Tag archieven: gebiedsontwikkeling

Denkfouten in de praktijk, oefening voor onze lezers

Vandaag hebben we als onderdeel van een cursus een presentatie gegeven over denkfouten. Kernvraag, als je een project / idee hebt met een bijbehorende businesscase, hoe weet je dan of dit een goed project is? Natuurlijk, iedereen kan eenvoudig de rekensommen maken en een tabel invullen om zo het rendement te bepalen van dit project (zie onze serie over rendement). Het rekenen is niet het probleem, het gaat om de getallen en de aannames achter de getallen die van belang zijn. Met andere woorden, hoe voorkom je dat je als team verdrinkt in collectieve waanzin, slechte informatie of teveel vertrouwen?

Als kleine casus hebben we een artikel uit de Volkskrant (28 augustus 2013) besproken over een nieuwbouwwijk in Sneek. Welke denkfouten kan je herkennen in dit artikel? De deelnemers aan de cursus wisten zonder kennis over denkfouten (die was in ieder geval niet door ons aangedragen) meer denkfouten aan te wijzen dan wij er vooraf uit gehaald hadden. Het zou aardig zijn voor onze lezers om de oefening mee te doen. Helaas mogen wij het artikel niet op onze site plaatsen, daarom hier een verwijzing naar een verkorte versie op de site van de Volkskrant.

Wij kwamen op basis van het oorspronkele artikel tot 17 denkfouten.

Availability bias. Gezinnen zouden alle hectiek van de randstad verruilen voor een kunstmatig eiland aan de snelweg vlak bij Sneek. Als het over de Randstad gaat zal de hectiek het eerste opvallen. Maar er zijn ook rustige plekken in of vlakbij de Randstad, bijv. het Groene Hart, Waterland (ten noorden van Amsterdam) of tussen Rotterdam en Den Haag in Schipluiden.
Authority bias. Het architectenbureau dat ook het Java-eiland in Amsterdam ontwierp. Dit is een goed bureau, dus het plan is ook goed. Maar ook survivorship bias en confirmation bias, de geslaagde projecten van dit bureau zijn bekend, maar is er ook gekeken naar de mislukkingen? Mogelijk speelt ook nog het halo effect, als ze goede flats kunnen bouwen kunnen ze andere dingen waarschijnlijk ook heel goed.
In Sneek randstedelijke salarissen spenderen. Alles wordt erbij gehaald zonder check van de feiten, confirmation bias.
Van voor de crisis toen je alles met een paar grondtransacties zo terugverdiende. Dit lijkt op het winnaars effect, succes maakt roekeloos.
Poort naar de Randstad, dit lijkt een staaltje group think. Als je hier met elkaar maar vaak genoeg over praat ga je er vanzelf in geloven.
In het belang van het onderzoek niet mee mogen praten. Authority bias, alleen belangrijke mensen mogen hier over meepraten en oordelen.
Het plan in Sneek wordt een Mercedes, geen Golfje. Hier speelt het overconfidence effect, wat is er mis met een golfje? Waar komt het vertrouwen vandaan dat het in Sneek (na 2008!) met een Mercedes gaat lukken?
Eén ambtenaar uit Sneek deed de onderhandelingen, deze had dertig jaar ervaring. Authority bias, 30 jaar ervaring dus dat zit wel goed!
De ijzerprijzen gaan stijgen, o.a. vanwege de olympische spelen in Londen, snel reageren dan kan je nog een goede deal maken. Schaarste dwaling, ijzer is schaars en wordt duurder, haast is geboden. Bovendien, concurreren met de olympische spelen klinkt heel belangrijk. Dit speelde in het voorjaar 2010, de olympische spelen waren in 2012, vermoedelijk was een groot deel van de bouwwerken al heel ver gevorderd.
Concurrentie van de olympische spelen. Nogmaals, olympische spelen is heel interessant en belangrijk.
Niemand dacht toen dat er niets verkocht zou worden. Availability bias / confirmation bias. Was er echt niemand die dacht dat er niets verkocht zou worden? Vermoedelijk wel, maar je moet er naar op zoek en je moet er naar luisteren. Het is vaak fijner om bevestiging van je idee te krijgen.
Het kon een groot verlies worden, maar stoppen was geen optie, sunk cost fallacy. Hier was een goede calculatie nodig, wat kosten doorgaan resp. stoppen en wat zijn de risico’s?
Contract ongezien tekenen tijdens feestelijke bijeenkomst, schaarste dwaling, nu moet het gebeuren!
Burgemeester Apotheker, decennia ervaring in het burgemeestersvak, authority bias. Decennia ervaring als burgemeester is dus geen garantie!
Achteraf vindt de lokale rekenkamer het project zeer risicovo”, eerder wilde niemand dat zien. Confirmation bias, bevestiging zoeken.
Er is nauwelijks financiële schade geleden. Er werd wel 6,5 miljoen te veel uitgegeven, maar daar is extra grond mee bouwrijp gemaakt. Dat was anders uiteindelijk ook wel gebeurt. Achteraf is het vaak goed te praten, een geval van cognitieve dissonantie. Overigens valt dit alleen maar goed te praten als je nog steeds vertrouwen hebt in het project.
Het echte probleem is dat er nooit een huis is verkocht. Hoe dan ook, uiteindelijk is het probleem niet door de gemeente Sneek veroorzaakt maar door de burgers uit de Randstad die geen woningen in Sneek hebben gekocht ;-).

