Tag archieven: positief rendement

Handleiding transformatie kantoorgebouwen

Op 6 juni organiseren wij ons symposium over slimme financiering. Als casus kijken we naar leegstand van kantoren. Niet voor niets natuurlijk want het is een zeer actueel onderwerp. Deze week bijvoorbeeld publiceerde het SEV een handleiding voor de transformatie van kantoorgebouwen in woonruimte (zie hier).

De handleiding bestaat uit twee delen. Het eerste deel geeft achtergronden bij de leegstand van kantoren. Hoe is dit zo gekomen, wat zijn de mechanismen en welke succesvolle voorbeelden zijn er van transformatie? Het tweede deel geeft een stappenplan voor transformatie. Lees verder

Wat is slimme financiering, de slag om Nederland 16 januari 2012

Met veel plezier heb ik gekeken naar de aflevering van de slag om Nederland van 16 janauri 2012. Dat leidde tot verschillende discussies en gesprekken met anderen. De uitzending maakt duidelijk dat hier iets heel vreemds aan de hand is.

In het kort, KPMG huurt een groot kantoorpand  in Amstelveen, ze verlaten dit pand voor een nieuw een paar honderd meter verderop, nog steeds in Amstelveen. Het nieuwe pand is zeer duurzaam, maar …. het oude pand staat leeg. En meest opmerkelijk, voor KPMG is het financieel aantrekkelijk om te verhuizen. Niet omdat die nieuwe huisvesting beter past of tot tot een hoger rendement leidt, maar omdat de constructie achter de huur en verhuizing geld oplevert. Tot zover een korte samenvatting, kijk hier voor de hele aflevering.

Tegelijkertijd blijven we met een onbestemd gevoel achter, want we missen het overzicht. Wij willen weten:

  1. Hoe werkt deze constructie?
  2. Wie is hier nou de dupe?
  3. Mag dit?
  4. Kan je dit ook op een positieve manier toepassen?

Ik heb geprobeerd meer inzicht te krijgen in deze constructie door een tijdlijn te maken, wat gebeurt er nou precies op welk moment, wat gebeurt er met de waarde van het vastgoed, waar gaat het geld heen? Klik op de afbeelding om deze tijdlijn te bekijken. Als er denkfouten zitten in deze visualisatie hoor ik het graag dan werken we dat weer verder uit. Conclusie de waardestijging van het vastgoed wordt gecasht door ontwikkelaar en huurder.

Als de tijdlijn klopt dan rolt het antwoord op vraag twee er direct uit. De belegger is de dupe, maar heeft ook bewust een risico genomen. Een huurcontract voor tien jaar is voldoende om de waarde van de belegging 25% hoger in te schatten en dat geld ook daadwerkelijk uit te geven. We weten dat resultaten uit het verleden geen garanties bieden voor de toekomst, daar zou je aan toe kunnen voegen dat garanties voor de nabije toekomst geen garanties zijn voor de verre toekomst.

Is het dan erg wat hier gebeurt, mag dit? Wij hebben niet kunnen ontdekken dat hier iets gebeurt wat niet mag. Het is toch vooral een zakelijke overeenkomst tussen partijen die allemaal als doel hebben om meer winst te maken. Maar tegelijkertijd, leuk is het niet, zelfs onethisch, de gemeenschap en een belegger (ons pensioen?) zitten met het probleem.

Toch, een interessante constructie wat ons bij de vierde vraag brengt, wat kunnen we hier van leren, kan je dit ook positief inzetten? Rudy had een aardige suggestie. Stel dat je een achterstands wijk hebt, de waarde van de woningen is niet zo hoog. Stel ik overweeg als goede familie een nieuw huis te gaan bouwen in zo’n wijk, zodanig dat de verwachting is dat andere gegoede burgerij mij gaat volgen en dat alle huizenprijzen omhoog gaan. Nu ga ik bij alle bestaande bewoners eisen dat ze bij verkoop van hun woning de helft van de prijsstijging op mijn rekening gaan storten. Uiteindelijk kan ik dan voor niks naar die wijk komen, ik krijg mijn huis helemaal gratis of zelfs geld toe. Ik verzilver mijn marktwaarde om goede mensen de buurt in te trekken. De burgemeester die in een achterstandswijk gaat wonen zeg maar. Ik zelf ben er nog niet helemaal uit, is hier nog een verliezer? Of hebben we werkelijk een constructie met alleen maar winnaars?

