Tag archieven: maatschappelijke kosten

Top 10 milieu: Geld (afl. 9)

Geld en duurzaamheid is de reden dat je deze blog nu leest. Ooit zijn we begonnen vanuit de vraag: hoe zit dat nou met de financiering van duurzaamheid? Resultaat was onze beslisboom slimme financiering, twee boeken, een hoop infographics en inmiddels bijna 400 blogs. Ik zou dus kunnen volstaan met de opmerking dat je onze site maar gewoon van voor tot achter moet lezen. Dat doe ik niet, maar ik maak me er wel makkelijk vanaf, het werk zit in de volgende aflevering, deel 2 van het intermezzo over de elektrische auto.

Duurzaam is duurder?

Een eerste vraag die opkomt is of duurzaamheid nou duurder is of niet en vervolgens hoe je daar achter komt.

Een eerste simpel antwoord is dat duurzaam en milieuvriendelijk inderdaad een stuk duurder is. Biologisch voedsel: duurder; Trein in plaats van vliegtuig: duurder; Elektrische auto t.o.v. benzine auto duurder; laten repareren in plaats van weggooien en nieuwe kopen: duurder, etc. Daar komt nog bij dat niet duurzaam soms ook veel makkelijker en sneller is. Natuurlijk zijn er ook voorbeelden waarbij duurzaam wel goedkoper is, eigen stroom opwekken met zonnepanelen en bijvoorbeeld spaarlampen. Maar in deze voorbeelden kijken we alleen naar de prijs die jij er voor moet betalen. Veel mensen zeggen dat duurzaamheid helemaal niet duurder is als ja alle kosten meeneemt en dan ook echt alle kosten.

Ik verwijs naar een eerdere reeks blogs (afl. 1, afl. 2, afl. 3, afl. 6, afl. 7) die ik eerder geschreven heb over rendement. De kern van de serie is onderstaande tabel. Op de Y-as staan partijen, op de X as de periode (in jaren). Per partij kan je elk jaar de inkomsten en de uitgaven invullen. In onderstaande tabel hebben we geen rekening gehouden met rente etc. daarvoor moet je de eerder genoemde artikelen nog maar eens lezen.

 

rendement 1-01

Als we nu willen bepalen of een duurzame maatregel duurder is (of liever of het goedkoper is) dan hoeven we alleen te kijken welke partijen er bij betrokken zijn en wat hun uitgaven en inkomsten in de verschillende perioden zijn. Het resultaat moeten we dan vergelijken met de bestaande niet duurzame situatie (ook hier alle partijen, inkomsten en uitgaven). We hebben een aantal voorbeelden op de site staan. Het meest simpele voorbeeld is als er maar één partij bij betrokken is. Als ik zonnepanelen wil kopen (of een elektrische auto) dan ben ik de enige betrokken partij en hoef ik dus maar één rij in te vullen.

Probleem is natuurlijk dat er vaak veel verschillende partijen bij betrokken zijn, zowel bij de duurzame als de niet duurzame variant. Het principe blijft echter gelijk, ik vul voor elke partij de inkomsten en uitgaven in. Het enige dat ik nu nog moet doen is over al deze partijen het totaal berekenen. Ik zie nu wat de gezamenlijke kosten en de baten zijn, dat staat rechts onderaan. Nu kan ik twee alternatieven met elkaar vergelijken.

Nu even naar de partijen in de tabel. In eerste instantie neem je alleen de direct betrokkenen mee. Bekend voorbeeld is de verhuurder die een woning verbetert. Als je de financiële gevolgen wilt weten moet je de uitgaven van de verhuurder meenemen en ook de baten van de huurder (lagere energierekening). Maar, niet alleen de huurder profiteert. Als de maatregelen er toe leiden dat de CO2 uitstoot naar beneden gaat profiteert de hele wereld mee. Daar moeten we dus ook wat mee doen.

