Tag archieven: overwaarde

Huizenbubbel: een systeem benadering

Ik maak dankbaar gebruik van een eindejaars-artikel in de Volkskrant van afgelopen zaterdag. Het artikel geeft een verklaring voor de huizenbubbel zoals we die de afgelopen jaren kunnen zien. Ik heb voor mezelf het artikel samen gevat in een ‘systeem-diagram’. Het is een voorlopige versie, we zullen hier later ongetwijfeld nog op terug komen.

Verklaring

Het probleem is dat de huizenprijzen in Nederland de afgelopen 20 jaar enorm zijn gestegen en nu fors onder druk staan, met alle problemen van dien. Zo’n afgeleid probleem is bijvoorbeeld dat Nederlanders in verhouding veel van hun inkomen uitgeven aan woonlasten, zoals vandaag besproken in ‘De correspondent’:

Het artikel combineert in mijn ogen twee hoofdoorzaken:

– De politieke wens het eigen woningbezit te stimuleren

– De deregulering van de financiële sector

Het lijkt dat de consument/huizenkoper het slachtoffer is maar feitelijk speelt deze natuurlijk ook een belangrijke actieve rol. Huizen zijn van ‘dingen om in te wonen’ verworden tot investeringsobject.

Als belangrijke partijen die met elkaar interacteren in deze elkaar onderling versterkende dynamiek zijn dus te onderscheiden: overheid, banken en consument-koper. De attractor in dit web is (het artikel volgend) de hypotheekrenteaftrek.

Overheid

In vogelvlucht: de overheid wil het eigen woningbezit stimuleren, voert daar op enig moment de hypotheekrenteaftrek voor in (de motivatie hiervoor is overigens veel ruimer, zie het oorspronkelijke artikel), dat leidt uiteindelijk tot goedkopere financiering, tot meer vraag naar kredieten, tot hogere huizenprijzen en uiteindelijk tot een huizenbubbel. De staat krijgt minder inkomsten door in eerste instantie de renteaftrek zelf en later door de gevolgen van het klappen van de bubble (redden van de banken, hogere staatsschuld, werkloosheid).

Banken

De banken krijgen vanaf de jaren 70/80 meer vrijheden en minder controle. Ze springen in op de aftrekbaarheid van rente en komen met nieuwe financiële producten. Met name de aflossingvrije hypotheek (in combinatie met een aanvullende lening die wordt belegd) speelt een rol in de dynamiek. Het belang voor de banken en intermediairs is duidelijk: hoe hoger de leningen, hoe meer rente inkomsten. Uiteindelijk betaalt de consument 1,5 keer zijn huis maar ‘who cares’. De verwachte stijging van de waarde van het huis leidt zelfs tot aanvullende kredieten die consumptief worden besteed (nog meer rente inkomsten). Als de zeepbel dan klapt komen huizen ‘onder water’ te staan en heeft de bank een balans-probleem.

Consument

De nieuwe beleggingsconsument hoeft niet meer af te lossen want de huizen worden toch steeds meer waard. Rente betalen is geen probleem want die is aftrekbaar. De uitzondering die nog wil aflossen wordt als ouderwets weggezet en is een ‘dief van de eigen portemonnee’. De vraag naar huizen neemt enorm toe, en daarmee stijgen (bij een beperkt aanbod) de prijzen van de huizen. Het is overigens met name de grondprijs die de onderliggende driver is voor de prijsstijging van de huizen:

Wederom met dank aan ‘De correspondent’ van vandaag. De grondprijs is een ingewikkeld economisch fenomeen in een sterk gereguleerde markt, waar we nu verder niet op ingaan, maar zie voor meer achtergronden ons dossier ‘grondwaarde’.

Een ruwe schets

Op de achterkant van een sigarendoosje ontstaat dan de volgende schets:

De ‘grap’ van het plaatje is dat het grote doel van meer eigenwoning bezit onbedoeld precies het omgekeerde effect bewerkstelligt. De overheid eindigt met een hoge schuld, de banken hebben een probleem met hun balans (te weinig dekking, te weinig eigen vermogen) en de ongelukkige koper van een huis eindigt met een mogelijk gedwongen verkoop en een restschuld. Huren is ondertussen ook geen optie want door de ‘scheefgroei-discussie’ zullen de huren de komende jaren ‘marktconform’ worden aangepast (lees: ook in de huren zal een inflatoire bubble-component worden ingecalculeerd). Er zijn voldoende verhalen bekend van gezinnen die gedwongen werden te verkopen en nu een hogere huur betalen dan hun eerdere maandelijkse ‘aflossingsvrije’ betaling aan de bank (en dus: schuldsanering, huursubidie, hogere staatsschuld etc etc).

