Tag archieven: energieneutraal

MKBA (3): luchtvervuiling traditioneel vs MKBA

Laten we als voorbeeld nu eens de casus van luchtvervuiling nemen zoals beschreven in de eerdere MKB-blog.

Er zijn (minstens) drie manieren om aan deze casus te rekenen. Het gaat me nu niet om de getallen zelf maar om de andere manier van rekenen en aanpak.

Manier 1: traditioneel

Stel je bent ondernemer en je wilt investeren in een nieuwe techniek die luchtvervuiling tegen gaat. Wat in zo’n geval normaal is is dat je een zogenaamde ‘business case’ maakt. Een berekening van of je investering voldoende rendement heeft. Een tegenwoordig veel gebruikte tool hiervoor is het ‘business model canvas‘ (BMC), zie hier voor meer achtergrondinformatie.

Je rekent bij BMC en andere financiële tools als het goed is met de zogenaamde ‘Discounted Cash Flow’ (DCF) methode. Een ander woord voor deze rekenmethodiek is ook wel Netto Contante Waarde (NCW) methode. Je kijkt zo’n beetje 5-10 jaar vooruit en schat alle inkomsten en uitgaven in die bij je investering horen. Je brengt deze zogenaamde cashflows terug naar het heden door de bedragen ‘contant te maken’. Hiervoor gebruik je een ‘discontovoet’ die een vergoeding biedt voor je tijdsvoorkeur en het risico dat je met de investering loopt.

De beslisregel is hier: geeft je rekenexercitie een positief saldo (een NCW > 0) dan is de investering rendabel (geeft je meer dan het rendement dat je verwacht) en voer je de investering uit. In dit voorbeeld van luchtvervuiling gaat het bijvoorbeeld om een filtertechniek die je in auto’s kunt installeren zodat de uitstoot van die auto’s minder vervuilend is. De cashflows worden dan gegenereerd door de verkoop van die filters aan autofabrikanten en garages. Dus heel simpel gesteld: als de investeerder inschat dat er voldoende filters tegen de juiste prijs worden verkocht dan is zijn investering lonend.

Wat is er mis met deze aanpak? In de regel zijn investeerders ongeduldig en willen graag snel resultaat zien. Het is niet ongebruikelijk om ongeveer 5 tot maximaal 10 jaar vooruit te kijken. Vanzelfsprekend zul je als ondernemer een voorkeur hebben voor producten met weinig risico en hoge rendementen. Een roetfilter? Waarom zou een autofabrikant zoiets willen installeren in zijn auto’s? Misschien om een schonere auto te produceren? Is daar vraag naar dan? Of willen kopers van auto’s liever een snellere motor? Of een grotere kofferbak? Het wordt pas interessant voor roetfilterontwikkelaars als de overheid wetgeving maakt die paal en perk stelt aan de uitstoot. Op dat moment ben je verzekerd van een flinke afname van je nieuwe techniek en wordt de investering lonend. Vergelijk het met het verplicht stellen van autogordels enkele decennia geleden.

Manier 2: MKBA

Alle producten die volgens de traditionele manier tot stand komen, daar heb je geen omkijken naar. Soms gebeurt het natuurlijk dat een voor jou rendabele investering vervelende gevolgen heeft voor anderen (er is dan sprake van negatieve externe effecten). Een bekend en misschien ook flauw voorbeeld is de productie van kogels (voor pistolen, geweren etc). Je kunt een kogel fabriceren voor een paar dubbeltjes en in de winkel betaal je misschien een Euro. Als je dus voldoende kogels verkoopt tegen een leuke prijs, dan ben je klaar met je DCF- en canvas-verhaal. Dat er af en toe dodelijke ongelukken met die kogels gebeuren: that’s all in the game, niet jouw probleem. Tot het moment dat er rechtszaken en claims gaan komen natuurlijk. In dat geval neem je die verwachte extra kosten ook mee in je berekening en kom je wellicht tot een andere beslissing. Zie meer over dit soort dilemma’s in de bespreking van het werk van Sandel.

Een ander probleem is dat sommig producten maatschappelijk gewenst zijn maar via de traditionele methode niet tot stand komen. Het duurt te lang voor het rendement geeft of de risico’s zijn te groot of mensen kopen toch liever een ander product etc. In zo’n geval hebben we een overheid die met belastinggeld kan beslissen alsnog zo’n product of dienst te lanceren (of wetgeving te maken die dwingt tot aanpassing van die producten). In zo’n geval past de MKBA-methode. De vraag wordt dan gesteld of het belastinggeld voldoende maatschappelijk rendement oplevert. We zijn dan niet per se gebonden aan echte cashflows en aan rendementen die de commerciële markt eist. We kunnen het probleem van luchtvervuiling dan breder bekijken. Luchtvervuiling leidt (bijvoorbeeld) tot x extra doden per jaar en dat leidt tot verlies aan mensjaren en levensvreugde. MKBA bekommert zich dan om de juiste prijs van een mensenleven om zo de beslissing in schone oplossingen te investeren beter te kunnen onderbouwen.

MKBA gaat bij die berekeningen en beprijzingen uit van dezelfde rekenprincipes als commerciele partijen bij de traditionele methode doen. Dus DCF en NCW worden ook bij MKBA gebruikt. De verschillen zitten meer in de langere horizon bij MKBA, een lager rekenrendement bij MKBA en het ook mogen gebruiken van fictieve bedragen (geen echte cashflows) bij MKBA.