De makkelijkste manier om dit mee te nemen is door de externe kosten van de niet duurzame variant te berkenen. Stel we hebben het over tomaten en we hebben drie varianten, biologisch uit een onverwarmde kas, gangbaar uit de kas en gangbaar met de vrachtwagen uit Spanje. De eerste stap is voor elke variant de directe kosten mee te nemen. Arbeid, kosten voor bestrijdingsmiddelen, gas om de kas te verwarmen, transportkosten etc. Als tweede moeten we de externe kosten mee gaan nemen. De klimaatverandering, de vervuiling van het water, de luchtverontreiniging langs de snelweg etc.. Deze gaan we allemaal invullen in de tabel en dan maken we de berekening nog een keer.

Vraag is wel hoe je deze externe kosten gaat berekenen, dit kan op verschillende manieren. Ik kan bijvoorbeeld kijken wat het kost om iets te herstellen. Bij sommige zaken is dat redelijk eenvoudig, je rekent uit wat het kost om water te zuiveren of een bodem te saneren. Deze kosten kan je dan doorberekenen aan de vervuiler. Bij luchtverontreiniging kunnen we kijken naar de gezondheidsschade en de medische kosten. Bij andere zaken is dat lastiger, als iemand het bos heeft omgekapt, wat is dan de milieuschade in euro’s? Wat kost het bijvoorbeeld om een omgekapt bos te herstellen, lastig uit te rekenen. Je kunt ook proberen de waarde te bepalen die verloren is gegaan. Naast de waarde van het hout is dat ook bijvoorbeeld wild, de klimaatregulatie van een bos, het feit dat een bos fijn stof afvangt en de bijdrage van een bos aan het vasthouden en geleidelijk afgeven van water. Dit wordt natuurlijk een enorme rekenexercitie. In theorie kan het en in theorie zou je alles toe kunnen rekenen naar de eindgebruiker.

Ecosysteemdiensten
Het begrip ecosystemen geeft meer inzicht in de waarde die ecosystemen voor de economie hebben. Over het algemeen maken we onderscheid in verschillende diensten:

  • Productie (hout, voedsel, water etc.)
  • Regulatie (buffering van water, klimaat etc.)
  • Cultuur (recreatie, educatie, gezondheid, beeldkwaliteit, etc.)
  • Ondersteunende diensten (bijvoorbeeld het in stand houden van kringlopen)

Met deze indeling komen we geen stap dichter in de buurt van een goede berekening van de waarde, maar we weten wel waar we het zoeken moeten. Een voorbeeldje om de complexiteit te illustreren. Er is op dit moment een hoop te doen over bepaalde stoffen die schadelijk zijn voor bijen (de groep van de neonicotinoide). Bijen zijn belangrijk voor de bestuiving van bloemen en daarmee voor het groeien van allerlei groenten en fruit. Dit valt onder de regulerende functie van de ecosysteemdiensten. Maar ja, wat is nou het verlies als er bijen sterven? Hoeveel is één bij waard? Daar kan je eindeloos over doorpraten maar je gaat er nooit uitkomen. Het begrip ecosysteemdiensten laat vooral zien dat een ecosysteem verschillende hele belangrijke functies heeft.

Financiering organiseren, partijen en belangen

In theorie is het dus simpel, reken de kosten uit (beperk je zo nodig tot de grote evidente zaken) en neem alles mee bij het berekenen van de prijs. In de praktijk werkt het vaak niet. Allerlei belangen maken dat het in de praktijk nauwelijks gebeurt. Dit soort belangen worden mooi beschreven in bijvoorbeeld het ‘prisoners dilemma’ en ‘the tragedy of the commons’. Ik beperk me hier tot het heel eenvoudige free riders principe. Dit komt er in het kort op neer dat wanneer er een collectieve afspraak wordt gemaakt het heel aantrekkelijk is niet mee te doen. Dus als de overheid afspraken wil maken met bedrijven om het gebruik van middel X te verminderen of de uitstoot van Y te verlagen en er doen veel bedrijven mee, dan is het voor de overgebleven bedrijven extra aantrekkelijk juist niet mee te doen. Zij hebben dan niet de extra kosten, daarmee hebben ze een concurrentievoordeel en met een beetje geluk liften ze mee op een groener imago van de gehele branche.