Rudy van Stratum

Waarom zijn er zo weinig (betaalbare) huurhuizen?

Aanleiding is een opinie-stuk in de (Volks-) krant van Rik Smits (21 mei 2013). Hij snijdt een interessante vraag aan: waarom zijn er zo weinig betaalbare huurhuizen?

Vuistregel voor de huurprijs

Feit is (denk ik) dat er relatief weinig betaalbare huurwoningen op de markt zijn. De doorstroming op de woningmarkt wordt daardoor bemoeilijkt. Smits beweert (zo lees ik zijn bijdrage in ieder geval) dat er geen technische bezwaren zijn om een goedkoop huurhuis aan te kunnen bieden.

Een redelijk huis kun je met de huidige stand der techniek bouwen voor € 90.000. Als je heel ruim rekent voor grond dan kun je voor € 200.000 een prima middenklasse woning neerzetten. Als je rekening houdt met rente, onderhoud, beheer etc én je gaat ervan uit dat de eigenaar in 30 jaar zijn lening aflost, dan kun je deze woning rendabel in de verhuur zetten voor € 722 per maand.

Ik zou daar zelf nog aan toe kunnen voegen dat je een minder groot huis kunt bouwen met allerlei slimme maatregelen rondom het bouwproces (minder leidingen in de grond, prefab bouw, modules, minder toekomstige omstel- en aanpassingskosten etc) die de prijs nog onder de € 500 kunnen drukken.

Ongetwijfeld zou je hier een vuistregel uit af kunnen leiden in de trant van: de huurprijs per jaar is ongeveer 4,5% van de economische waarde van het huis (12 x € 722/maand gedeeld door € 200.000). In de ‘huis-opeet constructie’ (eerdere blog deze week) werd al gesproken over een huurvergoeding van 4% per jaar van de taxatiewaarde. Kun je een huis dus bouwen voor een all-in prijs onder de € 150.000 dan kom je op een maandhuur van onder de € 500 uit.

Technisch mogelijk, maar …

Technisch is het dus mogelijk. En financieel-boekhoudkundig dus ook. Maar blijkbaar liggen de prikkels in het huidige samenspel van regels niet op de juiste plek. Aan een grote woning valt meer te verdienen. En groei zit diep ingebakken in het systeem. Groter is beter en eigendom is goed. Maar hier ligt ook een enorme kans voor nieuwe handel. Een gat in de markt? In de hotel-wereld heb je toch ook slimme ‘formule-1’-achtige concepten die de prijs per overnachting halveren ten opzichte van de ‘gewone’ overnachtingen?

Als deze redenering klopt kunnen we over 10 jaar gemakkelijker en goedkoper (al dan niet tijdelijk) huren. Smits is er zelf nog niet helemaal van overtuigd (en ik ook niet trouwens) en verzucht: ‘… ik laat mij graag door een deskundige uitleggen waarom de voorgaande redenering faliekant verkeerd, onverantwoord en zelfs gevaarlijk is.’

Rudy van Stratum

Eten van de overwaarde

We hebben er al eerder over geschreven maar het is een constructie die actueler is dan ooit. Je hebt een eigen huis dat grotendeels is afgelost (met een kleine resterende hypotheekschuld) en/of met een grote overwaarde, maar aan spaargeld heb je niet veel. Je bent met andere woorden voor veel (toekomstige) regelingen vermogend maar toch heb je geen geld.

Vaak wordt dan gezegd dat je je huis moet opeten. Maar dat is nog niet zo makkelijk. Je kunt je huis natuurlijk verkopen en dan gaan huren. Maar het huis verkopen in deze tijd is lastig. En goedkoop huren is zo mogelijk nog lastiger.