Quote: energieneutrale woningen

Toevallig staat er vandaag in de krant (BD, 24 maart 2015) een aardige casus die het bovenstaande nog eens illustreert. De provincie Noord-Brabant heeft besloten dat in 2050 alle 800.000 woningen energieneutraal moeten zijn. Blijkbaar is de markt nog niet met oplossingen gekomen die betaalbaar zijn (lees: zodanig dat de extra kosten voor het energieneutraal maken zichzelf terug verdienen). Daarom worden de eerste 1.000 woningen tot 2017 mede met inzet van provinciegeld energieneutraal gemaakt. ‘Daarna moet de markt het overnemen’.

De gemiddelde ondernemer heeft met het canvasmodel blijkbaar becijferd dat de investering om betaalbare energieneutrale huizen te maken niet loont (of dat alternatieve investeringen meer opleveren). Daarom heeft de provincie met een MKBA (maar niet heus, maar zou kunnen) becijferd dat een publieke investering in het energieneutraal maken van de eerste 1.000 huizen wél loont. Door het goede voorbeeld te geven, zo is de redenering, komt er een proces op gang waarin bestaande ondernemers mee kunnen lopen zodat het ook voor hen interessant wordt deze stappen te gaan zetten (en vergeet ook de strengere regelgeving niet).

Een ondernemer die eerder zelf de stap wilde zetten over waarom het bij hem nog niet gelukt is: ‘Ik kreeg de projectfinanciering niet rond. Banken zijn terughoudend en rekenen de werkelijke kosten van fossiele brandstoffen niet volledig door. Daardoor kom je in hun ogen ongunstig uit met duurzame oplossingen’. Logisch vanuit het perspectief van de bank: met de winst van het beter omgaan met fossiele brandstoffen kunnen ze geen rente over hun uitstaande leningen betalen (of extra bonussen uitbetalen, zelfde verhaal).

In de volgende aflevering (MKBA (4)) methode 3 van onszelf, een aanpak die elementen van zowel traditioneel als MKBA heeft.

Rudy van Stratum

Redenaties over het rendement van energiebesparing

De afgelopen tijd hebben we regelmatig geschreven over het energieneutraal maken van bestaande woningen. Aanleiding daarvoor is een aantal discussies dat wij met andere voeren en de vele brochures, boekjes en sites die over dit onderwerp zijn verschenen. Wij zijn helemaal voor het energieneutraal maken van woningen maar bekijken dat op deze site vooral vanuit een financiële invalshoek. Het valt ons op dat de beredenering en de berekening vaak niet kloppen. En dat stoort ons, want uiteindelijk keert dat zich tegen de mensen die zich inzetten voor energiebesparing.

Wij gaan niet discussiëren over het rendement van afzonderlijke maatregelen. Experts weten heel goed wat extra isolatie van een buitenmuur, een nieuwe ketel etc. kost en wat het oplevert, daar moeten we op vertrouwen. De vraag die vervolgens van belang is, hoe bepaal je dan of zo’n maatregel, of pakket van maatregelen, voldoende rendement heeft? Hiervoor hebben we de afgelopen week een rekentool geïntroduceerd. Daar kan je netjes de hoogte van de investering invullen, wat die jaarlijks oplevert en nog wat variabelen. Zo krijg je precies te zien wat het financieel rendement is ten opzicht van niets doen, je geld op een spaarrekening laten staan.

Als we dan vervolgens een aantal voorbeelden uit de vele sites en boekjes invullen komen we er gewoon niet uit. Bijvoorbeeld, de stelling dat een energierekening van € 1.812,= per jaar voldoende is om een investering van € 41.000,= te verantwoorden. Vul het maar eens in en varieer met de variabelen, je zult zien dat bij redelijke aannames geld op de bank laten staan vrijwel altijd beter uitpakt. Maar dat wil niet zeggen dat er geen positief rendement is. Wanneer de energieprijzen de komende jaren net zo blijven stijgen als het gemiddelde van de afgelopen jaren, dan leidt deze investering tot een positief rendement, maar het rendement is simpelweg een stuk lager dan het alternatief, niets doen.

Een andere redenering die we tegenkwamen gaat als volgt. Als je € 100.000 op de bank hebt staan en je krijgt 1,5% rente (€ 1.500) en je energierekening is € 2.000 per jaar, dan kan je beter die € 100.000 in je huis investeren, dat levert je jaarlijks € 500 meer op. Dat klopt, je moet je wel bedenken dat je die € 100.000 de komende jaren kwijt bent (het duurt ca. 25 jaar voordat er weer een ton op de rekening staat).

Wat past bij wie?

Zijn de bovenstaande twee redeneringen dan helemaal fout? Ja, als je het puur financieel bekijkt. Maar, als je het vanuit de gebruiker bekijkt dan is het soms helemaal niet zo fout. We hebben geprobeerd in beeld te brengen wat er allemaal speelt bij energiebesparing in relatie tot het financieel rendement. Het maakt immers nogal wat uit of energiebesparing je hobby is of dat je het doet om je huishoudboekje op orde te krijgen. Zo zijn we tot onderstaand beslisschema gekomen.