Op internationaal niveau speelt dit wellicht nog sterker. Als er internationale afspraken gemaakt worden is het voor individuele staten heel aantrekkelijk niet mee te doen. Waar op nationaal niveau uiteindelijk nog sancties mogelijk zijn is dat internationaal veel lastiger. Je zou denken dat het binnen Europa dan een stuk makkelijker is, maar dat is maar ten dele waar. Ook hier spelen allerlei belangen. Als een bepaalde sector in jouw land sterk vertegenwoordigd is, dan ben je natuurlijk tegen strenge maatregelen voor die sector.

Slotopmerkingen

Twee slotopmerkingen over duurzaamheid en geld.

Als eerste merken wij regelmatig dat er niet goed gerekend wordt. Een duurzame maatregel wordt dan als financieel haalbaar gepresenteerd terwijl dat niet zo is. Wij hebben hiervan een aantal voorbeelden op de site staan, bijvoorbeeld over de renovatie van woningen. Als je duurzaamheid als financieel rendabel wilt verkopen moet het rekenwerk kloppen.

Een tweede punt is dat er ook een risico ligt in de focus op geld. Wanneer je duurzame maatregelen als financieel rendabele maatregelen verkoopt dan wordt dat al snel het belangrijkste argument. Maar, wat nu als het dan toch wat tegenvalt? Moeten we het dan maar niet doen? Het uitgangspunt moet dus zijn duurzaam. Financieel voordeel is dan een bijkomend argument.

De prijs van een mensenleven (2): Volkskrant 15-06-2013

Op 27 februari schreef Rudy een eerste artikel over de prijs van een mensenleven. Tussen haakjes stond er intro, met andere woorden wellicht het begin van een serie. We hebben het al een tijd over dit onderwerp en willen er graag een dossier aan wijden. Aanleiding was onder andere de discussie over de kosten voor tunnelveiligheid en tot hoeveel vermeden slachtoffers dit leidt. Maar, we hikken er ook erg tegenaan. Het is een beladen onderwerp en voor je het weet krijg je het etiket van kille rekenaar opgeplakt. We willen best kille rekenaars zijn, maar dan vooral vanuit de gedachte dat je daarmee zaken inzichtelijk en transparant maakt. Dus, in eerste instantie zonder direct consequenties te verbinden aan het resultaat van een berekening.

We merken dat het transparant maken van bepaalde onderwerpen (bijvoorbeeld over financiering van groen) niet altijd gewaardeerd wordt. Of anders gezegd dat lezers daarbij snel een oordeel hebben over ons, over wat voor ons de oplossing is. Om een lang verhaal kort te maken, met een serie over de waarde of prijs van een mensenleven zijn we nog niet veel verder gekomen dan intern wat uitwisselingen over de mail en we durven er niet echt aan te beginnen. Maar dit weekend zijn we gered door de Volkskrant.

Rutger Bregman schrijft in het katern Vonk (15 juni 2013) precies dat wat wij eigenlijk zouden willen schrijven. Korte samenvatting, je moet bij discussies over een mensenleven niet uitsluitend uitgaan van kille cijfers, maar het is wel erg belangrijk deze cijfers te kennen als je een besluit wilt nemen. Ik geef hier een korte samenvatting van zijn beredenering.