Mis je een denkfout? Voeg deze dan toe als reactie onder aan dit artikel.

Het is natuurlijk relatief eenvoudig om achteraf, op basis van een krantenartikel, de denkfouten aan te wijzen. Eigenlijk op zichzelf weer een denkfout. Naar aanleiding van het boekje van Dobelli (de kunst van het heldere denken) zou je het chauffeurskennis kunnen noemen. Dobelli haalt een anekdote aan over Max Planck die naar aanleiding van de gewonnen Nobelprijs het hele land doorreisde om lezingen te houden. De chauffeur die de lezing elke keer had bijgewoond en daardoor de inhoud uit het hoofd kende stelde voor een keer van rol te wisselen. De chauffeur hield de lezing, Max Planck zat in de zaal. De lezing ging foutloos tot er een vraag werd gesteld door een professor in de natuurkunde. De chauffeur redde zich er als volgt uit: “ik had nooit gedacht dat er zo’n eenvoudige vraag zou komen, ik zal mijn chauffeur vragen deze te beantwoorden”.

Conclusie, echte wijsheid is iets anders dan kennis reproduceren. Om terug te komen op de casus in Sneek, het is leuk, soms zelf hilarisch en vooruit, ook wel leerzaam om achteraf de denkfouten aan te kunnen wijzen. Maar, het is belangrijker om ze zelf vooraf te herkennen en ze te voorkomen. We hebben inmiddels al een aantal instrumenten verzameld en komen daar ergens in dit najaar op terug.

Stijn van Liefland

Financieringsvragen bij ruimtelijk planproces

Regelmatig geef ik cursussen en workshops over een duurzame ruimtelijke ordening. Centrale vraag, hoe zorg je dat ambities tot realiteit komen. Financiering is daarbij een belangrijk aspect dat vaak onderbelicht blijft. Al lange tijd loop ik daarom met het idee rond te komen tot een soort checklist die laat zien wat je nou in welke fase van het proces moet organiseren. Met andere worden, welke financieringsvragen zijn nou op welk moment van belang?

In het onderstaande overzicht heb ik financieringsvragen gekoppeld aan een veel gebruikelijkte fasering en tevens aangegeven welke financiële denkfouten op de loer liggen. De nummers bij de denkfouten verwijzen naar de artikelen (die deels nog moeten verschijnen).

Wat voor het ruimtelijk planproces geldt gaat natuurlijk ook op voor heel veel andere processen. Het is dan ook onze ambities vanuit dit eerste overzicht in een aantal stappen te komen tot een defnitief overzicht met fasering, vragen en denkfouten dat in verschillende vakgebieden gebruikt kan worden. Een beetje dezelfde aanpak als met onze beslisboom, daar hebben we ook een aantal voorlopers van gepubliceerd. Wij gaan er verder over nadenken en houden ons aanbevolen voor verbeteringen, suggesties etc.. (klik op afbeelding voor pdf)

Stijn van Liefland

Casus, financiering van onderaf

Pas achteraf realiseerde ik me dat we vandaag slimme financiering in de praktijk hebben gebracht. Financiering van onderaf zien we als één van de mogelijkheden om een wens gerealiseerd te krijgen. Wij hadden ook een wens, ons verdiepen in een nieuwe instrument BREEAM-NL gebiedsontwikkeling. Het instrument is de afgelopen jaren ontwikkeld en hier te vinden. Wij wilden graag meer weten over het instrument, wat houdt het in, waar kan je het voor gebruiken en is het iets voor ons of onze opdrachtgevers?