Ook daar valt nog veel meer over te zeggen. Zo blijft het een beetje knagen dat het zo vaak over energieneutraal gaat. Waarom niet 50% of 75% energiebesparing? Dat heeft per definitie een hoger financieel rendement. Stel nou dat je geld teveel hebt en klimaatverandering / energiebesparing heel belangrijk vindt. Dan is een voor de hand liggende gedachte om je hele huis energieneutraal te maken. Maar, zowel financieel als voor het klimaat is het beter dat niet te doen en te gaan voor 50% – 75%. Het uitgespaarde budget (en eventueel ander geld dat je nog hebt) kan je dan veel beter uitlenen aan buurtgenoten die geld te weinig hebben en het gaan gebruiken voor maatregelen in hun eigen woning. Dat leidt voor alle partijen tot een beter financieel rendement en zorgt in totaal ook nog eens voor meer energiebesparing. Tenzij energiebesparing natuurlijk gewoon je hobby is, dan stop je alles in je eigen huis.

Stijn van Liefland

Nieuwe denkfout: padafhankelijkheid?

Basis is het verhaal vandaag in de Correspondent. Het gaat over het ontstaan van de toetsenbord-indeling QWERTY. Aantoonbaar inefficiënt als je kijkt naar hoe onze handen staan en welke letters we het vaakst gebruiken. Er is veel onderzoek gedaan naar betere toetsenbordindelingen en nimmer is het gelukt zo’n nieuwe indeling succesvol in te voeren.

QWERTY en spaarlamp

Dat is raar: je kunt de efficiency van iets wat we dagelijks doen verbeteren en toch krijgen we het niet ‘verkocht’. Het lijkt op de eerder besproken spaarlamp: aantoonbaan een hoger rendement dan normale lampen (korte terugverdientijd) en toch geen doorslaand succes (pas na verandering in wetgeving). Een gratis cadeautje en toch willen we het niet in ontvangst nemen.

Wat is hier aan de hand? Bij de spaarlamp speelde bijvoorbeeld dat het om relatief kleine bedragen ging. Ik heb geen zin in gedoe als me dat op jaarbasis zeg 100 Euro bespaart. Het is dus geen ’top of mind’ issue. Bij het toetsenbord speelt denk ik ook wel zoiets. Als ik nog sneller kan typen wat zou me dat per dag besparen? Meestal ben ik niet op topsnelheid aan het typen immers.

Bij de spaarlamp speelde ook de korte termijn verleiding die we niet kunnen weerstaan. Als we 15 nieuwe lampen in de supermarkt in ons winkelwagentje moeten mikken (dat heb je ongeveer nodig eenmalig voor een overstap) dan kost je dat 150 Euro. Het is blijkbaar aantrekkelijker om lekkere dingen voor dat geld te kopen. Van een spaarlamp heb je niet direct merkbaar voordeel in termen van genot. Van een lekker stukje vlees of een taart heb je dat wel. Ook dat zal bij QWERTY wel een rol spelen: eerst een relatief grote investering (weken oefenen) om daarna pas relatief kleine voordeeltjes te kunnen plukken.

Padafhankelijkheid

Maar het gaat me nu om een andere verklaring: padafhankelijkheid. In het artikel wordt verwezen naar een econoom die de vastigheid van QWERTY verklaart met de term padafhankelijkheid. Een eenmaal ingeslagen weg creëert een nieuwe werkelijkheid die maar lastig is te verlaten. Er slijten patronen in je brein, in de samenwerking, in de samenleving, waar je lekker op verder glijdt. Die patronen zijn deels ook afhankelijk van toeval, hoe het de eerste keer gedaan werd etc. Er lijkt hier meer sprake van ‘satisfycing’ gedrag dan van optimum-gedrag. Blijkbaar geldt dan dat we streven naar goed genoeg (eerder dan naar het beste of meest optimale).

In mijn verleden heb ik ook economische modellen gemaakt die deze vorm van ‘goed genoeg’ lieten zien. Afhankelijk van de startcondities lieten de berekeningen zien dat je dan kon blijven ‘hangen’ in een goed-genoeg situatie. Het systeem kwam gewoonweg niet op de best mogelijke toestand uit: het economische optimum werd niet bereikt. Economen spreken in plaats van over padafhankelijkheid ook wel over ‘hysterese’.

Nieuwe denkfout

Volgens mij hebben we daarmee een nieuwe denkfout die we aan onze reeks toe kunnen voegen. Als we eenmaal gewend zijn aan een manier van werken (een oplossing, een praktijk) dan kost het ons moeite die los te laten. We zijn gehecht aan de bestaande manier van werken. Ondanks dat het loslaten en overstappen kosten met zich meebrengt en zich daarna terug verdient, blijven we vasthouden aan het oude.

Nog simpeler gezegd: we zijn gewoonte-dieren. Soms zijn er betere alternatieven denkbaar die we toch maar niet kunnen of willen omarmen. Misschien speelt dat effect ook wel bij het energieneutraal maken van je huis en bij andere duurzaamheidsvraagstukken? Moeten we ons ook in deze gevallen maar overgeven aan onze gewoontes? Accepteren dat we niet kiezen voor het meest optimale? Ik neem de quote over van een bijna full-time alternatieve toetsenbord-ontwerper:

Heeft het dan nog wel zin, onderzoek doen naar alternatieve lay-outs? ‘Als we niet zoeken, dan vinden we nooit het antwoord,’ zegt Per Ola Kristensson over duimtoetsenbord KALQ. We moeten mensen blijven verwarren, vindt hij. ‘Dit is hoe mensen leren. Als we altijd de kortste route kiezen, dan lopen we daardoor vaak inzichten mis.’

