het (financieel) rendement over meerdere partijen in de tijd te kunnen bepalen, ons overzicht met verdienmogelijkheden om het rendement te verbeteren, onze waardekaart om waarden in beeld te krijgen en de mutual gains approach om belangen te fuseren en zo tot een verdeling van het rendement te komen. Voor dit laatste gaan we dit jaar nog wat extra materiaal ontwikkelen.
Onze beslisboom is rationeel, maar onze wereld functioneert vaak helemaal niet rationeel. Daarom zijn we begonnen met het beschrijven van denkfouten, ook hier hebben we weer een visueel overzicht voor gemaakt. Een volgende stap was tegendenken, (( Op deze site is een hele serie blogs onder de titel ‘Tegendenken’ te vinden. Het boek met dezelfde titel van vorig jaar bundelt deze blogs maar geeft daarnaast ook extra toelichting en uitleg. )) zorgen voor een gestructureerd opbouwend tegengeluid om plannen te verbeteren.
In workshops en vergaderingen waar de beslisboom ter sprake komt vertellen we er nog veel meer bij dat niet in de oorspronkelijke beslisboom past. We hebben dat met kleine tekstballonnetjes een plek gegeven. Nog steeds geldt, er valt veel meer over te vertellen dan we in één infographic kwijt kunnen.

In de pdf versie zijn verschillende onderdelen aan te klikken, deze verwijzen naar relevante berichten op onze site. Vandaar zul je zelf je weg moeten zoeken binnen onze site, maar we hebben de zoekfunctie op onze site verbeterd.

We zijn van plan om de komende tijd nog een paar andere ‘klassiekers’ onder handen te nemen zoals ons overzicht met verdienmodellen, onze infographic over crowdfunding en ons overzicht met denkfouten. Strategie voor 2016: 1) back to basics (beslisboom, rendement, constructies, casuïstiek etc), 2) recyclen en updaten klassiekers. Maar ja, die denkfouten hé, zal dus wel anders lopen.

Stijn van Liefland

Energienota-nul woningen, de constructie (2)

In twee eerdere blogs (eerste en tweede) hebben we de constructie “ons huis verdient beter” besproken. Wat ons betreft in de kern een prima constructie, maar we blijven wel kritisch. Deze constructie is niet voor iedereen geschikt en kan tot onverwachte neveneffecten leiden. We hebben een tweede infographic (klik op afbeelding) gemaakt waarin we de belangrijkste punten aangegeven die mis kunnen gaan. Grofweg zou je deze punten in tweeën kunnen delen:

Het gaat echt mis, je denkt dat je maandlasten gelijk blijven maar ze worden hoger. Je bent dus duurder uit.
Je maandlasten blijven weliswaar gelijk (of worden zelfs lager), maar een andere aanpak had je meer opgeleverd. Dit is vooral een probleem als je het financieel rendement belangrijk vindt. Als je graag energiemaatregelen wilt nemen maar geen extra geld uit wilt geven zijn deze punten niet van belang.

Wanneer gaat het echt mis of kan het mis gaan?