We hadden er voor gekozen de beoordelingsrichtlijn goed te lezen en vervolgens te bespreken in een team waar we veel mee samenwerken. Vervolgens kwam het idee daar anderen bij aan te laten sluiten en een uitnodiging te versturen voor deelname. Gevolg positieve reacties en een klein aantal geïnteresseerden. Uiteindelijk hebben we vandaag bij InHolland in Delft met twee docenten, twee ambtenaren en twee adviseurs een interessant gesprek gehad over BREAAM. Zie het als een leesclub die een boek leest en gezamenlijk probeert het boek beter te begrijpen. Het resultaat is wat mij betreft buitengewoon goed, niet alleen meer inzicht in het instrument maar ook meer inzicht in het nut dat het instrument kan hebben voor mij en voor anderen. Oké, er kwamen ook weer nieuwe vragen, maar dat getuigt m.i. eerder van een succes dan van falen.

Waarom is dit nu een vorm van SlimmeFinanciering? Slimme financiering draait wat ons betreft om het rendement, een doel behalen met zo min mogelijk middelen. In dit geval:

Het doel is ruimschoots gehaald
Het heeft niemand iets gekost (afgezien van reiskosten en tijd)
Iedereen is er wijzer van geworden
Overcapaciteit is benut / gebruikt (een leeg lokaal bij InHolland)
Het netwerk is versterkt, nieuwe contacten zijn ontstaan

Terugkijkend durf ik te beweren dat dit een veel efficiëntere mannier is om kennis van instrumenten, nieuwe nota’s en plannen te vergaren dan het bezoeken van allerlei symposia. Ons voornemen is in ieder geval om de komende tijd nog een paar keer van dit soort bijeenkomsten over andere onderwerpen te organiseren. Het model daarbij, klein gezelschap (maximaal 10 personen), iedereen is gelijkwaardig en levert een actieve inbreng, één persoon bereidt het ten behoeve van het gesprek wat beter voor. Maar, mijn advies, wacht niet op ons maar organiseer zelf wat! (en nodig ons eventueel uit ;-))

Stijn van Liefland

P.S. één van de deelnemers heeft aangeboden de bevinden kort in een verslagje te zetten, t.z.t. komen we terug op de inhoud van de bijeenkomst.

Duurzame financiering van het landschap

Onlangs hebben wij vanuit slimme financiering een lezing verzorgd voor het Plattelandshuis in de Achterhoek en de Liemers. Eén van de dilemma’s die in deze regio speelt is de financiering van het landschap. Het landschap is daar prachtig, maar om dat te beheren is geld nodig. Tot voor kort kwam veel van dat geld van buiten de regio. Vanuit het Rijk en de provincie was hiervoor geld beschikbaar. Door bezuinigingen wordt dit steeds minder, ook de gemeenten in de regio hebben minder te besteden, kortom er zijn weinig middelen beschikbaar.

Vanuit het gedachtegoed van slimme financiering zijn we vooral van het rendement uitgegaan. Wat kost het beheer van het landschap en wat levert het vervolgens op. Leidt het tot meer recreatie, meer omzet voor de horeca, meer overnachtingen etc. dan levert het landschap duidelijk wat op. Als partijen verdienen aan een mooi landschap kan je ze ook om een bijdrage vragen is onze gedachte. De praktijk blijkt hier weerbarstig, een mooi landschap is een vanzelfsprekendheid waar een aantal ondernemers al jaren van profiteert. Het zal niet meevallen om daar een bijdrage van te krijgen. Maar dat neemt niet weg dat het zinvol is je af te vragen of een investering in het landschap voldoende rendeert (financieel én maatschappelijk).