Rudy van Stratum

Tegendenken, casus verduurzaming woningen

Eerder schreven we al over de financieringsconstructie “ons huis verdient het”. Uitgangspunt hierbij is het energieneutraal maken van bestaande woningen door de toekomstige uitgaven aan energie nu te benutten voor investeringen. We hebben de constructie beschreven en aangegeven waar het mis zou kunnen gaan. Voor een samenvatting kijk naar de twee infographics die we toen gemaakt hebben. Nu zijn we via via op een initiatief gestuit dat gezamenlijk energiemaatregelen probeert in te voeren in Amsterdamse woningen. Ik wil dat met de bril van tegendenken analyseren. Het is een nogal lang verhaal geworden, daarom hier eerst even een korte inhoudsopgave:

Waarom tegendenken?
Kanttekeningen bij uitspraken, kritisch op de feiten
Doorrekenen
Conclusie en wat dan wel?

Waarom tegendenken?
Wij vinden investeringen in energiebesparing en duurzame energie belangrijk. Argumenten zijn er voldoende. Tegengaan van klimaatverandering, minder afhankelijk van het buitenland, financieel aantrekkelijk, tegengaan van uitputting van hulpbronnen, minder milieuvervuiling, etc. Soms heb ik ook wel eens twijfel bij een argument, maar het gehele pakket geeft meer dan genoeg motivatie om achter dit soort investeringen te staan.
Een belangrijke uitdaging is mensen te laten investeren in de eigen woning. Om dit voor elkaar te krijgen moeten we met een goed verhaal komen. Een verhaal dat enerzijds gaat over milieu, toekomst, grondstoffen etc. en anderzijds over de financiële kant. Het moet een verhaal zijn waarvan mensen (1) intuïtief aanvoelen dat het klopt en (2) bij het doorrekenen de bevestiging zien. Het eerste is belangrijk om mensen aan het denken te krijgen, te zorgen dat ze serieus overwegen dit soort maatregelen te nemen. Het tweede is belangrijk om ze definitief over de brug te krijgen. Maar, het tweede is ook belangrijk voor de geloofwaardigheid van dit soort projecten.
Om dat laatste is het mij te doen, als we serieus werk willen maken van energieprojecten moeten we er voor zorgen dat we onze geloofwaardigheid behouden. Dat betekent dat je kritisch moet zijn, de risico’s en onzekerheden serieus moet nemen, de juiste argumenten moet gebruiken en eerlijk moet zijn. Tegendenken dus waarbij de site www.weterringduurzaam.nu als voorbeeld dient, maar ze zijn niet de enige, er zijn veel vergelijkbare initiatieven in Nederland.

Uitspraken en feiten
Hier een aantal uitspraken en cijfers die gebruikt worden om mensen aan te sporen tot investeringen. Ik haal een aantal uitspraken van de site en plaats daar kritische kanttekeningen bij. Ter info, alle cursief gemaakte tekst komt van de site.

Energieprijzen stijgen met 5%
“…een gemiddeld huishouden geeft volgens het Nibud per maand €96 euro aan gas en € 55 aan electriciteit uit. Per jaar is dat totaal €1812. Berekend over de komende 15 jaar en rekening houdend met een stijging van de energieprijs voor kleinverbruikers (de gewone huishoudens) van 5 %, is dat totaal meer dan € 41.000 ! Stel dat u dat bedrag besteedt aan energiemaatregelen aan uw huis, dat het wooncomfort verbetert en dat die maatregelen zichzelf terugverdienen binnen 15 jaar? Dan heeft u bij niets doen over 15 jaar ‘alleen’ maar € 41,000 aan het energiebedrijf gegeven. En uw huis is nog even ‘lek’ als nu. Terwijl nieuwbouw huizen over 15 jaar al lang energieneutraal zijn. “

Op de 15 jaar en de € 41.000 kom ik aan het einde terug als we gaan rekenen. In eerste instantie val ik over de 5% stijging van de energieprijzen. Ik vind dat erg hoog en zou daar niet van uitgaan als ik zelf een investering zou doen. Het is een heel gezoek, maar uiteindelijk heb ik op de site van het CBS dan toch een reeks met gasprijzen en elektriciteitsprijzen over de afgelopen 20 jaar gevonden.

En ja, het blijkt te kloppen, de afgelopen 20 jaar zijn de prijzen inderdaad met ca. 5% per jaar gestegen. Als feit klopt het dus, maar ik wil er wel een aantal kanttekeningen bij plaatsen. Er was ook sprake van inflatie (gemiddeld ca. 2%), daar houdt mijn reeks voor zover ik kan nagaan geen rekening mee, relatief is de stijging dus lager. Een tweede punt is dat de prijsstijging grillig is. Soms stijgt de prijs in een jaar met meer dan 10%, andere jaren is er sprake van een daling. Een derde punt is dat de prijzen de afgelopen 7 jaar niet gestegen zijn. Conclusie, feitelijk klopt het, maar het is riskant deze 5% als uitgangspunt te nemen. Beter is een aantal scenario’s te nemen.

Een energiezuinig huis is meer waard
“Een energiezuinig huis is bovendien meer waard dan een vergelijkbaar energieslurpend huis.”

