Er is de laatste maanden veel aandacht geweest in de media over de leegstand van de kantorenmarkt. Er komt zo steeds meer kennis over de achtergronden en mechanismen die hier spelen. Deze week publiceerde de Volkskrant een eigen onderzoek waarin de leegstaande panden op volgorde van grootte op een rij werden gezet met vermelding van hun eigenaren. Zoals we al wisten stond het kantoor van KPMG in Amstelveen op een hoge tweede plaats met als eigenaar een Duitse belegger.
We snappen nu ook beter waarom leegstaande kantoren niet (sneller) worden afgewaardeerd op de balansen van hun eigenaren. Veel kantoren zijn gekocht met geleend geld en afwaardering zou betekenen dat de lener geld moet bijstorten omdat het onderpand voor de lening niet meer volstaat. En als dat geld er niet is kan dat betekenen faillissement voor bijvoorbeeld de vastgoedontwikkelaar (als lener). Alles wijst er op dat de druk om toch af te moeten waarderen toeneemt waardoor ook banken en pensioenfondsen nog wat voor hun kiezen gaan krijgen.
Bijzonder hierbij is de situatie van Duitse (pensioen-) fondsen op de Nederlandse markt. Uit genoemd onderzoek van de Volkskrant blijkt dat Duitse fondsen ongeveer 25% van de leegstaande kantoorpanden in bezit hebben. Wat ik in ieder geval niet wist is dat Duitse fondsen een zogenaamd open karakter hebben. Dat betekent dat inleggers/investeerders binnen randvoorwaarden hun geld kunnen opeisen. Het besef van de niet reële balanswaarde begint bij de Duitser door te dringen en het vertrouwen in vastgoedbeleggingen is sterk gedaald. Om aan geld te komen dat de inleggers nu opeisen (noem het een ‘bankrun’) moeten de fondsen nu gedwongen hun vastgoed verkopen.
De fondsen mogen uitbetaling twee jaar opschorten en ook is de verkoopprijs in fasen aan een bepaald minimum gebonden, maar hoe dan ook is het een kwestie van tijd voordat de panden versneld in de verkoop komen. De gevolgen laten zich raden: een verdere prijsdaling van vastgoed (en bijbehorende huren). Daar staat tegenover dat dalende huren deels een oplossing kunnen zijn juist voor de gewraakte leegstand. Nederlandse fondsen worden minder onder druk gezet omdat veel van onze fondsen geen ‘open’ karakter hebben (inleggers kunnen hun geld niet opeisen).
Rudy van Stratum