Als je nu al zuinig met energie omgaat. De uitgaven aan energie zijn dan lager dan de rente en aflossing die nodig zijn voor de lening. Vooral een constructie dus voor mensen die gemiddeld of bovengemiddeld veel energie gebruiken.
Als er allerlei bijkomende kosten zijn. In de informatie zoals wij die tot nu toe hebben gezien lees je hier weinig over. Het kan bijvoorbeeld gaan om transactiekosten, maar je mag er van uitgaan dat deze zijn meegenomen. Meer voor de hand liggen kosten die je maakt als gevolg van de energiemaatregelen. Het opnieuw verven van kozijnen nadat het glas is vervangen, een nieuwe vloerbedekking na vloerisolatie, het netjes wegwerken van kabels en leidingen t.b.v. Zonne-energie.
Het rebound-effect. Een bekend effect bij energiemaatregelen is dat mensen hun gedrag aanpassen na de aanschaf van zuinige technologie. Als je een waterbesparende douche hebt kan je daar gerust wat langer onderstaan en het kan niet zoveel kwaad om een zuinig lamp wat langer te laten branden. Verkeerde beredenering uiteraard, maar wel de praktijk. Grote kans dat de werkelijke besparing uiteindelijk lager uitpakt.
Verhuizing. Wat doe je bij een verhuizing? Is de woning in waarde gestegen? Neemt de nieuwe bewoner de lening over? Of blijf je met een restschuld voor de ‘energielening’ achter. Tot nu toe nog geen duidelijk antwoord op gevonden.
Schade / defecten. In mijn ogen marginaal, maar we moeten het wel meenemen. Wat als een deel van de installatie het na zeg 10 begeeft? Dan komen er nieuwe kosten terwijl de lening nog niet is afbetaald. Maar marginaal omdat dit eenvoudig is op te lossen door middel van garanties en / of verzekeringen. Maar, dit leidt mogelijk weer tot transactiekosten.
Nog meer wat mis kan gaan? Ja indirect kan er nog van alles gebeuren, een hogere OZB (over € 44.000,- gaat het om een paar tientjes per jaar) en hogere verzekeringspremies. En, wie weet, besparen we wel zoveel energie dat de belastinginkomsten te ver teruglopen (50% van de rekening is belasting), dat zou tot een belastingverhoging kunnen leiden. Ook is er een mogelijkheid dat door een veel lager energiegebruik energiebedrijven failliet dreigen te gaan. Extra inkomsten zouden ze kunnen zoeken in hogere aansluitkosten en vastrecht. Maar goed, het zal waarschijnlijk om kleine bedragen gaan waarvan een groot deel (belasting, vastrecht) over alle huishoudens wordt afgewenteld, doe je niet mee en komt dit scenario uit, dan moet je ook betalen.

En verder …

Er is nog een tweetal punten waar je rekening mee kunt houden. Vooral belangrijk als het je vooral om financieel rendement te doen is.

De energieprijzen kunnen gaan dalen. Als de energieprijzen gaan dalen ben je goedkoper uit als je niet investeert, je maandlasten gaan dan zonder enige inspanning naar beneden. Ik heb het doorgerekend, als de energieprijzen met 10% dalen en de rente is 2% dan heb je na 15 jaar ruim € 6.000,=. Dan moet je het natuurlijk wel netjes op de bank zetten. Het voorbeeld laat ook zien dat over een periode van 17 jaar een investering in je huis toch weer beter is. In jaar 16 en 17 samen bespaar je zo’n € 7.000 (2 maal € 3.666, maar bij dalende prijzen natuurlijk wat minder).
Het afwachteffect. Wie weet, is het over een jaar of vijf mogelijk een vergelijkbaar pakket aan maatregelen te laten uitvoeren voor bijvoorbeeld € 35.000. Soms kan het lonend zijn af te wachten en te kijken of de prijzen gaan dalen.

Stijn van Liefland

Energienota-nul woningen, de constructie

Nadat Rudy een artikel geschreven had over de energienota-nul woning kregen we nog een aantal mails en kwamen we verschillende artikelen tegen op het web. Sommige waren enthousiast, andere kritisch. Bij een aantal hadden wij ook het gevoel dat de constructie niet geheel duidelijk was. In ieder geval voldoende aanleiding om hier nog eens verder in te duiken. Waarschijnlijk worden het drie afleveringen. Vandaag de kern van de constructie, hoe werkt het en is hier sprake van een slimme financieringsvorm? In de volgende aflevering wat praktische kanttekeningen voor de huizenbezitter, in de laatste wat overwegingen op macro-economisch / maatschappij niveau.

Praktische kanttekeningen, macro-economische overwegingen doet wellicht vermoeden dat wij niets zien in deze constructie. Maar, niets is minder waar. Het is wat ons betreft een mooi voorbeeld van een slimme constructie. In de afbeelding nog eens schematisch de kern van de constructie, je zou zeggen op het energiebedrijf na alleen maar winnaars.

