Tag archieven: slimme financiering

MKBA (5): luchtvervuiling methode 3 (deel 2)

Manier 3: slimme financiering vervolg

In de vorige blog in deze serie over MKBA bespraken we twee van de drie mogelijke aanpakken om te rekenen aan een ‘business case’. We bespraken daar de traditionele methode (o.a. de canvasaanpak) en de MKBA-methode. Nu gaan we door (na deel 1) op de derde mogelijkheid die we zelf hebben bedacht en ontwikkeld in de loop van de afgelopen jaren. De aanpak bevat elementen van beide eerder besproken aanpakken.

Nog even de blogs MKB op een rij:

In het 1e deel ging het met name om het in kaart brengen van de cashflows van de verschillende betrokken partijen in een grote rekentabel.

Efficiency-slag

Natuurlijk kan het zijn dat de hele rekentabel over alle partijen laat zien dat de investering nog steeds niet uit kan. De kasstromen zijn gewoon te laag. Dus ook nog als je naar alle ‘stakeholders’ kijkt. Dan zou je kunnen zeggen: deze investering is niet rendabel, dus je moet hem ook niet willen uitvoeren. Een prima conclusie kan dat zijn: stoppen en doorgaan met iets anders. De conclusie om te stoppen is overigens psychologisch een lastige, zie de serie over denkfouten. Maar we hoeven de moed nog niet op te geven, er zijn nog een paar vervolgacties te bedenken.

De eerste stap is om bij al die kasstromen die je in kaart hebt gebracht nog eens goed te kijken of je hier een ‘optimum’ te pakken hebt. Die investering bijvoorbeeld: misschien kan dat handiger, simpeler en goedkoper. Door sneller te werken, eerder met een prototype te komen, een goede deal te sluiten met een toeleverancier etc. Misschien kunnen sommige negatieve kasstromen (ook bij burgers, werkgevers etc) worden voorkomen, ook weer door slimmer in te kopen, meer samen te werken etc. Maar anderzijds: misschien zijn sommige voordelen wel te rooskleurig ingeschat of is het risico (dat ze gerealiseerd gaan worden) te groot.

De boodschap: neem alles nog eens kritisch onder de loep, kan het simpeler en goedkoper of productiever allemaal.

Kwalitatieve effecten in beeld, verborgen kosten

Goed, een keer houdt het natuurlijk op. Als je er nu nog steeds niet bent dan is het in ieder geval een lastig vraagstuk. Maar we hebben nog alleen gekeken naar de echte harde kasstromen en niet naar andere (meer kwalitatieve) positieve en negatieve effecten. Breng dus ook de effecten in kaart die er wel degelijk zijn maar niet altijd in geld kunnen worden uitgedrukt. Misschien wordt je leven dan niet zoveel langer door de investering maar hoest je per dag gemiddeld minder. Of slaap je beter en ben je meer uitgerust (maar pas op: dat leidt weer tot harde Euro’s, want je bent productiever). Dat je prettiger in je vel zit dat is lastig naar Euro’s te vertalen, maar zet het dan maar in je rekentabel erbij met woorden (in kwalitatieve termen).

En misschien zijn er ook verborgen kosten. Kosten waar je zo snel niet aan had gedacht. Als je bijvoorbeeld samen aan een plan werkt, dan ben je misschien wel succesvoller maar je hebt ook meer overleg en vaker ruzie (of juist niet!). En voor al dat overleg moet je vaak ook weer vaker reizen. You get the point: al die overleguren of susgesprekken dat zijn ook kosten. Verborgen kosten. Ook in de tabel zetten.

Nu heb je een tabel met getallen (over alle partijen over een voldoende aantal jaren) en met kwalitatieve effecten en verborgen kosten. Als het totaal saldo negatief is (en het financiële rendement dus onvoldoende) dan kun je een onderbouwde discussie houden over de vraag: ‘zijn al die kwalitatieve voor- en nadelen ons dit bedrag (negatieve saldo) waard, hebben we dat bedrag er voor over?’. Het antwoord op die vraag kan ja of nee zijn natuurlijk. Als het antwoord nee is: niet doen, geen goede investering (blijkbaar). In deze fase begint onze aanpak behoorlijk te lijken op wat MKBA doet (met het verschil dat MKBA met een totaalbedrag komt waarbij alles in geld is uitgedrukt, ook als dat geen cashflows zijn, en slimme financiering de vraag stelt of het harde bedrag in cashflows al die andere kwalitatieve effecten waard zijn).