Zoals verwacht leidde onze insteek tot wisselende reacties, de één vindt het een interessante kijk, de ander moet er weinig van hebben. Door één van de deelnemers werd ik geattendeerd op een rapportage van KPMG over de kosten van het landschap, “duurzame financiering van het landschap”. Een interessante publicatie uit 2010, Mijn verwachtingen waren hoog gespannen, duurzame financiering pretendeert een oplossing. Helaas, het gaat alleen over financieringsbehoefte van beheer en herstel van waardevol landschap. Enigzins teleurgesteld dus, maar een oplossing begint bij een goede analyse en dat biedt deze rapportage zeker.

Het rapport geeft een onderbouwing voor de kosten die de komende tien jaar nodig zijn voor beheer en herstel. Gemiddeld is dat € 418 miljoen per jaar. Waarbij opgemerkt moet worden dat niet alle landschappen en ingrepen meegenomen zijn. De ecologische hoofdstructuur en maatregelen t.b.v. de waterkwaliteit vallen er bijvoorbeeld buiten. In het rapport veel kentallen voor herstel en beheer, bijvoorbeeld de kosten voor de aanleg en het beheer van een bomenrij of de kosten voor de aanleg van een fietspad. Waarschijnlijk zijn er betere bronnen voor dit soort kentallen, maar die ken ik niet dus vind dit al een aardig overzicht. Suggesties welkom, we verwijzen op slimme financiering graag naar dit soort cijfers.

Aan het eind wordt de totale financieringsbehoefte bepaald, € 4.183 miljoen in 10 jaar (de eerdere 418 miljoen per jaar). Deze is onderverdeeld in verschillende type ingrepen, bijvoorbeeld de aanleg van nieuwe elementen (herstel, ca. 40 miljoen per jaar) en beheer van water en aardkundige elementen (beheer, ca. 19 miljoen per jaar). Een interessante vraag is natuurlijk welke maatregelen / ingrepen uiteindelijk het hoogste rendement hebben voor het landschap. Met andere woorden, waar kunenn we onze euro’s het beste instoppen? beheer, herstel? en daarbinnen wat dan? Bij gebrek aan middelen zal je deze keuze moeten maken. Een tweede vraag is natuurlijk hoe we tot een echte duurzame financiering van het landschap komen?

Rapport downloaden kan hier, meer informatie te vinden op landschapsmanifest.nl.

Oplossing leegstand kantoren 6 juni

Vorige week (6 juni 2012) hebben we ons seminar ‘slimme financiering’ gehad. Aanleiding was het 1-jarig bestaan van deze website en het verwelkomen van de 100.000ste click. Ruim 50 deelnemers die zelf aan de slag zijn gegaan met het vraagstuk hoe de leegstand op de kantorenmarkt creatief op te lossen. Er zal nog meer informatie naar aanleiding van het symposium volgen, hou daarvoor onze website in de gaten. Voor nu een korte bespreking van de gemixte eindoplossing die zoveel mogelijk recht doet aan alle suggesties en ideeën.

Sloopfonds

De achterliggende feiten over de leegstand zijn overal te vinden. Waar het om gaat is dat er sprake is van forse leegstand (10-20% van het totale aantal meters en soms lokaal nog ver daarboven). Dat betekent overcapaciteit met een consensus dat een flink deel van deze overcapaciteit niet tijdelijk maar structureel van aard is. Onlangs is vanuit de bouwsector zelf daarom een voorstel gelanceerd (door het zogenaamde ‘bouwteam’) in een brief aan de minister. De term ‘sloopfonds’ heeft toen alle landelijke dagbladen gehaald. De oplossing van de structurele overcapaciteit is dus het slopen van een deel van de voorraad. Nou, voor zo’n idee heb je de minister niet nodig, dacht ik toen ik het las. Maar de aap kwam al snel uit de mouw: daar hebben we geld voor nodig want ‘het kan niet uit’. En, neem ik aan, de brief is aan de minister gestuurd met het idee van ‘mag ik even vangen’.

Wij vinden het sloopfonds niet zo’n slim idee omdat het een rem zet op de prijsdaling van kantoren en dus specifieke belangen dient (met name eigenaren van bestaand courant vastgoed zijn daar bij gebaat). En niet zo’n goed idee omdat er belastinggeld nodig is wat in feite een vorm van subsidie is. Akkoord, subsidie is niet altijd verkeerd maar als allerlei partijen jarenlang verdiend hebben aan juist dat vastgoed dan is het wrang dat de belastingbetaler een deel van de rekening moet betalen.