Voor een verdere beoordeling van de constructie pakken we onze beslisboom erbij, toch onze referentie:

Doel: Helder, minder uitgeven aan energie, minder energie gebruiken, minder CO2 uitstoot.
Ingreep: Isoleren, installatie vervangen, dubbel glas etc.
Rendement: Positief en heel behoorlijk. De investering verdient zich binnen 15 jaar terug en dan blijft er ook nog genoeg over om rente aan de bank te betalen. Ook aan de andere doelen levert de investering een bijdrage.
Verdeling van het rendement: Geen probleem, het initiatief gaat over de particuliere woningbezitter, die doet de investering en krijgt ook de baten. In principe is belangen fuseren geen issue. Toch zit het wel een beetje in dit initiatief. Voor de bank is het prettig geld uit te lenen en rente te ontvangen, voor aannemers levert het werk op, de eigenaar krijgt meer comfort en een lagere rekening. Blijkbaar is er wel iets voor nodig om dit uiteindelijk te laten werken en partijen bij elkaar te brengen. Dat zou je belangen fuseren kunnen noemen.
Kapitaal beschikbaar / constructie: Hier zit de kern van de constructie en zo hoort het ook. Pas als het rendement en de verdeling in orde zijn komt een constructie in beeld. Deze constructie is bedoeld voor mensen die het geld voor deze investering niet beschikbaar hebben of wel geld hebben maar dat niet kunnen of willen missen. Lenen isin dit geval een prima oplossing, tegenover de lening en de investering staan duidelijke besparingen om de lening mee te financieren. Maar let wel, we bespreken hier de kern van de constructie zoals deze theoretisch werkt, in de praktijk kan dat een stuk ingewikkelder liggen. Heb je het geld wél en kun je het missen dan is het direct door naar uitvoering. Dit is een goede investering. Volgens Rudy is het rendement 8%, ik geloof het onmiddellijk. Het betekent dat het beter is te investeren in de woning dan bijvoorbeeld af te lossen.
Uitvoering: Als het allemaal zo goed werkt, waarom gebeurt het dan nog niet? Enerzijds wellicht omdat banken mee moeten werken, dat traject is dan nu blijkbaar in gang gezet. Maar er zit ook een andere kant aan het verhaal. Bewoners moeten ook meewerken en dat gaat niet alleen over geld maar ook over ongemak, of beter het vermijden van ongemak. Rudy heeft er al een paar keer over geschreven in het kader van de denkfouten. Al voorbeeld noemde hij een ander telefoonabonnement, dat kan best goedkoper, sneller, beter etc. zijn, je hebt gewoon geen zin in het gedoe. En bij een telefoon is het gedoe vrij gering. Bij verbouwing is het behoorlijk, aannemer over de vloer, offertes beoordelen, nadenken, knopen doorhakken, thuisblijven voor aannemer, rotzooi in huis en in de tuin etc.

Slimme financiering gaat wat mij betreft over dingen voor elkaar krijgen. Daarbij gaat het vaak om geld, maar het gaat ook om al die randzaken. Dit lijkt mij een prima constructie, het principe staat als een huis en financieel is (voor wat betreft de kern van de constructie) geen speld tussen te krijgen. Ik zou zeggen minimaal 4 sterren, nu nog iets briljants bedenken voor de uitvoering (geen gedoe voor bewoners) en de vijf sterren zijn binnen. Zijn we daarmee klaar met deze constructie? Nee want zelf blijven nadenken is wel heel belangrijk bij dit soort besluiten. In de volgende aflevering daarom wat kanttekeningen.

Stijn van Liefland

Gratis geld voor iedereen: past hier een Social Impact Bond?

Aanleiding

Enkele weken geleden stond er een interessant artikel in de digitale krant ‘De Correspondent’ ‘Waarom we iedereen gratis geld moeten geven‘. In wezen gaat het over de invoering van een basisinkomen voor iedereen of over het opnieuw leven inblazen van een oude discussie.

Mijn eerste gedachte toen ik het las was: dit lijkt alle ingrediënten te bevatten voor de constructie van de ‘Social Impact Bond’, die we hier eerder hebben behandeld en ook nog hier.