Maar nog zijn we er niet: fuseren van belangen

Maar stel nu eens dat het financiële saldo (in Euro’s dus) wél voldoende is. Of stel dat het niet voldoende is maar dat de kwalitatieve effecten het toch de moeite waard maken (vinden we, na discussie). Dan is de conclusie dus dat we deze investering moeten uitvoeren want het brengt ons dichter bij ons doel, het levert ons wat op.

Ja, dat klinkt mooi maar nog steeds kan ik het niet uitvoeren (als fabrikant, investeerder) want ik heb het geld niet, ik heb de middelen niet. En de voordelen liggen niet altijd bij mij maar vaak ook bij anderen (burger, overheid etc).

Nu, met de uitkomst van de rekentabel in de hand, kan het onderhandelen beginnen. Er zijn blijkbaar partijen die voordeel halen uit de maatregel. Hard voordeel. Jij heb in principe macht want als jij besluit dat je de maatregel niet gaat uitvoeren, dan halen zij dat voordeel niet binnen. In principe ligt hier dus een mogelijkheid van wederzijds voordeel. Dit is een ingewikkeld proces maar het voordeel is wel dat je nu kunt aantonen dat er in ieder geval iets te halen is en dus ook iets te verdelen.

Stel nu eens dat we er uit komen, dus dat andere partijen in principe bereid zijn iets van hun voordeel af te staan. Dan nog kunnen die anderen zeggen: ja leuk hoor, maar a) ik weet helemaal niet zeker of die voordelen ook echt gaan komen, en b) die voordelen liggen zo ver weg, daar kan ik nu niet zoveel mee, nu heb ik het geld niet.

Constructies

Ja dan is het moment aangebroken om na te denken over constructies. Aha, u bent dus bereid te delen maar u weet niet of dat voordeel ooit uw kant in komt? Laten we dan afspreken als u op moment x die en die condities meemaakt (dus dan zijn ze zeker) dat u op dat moment bedrag y betaalt. Dat leggen we vast in een overeenkomst. U loopt geen risico want als het niet gaat gebeuren dan hoeft er ook niet betaald te worden. Op dat moment heb je dus een belofte op toekomstige harde inkomsten. En op die belofte (van een ander) zou je nu al kunnen lenen. Dus een toekomstige belofte kan zorgen voor een huidige liquiditeit. En zeker: mensen zullen niet zo snel zo’n belofte doen ondanks alle mooie verhalen en kunstige berekeningen. Maar dat is de kunst van het onderhandelen, wie niet waagt die niet wint.

Andere middelen dan geld

We hebben het gehad over harde Euro’s en over de kwalitatieve voor- en nadelen. Maar er is nog meer mogelijk. We wilden een doel bereiken en hadden daar een ingreep voor nodig. Die ingreep kan met Euro’s worden betaald. Dat is de meest logische stap. Maar als mensen of stakeholders overtuigd zijn van het voordeel van de ingreep en ze hebben er nu én in de toekomst het geld niet voor (vaak is dat tegenstrijdig, want we hadden immers uitgerekend dat dat geld er wel zou komen, en anders hadden we nog die constructie)? Maar het gaat lang niet altijd over geld! Het gaat over de middelen in het algemeen die je nodig hebt. Mensen kunnen ook spullen inbrengen of uren inbrengen. Spullen en uren maken het ook mogelijk iets te realiseren. Klinkt raar in deze economie? Vaak blijven zaken betaalbaar (in Euro’s) door de inzet van vrijwilligers. Uiteindelijk gaat het er om of de totale hoeveelheid uren, spullen en geld op het juiste moment beschikbaar zijn. En dan kun je alles bouwen, organiseren etc. Soms willen mensen nu ‘gratis’ werken in ruil voor een aandeel in het toekomstige rendement van de organisatie of onderneming.

En als we ook nu nog steeds niet ‘rond komen’? Dan beginnen we weer helemaal van voren aan. Misschien zijn we iets vergeten? Hebben we een fout gemaakt? En tja, als ook dat niet lukt dan kunnen we met een gerust hart zeggen: deze maatregel of investering gaat er niet komen, misschien was het ook geen goede maatregel. Maar hoe dan ook hebben we er alles aan gedaan en het is desondanks niet gelukt.

