Tag archieven: dson

Slag om Nederland aflevering 20: denkfout monumenten?

Gisteren alweer de 20e aflevering van het inmiddels vermaarde programma ‘De slag om Nederland’. Ik grijp het aan om kort een verband te leggen tussen deze aflevering, het interview met Ira Helsloot over veiligheid (vorige week in de media) en ons dossier ‘denkfouten’.

De casus

Het gaat om een groot voormalig opleidingsinstituut in Vlodrop, gebouwd begin vorige eeuw. De nieuwe eigenaar (stichting Meru) wil het pand graag slopen en het terrein opnieuw inrichten en bebouwen. In essentie is het nu een juridische kwestie geworden waarvan de afloop voorlopig nog niet vast staat. Maar daar gaat het me niet om. Ook spelen er op de achtergrond ongetwijfeld belangen van huidige bewoners in de omgeving (die het pand mooi vinden etc). Ook daar gaat het me niet om. Waar het mij om gaat is of het pand wel of niet als monument moet worden gezien en dus beschermd moet worden tegen sloop. Ik heb daar inhoudelijk geen mening over maar ik kijk naar wat de geïnterviewden hierover zeggen en wat me opvalt.

Monument

Het eerste dat opvalt is dat specialisten en kenners (wat is precies de definitie daarvan?) het onderling niet eens zijn over wat een monument is of moet zijn. Er zijn voor- en tegenstanders van monument-status en beiden mogen zich beroepen op hun expertise. In die zin ligt het hier niet anders dan de discussie over de crisis onder economen of de discussie over de opwarming van de aarde onder ecologen. Het tweede dat opvalt is (als ik de uitspraken van een van de geïnterviewden mag geloven) dat de status van monument vorming niet goed is onderbouwd. Het gaat hier vooral om stellingnames zonder transparantie onderbouwing en achterliggende criteria.

Ingehuurd voor de taak

Maar waar het me echt om gaat is, en nu kom ik bij de link naar de veiligheid van Ira Helsloot, is hoe een commissie die gaat over momument vorming mogelijk functioneert. Helsloot beweert dat een speciaal in het leven gestelde groep die gaat over veiligheid van bijvoorbeeld tunnels haar werk serieus zal nemen en de ene verbetering na de andere zal voorstellen. ‘Weer een uitgang erbij en de tunnel wordt de veiligste ter wereld’. Dit fenomeen appelleert aan onze neiging alle (grote) risico’s uit te willen sluiten en ons niet voldoende bewust te zijn van de enorm toenemende kosten enerzijds en de onmogelijkheid (illusie) van het echt uitsluiten van alle risico’s anderzijds. Er moet voor een evenwichtige besluitvorming over veiligheid dus een tegenkracht worden ingebouwd en die zal meestal te maken hebben met antwoorden op vragen als ‘wat mag het kosten’ of ‘wat is een acceptabel risico’.

Mogelijk speelt bij monument commissies hetzelfde fenomeen. Het is, gechargeerd gezegd, hun taak zoveel mogelijk gebouwen op de monumentenlijst te krijgen. Als achteraf een gebouw mist valt hen wat te verwijten, als er wat teveel op staan is dat minder erg. Maar zoals een van de geïnterviewden stelt: van monumenten die buiten alle discussie monumenten zijn (de Sint Jan in Den Bosch bijvoorbeeld) is het al een ‘hell of a job’ om ze in de lucht te houden’ vanwege de hoge kosten. Wie gaat dat dus allemaal betalen, en voor wie doen we het eigenlijk? Het is kortom ook een taak van zo’n commissie om selectief te zijn, niet te veel en niet te weinig monumenten. Het aanwijzen van te veel monumenten kan zelfs betekenen dat de echte monumenten in hun voortbestaan worden bedreigd.

Ook bij monument vorming moeten dus vragen worden gesteld over wat een acceptabel verlies van oude panden is (wellicht zeg je over 100 jaar dat je dat pand niet had mogen slopen, dat risico volledig uitsluiten kost proportioneel veel geld) en wat een acceptabele jaarlast per vierkante meter instandhouding is bij een specifieke nieuwe bestemming of gebruik. Voor wie doen we het en wat mag het kosten? Het zijn vragen waar je blijkbaar niet aan ontkomt.