Wat ik ga doen is bespreken wat volgens mij de kern is van het betoog van Rutger Bregman en vervolgens nalopen of je het concept van de ‘Social Impact Bond’ hierop toe zou kunnen passen.

Gratis geld voor iedereen

Ik heb tijdens het lezen van het artikel van Bregman voor mezelf een mindmapje gemaakt met eigen aantekeningen. En alvast met het achterliggende idee in mijn hoofd: zit er brood in een constructie? Ik maak gebruik van dat mindmapje door steeds een stukje toe te lichten en op het laatst alles weer samen te voegen. Pak er vooral zelf het originele artikel bij en check of ik essentiële zaken over het hoofd zie.

Wat is eigenlijk het probleem?

Er is sprake van een maatschappelijk probleem. Er is werkeloosheid, er is sprake van (te grote) inkomensverschillen, er is overlast etcetera. Maar er is ook sprake van hoge kosten die gemaakt moeten worden en van problemen die daar niet of onvoldoende mee worden opgelost. Een mix dus van rechtvaardigheid / ethiek (‘dat past niet bij een moderne samenleving’) en efficiency (te hoge kosten, geen efficiënte aanpak). Kortom: dat kan beter en goedkoper.

Ik heb er als kopje ‘Armoede’ bij geschreven maar dat had ook kunnen zijn ‘werkloosheid’ of ‘onvoldoende benutting van talenten’ of ’te hoge kosten’.

De traditionele benadering

Hoe lossen we deze problemen nu op? Dat noem ik voor het gemak de traditionele benadering. Of de benadering van het indirecte geld.

Je zou kunnen zeggen: de werklozen (als ik dat even neem als de meest pregnante uiterlijke verschijning van het probleem) krijgen op een indirecte manier geld van de overheid. Het principe is dat je zelf verantwoordelijk bent voor je inkomen. Dus je moet meestal werken. Kan het echt niet anders dan kun je aanspraak maken op een uitkering. Maar ook daarvoor moet je wel wat doen. Je moet aantonen dat je echt je best doet ander werk te vinden. Je moet formulieren invullen. Dat betekent dat er een apparaat in het leven is geroepen om hier uitvoering aan te geven: de uitkerende en controlerende instanties.

Aan de andere kant is er wellicht overlast en criminaliteit. Daar moet weer politie voor worden ingeschakeld, en daar moeten gevangenissen voor worden gebouwd, en daar zijn weer bewakers voor nodig.

De stelling is hier: dat kost allemaal heel veel geld en dat kan veel goedkoper. In het artikel van Bregman wordt als concreet Engels voorbeeld genoemd het van de straat houden van 13 daklozen wat een totaalbedrag van 2,5 mln pond kost aan regelingen en ambtenaren (of dat per jaar is of over een periode en wat allemaal op welke manier wordt mee gerekend, is mij niet bekend, maar boodschap is dus: kost hoe dan ook heel veel geld).

De ‘gratis geld’ benadering

De andere benadering is die van het ‘directe geld’. Dat betekent dat je simpelweg iedereen gratis geld geeft.

Er is hier sprake van een andere overtuiging, namelijk dat de mensen die het gratis geld krijgen er de juiste dingen mee doen. Het Engelse experiment met betrekking tot de 13 daklozen laat zien dat daklozen niet meer gingen drinken. Integendeel, ze spaarden zelfs een deel van het geld en/of kochten er zaken van die ze verder op weg konden helpen naar het opbouwen van een zelfstandig bestaan. Van het gratis geld van 3.000 pond per persoon (wordt gepresenteerd als een totale ‘life-time’ afkoopsom, wat mij dan weer als laag overkomt) was na een jaar slechts 800 pond opgemaakt.

Maar, dat is het efficiency deel van het verhaal, de totale kosten van de operatie waren nog maar 50.000 pond per jaar aan begeleiding (nog maar? nog best veel om een klein klasje van stuk of 10 daklozen te begeleiden). Ergo: het rendementsvraagstuk van deze investering is een echte ‘no-brainer’.