Vervolg

We hebben nu voldoende verkend wat MKBA is en waar je het tegen kunt afzetten (mee kunt vergelijken). We gaan de komende blogs een aantal concrete vraagstukken bekijken die met MKBA zijn becijferd. Wat valt ons daarbij op? Wat kunnen we er van leren? Wat mij betreft een ontdekkingsreis, ik weet nu nog niet tegen welke publicaties of voorbeelden ik ga tegenkomen. Suggesties welkom. Onlangs kwam ik een bericht tegen dat mijn aandacht trok (over de winst van het houden van een sportevenement in een grote stad), laat ik die maar als eerste nemen voor de volgende blog.

Rudy van Stratum

Casus, financiering van onderaf

Pas achteraf realiseerde ik me dat we vandaag slimme financiering in de praktijk hebben gebracht. Financiering van onderaf zien we als één van de mogelijkheden om een wens gerealiseerd te krijgen. Wij hadden ook een wens, ons verdiepen in een nieuwe instrument BREEAM-NL gebiedsontwikkeling. Het instrument is de afgelopen jaren ontwikkeld en hier te vinden. Wij wilden graag meer weten over het instrument, wat houdt het in, waar kan je het voor gebruiken en is het iets voor ons of onze opdrachtgevers?

We hadden er voor gekozen de beoordelingsrichtlijn goed te lezen en vervolgens te bespreken in een team waar we veel mee samenwerken. Vervolgens kwam het idee daar anderen bij aan te laten sluiten en een uitnodiging te versturen voor deelname. Gevolg positieve reacties en een klein aantal geïnteresseerden. Uiteindelijk hebben we vandaag bij InHolland in Delft met twee docenten, twee ambtenaren en twee adviseurs een interessant gesprek gehad over BREAAM. Zie het als een leesclub die een boek leest en gezamenlijk probeert het boek beter te begrijpen. Het resultaat is wat mij betreft buitengewoon goed, niet alleen meer inzicht in het instrument maar ook meer inzicht in het nut dat het instrument kan hebben voor mij en voor anderen. Oké, er kwamen ook weer nieuwe vragen, maar dat getuigt m.i. eerder van een succes dan van falen.

Waarom is dit nu een vorm van SlimmeFinanciering? Slimme financiering draait wat ons betreft om het rendement, een doel behalen met zo min mogelijk middelen. In dit geval:

Het doel is ruimschoots gehaald
Het heeft niemand iets gekost (afgezien van reiskosten en tijd)
Iedereen is er wijzer van geworden
Overcapaciteit is benut / gebruikt (een leeg lokaal bij InHolland)
Het netwerk is versterkt, nieuwe contacten zijn ontstaan

Terugkijkend durf ik te beweren dat dit een veel efficiëntere mannier is om kennis van instrumenten, nieuwe nota’s en plannen te vergaren dan het bezoeken van allerlei symposia. Ons voornemen is in ieder geval om de komende tijd nog een paar keer van dit soort bijeenkomsten over andere onderwerpen te organiseren. Het model daarbij, klein gezelschap (maximaal 10 personen), iedereen is gelijkwaardig en levert een actieve inbreng, één persoon bereidt het ten behoeve van het gesprek wat beter voor. Maar, mijn advies, wacht niet op ons maar organiseer zelf wat! (en nodig ons eventueel uit ;-))

Stijn van Liefland

P.S. één van de deelnemers heeft aangeboden de bevinden kort in een verslagje te zetten, t.z.t. komen we terug op de inhoud van de bijeenkomst.

Oplossing leegstand kantoren 6 juni

Vorige week (6 juni 2012) hebben we ons seminar ‘slimme financiering’ gehad. Aanleiding was het 1-jarig bestaan van deze website en het verwelkomen van de 100.000ste click. Ruim 50 deelnemers die zelf aan de slag zijn gegaan met het vraagstuk hoe de leegstand op de kantorenmarkt creatief op te lossen. Er zal nog meer informatie naar aanleiding van het symposium volgen, hou daarvoor onze website in de gaten. Voor nu een korte bespreking van de gemixte eindoplossing die zoveel mogelijk recht doet aan alle suggesties en ideeën.