Rudy van Stratum

Slag om Nederland (5-3-2012): attractiepark

De casus

Waar gaat het over in deze aflevering van ‘de slag om Nederland’? Klein dorp in Drenthe. Plannen om een groot areaal in te richten als ‘paardendorp’. Het gaat om een combinatie van een huizenpark, maneges, attracties en een casino. De bevolking van het kleine dorp is verdeeld over de mogelijke komst van het paardendorp.

De spelers

Wie zijn de belangrijkste spelers? Een oud-burgemeester die nu elders burgemeester is, de huidige wethouder, een projectontwikkelaar en om een adviseur van een groot ingenieursbureau.

Lees verder →

De slag om Nederland aflevering 6: winkelcentra

Weer een boeiende aflevering van ‘De slag om Nederland’ (20-2-2012/VPRO). Ditmaal over het grote oppervlak dat Nederland heeft aan grote eenvormige winkelcentra waarin voornamelijk de bekende en grote winkelketens zitten. Probleem is hoge vierkante meter prijzen (huren van € 800 tot zelfs meer dan € 1200 per meter per jaar), verdwijnen van kleinere zelfstandige winkels, onafhankelijk van de locatie eenzelfde eenvormige aanblik en aanbod en sinds een aantal jaren leegstand.

Ik vind de aflevering interessant omdat we hier wederom met een paradox te maken hebben. Niemand lijkt het te willen (anonieme shopping malls) maar toch komen ze er. Iedereen lijkt in te zien dat het fout gaat, toch gaan we gewoon door met bouwen. Deze aflevering heeft overeenkomsten met de eerste aflevering over KPMG en het ontstaan van leegstand op de kantorenmarkt. Toch wordt in deze aflevering die parallel niet getrokken en blijft ook de verklaring van het ontstaan van de ongewenste situatie onderbelicht.

Het is een complex onderwerp en er is al veel over geschreven. Dus ik heb niet de pretentie het hele verhaal te snappen. Maar ik zie een aantal verklarende elementen (of fasen, hoewel ze in de tijd niet achter elkaar hoeven te komen). Lees verder →

Slag om Nederland, openbare ruimte

Afgelopen maandag ging de Slag om Nederland over gemeenten die extra inkomsten willen genereren (kijk hier). Eerst casus, het aanschrijven van burgers die gemeentegrond in gebruik hebben met het verzoek deze grond te kopen, of te stoppen met het gebruik. Tweede casus, de begraafplaatsen. Ik vond de aflevering de minst spannende tot nu toe, maar toch na enkele dagen ging het kriebelen. Ik focus op de eerste 10 minuten, de openbare ruimte. Mijn gevoel, wat die gemeente doet is niet slim. Als ik alles op een rijtje zet is dit ongeveer de situatie:

De gemeente is eigenaar van de openbare ruimte
De gemeente vermoedt dat een aantal burgers deze openbare ruimte bij de eigen tuin trekt
Het varieert van kleine stukjes (8m2) tot grote stukken (400 – 500m2)
De gemeente schrijft burgers hierover aan, zij moeten de grond inleveren, kopen of huren
De grond kan voor € 100,= /m2 verkocht worden (aldus gemeente) en lever miljoenen op (aldus gemeente)
Soms heeft de gemeente gelijk (grond wordt gebruikt door burger) maar soms niet
Wat in de uitzending onderbelicht blijft, een aantal bewoners neemt het beheer van de openbare ruimte voor haar rekening

Lees verder →

Slag om Nederland: stadskantoren

Weer een interessante aflevering in de serie ‘Slag om Nederland’. Ditmaal over de geplande bouw van een aantal dure en grote stadskantoren of gemeentehuizen. Hoewel de onderwerpen steeds boeiend zijn en de aanpak me ook aanspreekt, blijf ik vinden dat de uitwerking slordig is. Maar misschien is het voldoende dat een tv-programma de discussie aanzwengelt?