Basisinkomen

Dit is het anekdotische deel van het betoog. In wezen gaat het hier om de aloude discussie van het basisinkomen. Iedereen, ongeacht leeftijd en status, krijgt een vast bedrag per maand. No questions asked, je doet er maar mee wat je wil en je hoeft helemaal niets te bewijzen of te overleggen. Er zijn vele studies naar verricht, in meerdere decennia en in meerdere landen. Grofweg is de conclusie dat puur economisch bezien de voordelen opwegen tegen de nadelen.

Uiteraard hangt de berekening sterk af van de hoogte van het bedrag van het basisinkomen (en wie je precies zo’n inkomen geeft). En vanzelfsprekend betekent zo’n basisinkomen ook dat allerlei andere regelingen worden afgeschaft. Dus het komt deels in plaats van huursubsidie, kinderbijslag en zo verder. Het besparingspotentieel zit niet alleen in een drastische reductie van het ambtenarenapparaat en hulpverleners, maar ook in een reductie van ziekteverzuim (gezondsheidseffecten) en hogere investeringen in scholing en onderwijs (wat weer leidt tot economische groei en hogere arbeidsparticipatie).

Bregman maakt de berekening niet helemaal af maar als je deze operatie voor heel Nederland zou uitvoeren ben je zo’n 195 mrd Euro per jaar kwijt (tegen een basisinkomen van € 930 per maand voor 16,8 mln inwoners. Krijgt een gezin met 2 kinderen dan € 3.720 per maand? Dat is natuurlijk veel te hoog voor een basisinkomen.). Daar gaan dan de bespaarde uitkeringen huursubsidie etc van 60 mrd Euro vanaf. Maar daar moeten de verminderde ambtenaren en andere apparaatskosten nog vanaf. Afijn, dit is zeker een onderzoeksvraag maar het is waarschijnlijk dat er onderaan de streep een fors bedrag overblijft.

Want vergeet ook niet dat mensen gewoon kunnen ‘bijverdienen’ zonder nadelige effecten. Waar ik nu veel mensen hoor redeneren ‘Ik ga voor 200 Euro extra in de maand niet elke dag vroeg opstaan’, is dat nu plotseling lucratief. Het effect zou wel eens kunnen zijn dat meer mensen gaan werken en dat het zwarte circuit grotendeels verdwijnt.

Verborgen kosten?

Maar het is geen nieuw idee. En toch zie je nergens een serieuze discussie om het verder te onderzoeken laat staan om het in te voeren. Dus wat missen we hier, wat zijn de verborgen kosten?

Het economische antwoord zal zijn dat er enorme belangen in het spel zijn. Hulpverleners hebben geen werk meer, ambtenaren worden massaal ontslagen en ook voor politici is het niet duidelijk wat ze er zelf mee opschieten. Maar in mijn ogen nog belangrijker is dat de achterliggende overtuigingen zo tegendraads en anders zijn. Dat je moet werken voor je geld, dat gratis geld alleen maar tot verder verval en luiheid leidt, dat zijn overtuigingen die zo diep zitten dat de rekensom niet meer gemaakt hoeft te worden. En: het is te mooi om waar te zijn, de meeste mensen geloven het gewoonweg niet.

En, eerlijk is eerlijk, Bregman stelt dat het hooguit een klein clubje is dat zal besluiten te stoppen met actief werken. Dat zijn de kunstenaars en schrijvers en andere levensgenieters die genoegen nemen met een bescheiden inkomen. Maar het zou wel eens een aanzuigende werking kunnen hebben. Als andere landen niet voor dit systeem kiezen, wat betekent dit dan aan instroom voor het land dat wél kiest voor deze oplossing? Maar ook hier zijn antwoorden mogelijk (maar die leiden weer tot extra apparaatskosten!).

Het totaalplaatje dat ik had getekend ziet er dan zo uit (download gratisgeld):

Social Impact Bond

Maar mijn vraag was: is dit niet een ideaal voorbeeld voor de constructie van de Social Impact Bond? Wat was ook alweer de kern van zo’n constructie?