Tijdens ons seminar kwamen verschillende ideeën naar voren. Gecombineerd leiden deze tot een alternatief. Vraag is natuurlijk, is dit een alternatief dat minstens de voordelen van de sloopfonds-regeling heeft zonder de genoemde nadelen?

Het alternatief : opsloopfonds

Wij denken van wel. We hebben zelf de term ‘opsloopfonds’ bedacht, een verhaspeling van sloopfonds en opkoopfonds. Wat houdt het plan op hoofdlijnen in?

Alle eigenaren die omhoog zitten met hun leegstaande vastgoed krijgen de mogelijkheid hun vastgoed in te brengen in een nationaal opsloopfonds. Een neutrale partij bepaalt (in onderhandeling) wat de inbrengwaarde van het vastgoed is. In eerste instantie krijgt de inbrengende partij niet betaald in Euro’s maar krijgt voor de inbrengwaarde een percentage ‘aandeelhoudersschap’ (in het geval het opsloopfonds een nieuwe BV wordt) of een percentage lidmaatschap (als het een coöperatie wordt) in de gehele te vormen portfolio lege kantoren. Als de inbrengende partij dat allemaal te lastig vindt dan kan er ook cash worden afgerekend (waar de Euro’s in de pot vandaan komen, wordt zo meteen uitgelegd). Hou er wel rekening mee dat het hier gaat om ‘afbraakprijzen’: iedereen die denkt er in de losse verkoop meer voor te krijgen moet dat vooral doen (bedenk hierbij wel dat er kosten verbonden zijn aan het aanhouden van een leeg pand, sterker nog: het is waarschijnlijk dat die kosten door veranderende wetgeving alleen maar zullen toenemen). De andere kant van de medaille is dat de inbrenger die toetreedt tot het fonds ook deelt in toekomstige opbrengsten uit het fonds, uit de gehele portfolio.

Ook de overheid zal in het fonds een fiks bedrag moeten inleggen, laten we zeggen het bedrag dat nu berekend is voor het sloopfonds. Het verschil met het sloopfonds is echter dat de overheid nu geen geld weggeeft maar gewoon naar rato deelnemer wordt in het fonds. Met alle rechten en plichten van dien. Doordat de risico’s (en de kansen) in het fonds gespreid worden (alle inbrengers worden eigenaar van een deel van het geheel) en de overheid als grote partij en ‘lender of last resort’ optreedt (garant kan staan) is een nieuwe en meer interessante situatie ontstaan. In plaats van allemaal afzonderlijke belangen, “rendement op mijn vastgoed” gaat het om een gedeeld belang, “rendement op de portfolio als geheel”.

Inbreng in Euro’s maar ook in uren

Verder, zo kwam in ons seminar naar voren, kunnen andere partijen ook gewoon deelnemen tot burgers aan toe. Dat kan door toe te treden met een inleg in Euro’s maar ook door uren te werken voor het fonds en daarmee een deel van het eigendom op te bouwen. Dit idee is ontleend aan het gepresenteerde Caire.nu initiatief. Iedereen die uren werkt aan de transformatie van de portefeuille kan afspraken maken over de waarde van zijn of haar inbreng. Het voordeel hiervan is dat er deels ook gedacht is aan het oplossen van leegstand van beschikbare arbeidsuren: timmermannen, schilders, adviseurs, architecten en ga zo maar door kunnen hun restant uren inbrengen en zo op termijn toch nog een rendement verwachten. Een deel van de oplossing voor werkloze zzp’ers bijvoorbeeld. Je kunt er op korte termijn geen brood van kopen maar deelt op termijn wel mee in mogelijk rendement en je kunt blijven bouwen aan een CV.

Van het inkomende geld kunnen mondjesmaat bepaalde lege kantoren worden afgekocht van inbrengers die liever direct geld zien. Maar het grootste deel van het inkomende geld zal gebruikt worden in de kern van de opgaaf: de transformatie of sloop van panden zodat nieuwe renderende bestemmingen ontstaan die passen bij de situatie van het toekomstige Nederland. In ons seminar zijn sprekers ook uitgebreider ingegaan op de manieren waarop je leegstaande kantoorpanden kunt herbestemmen afhankelijk van de doelgroepen die je kiest.