Ik kan daar niets tegenin brengen. De site geeft zelf al aan dat nog moet blijken hoeveel de waarde stijgt. Maar belangrijker, van alleen waarde kun je niets kopen. Zolang je je huis niet verkoopt heb je niets aan deze extra waarde. De bewoners zelf hebben natuurlijk wel degelijk iets aan deze waarde, namelijk meer comfort. Als je echter 5 jaar na je investering een boot wilt kopen, dan leidt deze extra waarde niet tot een boot. Sterker nog, een hogere waarde van een huis zou tot een hogere OZB aanslag kunnen leiden. In dit stuk legt Rudy het verschil tussen prijs en waarde uit. Nog even verder met de waardestijging.

“De TiasNimbas Business School in Tilburg meet sinds de invoering ervan in 2008 vier keer per jaar het effect van het energielabel op de marktwaarde van woningen. Uit de metingen blijkt dat woningen met een energielabel sneller verkocht worden, en dat woningen met een ‘groen label’ gemiddeld 4 % meer opbrengen dan vergelijkbare woningen die niet energiezuinig zijn.”

Het gaat om een investering van ruim € 41.000, maar voor het gemak ga ik uit van € 40.000. Door de oogharen kijkend zie je zo dat de investering zich niet terugverdient bij de verkoop van de woning. De € 40.000 investering is gebaseerd op een gemiddelde woning, maar laten we voor het gemak een woning van € 400.000 nemen die we voor € 40.000 energieneutraal kunnen maken, we hebben het dan over een investering van 10% van de waarde van de woning waardoor de woning 4% meer waard wordt. En, dat dan ook nog bij een zeer gunstig scenario, een woning die veel duurder is dan gemiddeld met een investering die veel lager is dan gemiddeld. Totale kosten woning € 440000 (4000.000 + 40.000 maatregelen), verkoop voor € 416.000 (400.000 + 4%).

Stel vakantie of aankopen uit
“Ja het lijkt me een goed idee maar daar heb ik nu even geen geld voor”. Een voor de hand liggende eerste reactie. Maar overweeg de mogelijkheid eens om iets anders niet te doen. Bijvoorbeeld door uitgaven die zichzelf niet terugbetalen uit te stellen: een keer niet op vakantie gaan en in plaats daarvan aan de slag met je huis levert vanaf dat moment jaarlijks een besparing op… die voortaan wellicht aan de vakantie, of iets anders, besteed kan worden.”

Op zich klopt dit natuurlijk, we hebben het dan wel over een hele dure vakantie. Maar laten we een auto nemen die voor het gemak ook precies € 41.000 kost. Je kunt natuurlijk geen auto nemen en gebruik maken van OV of greenwheels en de € 41.000 in de woning stoppen. Echter, dat is niet wat gesuggereerd wordt, het idee is hier het uitstellen van de aanschaf. Maar voor hoe lang? Na een jaar of 5 zal die auto er toch een keer moeten komen, dan heeft de investering zich nog lang niet terugverdient en is het geld er dus niet.

Belangrijker is echter dat hier volgens mij een fout van een hele andere orde gemaakt wordt. De initiatiefnemers verplaatsen zich hier te weinig in de huiseigenaren. Ik geloof niet dat er iemand is die een keer niet op vakantie gaat om energiemaatregelen te nemen. Ja vooruit, als energiebesparing je hobby is of als je een huis hebt dat zeer oncomfortabel is. Je vakantie stel je uit als je het geld echt nodig hebt, als de auto, de wasmachine en CV tegelijkertijd kapot gaan of als het dak van je huis dreigt af te waaien.

Spaarrente
“Er wordt beweerd dat investeren in energiemaatregelen momenteel meer oplevert dan geld op de bank laten staan. De spaarrente is immers historisch laag en de energieprijzen blijven maar stijgen. Dat zou betekenen dat het een goed idee is om niet af te wachten maar snel aan de slag te gaan en om zo snel mogelijk te kunnen ‘oogsten’.”

Ik vind dit wel mooi. De energieprijzen blijven maar stijgen terwijl de spaarrente historisch laag is. Over de energieprijzen hebben we het al gehad, historisch klopt een stijging van 5% maar dat ze maar blijven stijgen is onzin. In de toekomst is een stijging goed mogelijk, maar de afgelopen jaren was dit niet het geval. Dan de spaarrente, die is historisch laag en impliciet wordt hier de verwachting uitgesproken dat dat ook de komende jaren zo zal blijven. Het is me niet gelukt een goede reeks met rentetarieven van de afgelopen jaren te vinden. Maar, als ik in mijn oude boekhoudingen kijk kom ik in 2008/9 spaarrentes tegen van 3,75 tot 4,75% op hele normale spaarrekeningen, zonder allerlei beperkingen. Wellicht is de rente nu historisch laag is, het betekent ook dat de kans dus erg groot is dat de rente weer gaat stijgen. Of anders gezegd, dan is de kans toch klein dat de rente 15 jaar lang historisch laag blijft.

Rekenen
Investeren met eigen geld
In dit geval betekent tegendenken ook nog alles even narekenen. Ik heb alle cijfers in een spreadsheet gezet, investering 41.000, uitgaven aan energie in het eerste jaar € 1.812,=. Dan zijn er twee belangrijke variabelen, de spaarrente en de stijging van de energiekosten. Onderstaande tabel geeft de resultaten voor een aantal scenario’s. In de eerste twee kolommen de twee variabelen, in de laatste twee kolommen het saldo op de bank. Uitgangspunt hierbij is dat in jaar nul 41.000 beschikbaar is waarbij je de keuze hebt dit op de bank te laten staan (derde kolom) of te investeren in maatregelen. Elk jaar is er dan een bepaald bedrag (de energierekening) dat je ofwel betaald aan het energiebedrijf (niets doen) ofwel op een spaarrekening zet waar je dan vervolgens rente over krijgt.