Er moet sprake zijn van een maatschappelijk probleem.
Er moet sprake zijn van een besparings potentie of kostenreductie.
Er moet een organisatie of aanspreekpunt zijn die deze regeling wil oppakken en uitvoeren
waaronder: een investeerder die geld wil voorschieten bij lager rendement en hoger risico
waaronder: een goede doelen organisatie die commitment heeft met dit onderwerp en een rol in de uitvoering wil spelen
Er moet sprake zijn van meetbare afspraken waartegen de besparingen op termijn worden afgerekend.

Laten we deze criteria eens nalopen. Er is sprake van een maatschappelijk probleem. Met name de werkeloosheid in de huidige crisis staat politiek hoog op de agenda. In het kielzog hiervan spelen ook armoede, inkomensongelijkheid, criminaliteit, daklozen en zo verder een rol. Hoe je het ook precies inkleurt, dit lijkt prima te passen.

Is er sprake van een besparingspotentieel? Dat is precies de inzet van het hele verhaal. Per saldo levert de operatie geld op. Dus als er een investeerder is die gelooft in de besparing dan kan die het initiatief nemen tot het oprichten van een ‘service instituut’ waaronder alle afspraken en uitvoeringen vallen en die aanspraak maakt op een deel van de gerealiseerde besparingen. Is er een ‘goede doelen organisatie’ te vinden? Dat kan een vakbond zijn of een ‘Partij voor/tegen de Arbeid’? Tenslotte is ook de meetbaarheid hier geen wezenlijk probleem.

Door de oogharen bekeken: aan alle criteria van een Social Impact Bond lijkt te kunnen worden voldaan.

Dit is nu een mooi theoretisch voorbeeld van een Social Impact Bond casus die in principe aan alle eisen voldoet. Maar daarmee ook meteen een voorbeeld van een praktische onmogelijkheid. Je moet zo’n beetje de controle krijgen over heel Nederland wil dit plan slagen. Je moet als investeerder wel de mogelijkheid krijgen om de bijbehorende ambtenaren (in de uitvoering) te ontslaan. En de macht alle regelingen die nu geld kosten af te schaffen dan wel te verrekenen. Wat ik eerder al stelde: een social impact bond is in de kern een outsourcings constructie. En in dit geval wordt zo’n beetje heel Nederland ‘ge-outsourced’ waarmee de kern van de democratie zo’n beetje om zeep wordt geholpen.

Werd er maar meer discussie over gevoerd!

Rudy van Stratum

Hogere huur voor groene huizen

Een oud dilemma: we willen onze huizen wel ‘groener’ (lees: energiezuiniger) maken maar dat kost geld en dat hebben we niet. Onze stelling volgens de beslisboom is: als de maatregelen economisch renderend zijn dan is de financiering ‘in principe’ te regelen.

Vanuit dat gezichtspunt is het artikel in de VK van vandaag 21-6-2013 interessant. Coöperaties zeggen regelmatig bereid te zijn te willen investeren in groenere (huur-) huizen maar de economische winst van de lagere energierekening komt terecht bij de huurder en niet bij de investeerder (de woningbouw-coöperatie in dit geval).

Economisch is dit eigenlijk een non-issue maar juridisch mag je niet zomaar een hogere huur aan je huurder vragen (service kosten zou je gewoon wat hoger kunnen maken, maar service kosten mogen geen financieringscomponenten bevatten). In de ‘Green deal’ zijn nu afspraken gemaakt waardoor de juridische belemmeringen worden opgeruimd.

Kengetallen

Het gaat me nu even over de kengetallen die in het artikel zijn te vinden. De deal betreft 110.000 woningen die voor in totaal 6,6 mrd Euro energieneutraal worden gemaakt. Het gaat dan om een pakket maatregelen van isolatie, dubbel glas, zonnepanelen en warmtepompen. We rekenen even terug: dat betekent een investering van € 60.000 per woning. Mijn eerste reactie was: dat is best veel en ik ben dan ook benieuwd naar de achterliggende verdeling van dit budget naar onderdelen.