Revolving fund

Elk pand dat uiteindelijk wordt ingebracht zal scrupuleus aan een onderzoek worden onderworpen. Wat kan er met dit pand gebeuren en wat is de plek in de totale portefeuille? Wat zijn de inkomsten en uitgaven die bij deze transformatie horen? Bij elke ingreep is het doel het verhogen van het rendement van de gehele portfolio. Soms kan het zelfs betekenen dat een pand slechts gratis en voor niets kan worden ingebracht om op termijn toch nog een rendement te kunnen laten zien (denk aan de verkoop van Kalkar voor het symbolische bedrag van € 1 destijds aan Henny van de Most). Als na jaren de panden hun nieuwe bestemming krijgen ontstaat er een nieuwe stroom aan inkomsten. Panden worden verhuurd, panden worden verkocht, vrijkomende gronden worden verkocht, wellicht is er zelfs sprake van landbouwopbrengsten op de vrijkomende gronden etc etc. De overheid is als grote partij nu in staat ook te sturen op maatschappelijke rendementen, iets wat bij het sloopfonds ook niet of in mindere mate het geval is. De overheid krijgt weer een stuur in handen en kan meer focus leggen om lange termijn rendementen en inverdien effecten (besparingen op uitkeringen, op onderhoudskosten in de openbare ruimte etc). De verdiensten van het fonds worden jaarlijks als rendement uitgekeerd aan de inbrengers van panden en kapitaal, naar rato van hun bijdrage (met verrekening van gemaakte kosten etc).

Samenvattend

We zetten de voordelen op een rijtje:

Opschonen van de oude kantorenvoorraad
Toevoegen van nieuwe passende bestemmingen door transformatie en sloop
Overheid heeft weer een stuur in handen en deelt in de opbrengsten
Partijen die van hun buikpijn-panden af willen krijgen die kans
Ruimte voor ondernemerschap en vernieuwing
Spreiding en delen van risico’s, kansen en kosten
Deels oplossing voor werkloosheid en rest-uren zzp’ers
Uiteindelijk reële kans op rendement op je investering (in Euro’s of in uren)
Meerdere belangen worden tegelijk gediend, een goede oplossing voor lege panden wordt een gedeeld belang.
Er komt een gezonde correctie voor de waarde van leegstaand (en via lagere huren ook voor) bestaand vastgoed.
Maar er ontstaat nieuwe dynamiek en bedrijvigheid dus een positieve correctie op de waarde is ook mogelijk.

Bekijk hier onze visualisatie van het opsloopfonds.

Rudy van Stratum

Stijn van Liefland

Verdienmogelijkheid (33): Crowdfunding

We hebben het op deze website al eerder gehad over crowdfunding (zie hier). Toen hebben we de vraag gesteld of het kan helpen bij gebiedsontwikkeling, de toolbox denkt van wel. Eerst even terug, wat was crowdfunding ook al weer? Eigenlijk heel simpel, een grote groep mensen brengt gezamenlijk een som geld bij elkaar om te investeren. De oorsprong ligt in de film en muziekindustrie, door middel van crowdfunding betaalt het publiek direct aan de kunstenaar, zo wordt een schakel (de geldschieter) uit het systeem gehaald. Vaak is er een tegenprestatie, de nieuwste CD, een ‘gratis’ kaartje voor een concert etc. Sociale media maken het in deze sector mogelijk wereldwijd geld te zoeken. Zie ook onze infographic over crowdfunding.

Lees verder →

Toolbox Financieringsconstructies

Door een van de deelnemers aan ons symposium werd ik getipt over de toolbox financieringsconstructies, uitgegeven door Agentschapnl. Het is work in progress en moet de komende tijd verder ingevuld worden. Doel van deze publicatie: het bundelen, en ontsluiten van de creatieve wildgroei op het het gebied van financieringsconstructies. Dit leidt tot een overzicht van 49 constructies. Net als bij het overzicht van Nederland Boven Water ook hier weer een hele verzameling.