  1. Vrijwel alles draait om mensenlevens: hoger opgeleiden zijn gezonder en leven langer, investeren in onderwijs draagt dus ook bij aan een langer en gezonder leven; hoe schoner straten zijn, hoe minder criminaliteit en dus minder gezondheidsschade of risico op overlijden. Daarnaast zijn er in dit opzicht de meer klassieke thema’s zoals: veiligheid; gezondheidszorg en milieu.
  2. Als je kijkt waar het geld aan uitgegeven wordt dan is dat vaak nauwelijks onderbouwd. Of misschien kunnen we beter zeggen het is wel onderbouwd maar niet goed afgewogen. Bregman geeft aan dat Prorail 100 miljoen euro gaat investeren in de veiligheid op en rond het spoor terwijl dat in Nederland het veiligste vervoermiddel is. Een ander voorbeeld, er wordt de komende jaren 1,7 miljard uitgegeven tegen stralingsgevaar van hoogspanningsmasten. Dit is goed onderbouwd, want zou een half leukemiegeval per jaar kunnen voorkomen. Het is echter niet goed afgewogen, want met dit geld kan je ook 150 jaar lang alle Fabry-patiënten van medicijnen voorzien. Bijkomend punt er is vaak een sterke lobby van partijen die baat hebben bij deze investeringen of uitgaven. Niet de patiënten, reizigers of bewoners, maar de farmaceutische industrie, de asbestverwijderaars etc..
  3. Ondanks de hoge uitgaven en een algeheel gebrek aan financiële middelen zijn discussies over de prijs van een mensenleven taboe. Een voormalig GroenLinks kamerlid stelde over de hoogspanningsleidingen het volgende: “Het is wetenschappelijk bewezen dat kinderen er leukemie van kunnen krijgen. Hoe gepast is het dan er een financieel verhaal van te maken?” Youp van het Hek stelde over medicijnen voor patiënten met de ziekte van Pompe en Fabry: “over sommige zaken moet je als gezond mens, je bek houden”. Maar de vraag is natuurlijk is dat terecht? Is een mensenleven oneindig veel waard en moet alles daarvoor wijken? En zelfs als je op ethische gronden zou besluiten dat je hier niet over mag discussiëren, is het dan praktisch gezien ook verstandig om dit niet te doen?
  4. Bregman stelt dat een discussie over effectiviteit van een ingreep of maatregel noodzakelijk is. Je moet toch weten wat iets oplevert. Maar, dat wil niet zeggen dat besluiten daarmee alleen op basis van kille rekensommen gemaakt moeten worden. Sommige mensen hebben zoveel pech (zeldzame ziekte) dat het helemaal niet zo raar is een uitzondering te maken. Dus, na de inderdaad wat kille cijfers gaat het ook over moraal en solidariteit. Je hoeft dus niet “je bek te houden” maar je moet ook niet alleen op basis van de cijfers beslissen. Je zou ook kunnen stellen dat je pas een ethische discussie kunt voeren op het moment dat je inzicht hebt in de kille cijfers.

En daarmee komen we weer terug op onze serie over de prijs van een mensenleven. We gaan het weer oppakken en bovenstaande beredenering dient daar min of meer als uitgangspunt. Transparant maken, laten zien welke keuzes gemaakt worden, wat dat kost en oplevert en welke alternatieven er zijn. Zonder daar direct een oordeel of conclusie aan te verbinden.

Stijn van Liefland

 

 

Rendement (6), niet financiële kosten en baten

Ik had deze aflevering willen beginnen met mijn eigen hobby, schaatsen en de aanschaf van een paar nieuwe dure schaatsen. Maar we hebben het in de vorige twee afleveringen over de schaapsherder gehad en het zal inmiddels duidelijk zijn, rendement gaat niet alleen over financiële kosten en baten. Rendement kan ook in andere kwaliteiten zitten, als het om mijn schaatsen gaat bijvoorbeeld meer comfort, betere bocht kunnen rijden, stabieler op het ijs, etc. Voor de schaapskudde zit dat in de hogere belevingswaarde  van het landschap en een goed gevoel voor heel veel mensen.

De voorbeelden, Rudy zijn versterker (vorige aflevering), mijn schaatsen en de schaapskudde op de heide laten allemaal zien dat we niet uitsluitend investeren om er financieel beter van te worden. Soms is dat heel duidelijk zoals bij een paar schaatsen, maar soms is het schimmig. Stel we gaan een nieuwe woonwijk aanleggen en extra investeren in een groene omgeving. Waarom doen we dat dan? Vinden we het gewoon belangrijk dat er meer groen komt? Of is er een financieel motief, woningen in een groene omgeving leveren meer op en kunnen we dus met meer winst verkopen? In de praktijk loopt dit nogal eens door elkaar.