De deal naar de huurder is dat er geen energienota meer hoeft te worden betaald. Het kengetal hier is dat voor de gemiddelde gezins-rijtjes woning deze nota nu ongeveer € 120 per maand is. Met andere woorden: de coöperatie doet een investering van € 60.000 en in ruil daarvoor mag er maandelijks € 120 worden geincasseerd bij de huurder (die daar niets van merkt, van de € 120 gaat in plaats van naar de oude energieleverancier naar de coöperatie).

Weer even rekenen: dat betekent een rendement van 12 x € 120 / € 60.000 = 2,4% per jaar. Dat is aan de lage kant denk ik, maar vanuit perspectief van een coöperatie en de huidige financiele markten is dat te verdedigen.

Issues

Er zijn nog wat vragen. Waar halen de cooperaties zo ineens 6,6 mrd Euro vandaan? Er wordt gedacht aan een lening bij de pensioenfondsen en de Europese Investeringsbank. Verder zou het Waarborgfonds Sociale Woningbouw garant moeten staan (en daarmee staat de overheid dus garant) voor eventuele risico’s van de lening. Zo moeten worden gegarandeerd dat het pensioenfonds geen financieel risico loopt (en de belastingbetaler dus weer wel natuurlijk).

En dan nog zijn we er niet. De woning kan slechts duurzaam en energieneutraal worden gemaakt voor € 80.000 per woning. Aldus de bouwers die achter dit verhaal zitten (Ballast Nedam, BAM, Dura Vermeer en Volker Wessels). Ook hier zou ik de begroting wel willen zien. Voor een woning die gemiddeld zo’n 120.000-150.000 Euro kost om te bouwen (exclusief grond) komt mij een meerinvestering van € 80.000 buitensporig hoog over. Eerdere berekeningen van onszelf bij goed ontworpen nieuwbouwwoningen tonen aan dat een meerinvestering van 20% (in dit geval dus ongeveer € 25.000) de klus zouden moeten kunnen klaren. Overigens is wel duidelijk dat bij een willekeurige niet optimaal ontworpen bestaande woning dit bedrag vanzelfsprekend hoger zal uitpakken. Daar staat dan weer tegenover dat het op deze schaal oppakken van een renovatie onvermijdelijk enorme schaalvoordelen met zich mee zal brengen.

Ik draai natuurlijk te lang mee om ook niet te vermoeden dat hier op de achtergrond nog allerlei andere belangen een rol spelen. En het huidige tijdsgewricht van de financiële crisis en de opeenvolging van fraude-zaken nopen nu eenmaal tot het kritisch bestuderen van de berekeningen, de achterliggende aannames en de kleine lettertjes. Maar los daarvan een goede zaak dat er wordt nagedacht over het wegnemen van mogelijke hobbels om woningen meer energieneutraal te maken op een economisch rendabele wijze.

Rudy van Stratum

Eten van de overwaarde

We hebben er al eerder over geschreven maar het is een constructie die actueler is dan ooit. Je hebt een eigen huis dat grotendeels is afgelost (met een kleine resterende hypotheekschuld) en/of met een grote overwaarde, maar aan spaargeld heb je niet veel. Je bent met andere woorden voor veel (toekomstige) regelingen vermogend maar toch heb je geen geld.

Vaak wordt dan gezegd dat je je huis moet opeten. Maar dat is nog niet zo makkelijk. Je kunt je huis natuurlijk verkopen en dan gaan huren. Maar het huis verkopen in deze tijd is lastig. En goedkoop huren is zo mogelijk nog lastiger.

Een constructie die we eerder beschreven zou je een variant op het ‘sale and lease-back’ principe kunnen noemen. Je verkoopt je huis ‘op termijn’ aan een willende partij. Tot die tijd mag je als (ex-) eigenaar gewoon in je eigen huis blijven wonen en betaalt daar dan per maand een huurbedrag voor. Dat huurbedrag betaal je niet elke maand zoals dat gebruikelijk is maar het wordt op het moment van overdracht/koop verrekend in de totaalafrekening.