Sloopfonds

De achterliggende feiten over de leegstand zijn overal te vinden. Waar het om gaat is dat er sprake is van forse leegstand (10-20% van het totale aantal meters en soms lokaal nog ver daarboven). Dat betekent overcapaciteit met een consensus dat een flink deel van deze overcapaciteit niet tijdelijk maar structureel van aard is. Onlangs is vanuit de bouwsector zelf daarom een voorstel gelanceerd (door het zogenaamde ‘bouwteam’) in een brief aan de minister. De term ‘sloopfonds’ heeft toen alle landelijke dagbladen gehaald. De oplossing van de structurele overcapaciteit is dus het slopen van een deel van de voorraad. Nou, voor zo’n idee heb je de minister niet nodig, dacht ik toen ik het las. Maar de aap kwam al snel uit de mouw: daar hebben we geld voor nodig want ‘het kan niet uit’. En, neem ik aan, de brief is aan de minister gestuurd met het idee van ‘mag ik even vangen’.

Wij vinden het sloopfonds niet zo’n slim idee omdat het een rem zet op de prijsdaling van kantoren en dus specifieke belangen dient (met name eigenaren van bestaand courant vastgoed zijn daar bij gebaat). En niet zo’n goed idee omdat er belastinggeld nodig is wat in feite een vorm van subsidie is. Akkoord, subsidie is niet altijd verkeerd maar als allerlei partijen jarenlang verdiend hebben aan juist dat vastgoed dan is het wrang dat de belastingbetaler een deel van de rekening moet betalen.

Tijdens ons seminar kwamen verschillende ideeën naar voren. Gecombineerd leiden deze tot een alternatief. Vraag is natuurlijk, is dit een alternatief dat minstens de voordelen van de sloopfonds-regeling heeft zonder de genoemde nadelen?

Het alternatief : opsloopfonds

Wij denken van wel. We hebben zelf de term ‘opsloopfonds’ bedacht, een verhaspeling van sloopfonds en opkoopfonds. Wat houdt het plan op hoofdlijnen in?

Alle eigenaren die omhoog zitten met hun leegstaande vastgoed krijgen de mogelijkheid hun vastgoed in te brengen in een nationaal opsloopfonds. Een neutrale partij bepaalt (in onderhandeling) wat de inbrengwaarde van het vastgoed is. In eerste instantie krijgt de inbrengende partij niet betaald in Euro’s maar krijgt voor de inbrengwaarde een percentage ‘aandeelhoudersschap’ (in het geval het opsloopfonds een nieuwe BV wordt) of een percentage lidmaatschap (als het een coöperatie wordt) in de gehele te vormen portfolio lege kantoren. Als de inbrengende partij dat allemaal te lastig vindt dan kan er ook cash worden afgerekend (waar de Euro’s in de pot vandaan komen, wordt zo meteen uitgelegd). Hou er wel rekening mee dat het hier gaat om ‘afbraakprijzen’: iedereen die denkt er in de losse verkoop meer voor te krijgen moet dat vooral doen (bedenk hierbij wel dat er kosten verbonden zijn aan het aanhouden van een leeg pand, sterker nog: het is waarschijnlijk dat die kosten door veranderende wetgeving alleen maar zullen toenemen). De andere kant van de medaille is dat de inbrenger die toetreedt tot het fonds ook deelt in toekomstige opbrengsten uit het fonds, uit de gehele portfolio.

Ook de overheid zal in het fonds een fiks bedrag moeten inleggen, laten we zeggen het bedrag dat nu berekend is voor het sloopfonds. Het verschil met het sloopfonds is echter dat de overheid nu geen geld weggeeft maar gewoon naar rato deelnemer wordt in het fonds. Met alle rechten en plichten van dien. Doordat de risico’s (en de kansen) in het fonds gespreid worden (alle inbrengers worden eigenaar van een deel van het geheel) en de overheid als grote partij en ‘lender of last resort’ optreedt (garant kan staan) is een nieuwe en meer interessante situatie ontstaan. In plaats van allemaal afzonderlijke belangen, “rendement op mijn vastgoed” gaat het om een gedeeld belang, “rendement op de portfolio als geheel”.