Zo starten projecten soms met het idee dat het financieel rendeert, als dat dan niet zo is dan halen we er allerlei argumenten bij om het idee er alsnog door te krijgen. De zonnepanelen zijn inderdaad niet rendabel, maar ze dragen wel bij aan het imago van uw bedrijf. Andersom gebeurt het ook, we willen iets omdat we dat gewoon belangrijk vinden (bijvoorbeeld natuur of een paar nieuwe schaatsen) en proberen er vervolgens een financieel kloppend verhaal van te maken. Daar zit natuurlijk een risico in, anderen zullen ook met financiële argumenten komen, je moet dus stevig in je schoenen staan. En, als je begint met financiële argumenten is het natuurlijk raar om aan het eind van de rit een negatief financieel rendement goed te praten door allerlei bijzondere waarden op te voeren.

Voorbeeld

Stel dat we een groot project hebben met meerdere partijen, bijvoorbeeld de uitkoop van een agrarisch bedrijf zodat de natuur meer ruimte krijgt. We kunnen dan eerst eens kijken wat dit voor alle partijen over een langere periode aan inkomsten en uitgaven betekent. Het uitkopen en de herinrichting kosten geld, inkomsten zijn er ook, agrariërs in de omgeving kunnen hun bedrijf juist uitbreiden en mogelijk is er een toename van recreanten door mooie nieuwe natuur. We kunnen dat allemaal in een grote tabel zetten en vervolgens net als in de tweede aflevering het totale resultaat over alle partijen berekenen. De kans is vrij groot dat we dan tot de conclusie komen dat dit financieel een slecht plan is. Maar, een deel van de partijen zijn nooit voor financieel rendement met dit project begonnen. In dit geval zal het doel eerder op het vlak van natuur en landschap liggen. Tijd dus om niet financiële waarden (of inkomsten en uitgaven) in beeld te brengen.

Even voor de vuist weg, aan de inkomstenkant zou kunnen staan een mooier uitzicht, meer biodiversiteit, een betere waterkwaliteit, een goed imago voor de streek, gezondere burgers etc.. Mogelijk zijn er ook uitgaven of kosten die we niet direct financieel doorrekenen. Mogelijk moeten mensen omrijden door nieuwe natuur en wordt een aantal ondernemers juist belemmerd in hun uitbreidingsmogelijkheden.  Vervolgens kijken we of het bij deze kosten en baten om een van de deelnemende partijen gaat, of het om een nieuwe partij gaat of dat het om (een deel van) de maatschappij gaat. We kunnen dat vervolgens allemaal netjes in ons schema zetten. Daarmee hebben we in ieder geval transparant gemaakt wat de  investering voor de diverse partijen oplevert.

rendement site-07Twee vragen zijn vervolgens van belang. Als eerste is het goed de vraag te stellen of het hier werkelijk om niet financiële kosten en baten gaat of dat het uiteindelijk toch gewoon om Euro’s gaat? Best lastig, maar ik noemde gezondere burgers. Die zullen zich prettiger voelen en dat is lastig te vertalen in euro’s. Maar, als ze minder vaak ziek worden dan wordt het een ander verhaal, minder ziekteverzuim, minder kosten voor medische zorg etc. Hier kunnen we wel degelijk een prijskaartje aan hangen. Ook een mooier uitzicht kunnen we financieel vertalen. Een woning met een mooi uitzicht is meer waard dan een woning zonder mooi uitzicht. Maar, lastig punt, iemand die helemaal niet van plan is de woning te verkopen zal er niets aan verdienen en moet het uitsluitend doen met de niet financiële baten, het mooiere uitzicht (mogelijk gaat deze persoon zelfs een hogere OZB betalen, maar dat terzijde). Uiteindelijk zijn veel van de niet financiële baten uiteindelijk toch te vertalen in concrete geldstromen. Dit even los van de vraag of dat altijd wenselijk is.