Bij nederland boven water ging het om verdienmogelijkheden, maar stonden er ook constructies tussen. Hier gaat het om constructies echter, ook verdienmogelijkheden staan er tussen. Misschien ben ik puriteins, maar volgens mij is het onderscheid wel belangrijk. Bij het een (de constructie) probeer je aan geld te komen voor de investering (en exploitatie en afdanking), bij het ander (de verdienmogelijkheid) probeer je de investeringskosten zo laag mogelijk te krijgen. Hoewel de toolbox het allemaal constructies noemt wordt er wel een duidelijk onderscheid gemaakt en helpt het bij het structureren van alle constructies en verdienmogelijkheden. In de gekozen structuur wordt onderscheid gemaakt in

Garantie – Subsidie – Fonds – Project-efficiency/maatwerk – enerzijds, en

Risicoverlagende constructies – prijsverlagende constructies – anderzijds

Daarnaast wordt nog onderscheid gemaakt in de deelnemende partijen (publiek, privaat en consument) en de vraag wie het geld verstrekt. Lees verder →

Toekomstwaarde nu!

In juni 2011 is door Agentschap NL de publicatie “Toekomstwaarde nu! Duurzaamheid verzilveren in gebiedsontwikkeling” uitgegeven (hier te downloaden). De publicatie stelt dat bij gebiedsontwikkeling duurzame ontwikkeling een randvoorwaarde is. Het is niet meer vanzelfsprekend dat elke woning of elk kantoorpand direct verkocht of verhuurd is. Ook de uitgifte van bedrijventerreinen loopt moeizaam. Focus op kwaliteit is dus noodzakelijk.

Globale inhoud

De aanpak die wordt voorgesteld is het centraal stellen van waarden. Dit gaat verder dan alleen economische waarden want het zijn vaak de niet economische, zachte, waarden die een groot deel van de kwaliteit van een gebied bepalen. Denk aan comfort, gezondheid, groen, etc. De volgende stap is te denken in opbrengsten in plaats van in kosten. Welke toekomstige opbrengsten zijn er? Als de opbrengsten bekend zijn kan ook de financiering geregeld worden. Namelijk alle gebruikers en partijen die delen in de opbrengst kunnen gevraagd worden een bijdrage te leveren aan de investering. De publicatie draagt diverse hulpmiddelen aan om dit voor elkaar te krijgen. Met andere woorden ook het proces rondom het denken in waarden krijgt aandacht. Bijvoorbeeld de vraag hoe ik partijen om me heen verzamel, welke partijen relevant zijn, hoe ik draagvlak organiseer en wat slimme, goede oplossingen zijn.

Zonder volledig te zijn, een aantal interessante zaken die we kunnen vinden in deze rapportage.

Uitleg van begrippen op het gebied van financiering, gebiedsontwikkeling en duurzame ontwikkeling Lees verder →

Verdienmogelijkheden (‘Nederland boven water’)

Onlangs is een boekwerkje verschenen getiteld ‘Verdienmogelijkheden’ met als ondertitel ‘cahier gebiedsontwikkeling’. Het is een uitgave onder de vlag van innovatieprogramma ‘Nederland Boven Water’. Het gaat hier om een langjarig programma waar (denk ik) nogal wat geld achter zit en waar ook zware mensen uit bedrijfsleven en overheid in allerlei gremia zijn vertegenwoordigd. Het thema verdienmogelijkheden heeft mijn aandacht en mijn verwachtingen waren hoog gespannen toen ik van dit boekwerkje hoorde. Om mijn verwachting vooraf te toetsen had ik al een powerpoint presentatie met de hoofdlijnen gedownload en dat smaakt naar meer. Je kent dat wel, je wordt lekker gemaakt en uiteraard moet je dan het boekje zelf bestellen. Voor 25 Euro heb ik dus het boekje bij bol.com besteld. Om maar met de deur in huis te vallen: toen ik het boekje uit de verpakking had geworsteld was de teleurstelling groot. Een flinterdun boekje met wat grote letter teksten en plaatjes. Eigenlijk de powerpoint presentatie maar dan op mooi papier afgedrukt en nog wat teksten ervoor en erna. En dat voor 25 Euro en voor zo’n groot en zwaar opgezet initiatief. Lees verder →