Inbreng in Euro’s maar ook in uren

Verder, zo kwam in ons seminar naar voren, kunnen andere partijen ook gewoon deelnemen tot burgers aan toe. Dat kan door toe te treden met een inleg in Euro’s maar ook door uren te werken voor het fonds en daarmee een deel van het eigendom op te bouwen. Dit idee is ontleend aan het gepresenteerde Caire.nu initiatief. Iedereen die uren werkt aan de transformatie van de portefeuille kan afspraken maken over de waarde van zijn of haar inbreng. Het voordeel hiervan is dat er deels ook gedacht is aan het oplossen van leegstand van beschikbare arbeidsuren: timmermannen, schilders, adviseurs, architecten en ga zo maar door kunnen hun restant uren inbrengen en zo op termijn toch nog een rendement verwachten. Een deel van de oplossing voor werkloze zzp’ers bijvoorbeeld. Je kunt er op korte termijn geen brood van kopen maar deelt op termijn wel mee in mogelijk rendement en je kunt blijven bouwen aan een CV.

Van het inkomende geld kunnen mondjesmaat bepaalde lege kantoren worden afgekocht van inbrengers die liever direct geld zien. Maar het grootste deel van het inkomende geld zal gebruikt worden in de kern van de opgaaf: de transformatie of sloop van panden zodat nieuwe renderende bestemmingen ontstaan die passen bij de situatie van het toekomstige Nederland. In ons seminar zijn sprekers ook uitgebreider ingegaan op de manieren waarop je leegstaande kantoorpanden kunt herbestemmen afhankelijk van de doelgroepen die je kiest.

Revolving fund

Elk pand dat uiteindelijk wordt ingebracht zal scrupuleus aan een onderzoek worden onderworpen. Wat kan er met dit pand gebeuren en wat is de plek in de totale portefeuille? Wat zijn de inkomsten en uitgaven die bij deze transformatie horen? Bij elke ingreep is het doel het verhogen van het rendement van de gehele portfolio. Soms kan het zelfs betekenen dat een pand slechts gratis en voor niets kan worden ingebracht om op termijn toch nog een rendement te kunnen laten zien (denk aan de verkoop van Kalkar voor het symbolische bedrag van € 1 destijds aan Henny van de Most). Als na jaren de panden hun nieuwe bestemming krijgen ontstaat er een nieuwe stroom aan inkomsten. Panden worden verhuurd, panden worden verkocht, vrijkomende gronden worden verkocht, wellicht is er zelfs sprake van landbouwopbrengsten op de vrijkomende gronden etc etc. De overheid is als grote partij nu in staat ook te sturen op maatschappelijke rendementen, iets wat bij het sloopfonds ook niet of in mindere mate het geval is. De overheid krijgt weer een stuur in handen en kan meer focus leggen om lange termijn rendementen en inverdien effecten (besparingen op uitkeringen, op onderhoudskosten in de openbare ruimte etc). De verdiensten van het fonds worden jaarlijks als rendement uitgekeerd aan de inbrengers van panden en kapitaal, naar rato van hun bijdrage (met verrekening van gemaakte kosten etc).

Samenvattend

We zetten de voordelen op een rijtje:

Opschonen van de oude kantorenvoorraad
Toevoegen van nieuwe passende bestemmingen door transformatie en sloop
Overheid heeft weer een stuur in handen en deelt in de opbrengsten
Partijen die van hun buikpijn-panden af willen krijgen die kans
Ruimte voor ondernemerschap en vernieuwing
Spreiding en delen van risico’s, kansen en kosten
Deels oplossing voor werkloosheid en rest-uren zzp’ers
Uiteindelijk reële kans op rendement op je investering (in Euro’s of in uren)
Meerdere belangen worden tegelijk gediend, een goede oplossing voor lege panden wordt een gedeeld belang.
Er komt een gezonde correctie voor de waarde van leegstaand (en via lagere huren ook voor) bestaand vastgoed.
Maar er ontstaat nieuwe dynamiek en bedrijvigheid dus een positieve correctie op de waarde is ook mogelijk.

Bekijk hier onze visualisatie van het opsloopfonds.

Rudy van Stratum

Stijn van Liefland

Beslisboom Slimme Financiering

Al vanaf de start van deze site proberen we onze gedachten over slimme financiering te structureren en te visualiseren. Daarmee willen we duidelijk maken hoe een beslissing over financiering genomen wordt. Welke logische stappen zijn er te onderscheiden? Welke vragen zijn van belang? Wat zijn cruciale momenten in zo’n proces?

In de zoektocht naar een duidelijke, eenvoudige en begrijpelijke structuur vandaag een nieuwe versie. Het past op één A4 en is daarmee erg beknopt, maar geeft tegelijk wel de kern weer. Een toelichting is in diverse artikelen te vinden. Ik noem enkele:

Wij komen een en ander graag bij U toelichten.