De tweede vraag is of alle ingrepen en investeringen voldoende bijdragen aan de realisatie van het doel. We hebben het hier in de eerste aflevering al over gehad, bij de start van een project is er als het goed is een duidelijk doel (harder schaatsen, mooier geluid, mooier landschap etc.). Als we het over rendement hebben draait het uiteindelijk om de vraag welke bijdrage de investering levert aan het realiseren van dit doel. Je zou het ook anders kunnen stellen als er rechts onderin de figuur een negatief getal staat, moeten de partijen gezamenlijk dat bedrag bij elkaar brengen om de waarden die in de tabel staan te realiseren. De vraag is dus eigenlijk, zijn al die gerealiseerde waarden me dat geld waard. In ons voorbeeld is het dus de vraag of het mooiere uitzicht, het beter imago, de gezondere burger etc. € 100.000 waard is.

Omgekeerd moet je dit natuurlijk ook doen bij een investering die wel financieel rendeert. Wat kost deze ingreep alle relevante partijen. In euro’s komt er een positief bedrag uit (het rendeert immers), maar weegt dat op tegen alle schade die deze ingreep veroorzaakt?

Financiering van onrendabele maatregelen

Afgelopen maandag weer een interessante aflevering van de slag om Nederland, dit keer over een rondweg in Parkstad Zuid-Limburg. Interessant omdat het laat zien hoe je  onrendabele maatregelen toch voor elkaar krijgt. Conclusie, daar is iemand slim bezig, niet rendabel, toch doen. Onze vraag wat kunnen we hier nu van leren voor maatregelen die wel rendement opleveren.

Kort de situatie. Halverwege de jaren 90 kwam het idee om een rondweg aan te leggen rondom Parkstad-Limburg (Brunsum, Kerkrade, Heerlen en nog 5 gemeenten). Inmiddels is er 15 jaar over deze weg gesproken, maar is de wereld veranderd. Parkstad is een krimpregio waar steeds minder mensen wonen en we hebben nu een economische crisis. Deze veranderende omstandigheden hebben geen invloed op de bestuurders (provincie en gemeenten), de rondweg moet en zal er komen. Was deze in eerste instantie begroot op ca € 100 mljn, inmiddels blijkt er ruim € 400 mljn nodig te zijn.

Wat zijn nu de argumenten voor deze weg? Kort door de bocht, er zijn maar twee inhoudelijke argumenten. De rondweg is nodig om krimp tegen te gaan. Door een betere wegenstructuur wordt de regio aantrekkelijker om te wonen en te werken. Het tweede argument is dat de infrastructuur rommelig en niet herkenbaar is. Lastig voor bezoekers, maar als je er regelmatig komt (woont of werkt) kan dat niet echt een probleem zijn. Lees verder →

Slag om Nederland, openbare ruimte

Afgelopen maandag ging de Slag om Nederland over gemeenten die extra inkomsten willen genereren (kijk hier). Eerst casus, het aanschrijven van burgers die gemeentegrond in gebruik hebben met het verzoek deze grond te kopen, of te stoppen met het gebruik. Tweede casus, de begraafplaatsen. Ik vond de aflevering de minst spannende tot nu toe, maar toch na enkele dagen ging het kriebelen. Ik focus op de eerste 10 minuten, de openbare ruimte. Mijn gevoel, wat die gemeente doet is niet slim. Als ik alles op een rijtje zet is dit ongeveer de situatie:

  • De gemeente is eigenaar van de openbare ruimte
  • De gemeente vermoedt dat een aantal burgers deze openbare ruimte bij de eigen tuin trekt
  • Het varieert van kleine stukjes (8m2) tot grote stukken (400 – 500m2)
  • De gemeente schrijft burgers hierover aan, zij moeten de grond inleveren, kopen of huren
  • De grond kan voor € 100,= /m2 verkocht worden (aldus gemeente) en lever miljoenen op (aldus gemeente)
  • Soms heeft de gemeente gelijk (grond wordt gebruikt door burger) maar soms niet
  • Wat in de uitzending onderbelicht blijft, een aantal bewoners neemt het beheer van de openbare ruimte voor haar rekening

Lees verder →

Verdienmogelijkheid (30) accepteer overlast

Zoals gezegd een extra verdienmogelijkheid bij gebiedsontwikkeling, er volgen hopelijk nog veel meer. Twee gebeurtenissen de afgelopen weken die met deze verdienmogelijkheid samenhangen:

