Tag archieven: duurzaam rendement

Crowdfunding

Gisteren was ik op het symposium Duurzame Gebiedsontwikkeling, georganiseerd door het Platform Duurzame Gebiedsontwikkeling. Eén van de meest inspirerende momenten was de bijdrage van Pim Betist (www.pimbetist.com), in het programma aangekondigd als crowdfunding pionier. Wat is crowdfunding en, kan ik er wat mee bij het werken aan een duurzame ontwikkeling? Omdat het symposium specifiek ging over duurzame gebiedsontwikkeling is het natuurlijk ook interessant na te denken over de vraag of ik hier iets mee kan in een gebied of bij een gebouw. Voor alle duidelijkheid, hij heeft mij en anderen geïnspireerd maar gaf hier geen antwoord op. Dat zullen we dus zelf moeten vinden, hierbij dus een aanzet voor een discussie over crowdfunding bij duurzame gebiedsontwikkeling.

Wat is crowdfunding?

Lees verder

Toekomstwaarde nu!

 In juni 2011 is door Agentschap NL de publicatie “Toekomstwaarde nu! Duurzaamheid verzilveren in gebiedsontwikkeling” uitgegeven (hier te downloaden). De publicatie stelt dat bij gebiedsontwikkeling duurzame ontwikkeling een randvoorwaarde is. Het is niet meer vanzelfsprekend dat elke woning of elk kantoorpand direct verkocht of verhuurd is. Ook de uitgifte van bedrijventerreinen loopt moeizaam. Focus op kwaliteit is dus noodzakelijk.

Globale inhoud

De aanpak die wordt voorgesteld is het centraal stellen van waarden. Dit gaat verder dan alleen economische  waarden want het zijn vaak de niet economische, zachte,  waarden die een groot deel van de kwaliteit van een gebied bepalen. Denk aan comfort, gezondheid, groen, etc. De volgende stap is te denken in opbrengsten in plaats van in kosten. Welke toekomstige opbrengsten zijn er? Als de opbrengsten bekend zijn kan ook de financiering geregeld worden. Namelijk alle gebruikers en partijen die delen in de opbrengst kunnen gevraagd worden een bijdrage te leveren aan de investering. De publicatie draagt diverse hulpmiddelen aan om dit voor elkaar te krijgen. Met andere woorden ook het proces rondom het denken in waarden krijgt aandacht. Bijvoorbeeld de vraag hoe ik partijen om me heen verzamel, welke partijen relevant zijn, hoe ik draagvlak organiseer en wat slimme, goede oplossingen zijn.

Zonder volledig te zijn, een aantal interessante zaken die we kunnen vinden in deze rapportage.

  • Uitleg van begrippen op het gebied van financiering, gebiedsontwikkeling en duurzame ontwikkeling Lees verder

Opdrachtgeverschap, aanbesteding

Bij het werken aan een duurzame ontwikkeling in de bouw en bij ruimtelijke ontwikkelingen is een belangrijke rol weggelegd voor opdrachtgevers. Wie betaalt bepaalt en een opdrachtgever kan eisen wat hij of zij wil zolang het maar binnen het wettelijke kader past en haalbaar en betaalbaar is. Aan het einde van dit bericht een verwijzing naar een aantal interessante publicaties.

Allereerst wie betaalt bepaalt. Ik zie dat heel letterlijk, wie is een architect of aannemer om het niet uit te voeren zoals de opdrachtgever het wil? Natuurlijk ieder z’n vak en een architect of aannemer ziet dingen die een klant niet ziet en zij moeten de ruimte krijgen voor eigen inbreng. Maar ik zie ook dat opdrachtgevers slordig zijn. Er is wel een mooi plan , een programma van eisen en er liggen eisen en wensen op het gebied van duurzame ontwikkeling. Zorg dan wel dat architecten, adviseurs en aannemers ook van de duurzaamheidseisen op de hoogte zijn en dat deze door de hele bouwkolom gecommuniceerd worden. Controleer bij alle tussenproducten of aan de eisen is voldaan, stel kritische vragen als ambities niet gehaald worden, ga in discussie en regel zo nodig contra-expertise. Tot zover het eerste deel van goed opdrachtgeverschap. Lees verder