Stijn van Liefland

 

Snelheidsverhoging, slimme investering?

Deze week heeft de minister besloten op een groot deel van de Nederlandse snelwegen de snelheid te verhogen naar 130 km per uur. Persoonlijk vind ik dit onzin (zie ook een eerder bericht op mijn persoonlijk weblog), het lijkt mij dat er belangrijkere zaken zijn waar de minister zich druk om moet maken. maar, los van mijn mening, wat zeggen de feiten? Heeft het zin de snelheid te verhogen? Levert het wat op? Of kost het alleen maar geld? Ik ben gaan spitten in de stukken (brief en bijlage) en probeer antwoord te vinden op drie vragen: waarom? wat levert het op? is dit zinvol?

Waarom?

Als eerste het doel of de aanleiding. Het wordt mij niet helemaal duidelijk waarom we 130 km per uur gaan rijden, of laat ik het zo zeggen in de brief van de minister en de bijlagen staan geen argumenten die mij overtuigen. Als eerste de minister wil ‘harder waar het kan en langzamer waar het moet’, daar kan je niet op tegen zijn, als het kan, waarom niet? De vraag is wel waarom dan de keuze op 130 kilometer valt, waarom niet 125, 140 of 150? Heeft de minister uitgezocht of dat wellicht ook kan, ik vermoed van niet.

Als tweede wil ze aansluiten bij de beleving van de automobilist. Die heeft kennelijk het gevoel dat er harder gereden kan worden. Lijkt mij geen sterk argument, zo ken ik er wel meer. Het is mijn beleving dat ik veel meer geld kan lenen, het is mijn beleving dat afvalscheiding geen zin heeft en het is mijn beleving dat er geen klimaatprobleem bestaat. We hebben nou juist een overheid om boven het niveau van ‘de beleving van de burger’ uit te komen. Lees verder

Wat is slim? (1)

Bijna een half jaar zijn we actief actief met slimmefinanciering.nl. Niet alleen is het leuk om kennis te verzamelen en weer verder te verspreiden, het is ook een enorme stimulans om verder na te denken over slimme financiering. In een korte serie wil ik wat inzicht geven in de discussies die we de afgelopen tijd gevoerd hebben. Titel van de serie, wat is slim? Als eerste een reflectie op de titel, wat is nou eigenlijk slimme financiering?

Slimme financiering, het lijkt zo simpel. Een slimme manier om geld bij elkaar te krijgen, een slimme manier om een wens of ambitie gefinancierd te krijgen. Maar, na een kleine 50 artikelen op de site, hebben we nog geen antwoord gegeven op de vraag wat we onder slim verstaan. Is het slim om geld te lenen of juist om een subsidie aan te vragen of moet je een stichting te beginnen. Wat is nou slim? Natuurlijk, het is altijd afhankelijk van de situatie, de plek, de partijen, de ingreep etc. Toch denk ik dat we iets in algemene termen kunnen zegge, in ieder geval ik ga het proberen. Ik wil hier allereerst beginnen met een onderscheid te maken tussen slimmigheidjes en echt slim.

Er zijn talloze slimmigheidjes ook hier op deze site genoemd die kunnen helpen bij een financieringsprobleem. Om er een paar te noemen, het vormen van een fonds, het afstaan van eigendom, slim omgaan met inkoop en aanbesteding etc. Niets mis mee, de een wellicht wat slimmer dan de ander. Ik ga proberen de komende tijd een aantal vragen en criteria te benoemen die ons helpen bij het bepalen hoe slim het slimmigheidje eigenlijk is. Ik stel me een soort slimheidsscore voor.

Wat is dan echt slim? Ik ben er nog niet helemaal uit, maar zie wel dat sommige financieringsvormen voor mij onverwachte en onbekende neveneffecten hebben. Neem het fenomeen crowdfunding (mijn nieuwe favoriet), niet alleen een manier om geld bij elkaar te krijgen maar ook om mensen bij elkaar te brengen, betrokkenheid te creëren, en verantwoordelijkheid te delen. Zo wordt een financieringsvorm meer dan alleen het verzamelen van geld, maar tevens iets dat extra waarde creëert. Een artikel op CNN geeft een aantal voorbeelden hoe de financiering van locale ondernemers tot extra waarde leidt. Hoe dit te gebruiken in mijn eigen vakgebied (duurzame gebiedsontwikkeling) is voor mij nog een vraag waar ik het antwoord niet op weet. Voorlopig eerst maar eens op zoek naar constructies die echt slim zijn. Aan welke criteria moeten die voldoen en welke zijn er dan.