Een constructie die we eerder beschreven zou je een variant op het ‘sale and lease-back’ principe kunnen noemen. Je verkoopt je huis ‘op termijn’ aan een willende partij. Tot die tijd mag je als (ex-) eigenaar gewoon in je eigen huis blijven wonen en betaalt daar dan per maand een huurbedrag voor. Dat huurbedrag betaal je niet elke maand zoals dat gebruikelijk is maar het wordt op het moment van overdracht/koop verrekend in de totaalafrekening.

Er is nu een bedrijf dat deze optie, helemaal juridisch uitgewerkt, concreet aanbiedt om je overwaarde te verzilveren. En dat is, zover ik kan nagaan, nieuw. Meer informatie is te vinden op de www.lommerhuizen.nl

Rekenvoorbeeld

Je komt in aanmerking als je ouder bent dan 55, geen of nauwelijks meer hypotheekschuld hebt, en je huiswaarde in de categorie tussen € 200.000 en € 1.000.000 valt.

Een rekenvoorbeeld. Stel je hebt geen hypotheekschuld meer en je huis kan bij verkoop €300.000 opbrengen (of de overwaarde is € 300.000). Er wordt dan gerekend met 90% van de taxatie-waarde, dus met € 270.000.

Je krijgt nu uitgekeerd de helft van dit bedrag (met aftrek van kosten) dus € 135.000. De andere helft wordt op het bedrag ingehouden als vooruitbetaalde huur. Het huurbedrag per jaar is 4% van de taxatiewaarde, dus € 10.800 per jaar, of € 900 per maand. Je kunt voor dit bedrag dus 12,5 jaar in je eigen huis blijven wonen en hebt dan (nauwelijks nog) maandlasten behalve kosten voor gas, water en licht. Onderhoudskosten zijn voor rekening van de overnemende partij. Per maand heb je, als je bedrag op een spaarrekening zet en netjes uitsmeert over die 12,5 jaar, ongeveer € 1.000 extra per maand te besteden.

Wat gebeurt er na afloop van de rekenperiode? Er zijn meerdere opties. Ofwel blijf je gewoon in je eigen huis wonen en moet je maandelijks een huurbedrag gaan betalen aan de nieuwe eigenaar. Dan moet je natuurlijk wel geld (over) hebben. Ook kun je in een ander huis gaan wonen en daar de (wellicht lagere) huur voor gaan betalen. Of je gaat naar een verzorgingstehuis en wordt daar lager aangeslagen omdat je geen vermogen meer hebt. Of je laat je huis verkopen en deelt (zo mogelijk) alsnog in een deel van de gerealiseerde overwinst.

Vragen

Op zich een mooie constructie. Nu kunnen we in ieder geval zeggen dat er een reële mogelijkheid is je huis op te eten. Maar, zoals economen zeggen, there is no such thing as a free lunch. Wijs geworden door eerdere lessen uit de kredietcrisis vragen we ons af wat er zoal mis kan gaan:

Hoe wordt de taxatie-waarde bepaald? Ik ga er maar vanuit dat die conservatief zal worden ingestoken.
Er wordt gerekend over 90% van deze taxatie-waarde. Er is dus sprake van 10% risico-buffer voor de overnemende partij.
Diverse eenmalige kosten worden direct al verrekend. Hoe hoog zijn deze kosten en waar staan ze voor?
Een huurbedrag van 4% van de taxatie-waarde. Dat betekent bij 50/50, dat je 12,5 jaar in je huis kunt blijven zonder lasten behalve gas, water, licht. Je kunt overigens de huurperiode op voorhand verlengen door toch een (lager) maandelijks bedrag te betalen. Je kunt dat bedrag natuurlijk ook sparen en daar later zelf een huur- of koopbestemming voor zoeken. Die 4% lijkt goed gekozen, € 900 huur per maand voor een woning van een kleine € 300.000 is redelijk. Bovendien: hoe lager de taxatiewaarde, hoe lager de huur.
Voor tussentijds overlijden en andere calamiteiten worden regelingen getroffen. Ga er maar vanuit dat ook hier kosten voor in rekening zullen worden gebracht.

Ik zou graag een échte deal uitgewerkt willen zien. Misschien is er iemand die al gebruik van deze optie heeft gemaakt en weet hoe de financiële stromen feitelijk lopen. Reacties graag naar info@slimmefinanciering.nl . De gegevens zal ik dan geanonimiseerd verwerken in een nieuwe bijdrage.

Rudy van Stratum