  • Vorige week liep het treinverkeer grote vertraging op als gevolg van een sneeuwbui. Direct kwam er reactie dat dit niet kon, dat het in Zwitserland beter is en dat we hier iets aan moeten doen.
  • Een aantal weken daarvoor een artikel in de Volkskrant. 2 adviseurs verbaasden zich erover dat er zoveel geld aan waterveiligheid wordt uitgegeven. Is dat wel nodig? en, gaat het hier wel over veiligheid? Vroegen zij zich af. (Ik kan het artikel niet terugvinden op de website van de Volkskrant, als iemand de link weet graag.) Zie ook verdienmogelijkheid 28, maar daar gaat het meer om meervoudig grondgebruik. Lees verder →

Wat is slimme financiering, de slag om Nederland 16 januari 2012

Met veel plezier heb ik gekeken naar de aflevering van de slag om Nederland van 16 janauri 2012. Dat leidde tot verschillende discussies en gesprekken met anderen. De uitzending maakt duidelijk dat hier iets heel vreemds aan de hand is.

In het kort, KPMG huurt een groot kantoorpand  in Amstelveen, ze verlaten dit pand voor een nieuw een paar honderd meter verderop, nog steeds in Amstelveen. Het nieuwe pand is zeer duurzaam, maar …. het oude pand staat leeg. En meest opmerkelijk, voor KPMG is het financieel aantrekkelijk om te verhuizen. Niet omdat die nieuwe huisvesting beter past of tot tot een hoger rendement leidt, maar omdat de constructie achter de huur en verhuizing geld oplevert. Tot zover een korte samenvatting, kijk hier voor de hele aflevering.

Tegelijkertijd blijven we met een onbestemd gevoel achter, want we missen het overzicht. Wij willen weten:

  1. Hoe werkt deze constructie?
  2. Wie is hier nou de dupe?
  3. Mag dit?
  4. Kan je dit ook op een positieve manier toepassen?

Ik heb geprobeerd meer inzicht te krijgen in deze constructie door een tijdlijn te maken, wat gebeurt er nou precies op welk moment, wat gebeurt er met de waarde van het vastgoed, waar gaat het geld heen? Klik op de afbeelding om deze tijdlijn te bekijken. Als er denkfouten zitten in deze visualisatie hoor ik het graag dan werken we dat weer verder uit. Conclusie de waardestijging van het vastgoed wordt gecasht door ontwikkelaar en huurder.

Als de tijdlijn klopt dan rolt het antwoord op vraag twee er direct uit. De belegger is de dupe, maar heeft ook bewust een risico genomen. Een huurcontract voor tien jaar is voldoende om de waarde van de belegging 25% hoger in te schatten en dat geld ook daadwerkelijk uit te geven. We weten dat resultaten uit het verleden geen garanties bieden voor de toekomst, daar zou je aan toe kunnen voegen dat garanties voor de nabije toekomst geen garanties zijn voor de verre toekomst.

Is het dan erg wat hier gebeurt, mag dit? Wij hebben niet kunnen ontdekken dat hier iets gebeurt wat niet mag. Het is toch vooral een zakelijke overeenkomst tussen partijen die allemaal als doel hebben om meer winst te maken. Maar tegelijkertijd, leuk is het niet, zelfs onethisch, de gemeenschap en een belegger (ons pensioen?) zitten met het probleem.

Toch, een interessante constructie wat ons bij de vierde vraag brengt, wat kunnen we hier van leren, kan je dit ook positief inzetten? Rudy had een aardige suggestie. Stel dat je een achterstands wijk hebt, de waarde van de woningen is niet zo hoog. Stel ik overweeg als goede familie een nieuw huis te gaan bouwen in zo’n wijk, zodanig dat de verwachting is dat andere gegoede burgerij mij gaat volgen en dat alle huizenprijzen omhoog gaan. Nu ga ik bij alle bestaande bewoners eisen dat ze bij verkoop van hun woning de helft van de prijsstijging op mijn rekening gaan storten. Uiteindelijk kan ik dan voor niks naar die wijk komen, ik krijg mijn huis helemaal gratis of zelfs geld toe. Ik verzilver mijn marktwaarde om goede mensen de buurt in te trekken. De burgemeester die in een achterstandswijk gaat wonen zeg maar. Ik zelf ben er nog niet helemaal uit, is hier nog een verliezer? Of hebben we werkelijk een constructie met alleen maar winnaars?