Verdienmogelijkheden (2): bestemmingsheffing

Deel 2 van het 29-delige feuilleton over verdienmogelijkheden. De tweede is bestemmingsheffing. Waar gaat het over? Iemand koopt (‘goedkoop’) grond aan  bij de dan geldende vaak beperkte bestemming van die grond. Logisch: als je weinig mag en kunt op de grond dan is de prijs daarvan laag. Als nu de bestemmingsmogelijkheden die bij die grond horen toenemen (bijvoorbeeld door een besluit van de gemeenteraad) dan neemt de waarde van die grond zomaar toe. Zo’n onverwachte prijsstijging wordt in de economie een ‘windfall profit’ genoemd: je hebt er zelf part noch deel aan gehad, hij komt je zomaar toewaaien. Vanzelfsprekend houdt een calculerende projectontwikkelaar rekening met het feit dat de grond in de toekomst een andere en ruimere bestemming kan krijgen. Een ontwikkelaar heeft dan een speculatief motief (grondspeculatie). De redenering is nu dat zo’n plotselinge waardestijging wordt veroorzaakt door publieke middelen (nabijheid van voorzieningen etc) en dat deze winst dus ook moet toevallen aan de gemeenschap. Vooraf zouden bij de aankoop van grond voorwaarden kunnen worden opgenomen over (gedeeltelijke) afroming van mogelijke toekomstige winsten bij doorverkoop. Dit tempert speculatieve grondhandel en levert de gemeenschap alsdan extra middelen op. Een dergelijke constructie bestaat al in Groot-Brittanie (‘creaming off betterment’). Leuke verdienmogelijkheid maar dit ligt politiek gevoelig. Los daarvan heeft zo’n maatregel een aantal mogelijke ongewenste bijeffecten die je ook zult moeten handlen.

Verdienmogelijkheden (1): beheer

Deel 1 van het 29-delige feuilleton over verdienmogelijkheden. De nummering is alfabetisch en beheer is de eerstgenoemde mogelijkheid. Beheer is een klassieker. Ik wil hem gelijk stellen aan Onderhoud (niet genoemd in publicatie), dus we hebben het over onderhoud en beheer. De kern is dat je naar de totale kosten en opbrengsten van een maatregel of investering kijkt gedurende een langere tijdshorizon. Als een maatregel aanvankelijk een hogere ‘inleg’ vereist dan hoeft dat geen punt te zijn als je die terug verdient doordat je jaarlijks lagere uitgaven hebt in verband met onderhoud, reparaties en zo verder. Zo simpel dat verdere uitleg overbodig is. Toch is de theoretische logica in de praktijk niet zo vanzelfsprekend. Soms wordt de afweging korte versus langere termijn wel degelijk gemaakt maar is het hogere bedrag ‘upfront’ niet beschikbaar. Dat is nu precies waar financiering (iemand anders schiet het bedrag dan tegen een vergoeding voor) een uitkomst is. Maar meestal wordt de afweging helemaal niet expliciet gemaakt. Mensen handelen vaak niet zo rationeel als het leerboekje ons wil doen laten geloven. Vaak wordt er niet zover vooruit gekeken en/of is het lastig (‘gedoe’) om draagvlak te krijgen voor het hogere geldbedrag vooraf.  Een andere reden waarom niet rationeel wordt gehandeld is dat de aanschaf uit een andere potje gebeurt dan het onderhoud. Een andere afdeling is verantwoordelijk voor beheer en onderlinge afstemming daarover vindt niet of nauwelijks plaats. De publicatie meldt nog als reden waarom beheer niet de aandacht krijgt die het verdient: beheer is weinig sexy bij bestuur en politiek waardoor veel aandacht uitgaat naar nieuwe ontwikkelingen. Duurzaamheid vereist dus dat we langer vooruit kijken en dat afdelingen onderling beter samenwerken. Open deuren natuurlijk.