Overigens, het allerslimste, slim plannen en ontwerpen zodat je investeringsbedrag en beheerskosten naar beneden gaan, laat ik hier voorlopig even buiten beschouwing.

Wordt vervolgd.

Stijn van Liefland

 

 

 

Toekomstwaarde nu!

 In juni 2011 is door Agentschap NL de publicatie “Toekomstwaarde nu! Duurzaamheid verzilveren in gebiedsontwikkeling” uitgegeven (hier te downloaden). De publicatie stelt dat bij gebiedsontwikkeling duurzame ontwikkeling een randvoorwaarde is. Het is niet meer vanzelfsprekend dat elke woning of elk kantoorpand direct verkocht of verhuurd is. Ook de uitgifte van bedrijventerreinen loopt moeizaam. Focus op kwaliteit is dus noodzakelijk.

Globale inhoud

De aanpak die wordt voorgesteld is het centraal stellen van waarden. Dit gaat verder dan alleen economische  waarden want het zijn vaak de niet economische, zachte,  waarden die een groot deel van de kwaliteit van een gebied bepalen. Denk aan comfort, gezondheid, groen, etc. De volgende stap is te denken in opbrengsten in plaats van in kosten. Welke toekomstige opbrengsten zijn er? Als de opbrengsten bekend zijn kan ook de financiering geregeld worden. Namelijk alle gebruikers en partijen die delen in de opbrengst kunnen gevraagd worden een bijdrage te leveren aan de investering. De publicatie draagt diverse hulpmiddelen aan om dit voor elkaar te krijgen. Met andere woorden ook het proces rondom het denken in waarden krijgt aandacht. Bijvoorbeeld de vraag hoe ik partijen om me heen verzamel, welke partijen relevant zijn, hoe ik draagvlak organiseer en wat slimme, goede oplossingen zijn.

Zonder volledig te zijn, een aantal interessante zaken die we kunnen vinden in deze rapportage.

  • Uitleg van begrippen op het gebied van financiering, gebiedsontwikkeling en duurzame ontwikkeling Lees verder

Verdienmogelijkheden (‘Nederland boven water’)

Onlangs is een boekwerkje verschenen getiteld ‘Verdienmogelijkheden’ met als ondertitel ‘cahier gebiedsontwikkeling’. Het is een uitgave onder de vlag van innovatieprogramma ‘Nederland Boven Water’. Het gaat hier om een langjarig programma waar (denk ik) nogal wat geld achter zit  en waar ook zware mensen uit bedrijfsleven en overheid in allerlei gremia zijn vertegenwoordigd. Het thema verdienmogelijkheden heeft mijn aandacht en mijn verwachtingen waren hoog gespannen toen ik van dit boekwerkje hoorde. Om mijn verwachting vooraf te toetsen had ik al een powerpoint presentatie met de hoofdlijnen gedownload en dat smaakt naar meer. Je kent dat wel, je wordt lekker gemaakt en uiteraard moet je dan het boekje zelf bestellen. Voor 25 Euro heb ik dus het boekje bij bol.com besteld. Om maar met de deur in huis te vallen: toen ik het boekje uit de verpakking had geworsteld was de teleurstelling groot. Een flinterdun boekje met wat grote letter teksten en plaatjes. Eigenlijk de powerpoint presentatie maar dan op mooi papier afgedrukt en nog wat teksten ervoor en erna. En dat voor 25 Euro en voor zo’n groot en zwaar opgezet initiatief. Lees verder

Routekaart Slimme Financiering

Op basis van een een eerder artikel van Rudy heb ik een routekaart slimme financiering gemaakt. Niet zozeer een routekaart die laat zien hoe slimme financiering werkt, maar een kaart die aangeeft wanneer je slimme financiering nodig hebt. Voor ons ook een structuur / beslismodel dat het denken over financiering structureert. Klik op afbeelding voor vergroting. Heb je opmerkingen of suggesties voor verbetering, stuur een reactie of een mail.

routekaart slimme financiering

Stijn van Liefland

Slimme financiering: waar hebben we het over?

Het is van belang nader te bepalen wat we verstaan onder slimme financiering. Als je op deze zoekterm googlet dan vind je een breed scala aan artikelen. De meest brede interpretatie van slim financieren lijkt te zijn: hoe harken we middelen (geld, partijen)  bij elkaar om dingen voor elkaar te krijgen die goed zijn voor de maatschappij en die ondertussen toch niet worden uitgevoerd. Vaak gaat de discussie bij die brede interpretatie over subsidies en fondsenwerving. Een dergelijke brede interpretatie staan wij hier niet voor.

