Afgelopen zaterdag waren er in de Volkskrant diverse artikelen te vinden over wat er bij Vestia op financieel gebied aan de hand is. Ondanks deze aandacht kan ik me niet voorstellen dat voor iedereen nu duidelijk is wat er precies aan de hand is. Wat is de motivatie geweest, wat was de constructie nu precies, wat gaat of ging er dan fout en voor wie.

Vraag is of het de moeite waarde is de ‘Vestia’ constructie hier eens in een schema te zetten à la de KPMG-leegstand.

Probleem is dat er niet zoveel concrete cijfermatige informatie voorhanden is. Wat ik nu uit de diverse artikelen af kan leiden:

– Motivatie is meer woningen bouwen, meer huur-opbrengsten ontvangen, ‘groter groeien’, ondernemertje spelen.

– Aanleiding is enerzijds de terugtrekkende beweging van de overheid (marktwerking), anderzijds de lage rentestand.

– Constructie is: veel lenen tegen een lage rente, zelfs op voorhand voor projecten die nog niet zijn begonnen, zodat je bij een verwachting van stijgende rente dat voordeel alvast in the pocket hebt. Het gevaar is nu dat bij een relatief laag eigen vermogen en heel veel vreemd vermogen elke maand heel veel rente moet worden betaald (hoge hefboom of ‘leverage’). Bij een rentestijging van 1-2% zou Vestia dan niet meer aan zijn renteverplichtingen kunnen voldoen. Vervolg constructie: we sluiten zogenaamde rente-swaps af die ons beschermen tegen een rente-stijging. Er wordt een tegenpartij gezocht die bereid is het risico van rentestijging over te nemen. Die partij zal daar wel een vergoeding voor willen hebben.

– Feiten: (obv column van Frank Kalfshoven) balanstotaal 6 miljard, 5 miljard leningen, 157 miljoen rentelasten (ongeveer 3% gemiddelde rente), elke procent rentestijging kost Vestia 50 mln aan extra rentelasten.

– Vragen: welke vergoeding wil de tegenpartij hebben voor het overnemen van het risico van rentestijging? Wat is er in het geval van Vestia voor de renteswaps betaald? En wat gebeurt er precies als de rente tegen de verwachting in toch gaat dalen? Mijn redenering zou zijn dat bij een rentedaling Vestia feitelijk meer betaalt dan de markt vraagt. De papieren van Vestia worden minder waard, het eigen vermogen zakt, de intermediairs zullen eisen dat er meer onderpand komt om eventuele toekomstige problemen op te vangen. Bijstorten dan wel een groter deel van je vastgoed voorraad als onderpand geven zou Vestia nu in de problemen hebben gebracht. Het geld en het onderpand is er immers niet (in voldoende mate).

– Kans: als de rente op termijn weer zou gaan stijgen is er niet zo veel aan de hand (we weten niet om welke looptijden het gaat in de portefeuille van leningen en swaps).

– Overweging: de analyse van Ewald Engelen gaat nog voorbij de droge feiten. De overheid houdt onvoldoende toezicht op de corporaties, de corporaties gaan ondernemertje spelen en hebben te weinig verstand van zaken, de corporaties trekken ‘foute types’ en ‘cowboys’ aan, banken spinnen er garen bij want verkopen graag riskante producten en maken misbruik van de onkunde van de corporaties, en omdat het hier gaat om een publieke functie en onderlinge waarborgregelingen is het uiteindelijk (als het fout gaat) weer de belastingbetaler die opdraait voor de kosten van het ondernemertje spelen.

Rudy van Stratum