Stijn van Liefland

 

Snelheidsverhoging, slimme investering?

Deze week heeft de minister besloten op een groot deel van de Nederlandse snelwegen de snelheid te verhogen naar 130 km per uur. Persoonlijk vind ik dit onzin (zie ook een eerder bericht op mijn persoonlijk weblog), het lijkt mij dat er belangrijkere zaken zijn waar de minister zich druk om moet maken. maar, los van mijn mening, wat zeggen de feiten? Heeft het zin de snelheid te verhogen? Levert het wat op? Of kost het alleen maar geld? Ik ben gaan spitten in de stukken (brief en bijlage) en probeer antwoord te vinden op drie vragen: waarom? wat levert het op? is dit zinvol?

Waarom?

Als eerste het doel of de aanleiding. Het wordt mij niet helemaal duidelijk waarom we 130 km per uur gaan rijden, of laat ik het zo zeggen in de brief van de minister en de bijlagen staan geen argumenten die mij overtuigen. Als eerste de minister wil ‘harder waar het kan en langzamer waar het moet’, daar kan je niet op tegen zijn, als het kan, waarom niet? De vraag is wel waarom dan de keuze op 130 kilometer valt, waarom niet 125, 140 of 150? Heeft de minister uitgezocht of dat wellicht ook kan, ik vermoed van niet.

Als tweede wil ze aansluiten bij de beleving van de automobilist. Die heeft kennelijk het gevoel dat er harder gereden kan worden. Lijkt mij geen sterk argument, zo ken ik er wel meer. Het is mijn beleving dat ik veel meer geld kan lenen, het is mijn beleving dat afvalscheiding geen zin heeft en het is mijn beleving dat er geen klimaatprobleem bestaat. We hebben nou juist een overheid om boven het niveau van ‘de beleving van de burger’ uit te komen. Lees verder →

Toekomstwaarde nu!

 In juni 2011 is door Agentschap NL de publicatie “Toekomstwaarde nu! Duurzaamheid verzilveren in gebiedsontwikkeling” uitgegeven (hier te downloaden). De publicatie stelt dat bij gebiedsontwikkeling duurzame ontwikkeling een randvoorwaarde is. Het is niet meer vanzelfsprekend dat elke woning of elk kantoorpand direct verkocht of verhuurd is. Ook de uitgifte van bedrijventerreinen loopt moeizaam. Focus op kwaliteit is dus noodzakelijk.

Globale inhoud

De aanpak die wordt voorgesteld is het centraal stellen van waarden. Dit gaat verder dan alleen economische  waarden want het zijn vaak de niet economische, zachte,  waarden die een groot deel van de kwaliteit van een gebied bepalen. Denk aan comfort, gezondheid, groen, etc. De volgende stap is te denken in opbrengsten in plaats van in kosten. Welke toekomstige opbrengsten zijn er? Als de opbrengsten bekend zijn kan ook de financiering geregeld worden. Namelijk alle gebruikers en partijen die delen in de opbrengst kunnen gevraagd worden een bijdrage te leveren aan de investering. De publicatie draagt diverse hulpmiddelen aan om dit voor elkaar te krijgen. Met andere woorden ook het proces rondom het denken in waarden krijgt aandacht. Bijvoorbeeld de vraag hoe ik partijen om me heen verzamel, welke partijen relevant zijn, hoe ik draagvlak organiseer en wat slimme, goede oplossingen zijn.

Zonder volledig te zijn, een aantal interessante zaken die we kunnen vinden in deze rapportage.

  • Uitleg van begrippen op het gebied van financiering, gebiedsontwikkeling en duurzame ontwikkeling Lees verder →