Er is nu een bedrijf dat deze optie, helemaal juridisch uitgewerkt, concreet aanbiedt om je overwaarde te verzilveren. En dat is, zover ik kan nagaan, nieuw. Meer informatie is te vinden op de www.lommerhuizen.nl

Rekenvoorbeeld

Je komt in aanmerking als je ouder bent dan 55, geen of nauwelijks meer hypotheekschuld hebt, en je huiswaarde in de categorie tussen € 200.000 en € 1.000.000 valt.

Een rekenvoorbeeld. Stel je hebt geen hypotheekschuld meer en je huis kan bij verkoop €300.000 opbrengen (of de overwaarde is € 300.000). Er wordt dan gerekend met 90% van de taxatie-waarde, dus met € 270.000.

Je krijgt nu uitgekeerd de helft van dit bedrag (met aftrek van kosten) dus € 135.000. De andere helft wordt op het bedrag ingehouden als vooruitbetaalde huur. Het huurbedrag per jaar is 4% van de taxatiewaarde, dus € 10.800 per jaar, of € 900 per maand. Je kunt voor dit bedrag dus 12,5 jaar in je eigen huis blijven wonen en hebt dan (nauwelijks nog) maandlasten behalve kosten voor gas, water en licht. Onderhoudskosten zijn voor rekening van de overnemende partij. Per maand heb je, als je bedrag op een spaarrekening zet en netjes uitsmeert over die 12,5 jaar, ongeveer € 1.000 extra per maand te besteden.

Wat gebeurt er na afloop van de rekenperiode? Er zijn meerdere opties. Ofwel blijf je gewoon in je eigen huis wonen en moet je maandelijks een huurbedrag gaan betalen aan de nieuwe eigenaar. Dan moet je natuurlijk wel geld (over) hebben. Ook kun je in een ander huis gaan wonen en daar de (wellicht lagere) huur voor gaan betalen. Of je gaat naar een verzorgingstehuis en wordt daar lager aangeslagen omdat je geen vermogen meer hebt. Of je laat je huis verkopen en deelt (zo mogelijk) alsnog in een deel van de gerealiseerde overwinst.

Vragen

Op zich een mooie constructie. Nu kunnen we in ieder geval zeggen dat er een reële mogelijkheid is je huis op te eten. Maar, zoals economen zeggen, there is no such thing as a free lunch. Wijs geworden door eerdere lessen uit de kredietcrisis vragen we ons af wat er zoal mis kan gaan:

Hoe wordt de taxatie-waarde bepaald? Ik ga er maar vanuit dat die conservatief zal worden ingestoken.
Er wordt gerekend over 90% van deze taxatie-waarde. Er is dus sprake van 10% risico-buffer voor de overnemende partij.
Diverse eenmalige kosten worden direct al verrekend. Hoe hoog zijn deze kosten en waar staan ze voor?
Een huurbedrag van 4% van de taxatie-waarde. Dat betekent bij 50/50, dat je 12,5 jaar in je huis kunt blijven zonder lasten behalve gas, water, licht. Je kunt overigens de huurperiode op voorhand verlengen door toch een (lager) maandelijks bedrag te betalen. Je kunt dat bedrag natuurlijk ook sparen en daar later zelf een huur- of koopbestemming voor zoeken. Die 4% lijkt goed gekozen, € 900 huur per maand voor een woning van een kleine € 300.000 is redelijk. Bovendien: hoe lager de taxatiewaarde, hoe lager de huur.
Voor tussentijds overlijden en andere calamiteiten worden regelingen getroffen. Ga er maar vanuit dat ook hier kosten voor in rekening zullen worden gebracht.

Ik zou graag een échte deal uitgewerkt willen zien. Misschien is er iemand die al gebruik van deze optie heeft gemaakt en weet hoe de financiële stromen feitelijk lopen. Reacties graag naar info@slimmefinanciering.nl . De gegevens zal ik dan geanonimiseerd verwerken in een nieuwe bijdrage.

Rudy van Stratum