Snelle conclusie, we geven per jaar domweg te weinig uit aan energie om een investering van € 41.000 financieel te verantwoorden. Alleen bij een hele lage rente en een enorme stijging in energieprijzen is dit te verantwoorden (zie onderste regel). Natuurlijk kunnen ook subsidies helpen. Om het compleet te maken, bij het scenario 3% stijging van de energieprijzen en 3% rente duurt het 25 jaar voordat beide scenario’s tot eenzelfde banksaldo komen. Overigens hebben we onderhoudskosten en vervangingskosten allemaal niet meegenomen, we gaan er maar van uit dat die gelijk zijn als bij niets doen.

Investeren met geleend geld
Tot slot in dit blokje rekenen even terug naar onze eerdere artikelen en infographics. Daar was het uitgangspunt dat het geld geleend zou worden. Hoe zien de cijfers er dan uit?

Blijkbaar was er geen geld voor de investering, dus het scenario niets doen begint in dit geval met een saldo van € 0,= op de bank en ongeacht de rente zal dat altijd € 0,= blijven. Ook voor het scenario wel investeren geldt: er is geen geld beschikbaar, dus rente en aflossing moeten gefinancierd worden uit het bedrag dat anders aan het energiebedrijf zou worden betaald. Als er in een jaar meer geld wordt uitgespaard dan aan rente wordt betaald, dan wordt dat gebruikt voor het aflossen van de lening. Als de rente op een lening bijvoorbeeld 4% bedraagt dan betaal je in het eerste jaar de lening € 1.640,= terwijl je € 1812 uitspaart aan energielasten, het verschil van € 172,- gebruik je om een deel van de lening mee af te lossen. Allemaal theorie, in de praktijk loopt dit natuurlijk anders, maar voldoende om te kunnen zien wat er gebeurt.

Ook hier kunnen we weer eindeloos varièren met de rentetarieven. Ik zie drie mogelijkheden:

Aanvullende hypotheek, met hypotheekrenteaftrek, ca 2% netto rente
Aanvullende hypotheek, zonder hypotheekrenteaftrek, ca 3% rente
persoonlijke lening bij een bank, ca. 5% rente

De stijging van de energielasten heb ik op 5% en 4% gesteld. Daar kan je nog veel meer in variëren, maar dat heeft allemaal weinig zin. Het duurt gewoon lang voordat je zo’n lening hebt terugbetaald.

Conclusie en wat dan wel?
De belangrijkste conclusie, als je per jaar € 1.812 aan energie betaalt dan is het financieel niet slim om € 41.000 te investeren in besparende maatregelen. Je verdient het geld wel terug, maar het geld gewoon op de bank laten staan levert meer op. Dit geldt ook voor een lening, uiteindelijk is die te financieren vanuit de mindere energielasten, maar de looptijd wordt erg lang en daarmee ook de risico’s voor de financier en daarmee de rente. Dat hebben we allemaal niet meegenomen. De waardestijging van de woning zet ook weinig zoden aan de dijk.

Wat dan wel?

Ten eerste gaat het natuurlijk niet alleen om financieel rendement. Er zijn mensen die het geld gewoon hebben en er niets mee doen (een erfenis, loterij, gewoon zuinig geweest etc.) en het goed kunnen missen. Dan is het prima om dit soort investeringen te doen. Het levert wellicht niet het hoogste rendement maar heel slecht is het nou ook weer niet en het levert een betere woning op. Dus als het je niet om financieel rendement gaat, kun je dit gerust doen.

Als tweede zou ik er voor kiezen een aantal maatregelen uit te kiezen die tot energiebesparing of duurzame energie leiden en wél financieel rendement hebben. Het laaghangende fruit plukken dus. Om een woning energieneutraal te krijgen is veel geld nodig, veel minder is er nodig als je niet tot het uiterste gaat. Voor welk bedrag kan je een woning “75% energieneutraal” maken? Stel nou dat je die € 41.000 hebt, kunt missen en in energie wilt investeren. Dan is het lucratiever om voor dat bedrag je eigen woning en dat van de buren aan te pakken en daar zo veel mogelijk rendabele maatregelen te nemen dan je eigen woning voor 100% aan te pakken. Je moet natuurlijk wel een goede regeling met de buren in elkaar draaien.
Ten derde, vertel het eerlijke verhaal en vergeet daarbij niet ook de risico’s en onzekerheden een plek te geven.

Stijn van Liefland

Energienota-nul woningen: hot topic

In het nieuws

Wat is er aan de hand? Gisteren (21-1-2014) in het NOS-journaal en hier op de site ‘ons huis verdient het’ uitgebreid in een ander jasje onder de aandacht. Het gaat om de zogenaamde ‘energienota-nul’ woning. Dus niet een woning die zuinig met energie omspringt, maar in die mate dat er per saldo geen maandelijkse factuur meer hoeft te worden betaald. De woning als kleine energie-centrale voor eigen gebruik.

Via projecten van ongeveer 5 jaar geleden kwamen wij al in contact met dit soort woningen. Met veel techniek (met name zonnecollectoren en warmte-koude opslag) en goede isolatie was men toen al in staat een energieneutrale woning te bouwen. Hoewel … Het woord ‘energieneutraal’ is onderhevig aan discussie omdat je formeel ook de energiecomponent van de hardware (huis, materialen etc) moet meenemen, maar daar hebben we het dus niet over. Energienota-nul is een beter woord in deze context.