Stijn van Liefland

Verdienmogelijkheid (33): Crowdfunding

We hebben het op deze website al eerder gehad over crowdfunding (zie hier). Toen hebben we de vraag gesteld of het kan helpen bij gebiedsontwikkeling, de toolbox denkt van wel. Eerst even terug, wat was crowdfunding ook al weer? Eigenlijk heel simpel, een grote groep mensen brengt gezamenlijk een som geld bij elkaar om te investeren. De oorsprong ligt in de film en muziekindustrie, door middel van crowdfunding betaalt het publiek direct aan de kunstenaar, zo wordt een schakel (de geldschieter) uit het systeem gehaald. Vaak is er een tegenprestatie, de nieuwste CD, een ‘gratis’ kaartje voor een concert etc. Sociale media maken het in deze sector mogelijk wereldwijd geld te zoeken. Zie ook onze infographic over crowdfunding.

Lees verder →

Toolbox Financieringsconstructies

Door een van de deelnemers aan ons symposium werd ik getipt over de toolbox financieringsconstructies, uitgegeven door Agentschapnl. Het is work in progress en moet de komende tijd verder ingevuld worden. Doel van deze publicatie: het bundelen, en ontsluiten van de creatieve wildgroei op het het gebied van financieringsconstructies. Dit leidt tot een overzicht van 49 constructies. Net als bij het overzicht van Nederland Boven Water ook hier weer een hele verzameling.

Bij nederland boven water ging het om verdienmogelijkheden, maar stonden er ook constructies tussen. Hier gaat het om constructies echter, ook verdienmogelijkheden staan er tussen. Misschien ben ik puriteins, maar volgens mij is het onderscheid wel belangrijk. Bij het een (de constructie) probeer je aan geld te komen voor de investering (en exploitatie en afdanking), bij het ander (de verdienmogelijkheid) probeer je de investeringskosten zo laag mogelijk te krijgen. Hoewel de toolbox het allemaal constructies noemt wordt er wel een duidelijk onderscheid gemaakt en helpt het bij het structureren van alle constructies en verdienmogelijkheden. In de gekozen structuur wordt onderscheid gemaakt in

Garantie – Subsidie – Fonds – Project-efficiency/maatwerk – enerzijds, en

Risicoverlagende constructies – prijsverlagende constructies – anderzijds

Daarnaast wordt nog onderscheid gemaakt in de deelnemende partijen (publiek, privaat en consument) en de vraag wie het geld verstrekt. Lees verder →

Wat is slimme financiering, de slag om Nederland 16 januari 2012

Met veel plezier heb ik gekeken naar de aflevering van de slag om Nederland van 16 janauri 2012. Dat leidde tot verschillende discussies en gesprekken met anderen. De uitzending maakt duidelijk dat hier iets heel vreemds aan de hand is.

In het kort, KPMG huurt een groot kantoorpand in Amstelveen, ze verlaten dit pand voor een nieuw een paar honderd meter verderop, nog steeds in Amstelveen. Het nieuwe pand is zeer duurzaam, maar …. het oude pand staat leeg. En meest opmerkelijk, voor KPMG is het financieel aantrekkelijk om te verhuizen. Niet omdat die nieuwe huisvesting beter past of tot tot een hoger rendement leidt, maar omdat de constructie achter de huur en verhuizing geld oplevert. Tot zover een korte samenvatting, kijk hier voor de hele aflevering.

Tegelijkertijd blijven we met een onbestemd gevoel achter, want we missen het overzicht. Wij willen weten:

Hoe werkt deze constructie?
Wie is hier nou de dupe?
Mag dit?
Kan je dit ook op een positieve manier toepassen?

Ik heb geprobeerd meer inzicht te krijgen in deze constructie door een tijdlijn te maken, wat gebeurt er nou precies op welk moment, wat gebeurt er met de waarde van het vastgoed, waar gaat het geld heen? Klik op de afbeelding om deze tijdlijn te bekijken. Als er denkfouten zitten in deze visualisatie hoor ik het graag dan werken we dat weer verder uit. Conclusie de waardestijging van het vastgoed wordt gecasht door ontwikkelaar en huurder.