Verdienmogelijkheden (‘Nederland boven water’)

Onlangs is een boekwerkje verschenen getiteld ‘Verdienmogelijkheden’ met als ondertitel ‘cahier gebiedsontwikkeling’. Het is een uitgave onder de vlag van innovatieprogramma ‘Nederland Boven Water’. Het gaat hier om een langjarig programma waar (denk ik) nogal wat geld achter zit  en waar ook zware mensen uit bedrijfsleven en overheid in allerlei gremia zijn vertegenwoordigd. Het thema verdienmogelijkheden heeft mijn aandacht en mijn verwachtingen waren hoog gespannen toen ik van dit boekwerkje hoorde. Om mijn verwachting vooraf te toetsen had ik al een powerpoint presentatie met de hoofdlijnen gedownload en dat smaakt naar meer. Je kent dat wel, je wordt lekker gemaakt en uiteraard moet je dan het boekje zelf bestellen. Voor 25 Euro heb ik dus het boekje bij bol.com besteld. Om maar met de deur in huis te vallen: toen ik het boekje uit de verpakking had geworsteld was de teleurstelling groot. Een flinterdun boekje met wat grote letter teksten en plaatjes. Eigenlijk de powerpoint presentatie maar dan op mooi papier afgedrukt en nog wat teksten ervoor en erna. En dat voor 25 Euro en voor zo’n groot en zwaar opgezet initiatief. Lees verder

Routekaart Slimme Financiering

Op basis van een een eerder artikel van Rudy heb ik een routekaart slimme financiering gemaakt. Niet zozeer een routekaart die laat zien hoe slimme financiering werkt, maar een kaart die aangeeft wanneer je slimme financiering nodig hebt. Voor ons ook een structuur / beslismodel dat het denken over financiering structureert. Klik op afbeelding voor vergroting. Heb je opmerkingen of suggesties voor verbetering, stuur een reactie of een mail.

routekaart slimme financiering

Stijn van Liefland

Slimme financiering: waar hebben we het over?

Het is van belang nader te bepalen wat we verstaan onder slimme financiering. Als je op deze zoekterm googlet dan vind je een breed scala aan artikelen. De meest brede interpretatie van slim financieren lijkt te zijn: hoe harken we middelen (geld, partijen)  bij elkaar om dingen voor elkaar te krijgen die goed zijn voor de maatschappij en die ondertussen toch niet worden uitgevoerd. Vaak gaat de discussie bij die brede interpretatie over subsidies en fondsenwerving. Een dergelijke brede interpretatie staan wij hier niet voor.

Ik wil de discussie over de definitie van slimme financiering wel van een voorzet voorzien. En ik wil een koppeling aanbrengen met het begrip duurzaam. Mijn stelling is:

Duurzaam betekent positief voor het grotere geheel op de langere termijn. In een iets meer economisch getint jargon: iets is duurzaam als het een positief rendement genereert gesommeerd over meerdere partijen en een langere tijdshorizon. We doen dus alleen iets als het een positief rendement genereert, dat klinkt in mijn oren bijna als een tautologie. Omgekeerd: een negatief rendement in deze termen betekent dus dat het niet duurzaam is en dus doen we ook niet. Ook niet als er een subsidie is of een fonds of wat dan ook, gewoon niet doen. Slimme financiering is geen issue in zo’n geval.