Ik wil de discussie over de definitie van slimme financiering wel van een voorzet voorzien. En ik wil een koppeling aanbrengen met het begrip duurzaam. Mijn stelling is:

Duurzaam betekent positief voor het grotere geheel op de langere termijn. In een iets meer economisch getint jargon: iets is duurzaam als het een positief rendement genereert gesommeerd over meerdere partijen en een langere tijdshorizon. We doen dus alleen iets als het een positief rendement genereert, dat klinkt in mijn oren bijna als een tautologie. Omgekeerd: een negatief rendement in deze termen betekent dus dat het niet duurzaam is en dus doen we ook niet. Ook niet als er een subsidie is of een fonds of wat dan ook, gewoon niet doen. Slimme financiering is geen issue in zo’n geval.

We zoomen nog wat dieper in op de mogelijkheden. Stel dat het rendement positief is en een voorstel dus duurzaam van karakter is. Dan kan het gaan om een positief rendement in puur financiele zin of om een positief rendement in bredere zin. In financiele zin: terug te herleiden tot concrete cashflows in de tijd die aan een partij toevallen. In bredere zin: dan kan het gaan om voordelen die ofwel niet goed in geld zijn uit te drukken ofwel niet duidelijk aan een bepaalde partij toevallen (maar aan de maatschappij in het algemeen). Het is niet altijd even makkelijk om te bepalen of iets wel/niet in geld is uit te drukken. Soms zijn zaken die niet in geld uitgedrukt lijken te kunnen worden dat bij nader inzien toch wel. Bijvoorbeeld: het aantal verkeersslachtoffers per jaar. Hoe dan ook, in het geval van een breder rendementsbegrip kom je al snel terecht op het terrein van de Maatschappelijk Kosten Baten Analyse, oftewel de MKBA. Als projecten die in termen van de MKBA een positief rendement hebben desondanks niet uitgevoerd worden dan is de discussie over hoe je dan die middelen toch bij elkaar krijgt onderdeel van slimme financiering. Subsidies etc horen hier dus ook thuis.

Stel dat het rendement positief is in de puur financiele zin (let op: maar bovendien ook positief in de bredere zin, we willen niet dat we een maatregel stimuleren die eng financieel rendeert maar per saldo zoveel negatieve bij-effecten genereert dat die niet meer duurzaam is), dan kun je weer een onderscheid aanbrengen. Gaat het over een positief rendement bij een beperkt aantal partijen die ook over de beslissing over doorgang van het project gaan of gaat het om een complexer geheel met meerdere partijen en een grotere diffusere tijdshorizon.

In het laatste geval: slimme financiering gaat over het verzinnen van financieel-economische of juridische arrangementen en convenanten die het totale voordeel over partijen en in de tijd zodanig herschikken dat alle partijen er beter van worden. Misschien zou het hier slimme onderhandeling moeten heten, maar zoals gezegd wat mij betreft onderdeel van deze website over slimme financiering.

In het eerste geval, dat er sprake is van een positief financieel rendement bij het beperkte aantal partijen ‘at the table’, kun je wederom een onderscheid maken. Is er sprake van een liquiditeitsprobleem op korte termijn of niet. Als er sprake is van een liquiditeitsprobleem dan is slimme financiering het vinden van een antwoord op de vraag hoe je dit liquiditeitsprobleem kan overbruggen. Bijvoorbeeld door een partij die het goede idee heeft te koppelen aan de partij die een surplus aan cash heeft en nog een renderende investering zoekt en aan een partij die garant kan of wil staan mocht dat nodig zijn (een partij die zekerheden biedt).

Tenslotte houden we dan het geval over dat een beperkt aantal partijen een positief rendement kan genereren, zelf over de beslissing gaat en dat er geen liquiditeitsprobleem is. Theoretisch bezien zou er dan eigenlijk helemaal geen probleem moeten zijn. Gaat zo’n project desondanks toch niet door (anders hoeven we het er ook niet over te hebben) dan is nader onderzoek nodig naar deze paradox: wat zijn de belemmeringen die klaarblijkelijk aanwezig zijn en hoe kunnen we die belemmeringen slechten. Ook dat is wat mij betreft onderdeel van het thema slimme financiering.