Als de tijdlijn klopt dan rolt het antwoord op vraag twee er direct uit. De belegger is de dupe, maar heeft ook bewust een risico genomen. Een huurcontract voor tien jaar is voldoende om de waarde van de belegging 25% hoger in te schatten en dat geld ook daadwerkelijk uit te geven. We weten dat resultaten uit het verleden geen garanties bieden voor de toekomst, daar zou je aan toe kunnen voegen dat garanties voor de nabije toekomst geen garanties zijn voor de verre toekomst.

Is het dan erg wat hier gebeurt, mag dit? Wij hebben niet kunnen ontdekken dat hier iets gebeurt wat niet mag. Het is toch vooral een zakelijke overeenkomst tussen partijen die allemaal als doel hebben om meer winst te maken. Maar tegelijkertijd, leuk is het niet, zelfs onethisch, de gemeenschap en een belegger (ons pensioen?) zitten met het probleem.

Toch, een interessante constructie wat ons bij de vierde vraag brengt, wat kunnen we hier van leren, kan je dit ook positief inzetten? Rudy had een aardige suggestie. Stel dat je een achterstands wijk hebt, de waarde van de woningen is niet zo hoog. Stel ik overweeg als goede familie een nieuw huis te gaan bouwen in zo’n wijk, zodanig dat de verwachting is dat andere gegoede burgerij mij gaat volgen en dat alle huizenprijzen omhoog gaan. Nu ga ik bij alle bestaande bewoners eisen dat ze bij verkoop van hun woning de helft van de prijsstijging op mijn rekening gaan storten. Uiteindelijk kan ik dan voor niks naar die wijk komen, ik krijg mijn huis helemaal gratis of zelfs geld toe. Ik verzilver mijn marktwaarde om goede mensen de buurt in te trekken. De burgemeester die in een achterstandswijk gaat wonen zeg maar. Ik zelf ben er nog niet helemaal uit, is hier nog een verliezer? Of hebben we werkelijk een constructie met alleen maar winnaars?

Stijn van Liefland

Wat is slim? (1)

Bijna een half jaar zijn we actief actief met slimmefinanciering.nl. Niet alleen is het leuk om kennis te verzamelen en weer verder te verspreiden, het is ook een enorme stimulans om verder na te denken over slimme financiering. In een korte serie wil ik wat inzicht geven in de discussies die we de afgelopen tijd gevoerd hebben. Titel van de serie, wat is slim? Als eerste een reflectie op de titel, wat is nou eigenlijk slimme financiering?

Slimme financiering, het lijkt zo simpel. Een slimme manier om geld bij elkaar te krijgen, een slimme manier om een wens of ambitie gefinancierd te krijgen. Maar, na een kleine 50 artikelen op de site, hebben we nog geen antwoord gegeven op de vraag wat we onder slim verstaan. Is het slim om geld te lenen of juist om een subsidie aan te vragen of moet je een stichting te beginnen. Wat is nou slim? Natuurlijk, het is altijd afhankelijk van de situatie, de plek, de partijen, de ingreep etc. Toch denk ik dat we iets in algemene termen kunnen zegge, in ieder geval ik ga het proberen. Ik wil hier allereerst beginnen met een onderscheid te maken tussen slimmigheidjes en echt slim.

Er zijn talloze slimmigheidjes ook hier op deze site genoemd die kunnen helpen bij een financieringsprobleem. Om er een paar te noemen, het vormen van een fonds, het afstaan van eigendom, slim omgaan met inkoop en aanbesteding etc. Niets mis mee, de een wellicht wat slimmer dan de ander. Ik ga proberen de komende tijd een aantal vragen en criteria te benoemen die ons helpen bij het bepalen hoe slim het slimmigheidje eigenlijk is. Ik stel me een soort slimheidsscore voor.

Wat is dan echt slim? Ik ben er nog niet helemaal uit, maar zie wel dat sommige financieringsvormen voor mij onverwachte en onbekende neveneffecten hebben. Neem het fenomeen crowdfunding (mijn nieuwe favoriet), niet alleen een manier om geld bij elkaar te krijgen maar ook om mensen bij elkaar te brengen, betrokkenheid te creëren, en verantwoordelijkheid te delen. Zo wordt een financieringsvorm meer dan alleen het verzamelen van geld, maar tevens iets dat extra waarde creëert. Een artikel op CNN geeft een aantal voorbeelden hoe de financiering van locale ondernemers tot extra waarde leidt. Hoe dit te gebruiken in mijn eigen vakgebied (duurzame gebiedsontwikkeling) is voor mij nog een vraag waar ik het antwoord niet op weet. Voorlopig eerst maar eens op zoek naar constructies die echt slim zijn. Aan welke criteria moeten die voldoen en welke zijn er dan.