Echte bewijzen kregen we destijds niet. Ik heb toen bij bewoners (de huizen stonden er dus al wel!) gevraagd naar het fysieke afschrift van de energie-factuur omdat ik die 0 euro wel eens geprint wilde zien. Ik kreeg toen reacties als ‘we zitten nog in de fine-tune periode’, ‘de eerste maanden zijn nog niet optimaal’ etc. Maar los van deze details: het is niet deze maand dat het voor het eerst mogelijk is. Blijkbaar zitten we nu in een soort tipping-point fase.

Constructie

Misschien iets met de crisis te maken? Het idee van ‘ons huis verdient het’ is sympathiek en een fraai voorbeeld van slimme financiering. De site roept bewoners op hun woning aan te melden voor een aanpak die zorgt dat de woning factuurloos wordt. In totaal gaat het om een ‘swop’ van de jaarlijkse € 13 mrd aan woningenergie-uitgaven die nu gebruikt kunnen worden als investering voor de renovatie of aanpassing van de huizen. Dit geld kan dan worden geleend en wel zodanig dat de maandelijkse rente + aflossing precies het bedrag is dat je nu kwijt bent aan de energie-nota.

Het idee heeft zo geen verliezers. Het is goed voor het milieu, goed voor de economie, goed voor de bouwbedrijven, goed voor de banken en goed voor de bewoner.

Geen verliezers dus? Nou ja, misschien de energiebedrijven, die zullen in het ideale geval nauwelijks nog omzet hebben. Welk effect zal dat hebben op de energieprijs? Die moet gaan dalen bij een nagenoeg-nul vraag. Maar dan kloppen de sommen niet meer … Dat wordt te ingewikkeld, vergeet het. En wat te denken van de eigenaren van huizen die niet gerenoveerd worden? Wie wil die nog kopen? Krijg je een prijsstijging voor de energie-nul woningen of een daling voor de andere woningen? We weten het niet.

Mindmap

Hierboven de belangrijkste elementen van het voorstel in een mindmap gezet. Ik denk dat de diverse termen voor zichzelf spreken. Ik heb nog niet de moeite genomen om alle initiatiefnemers uit te pluizen, wie zijn ze, waarom doen ze dit, wat zit er mogelijk achter. Het heeft alles in zich van een prima idee dat concrete uitwerking verdient.

Tegendenken

Toch een beetje tegendenken. Een lening om minder geld kwijt te zijn aan je energie? Waren de hoge schulden niet de basis van de huidige economische crisis? Voor een maandelijkse energielast van € 300 in de huidige situatie, kun je ongeveer € 44.000 lenen voor je renovatie (zie de rekentool). Voor deze consument gaat het dan om een ‘neutrale’ operatie, de ene factuur wordt verruild voor de ander. Dat doet niets af aan het maatschappelijke rendement van minder uitstoot, maar toch: de consument is hier wel de spil waar het om draait, hij moet de moeite doen, het risico nemen …

(Nog over de rekentool/sommetjes: het spreekt voor zichzelf dat de uitkomsten worden bepaald door de aannames. Met name de rekenrente en de planningshorizon zijn belangrijk, en er is geen rekening gehouden met mogelijk dalende energieprijzen en allerlei transactiekosten zoals de afsluitprovisie).

Het risico, hoe ziet het daar trouwens mee? Is er echt een garantie dat je geen euro meer uit hoeft te geven? Wat als je werkloos wordt? Hoe gaat het als je je huis tussentijds wilt verkopen? Hoe zit het met de restschuld? En wat te denken van het alternatief van gewoon wat zuiniger leven en van de besparingen je huis renoveren in stapjes? En wat als je wel het geld zelf tot je beschikking hebt, op de bank hebt staan? Twaalf maanden x € 300 per maand op een inleg/uitgaaf van € 44.000, dat is toch mooi een rendement van 8%. Dat kun je nergens krijgen met dit lage risico. Waarom rent dan niet iedereen met wat geld op de bank én een ouder huis naar de renovatie-winkel?

Prof Primus deed gisteren op tv ook nog een duit in het ’tegendenken’-zakje. ‘Je hebt geen enkele garantie op een nul-nota’. ‘Sterker nog: het is te vergelijken met een auto met gordel, de verhoogde veiligheid leidt tot gevaarlijker rijgedrag en hier zul je merken dat mensen dus met een shirtje in hun te warme huis gaan rondlopen en het raam gaan openzetten als het te warm wordt’.

Misschien is dit wel de beste optie: een huis energienul maken kost ongeveer 20% extra bovenop de normale bouwsom, je kunt dat bedrag terug verdienen door slim te ontwerpen, iets kleiner te bouwen, beter in te kopen, andere materialen te kiezen en vooral door bij te dragen aan een lagere grondprijs door daar minder kosten te maken in grondverzet (zie de reeks verdienmodellen, maar veel is ook uit eigen ervaringen en berekeningen in diverse projecten). Je bouwt dan voor hetzelfde geld als ‘normaal’ een energienul huis. En last but not least: vergeet het doel niet uit het oog! Het gaat er niet om geen geld aan energie uit te geven, het gaat om een optimale woonbeleving. Het gaat naast energie, ook om licht, lucht, groen, comfort, onderhoud(-skosten).

Maar zoals beweerd in de reeks tegendenken: dit is niet bedoeld om het plan af te kraken, alleen maar om een goed plan nog beter te maken.