We zoomen nog wat dieper in op de mogelijkheden. Stel dat het rendement positief is en een voorstel dus duurzaam van karakter is. Dan kan het gaan om een positief rendement in puur financiele zin of om een positief rendement in bredere zin. In financiele zin: terug te herleiden tot concrete cashflows in de tijd die aan een partij toevallen. In bredere zin: dan kan het gaan om voordelen die ofwel niet goed in geld zijn uit te drukken ofwel niet duidelijk aan een bepaalde partij toevallen (maar aan de maatschappij in het algemeen). Het is niet altijd even makkelijk om te bepalen of iets wel/niet in geld is uit te drukken. Soms zijn zaken die niet in geld uitgedrukt lijken te kunnen worden dat bij nader inzien toch wel. Bijvoorbeeld: het aantal verkeersslachtoffers per jaar. Hoe dan ook, in het geval van een breder rendementsbegrip kom je al snel terecht op het terrein van de Maatschappelijk Kosten Baten Analyse, oftewel de MKBA. Als projecten die in termen van de MKBA een positief rendement hebben desondanks niet uitgevoerd worden dan is de discussie over hoe je dan die middelen toch bij elkaar krijgt onderdeel van slimme financiering. Subsidies etc horen hier dus ook thuis.

Stel dat het rendement positief is in de puur financiele zin (let op: maar bovendien ook positief in de bredere zin, we willen niet dat we een maatregel stimuleren die eng financieel rendeert maar per saldo zoveel negatieve bij-effecten genereert dat die niet meer duurzaam is), dan kun je weer een onderscheid aanbrengen. Gaat het over een positief rendement bij een beperkt aantal partijen die ook over de beslissing over doorgang van het project gaan of gaat het om een complexer geheel met meerdere partijen en een grotere diffusere tijdshorizon.

In het laatste geval: slimme financiering gaat over het verzinnen van financieel-economische of juridische arrangementen en convenanten die het totale voordeel over partijen en in de tijd zodanig herschikken dat alle partijen er beter van worden. Misschien zou het hier slimme onderhandeling moeten heten, maar zoals gezegd wat mij betreft onderdeel van deze website over slimme financiering.

In het eerste geval, dat er sprake is van een positief financieel rendement bij het beperkte aantal partijen ‘at the table’, kun je wederom een onderscheid maken. Is er sprake van een liquiditeitsprobleem op korte termijn of niet. Als er sprake is van een liquiditeitsprobleem dan is slimme financiering het vinden van een antwoord op de vraag hoe je dit liquiditeitsprobleem kan overbruggen. Bijvoorbeeld door een partij die het goede idee heeft te koppelen aan de partij die een surplus aan cash heeft en nog een renderende investering zoekt en aan een partij die garant kan of wil staan mocht dat nodig zijn (een partij die zekerheden biedt).

Tenslotte houden we dan het geval over dat een beperkt aantal partijen een positief rendement kan genereren, zelf over de beslissing gaat en dat er geen liquiditeitsprobleem is. Theoretisch bezien zou er dan eigenlijk helemaal geen probleem moeten zijn. Gaat zo’n project desondanks toch niet door (anders hoeven we het er ook niet over te hebben) dan is nader onderzoek nodig naar deze paradox: wat zijn de belemmeringen die klaarblijkelijk aanwezig zijn en hoe kunnen we die belemmeringen slechten. Ook dat is wat mij betreft onderdeel van het thema slimme financiering.

 

Welkom op slimmefinanciering.nl

Welkom op slimmefinanciering.nl. Deze site is een verzamelplaats voor informatie over de financiering van een duurzame ontwikkeling. Tot op heden missen wij zo’n plek op het internet. Wat ons betreft staat een slimme financiering ergens aan het einde van een proces waarin gewerkt wordt aan een duurzame ontwikkeling. In dat proces gaat het allereerst om samenwerken, het uitwisselen van belangen, het rekenen en tekenen, het onderhandelen en uiteindelijk het slimme financieren. Wij willen hier aan al deze aspecten aandacht besteden, maar wel altijd in relatie tot de financiering.

Informatie die wij ontwikkelen of tegenkomen posten we in de vorm van berichten op deze site. De nieuwste berichten staan hieronder en kunt U vinden in de linkerkolom. Oudere berichten vindt u in het archief. Heeft U interessante informatie, een eigen voorbeeld, een methode, een website, een artikel etc., stuur ons een bericht dan nemen we het hier op.

Wilt U iets gebruiken? Prima, maar vermeld wel de bron.