De stelling of suggestie

De stelling is dat er in Nederland te veel nieuwe gemeentehuizen worden gebouwd. Dat terwijl het lang niet altijd nodig is. En dan zijn ze ook nog eens veel te duur. Moet er te veel worden geleend. Dat terwijl er al zoveel schulden zijn bij gemeentes. Dat zonder de alternatieven van renovatie goed bekeken te hebben. En dat terwijl er al zoveel leengstand is. En dat allemaal van onze belastingcenten.

Lees verder →

Wat is slimme financiering, de slag om Nederland 16 januari 2012

Met veel plezier heb ik gekeken naar de aflevering van de slag om Nederland van 16 janauri 2012. Dat leidde tot verschillende discussies en gesprekken met anderen. De uitzending maakt duidelijk dat hier iets heel vreemds aan de hand is.

In het kort, KPMG huurt een groot kantoorpand in Amstelveen, ze verlaten dit pand voor een nieuw een paar honderd meter verderop, nog steeds in Amstelveen. Het nieuwe pand is zeer duurzaam, maar …. het oude pand staat leeg. En meest opmerkelijk, voor KPMG is het financieel aantrekkelijk om te verhuizen. Niet omdat die nieuwe huisvesting beter past of tot tot een hoger rendement leidt, maar omdat de constructie achter de huur en verhuizing geld oplevert. Tot zover een korte samenvatting, kijk hier voor de hele aflevering.

Tegelijkertijd blijven we met een onbestemd gevoel achter, want we missen het overzicht. Wij willen weten:

Hoe werkt deze constructie?
Wie is hier nou de dupe?
Mag dit?
Kan je dit ook op een positieve manier toepassen?

Ik heb geprobeerd meer inzicht te krijgen in deze constructie door een tijdlijn te maken, wat gebeurt er nou precies op welk moment, wat gebeurt er met de waarde van het vastgoed, waar gaat het geld heen? Klik op de afbeelding om deze tijdlijn te bekijken. Als er denkfouten zitten in deze visualisatie hoor ik het graag dan werken we dat weer verder uit. Conclusie de waardestijging van het vastgoed wordt gecasht door ontwikkelaar en huurder.

Als de tijdlijn klopt dan rolt het antwoord op vraag twee er direct uit. De belegger is de dupe, maar heeft ook bewust een risico genomen. Een huurcontract voor tien jaar is voldoende om de waarde van de belegging 25% hoger in te schatten en dat geld ook daadwerkelijk uit te geven. We weten dat resultaten uit het verleden geen garanties bieden voor de toekomst, daar zou je aan toe kunnen voegen dat garanties voor de nabije toekomst geen garanties zijn voor de verre toekomst.

Is het dan erg wat hier gebeurt, mag dit? Wij hebben niet kunnen ontdekken dat hier iets gebeurt wat niet mag. Het is toch vooral een zakelijke overeenkomst tussen partijen die allemaal als doel hebben om meer winst te maken. Maar tegelijkertijd, leuk is het niet, zelfs onethisch, de gemeenschap en een belegger (ons pensioen?) zitten met het probleem.

Toch, een interessante constructie wat ons bij de vierde vraag brengt, wat kunnen we hier van leren, kan je dit ook positief inzetten? Rudy had een aardige suggestie. Stel dat je een achterstands wijk hebt, de waarde van de woningen is niet zo hoog. Stel ik overweeg als goede familie een nieuw huis te gaan bouwen in zo’n wijk, zodanig dat de verwachting is dat andere gegoede burgerij mij gaat volgen en dat alle huizenprijzen omhoog gaan. Nu ga ik bij alle bestaande bewoners eisen dat ze bij verkoop van hun woning de helft van de prijsstijging op mijn rekening gaan storten. Uiteindelijk kan ik dan voor niks naar die wijk komen, ik krijg mijn huis helemaal gratis of zelfs geld toe. Ik verzilver mijn marktwaarde om goede mensen de buurt in te trekken. De burgemeester die in een achterstandswijk gaat wonen zeg maar. Ik zelf ben er nog niet helemaal uit, is hier nog een verliezer? Of hebben we werkelijk een constructie met alleen maar winnaars?

Stijn van Liefland