Rudy van Stratum

Met dank aan Gerben van Dijk die ons wees op het initiatief ‘Ons huis verdient het’ en ook diverse tekstuele suggesties gaf op een eerdere versie van deze blog.

POST SCRIPTUM: er is een vergelijkend onderzoek gedaan naar energiezuinige woningen:

CITAAT: Het onderzoek vond plaats in de eerste helft van 2013. Agentschap NL nam een selectie van zeer energiezuinige woningbouwprojecten onder de loep. “We controleerden daarbij of de maatregelen uit het ontwerp ook werkelijk zijn – of worden – uitgevoerd, en werken in de praktijk”.

De ‘Brabant woning’ kwam daarbij als zuinigste woning uit de bus (gebaseerd op de zogenaamde EPC-score, technisch verhaal, komen we later wellicht nog uitgebreider op terug, voor nu heb ik de vraag uitstaan bij architect Renz Pijnenborgh op wat voor energienota deze Brabantwoning kan rekenen).

Hogere huur voor groene huizen

Een oud dilemma: we willen onze huizen wel ‘groener’ (lees: energiezuiniger) maken maar dat kost geld en dat hebben we niet. Onze stelling volgens de beslisboom is: als de maatregelen economisch renderend zijn dan is de financiering ‘in principe’ te regelen.

Vanuit dat gezichtspunt is het artikel in de VK van vandaag 21-6-2013 interessant. Coöperaties zeggen regelmatig bereid te zijn te willen investeren in groenere (huur-) huizen maar de economische winst van de lagere energierekening komt terecht bij de huurder en niet bij de investeerder (de woningbouw-coöperatie in dit geval).

Economisch is dit eigenlijk een non-issue maar juridisch mag je niet zomaar een hogere huur aan je huurder vragen (service kosten zou je gewoon wat hoger kunnen maken, maar service kosten mogen geen financieringscomponenten bevatten). In de ‘Green deal’ zijn nu afspraken gemaakt waardoor de juridische belemmeringen worden opgeruimd.

Kengetallen

Het gaat me nu even over de kengetallen die in het artikel zijn te vinden. De deal betreft 110.000 woningen die voor in totaal 6,6 mrd Euro energieneutraal worden gemaakt. Het gaat dan om een pakket maatregelen van isolatie, dubbel glas, zonnepanelen en warmtepompen. We rekenen even terug: dat betekent een investering van € 60.000 per woning. Mijn eerste reactie was: dat is best veel en ik ben dan ook benieuwd naar de achterliggende verdeling van dit budget naar onderdelen.

De deal naar de huurder is dat er geen energienota meer hoeft te worden betaald. Het kengetal hier is dat voor de gemiddelde gezins-rijtjes woning deze nota nu ongeveer € 120 per maand is. Met andere woorden: de coöperatie doet een investering van € 60.000 en in ruil daarvoor mag er maandelijks € 120 worden geincasseerd bij de huurder (die daar niets van merkt, van de € 120 gaat in plaats van naar de oude energieleverancier naar de coöperatie).

Weer even rekenen: dat betekent een rendement van 12 x € 120 / € 60.000 = 2,4% per jaar. Dat is aan de lage kant denk ik, maar vanuit perspectief van een coöperatie en de huidige financiele markten is dat te verdedigen.

Issues

Er zijn nog wat vragen. Waar halen de cooperaties zo ineens 6,6 mrd Euro vandaan? Er wordt gedacht aan een lening bij de pensioenfondsen en de Europese Investeringsbank. Verder zou het Waarborgfonds Sociale Woningbouw garant moeten staan (en daarmee staat de overheid dus garant) voor eventuele risico’s van de lening. Zo moeten worden gegarandeerd dat het pensioenfonds geen financieel risico loopt (en de belastingbetaler dus weer wel natuurlijk).

En dan nog zijn we er niet. De woning kan slechts duurzaam en energieneutraal worden gemaakt voor € 80.000 per woning. Aldus de bouwers die achter dit verhaal zitten (Ballast Nedam, BAM, Dura Vermeer en Volker Wessels). Ook hier zou ik de begroting wel willen zien. Voor een woning die gemiddeld zo’n 120.000-150.000 Euro kost om te bouwen (exclusief grond) komt mij een meerinvestering van € 80.000 buitensporig hoog over. Eerdere berekeningen van onszelf bij goed ontworpen nieuwbouwwoningen tonen aan dat een meerinvestering van 20% (in dit geval dus ongeveer € 25.000) de klus zouden moeten kunnen klaren. Overigens is wel duidelijk dat bij een willekeurige niet optimaal ontworpen bestaande woning dit bedrag vanzelfsprekend hoger zal uitpakken. Daar staat dan weer tegenover dat het op deze schaal oppakken van een renovatie onvermijdelijk enorme schaalvoordelen met zich mee zal brengen.

Ik draai natuurlijk te lang mee om ook niet te vermoeden dat hier op de achtergrond nog allerlei andere belangen een rol spelen. En het huidige tijdsgewricht van de financiële crisis en de opeenvolging van fraude-zaken nopen nu eenmaal tot het kritisch bestuderen van de berekeningen, de achterliggende aannames en de kleine lettertjes. Maar los daarvan een goede zaak dat er wordt nagedacht over het wegnemen van mogelijke hobbels om woningen meer energieneutraal te maken op een economisch rendabele wijze.

Rudy van Stratum