Overigens, het allerslimste, slim plannen en ontwerpen zodat je investeringsbedrag en beheerskosten naar beneden gaan, laat ik hier voorlopig even buiten beschouwing.

Wordt vervolgd.

Stijn van Liefland

Verdienmogelijkheden (2): bestemmingsheffing

Deel 2 van het 29-delige feuilleton over verdienmogelijkheden. De tweede is bestemmingsheffing. Waar gaat het over? Iemand koopt (‘goedkoop’) grond aan bij de dan geldende vaak beperkte bestemming van die grond. Logisch: als je weinig mag en kunt op de grond dan is de prijs daarvan laag. Als nu de bestemmingsmogelijkheden die bij die grond horen toenemen (bijvoorbeeld door een besluit van de gemeenteraad) dan neemt de waarde van die grond zomaar toe. Zo’n onverwachte prijsstijging wordt in de economie een ‘windfall profit’ genoemd: je hebt er zelf part noch deel aan gehad, hij komt je zomaar toewaaien. Vanzelfsprekend houdt een calculerende projectontwikkelaar rekening met het feit dat de grond in de toekomst een andere en ruimere bestemming kan krijgen. Een ontwikkelaar heeft dan een speculatief motief (grondspeculatie). De redenering is nu dat zo’n plotselinge waardestijging wordt veroorzaakt door publieke middelen (nabijheid van voorzieningen etc) en dat deze winst dus ook moet toevallen aan de gemeenschap. Vooraf zouden bij de aankoop van grond voorwaarden kunnen worden opgenomen over (gedeeltelijke) afroming van mogelijke toekomstige winsten bij doorverkoop. Dit tempert speculatieve grondhandel en levert de gemeenschap alsdan extra middelen op. Een dergelijke constructie bestaat al in Groot-Brittanie (‘creaming off betterment’). Leuke verdienmogelijkheid maar dit ligt politiek gevoelig. Los daarvan heeft zo’n maatregel een aantal mogelijke ongewenste bijeffecten die je ook zult moeten handlen.

Verdienmogelijkheden (1): beheer

Deel 1 van het 29-delige feuilleton over verdienmogelijkheden. De nummering is alfabetisch en beheer is de eerstgenoemde mogelijkheid. Beheer is een klassieker. Ik wil hem gelijk stellen aan Onderhoud (niet genoemd in publicatie), dus we hebben het over onderhoud en beheer. De kern is dat je naar de totale kosten en opbrengsten van een maatregel of investering kijkt gedurende een langere tijdshorizon. Als een maatregel aanvankelijk een hogere ‘inleg’ vereist dan hoeft dat geen punt te zijn als je die terug verdient doordat je jaarlijks lagere uitgaven hebt in verband met onderhoud, reparaties en zo verder. Zo simpel dat verdere uitleg overbodig is. Toch is de theoretische logica in de praktijk niet zo vanzelfsprekend. Soms wordt de afweging korte versus langere termijn wel degelijk gemaakt maar is het hogere bedrag ‘upfront’ niet beschikbaar. Dat is nu precies waar financiering (iemand anders schiet het bedrag dan tegen een vergoeding voor) een uitkomst is. Maar meestal wordt de afweging helemaal niet expliciet gemaakt. Mensen handelen vaak niet zo rationeel als het leerboekje ons wil doen laten geloven. Vaak wordt er niet zover vooruit gekeken en/of is het lastig (‘gedoe’) om draagvlak te krijgen voor het hogere geldbedrag vooraf. Een andere reden waarom niet rationeel wordt gehandeld is dat de aanschaf uit een andere potje gebeurt dan het onderhoud. Een andere afdeling is verantwoordelijk voor beheer en onderlinge afstemming daarover vindt niet of nauwelijks plaats. De publicatie meldt nog als reden waarom beheer niet de aandacht krijgt die het verdient: beheer is weinig sexy bij bestuur en politiek waardoor veel aandacht uitgaat naar nieuwe ontwikkelingen. Duurzaamheid vereist dus dat we langer vooruit kijken en dat afdelingen onderling beter samenwerken. Open deuren natuurlijk.